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序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及建筑規(guī)劃設(shè)計、建造、融資、銷售、公關(guān)等多專業(yè)的系統(tǒng)工程，項目涉及子項目繁多，而且項目龐大，完成難度很大。一個好的房地產(chǎn)開發(fā)項目，需要在項目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，項目團(tuán)隊中的各方面人才共同合作，對項目整個過程進(jìn)行設(shè)計、協(xié)調(diào)和控制，這樣才能把房地產(chǎn)項目做好，滿足客戶需求，實現(xiàn)企業(yè)盈利目標(biāo)。
一、 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的， 以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)， 運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法， 在開發(fā)項目建設(shè)的全過程， 按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律， 建立有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體講， 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)， 以及項目的內(nèi)外部功能要求; 約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外， 房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門， 近百個單位， 以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響， 因此， 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系， 來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確保總體目標(biāo)的實現(xiàn)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的措施
1 、搞好可行性研究
開發(fā)項目成功與否， 關(guān)鍵要做好可行性研究。對開發(fā)項目的規(guī)劃、建筑方案、場地選擇、項目實施計劃、投資估算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等諸方面進(jìn)行科學(xué)論證， 全面考察項目建設(shè)的必要性和可行性。要貫徹“以人為本”的設(shè)計原則， 從空間上為各種人的需求創(chuàng)造條件， 將社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展的可能性相結(jié)合， 重視總體環(huán)境建設(shè)， 兼顧社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益， 提高土地的利用率， 體現(xiàn)現(xiàn)代科技發(fā)展方向， 充分運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段和設(shè)備， 做到高效、節(jié)能、提高質(zhì)量及控制投資的目的。
搞好前期市場調(diào)研與分析， 應(yīng)圍繞區(qū)域環(huán)境、居室布局、銷售價格三大因素來運(yùn)作。一個發(fā)達(dá)的城市， 可根據(jù)人們收入狀況分為三個收入階層， 高檔收入階層是以環(huán)境因素為先導(dǎo)， 再結(jié)合布局因素， 最后考慮價格因素。中檔收入階層要突出布局、價格因素， 再結(jié)合環(huán)境因素。低收入階層首先以價格因素為主導(dǎo)， 再考慮布局因素， 最后考慮環(huán)境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素為主， 結(jié)合環(huán)境價格因素。小型城市就是滿足當(dāng)?shù)亓?xí)慣消費(fèi)需求， 以價格、布局因素為先導(dǎo)， 再結(jié)合環(huán)境因素。三大因素是項目中不可缺少的因素， 要根據(jù)所處城市情況， 科學(xué)地分析， 項目才能成功。
2、運(yùn)用市場化手段公開招投標(biāo)
(1) 選好勘測設(shè)計單位， 正確分析地質(zhì)條件， 并作出相應(yīng)的地質(zhì)評價， 幫助開發(fā)企業(yè)及設(shè)計單位合理選擇地基處理方案、基礎(chǔ)型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造價， 具有重要作用。
(2) 選好施工圖設(shè)計單位， 好的設(shè)計單位經(jīng)驗豐富， 設(shè)計內(nèi)容全面、細(xì)致， 外觀造型經(jīng)濟(jì)、美觀， 空間布局合理， 結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范，設(shè)備布置得當(dāng)， 綜合考慮房屋的使用功能， 經(jīng)濟(jì)適用， 技術(shù)服務(wù)到位能及時解決施工過程中的技術(shù)問題。
(3) 選好造價咨詢公司， 能夠科學(xué)、合理、規(guī)范編制標(biāo)底， 預(yù)算定額編制準(zhǔn)確， 直接影響工程的造價。
(4) 選好監(jiān)理公司， 內(nèi)部管理規(guī)范有嚴(yán)格的管理流程和監(jiān)管體系， 監(jiān)理工程師責(zé)任心強(qiáng)， 專業(yè)技術(shù)水平高， 現(xiàn)場管理能力強(qiáng)， 吃苦耐勞， 盡職盡責(zé)， 認(rèn)真旁站， 只有這樣的監(jiān)理公司才能真正對開發(fā)企業(yè)項目的工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本起到監(jiān)督管理作用。
(5) 選好施工企業(yè)， 企業(yè)內(nèi)部有完善的質(zhì)量管理組織體系、嚴(yán)格的管理流程、明確的崗位責(zé)任制度及企業(yè)規(guī)章制度， 由企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭， 企業(yè)職能部門經(jīng)常檢查、評比。現(xiàn)場配備的項目經(jīng)理， 施工管理經(jīng)驗要豐富、現(xiàn)場管理人員要配備齊全， 內(nèi)部有完善的自查自糾管理體系， 要嚴(yán)格使用合格的建筑產(chǎn)品， 使工程質(zhì)量得到有效保障。
3、施工階段管理
（1）加強(qiáng)投資項目質(zhì)量控制
質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定， 對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價， 對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估， 將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度， 與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較， 并作出評判。首先， 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析， 明確質(zhì)量目標(biāo); 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后， 應(yīng)制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法; 同時通過檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖， 加強(qiáng)開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。
（2）嚴(yán)格進(jìn)行項目成本管理
項目成本用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程， 由資源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利， 獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中， 從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。但是， 建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項日中的重要部分， 占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的35% ~ 45%， 建筑安裝成本能不能得到有效控制， 是房地產(chǎn)項目成本控制的重點(diǎn)， 其中尤其應(yīng)該重視降低材料成本。
（3）不斷規(guī)范建設(shè)項目合同管理
建設(shè)項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位， 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同， 其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中， 每個樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強(qiáng)對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理， 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理
提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場銷售速度， 而且有利于維護(hù)房屋購買者的利益， 確實達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通， 充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時， 營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要， 項目經(jīng)理必須對項目定位準(zhǔn)確， 正確把握營銷理念。
總之，工程項目管理是一個動態(tài)的過程。業(yè)主方對工程項目的管理與造價的控制應(yīng)貫穿于項目的全過程，在工程項目建設(shè)的各個階段、各個環(huán)節(jié)，時時都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦。充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息．把握住市場經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
參考文獻(xiàn)：
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Abstract: this paper briefly expounds the real estate development project is the main content of engineering management, this paper analyzes the development of real estate project engineering management of the main key problems, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Engineering management; measures
中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1前言
目前，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)增長的一個支柱性產(chǎn)業(yè)，如何實現(xiàn)資源配置的最大化和最優(yōu)化，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長和社會的穩(wěn)定，已成為近年來房地產(chǎn)業(yè)研究的一個熱點(diǎn)問題[1-2]。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點(diǎn)。
本文主要闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的主要內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的主要問題，并提出了相應(yīng)的解決方案措施。以期為房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理提供一定積極作用和參考。
2房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容
2.1規(guī)劃管理
在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工前，進(jìn)行項目整體的規(guī)劃管理是一項必不可少的步驟。在該階段，需謹(jǐn)慎做出工程最切合實際并且能夠?qū)嵤┑姆桨?。最忌諱為了盡快開工而縮短前期規(guī)劃時間，導(dǎo)致后期工作不能正常進(jìn)行，白白浪費(fèi)時間和金錢。這樣就會導(dǎo)致房屋的綜合成本直接增加。
2.2設(shè)計管理
房地產(chǎn)項目只有做好了前期的設(shè)計工作，才能進(jìn)行正式的施工操作。并且好的設(shè)計方案會提高房地產(chǎn)后期的銷售效率。設(shè)計方案的好壞，直接反映工程管理實施的好壞。好的設(shè)計方案，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的知名度，更會在社會上產(chǎn)生良好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益，一舉多得。
2.3開發(fā)管理
開發(fā)管理階段是房地產(chǎn)工程管理最關(guān)鍵的一環(huán)。在這一階段，開發(fā)商對現(xiàn)場情況進(jìn)行考察與驗證后，會制定一份嚴(yán)格的開發(fā)方案，確保工程的順利進(jìn)行。同時，在該階段還基本確定了房地產(chǎn)的銷售價格。因此，開發(fā)方案的好壞對日后的銷售情況有直接的影響，應(yīng)予以高度重視。
2.4施工管理
房地產(chǎn)工程，由于施工時間長，涉及面廣，因此，在實際的施工過程中具有一定的難度。所以在施工管理階段，應(yīng)該秉承全程公開的原則，嚴(yán)格遵守國家相應(yīng)法規(guī)，保證建造高質(zhì)量工程。只有這樣，才能確保各環(huán)節(jié)順利進(jìn)行，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的關(guān)鍵問題
成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運(yùn)作一個成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目就顯得順理成章、得心應(yīng)手了。
(1)成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的首要目標(biāo)。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。
(2)質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
(3)進(jìn)度問題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會影響到整個工程的造價。進(jìn)度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。
(4)安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
(1)熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。
嚴(yán)把設(shè)備、材料價格關(guān)。引入競爭機(jī)制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設(shè)備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況，建立設(shè)備、材料價格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。
(2)嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對施工圖紙進(jìn)行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進(jìn)行修改，造成不必要的浪費(fèi)。
(3)推動工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對主要分項工程實行首件認(rèn)可制，要從實施目的、評價標(biāo)準(zhǔn)、實施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細(xì)的規(guī)定，消除質(zhì)量隱患，預(yù)防質(zhì)量通病。
(4)創(chuàng)建平安工地。編制平安工地實施方案，召開平安工地建設(shè)部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實行安全技術(shù)交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確保平安工地活動能夠取得實效。
(5)做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風(fēng)險分析與預(yù)防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項目總體預(yù)案及危險源預(yù)案，通過防護(hù)和交底措施，做好預(yù)控工作。
5結(jié)論
本文主要闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的主要內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的主要關(guān)鍵問題，并提出了相應(yīng)的解決措施。本文的研究成果可以為房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理提供一定參考。
近幾年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房價也在不斷地攀升。與此同時，建筑原材料鋼筋水泥價格也在水漲船高，身為房地產(chǎn)企業(yè)，對項目工程開發(fā)的成本和質(zhì)量管理是當(dāng)前工作的重點(diǎn)。在項目工程開發(fā)過程中，如何運(yùn)用科學(xué)的方法來融入到房地產(chǎn)開發(fā)工程中去，在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害。
1、房地產(chǎn)項目工程成本管理的現(xiàn)狀
首先，當(dāng)前房地產(chǎn)項目工程缺乏一定的市場風(fēng)險意識。由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實際購買力缺乏，這些都會給房企帶來一定的風(fēng)險。涉及到開發(fā)商和承包商，就是信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是項目工程最為關(guān)注的風(fēng)險，這也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽(yù)的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對市場研究不夠熟悉，工程項目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對風(fēng)險意識不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險的能力，導(dǎo)致項目工程質(zhì)量得不到保證，工程造價卻過高。
其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于錯誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開始招投標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只追求造價，嚴(yán)重忽視實際工程開發(fā)中問題，最終是的施工進(jìn)程無法按正常時間進(jìn)行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益就會下降。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)實時的市場物價信息，及時關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實施的方案來進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價值。房地產(chǎn)項目開發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價值。比例，在某個開發(fā)項目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴(kuò)大了項目工程的價值。還有一種方法提升價值，那就是不斷降低成本。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開發(fā)人員對當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實際情況進(jìn)行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價值沒有變化。但是這棟房屋的相對價值提升了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對成本的預(yù)算，能提升項目工程的價值。我們要對每一個工程項目進(jìn)行認(rèn)真的市場調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價值。要針對本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對方案，克服盲目性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先要進(jìn)行施工圖預(yù)算，制作出項目計劃期內(nèi)的施工費(fèi)用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實際情況，通過計劃改變措施，做出降低成本的實施書面規(guī)劃方案。這就要求項目管理員要熟悉圖紙，運(yùn)用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。
一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計劃來開展工作，對影響成本的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計劃之中，并及時反饋，對比實際成本和計劃成本的差異，及時采取糾偏措施，在實行成本控制時要建立項目成本管理責(zé)任制，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任心意識。
3、如何進(jìn)行項目工程的質(zhì)量管理
項目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動。其中包括作業(yè)活動和管理活動，項目工程管理人員要樹立明確的質(zhì)量目標(biāo)，來制定出行動方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計劃進(jìn)行實施，實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。
項目管理人員要市場制度入手，堅持持證上崗的制度，積極把關(guān)管控，禁止一切無序設(shè)計和施工，禁止越級和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識，樹立責(zé)任心。此外，還要對項目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強(qiáng)審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進(jìn)度能夠正常合理進(jìn)行。
其次，在施工作業(yè)過程的質(zhì)量控制中剛開始要進(jìn)行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進(jìn)行分批和分項工程實測，對中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗收和工序驗收，一旦合格后，才允許進(jìn)入下一道工序施工。這里有很多注意事項：第一，要以預(yù)防為主；第二積極落實工序操作之間的抽查，對容易抽查的部位進(jìn)行跟蹤；第三，要對項目工程進(jìn)行目測、實測和驗收等程序。認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求；第四，要完善資料，為未來工程質(zhì)量驗收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。
結(jié)束語
綜上所述，我們要不斷增強(qiáng)責(zé)任意識，合理把控房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本和質(zhì)量，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦事和監(jiān)督，檢查容易發(fā)生質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)，提高試驗和抽查等監(jiān)督力度，及時完成相應(yīng)的進(jìn)度。在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害
前言：
房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點(diǎn)主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風(fēng)險極多，是一項十分復(fù)雜并且管理難度較大的工程。開發(fā)項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設(shè)計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的迅猛發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的質(zhì)量。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督與控制，使其嚴(yán)格按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計要求進(jìn)行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，還能對施工工期進(jìn)行宏觀的控制，在保證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質(zhì)量管理、項目進(jìn)度管理、項目成本管理與項目安全管理。
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項目的實際經(jīng)濟(jì)收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理，能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴(yán)格按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，保證施工質(zhì)量，實現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。
在實際房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理作為宏觀的調(diào)控手段，不僅會降低施工的質(zhì)量，也會延長施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的主要問題
（一）項目策劃不夠完善
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的注重經(jīng)濟(jì)效益的提升，更多的注意力集中在開發(fā)地段的周邊環(huán)境與項目工程竣工之后能夠為企業(yè)帶來的商業(yè)價值。房地產(chǎn)施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負(fù)責(zé)施工建設(shè)工作，導(dǎo)致在施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)圖紙錯誤、遺失等情況，嚴(yán)重的情況下會使建筑質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，威脅作業(yè)人員以及未來業(yè)主的人身財產(chǎn)安全。
（二）項目工程施工細(xì)節(jié)監(jiān)督與管理存在漏洞
房地產(chǎn)施工單位往往只重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工進(jìn)度，忽視了對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工過程中細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理，疏于檢查，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工過程中存在較大的質(zhì)量問題，即便監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量。
（三）項目工程各個環(huán)節(jié)施工隊伍配合欠缺
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項周期性較長且較為復(fù)雜的工程，許多不同的施工環(huán)節(jié)需要不同的施工隊伍進(jìn)行施工，而施工人員素質(zhì)參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協(xié)調(diào)，就會影響彼此之間的施工質(zhì)量與效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目工程整體的施工質(zhì)量與效率。
（四）項目工程規(guī)章制度沒有落實
為了保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量，我國出臺了一系列相應(yīng)的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)。但是目前情況來看，房地產(chǎn)施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量。
（五）項目工程管理體制不完善
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，科學(xué)合理的分配施工人員，避免一味的追求經(jīng)濟(jì)效益的提高。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要一定規(guī)模的工程管理人員對施工的每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控與管理，如果片面的追求經(jīng)濟(jì)效益的提高，壓縮工程管理人員的數(shù)量，勢必會降低工程管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理力度，也無法及時發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的質(zhì)量問題與安全隱患。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理常見問題的解決措施
（一）完善項目施工前項目策劃工作
房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發(fā)商需要結(jié)合實際市場行情，確定最佳的施工區(qū)段，然后根據(jù)消費(fèi)群體的需求確定主要的設(shè)計風(fēng)格。同時，要積極尋求國家房地產(chǎn)規(guī)劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產(chǎn)施工企業(yè)也需要做好圖紙的分析與保存，避免發(fā)生遺失等情況影響施工進(jìn)度。
（二）加大項目工程施工細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理力度
房地產(chǎn)開發(fā)項目施工單位不能片面的追求施工進(jìn)度，需要在保證施工每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理，及時的發(fā)現(xiàn)其中存在的質(zhì)量問題與安全隱患并督促施工單位進(jìn)行處理。
（三）加強(qiáng)項目工程各環(huán)節(jié)施工隊伍之間的溝通
在項目工程施工開始之前，設(shè)立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進(jìn)行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質(zhì)量。只有達(dá)成意見的統(tǒng)一之后，才便于施工隊伍協(xié)調(diào)施工工作，提升項目工程施工質(zhì)量。
（四）落實項目工程規(guī)章制度
在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴(yán)格按照國家制定的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進(jìn)行監(jiān)督與管理，確保項目工程施工的高質(zhì)量高效率開展。
（五）構(gòu)建完善的工程項目管理機(jī)制
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，構(gòu)建完善的工程項目管理機(jī)制，科學(xué)合理的分配施工作業(yè)人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該從提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量方面著手，才能逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。
結(jié)束語
本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的五種問題進(jìn)行分析與解讀，試探性的提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)高效、高質(zhì)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]穆桂蘋.房地產(chǎn)工程現(xiàn)場施工管理之我見[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2013（10）.
前言：房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效 ，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞 、工期長短 、是否可獲取高額利潤等方面 ，因此顯得尤其重要現(xiàn)階段 ，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗 ，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。
2、 工程項目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制 、公司制 、事業(yè)部制 以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式 ，主要設(shè)置一系列的管理部門 ，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項 目。而事業(yè)部制 ，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理 ，參與財務(wù)核算 ，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少 ，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而 ，當(dāng)前形勢下 ，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀 ，其具體表現(xiàn)為 ：
2.1項目風(fēng)險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項 目的風(fēng)險 ，一般來講無外乎七種 ：首先是政治風(fēng)險，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向 ，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工 中，涉及到的噪音污染 、廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項 目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴 ，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺 ，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一 ，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，它涉及到開發(fā)商和承包商 ，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的 ，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈 ，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn) 。最后便是經(jīng)營風(fēng) 險 ，即 由于管理方面的 原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉 ，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺 ，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
2.2房地產(chǎn)項目成本管理問題
無論是從項 目決策階段 以及設(shè)計階段 ，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段 ，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項 目成本管理 ，意義重大。在決策階段 ，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤 的決策，導(dǎo)致工程投 資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工
進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本 ，影響房地產(chǎn)投資效益。
3 、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理
風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失 ，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有 以下幾種 ：
①風(fēng)險回避 ，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時 ，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施 ，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法 ，迫不得已的情況下 ，才能采用。因為采用風(fēng) 險回避的手段 ，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能 獲得任何可能的利潤 。
②風(fēng)險轉(zhuǎn)移 ，所謂 風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范 ，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形 。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同 的方式 ，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險 ，在簽訂合同后 ，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險 ，都有乙方來承擔(dān) 。然后便是保險，即通過買保險的方式 ，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司 ，雖然這樣會增加部分成本 ，但是通過這種方式 ，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項 目開發(fā)過程中，遇到重大 自然災(zāi)害 ，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
3.2全面完善項 目成本管理
項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程 ，必須加強(qiáng)全過程的成本管理 。必須從決策出發(fā) ，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式 ，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項目成本的控制 。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理 ，其包括投資決策階段 、 設(shè)計招投標(biāo) 階段、項目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段 。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小，選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本 ，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項 目中重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容 ?？v觀整個項 目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項 目投 資決 策階段 ，必須把握成本的關(guān)鍵因素 ，從定性和定量分析來控制造價成本。所謂 定性分析 ，即從宏觀的角度 出發(fā) ，大 體研究項 目成本相關(guān)影響因子。是全面把握效益成本 ，注重資金投資與效益比例 ，研究工程價值走向 ，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算 ，對各個施工量進(jìn)行確定的核算。工程項 目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段 ，所 以在這個階段控制造價 ，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制 。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講 ，必須嚴(yán)格監(jiān)督建筑單位 ，使其嚴(yán)格按圖紙施工 ，按程序辦事。對于建筑單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握 ，詳細(xì)審查 ，對于不需要變更的內(nèi)容 ，堅決駁回；對于確實有利于加快工程進(jìn)程 ，而且工程中必須要變更的內(nèi)容 ，予以批示。然 后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理 ，必須委派施工監(jiān)理 ，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料 、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān) ，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核 ，提出有利于施工的相
關(guān)措施 ，用以控制工程造價。尤其是施工進(jìn)度這一方面 ，必須加強(qiáng)監(jiān)管 ， 使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān) 內(nèi)容 ，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生 ，必須做出相關(guān)處罰。
3.3項目質(zhì)量管理
1投資雛形階段
這個階段造價動態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開發(fā)意圖，粗略估算各個開發(fā)方案的工程造價，協(xié)助業(yè)主作出決策和投資資金準(zhǔn)備。這個階段依據(jù)的資料不多，主要有：
工地的位置、占地面積、陳述；
項目詳情，如總建筑面積、建筑樓棟數(shù)、建筑高度、用途；
項目質(zhì)量等級，如甲級寫字樓、五星級公寓；
已完工相似項目的資料。
這個階段對積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)、指標(biāo)的準(zhǔn)確性要求比較高，可采用每平方米和每功能的成本價進(jìn)行估算，并根據(jù)業(yè)主的反饋意見修改方案對估算價進(jìn)行調(diào)整，控制造價于造價計劃之內(nèi)。粗略估算方法：
總建筑成本=總建筑面積×單方單價；或總建筑成本=∑（功能筑面積×功能單價）。
在本階段，為了更好地估算工程造價，造價咨詢單位平時必須多做到對已完工相似項目資料的分析和對經(jīng)驗數(shù)據(jù)、指標(biāo)的積累。
2 設(shè)計階段
設(shè)計是建設(shè)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體安排實施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計是否合理對控制工程造價具有重要影響。運(yùn)用全過程工程造價理論及結(jié)合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法分析，初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計對工程投資影響分別為75％一95％、35％一75％、25％一35％。由此可見：設(shè)計階段是影響工程投資的最主要階段，是建設(shè)項目付諸實施的龍頭。
正因為如此，很多有能力的房地產(chǎn)公司都成立自己的審圖中心，以貫徹業(yè)主自己的開發(fā)意圖和開發(fā)功能。初步設(shè)計階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是：以提高價值目標(biāo)和業(yè)主要求為重點(diǎn)，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點(diǎn)為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。施工圖設(shè)計階段主要側(cè)重于造價控制，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計的總概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計。
設(shè)計階段造價動態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開發(fā)意圖，利用價值工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，協(xié)助業(yè)主對設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化決策，并及時調(diào)整設(shè)計概算，控制在設(shè)計限額指標(biāo)之內(nèi)，最終形成工程項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書。設(shè)計階段的造價控制并不一定意味要降低工程成本。如有一個靠近江邊的住宅小區(qū)，業(yè)主對景觀園林設(shè)計審核后還認(rèn)為檔次不夠，又調(diào)整景觀設(shè)計增加了約十萬元的投資，使小區(qū)提高了一個檔次，后來準(zhǔn)備買樓的人看了都贊不絕口，賣樓價調(diào)升后還銷售火爆，比原來的方案多獲利潤近百萬元。這可用價值工程的原理進(jìn)行解釋：
“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”
而功能的大幅度增加，正是利潤增加的主要原因。
設(shè)計階段的造價概算編制的主要依據(jù)：
建筑平面圖、立面圖和剖面圖；
結(jié)構(gòu)布置平面圖；
地基資料；
裝修準(zhǔn)則；
機(jī)電設(shè)備數(shù)據(jù)。
設(shè)計階段的造價概算編制方法：
總建筑成本=∑（概算數(shù)量×概算單價）
其中概算單價的確定參考最近類似項目的單價、最近完成的造價估算、供應(yīng)商和分包商的報價。
隨著設(shè)計的變更、深入和完善，根據(jù)更新的資料對概算數(shù)量和單價進(jìn)行調(diào)整，最后匯總為詳細(xì)預(yù)算造價，作為工程項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書。
詳細(xì)預(yù)算造價的編制方法：
總建筑成本=∑（概算修正數(shù)量×概算修正單價）
修正后的詳細(xì)預(yù)算造價，包含各分部分項工程的造價指標(biāo)。詳細(xì)預(yù)算造價經(jīng)業(yè)主審核批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)工程造價管理的文件。工程項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書實際就是將按項目的分項分部工程分解，列出各分部分項工程的造價控制指標(biāo)，以指導(dǎo)后期工程的運(yùn)作，作為后期各分部分項工程的造價控制的依據(jù)。這一點(diǎn)非常重要，實際上是把造價的控制指標(biāo)分解到各個分項分部工程當(dāng)中，使造價的動態(tài)控制更加具有操作性。后期工程造價的每一個動態(tài)節(jié)點(diǎn)，都必須與工程項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書的限額指標(biāo)進(jìn)行比較，將動態(tài)造價控制在限額指標(biāo)之內(nèi)。工程項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書也作為業(yè)主的資金準(zhǔn)備和支付的依據(jù)。造價運(yùn)行指導(dǎo)書指標(biāo)的修改也須經(jīng)業(yè)主同意。
如某房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的室外電纜項目中，由于本次供電所的供電點(diǎn)比較遠(yuǎn)（約200米，比以往經(jīng)驗值30米多），按用電負(fù)荷計算的指標(biāo)明顯超標(biāo)。我方發(fā)現(xiàn)后及時通知業(yè)主，說明造價增加的原因并修正指標(biāo)，讓業(yè)主作好增加資金的準(zhǔn)備。
在本階段，為了更好地確定工程造價，造價咨詢單位要做到以下幾點(diǎn)：
利用價值工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，協(xié)助業(yè)主對設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化決策；
及時調(diào)整設(shè)計概算，控制在設(shè)計限額指標(biāo)之內(nèi)；
最后形成具有指導(dǎo)意義的工程項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書。
3 招標(biāo)階段
招標(biāo)是業(yè)主引入競爭機(jī)制、合理控制工程成本的一種手段。招標(biāo)分為工程招標(biāo)和設(shè)備材料招標(biāo)。通過招標(biāo)，可以充分發(fā)揮承包方的管理優(yōu)勢和積極性，為業(yè)主找到合適的承包商。通過招標(biāo)一般可以為業(yè)主節(jié)約工程成本5%-10%。
招標(biāo)階段所需的資料有：整套施工圖設(shè)計圖紙、工程規(guī)范、工程量清單。
造價咨詢單位在本階段承擔(dān)重要的任務(wù)。造價咨詢單位根據(jù)整套施工圖設(shè)計圖紙、工程規(guī)范，對工程量清單進(jìn)行編制。工程量清單編制的質(zhì)量不但直接影響招標(biāo)的質(zhì)量，而且影響工程造價的確定，因為工程量清單將作為合同的附件、作為結(jié)算的重要依據(jù)，它的偏差會引起承包方的索賠。工程量清單編制后，造價咨詢單位根據(jù)施工工藝、當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時人材機(jī)的市場價編制標(biāo)底。標(biāo)底同樣會直接影響招標(biāo)的結(jié)果和工程中標(biāo)價的確定。
招標(biāo)工作完成后，業(yè)主和承包商簽訂合同，合同價即為工程的現(xiàn)階段造價：
總建筑成本=∑合同價==∑（清單工程量×合同單價）
招標(biāo)階段造價的態(tài)管理的目的是根據(jù)造價咨詢單位編制的標(biāo)底或中標(biāo)價，與工程項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書的指標(biāo)進(jìn)行比較，對超標(biāo)的項目進(jìn)行仔細(xì)的分析，找出超標(biāo)的原因（工藝復(fù)雜、物價上漲、現(xiàn)場環(huán)境或其他不可控因素等），通過計價計算超標(biāo)量的多少，及早對業(yè)主發(fā)出警報，使業(yè)主及早作出決策。
如在去年年底某項目的電纜招標(biāo)采購中，由于銅價一路飆升，超出了造價運(yùn)行指導(dǎo)書的指標(biāo)，我方及時通知業(yè)主作好增加資金的準(zhǔn)備，以免由于資金缺乏造成材料的供應(yīng)不足，影響后期工程的正常施工。
在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點(diǎn)：
1）進(jìn)行市場調(diào)查，編制標(biāo)底；2）協(xié)助業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)確定施工單位；3）協(xié)助業(yè)主和施工單位簽訂合同；4）及時匯總工程造價，并不斷與項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書比較確定是否超標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問題及時反饋調(diào)整。
4 施工階段
施工階段是項目從施工圖設(shè)想到實際實施的階段，也是業(yè)主資金大量投入的階段，本階段造價的動態(tài)控制更為重要。本階段造價動態(tài)控制的目的是合理處理設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證引起的造價變化，及時準(zhǔn)確為業(yè)主提供每月的進(jìn)度支付款和預(yù)付款的計價依據(jù)。
施工階段的造價動態(tài)編制的主要依據(jù)：
1)合同；2）整套施工圖設(shè)計圖紙；3）設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證；4)工程進(jìn)度計劃；5）已完工程量；6）當(dāng)時當(dāng)?shù)厝瞬臋C(jī)的市場價；7）工程施工驗收規(guī)范；8）工程項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書。
施工階段的造價動態(tài)編制的方法（按月或累計）：
當(dāng)月建筑成本 =∑（當(dāng)月已完工程量×合同單價）+當(dāng)月簽證
已完累計建筑成本=∑（以前每月建筑成本）
或已完累計建筑成本=∑（已完累計工程量×合同單價）+已累計簽證
在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點(diǎn)：
1)熟悉合同條款，嚴(yán)格按合同辦事；2)公平公正地處理設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證；3)準(zhǔn)確核對每月和累計工程量；4)及時了解人材機(jī)的市場價變化并對工程進(jìn)行計價；5)為業(yè)主提供每月的進(jìn)度支付款和預(yù)付款的計價依據(jù)。6)及時對隱蔽工程和已完工的分項工程進(jìn)行結(jié)算；7)配合業(yè)主的分部驗收，及時對已完工的分部工程進(jìn)行結(jié)算；8)及時匯總分部分項工程造價，并不斷與項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書比較確定是否超標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問題及時反饋調(diào)整。
5 竣工驗收結(jié)算階段
竣工結(jié)算存在的問題：施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價的現(xiàn)象，通過調(diào)核算對比資料顯示，對施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15%～25％?？⒐そY(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)將會造成不可挽回的損失，它也是維護(hù)業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益的重要環(huán)節(jié),也是核算一個工程成本和利潤的重要依據(jù)，因此，一定認(rèn)真、合理、嚴(yán)謹(jǐn)、公平公正的態(tài)度做好結(jié)算工作。
竣工驗收階段的造價動態(tài)編制的主要依據(jù)：
合同；
竣工圖；
工程驗收證明；
設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證；
工程項目造價運(yùn)行指導(dǎo)書。
竣工驗收階段的造價動態(tài)編制的方法：
總建筑成本 =∑（總工程量×合同單價）+總簽證
結(jié)算造價是檢驗造價控制效果的標(biāo)準(zhǔn)，也是業(yè)主和施工單位對我們造價咨詢單位工作的肯定，結(jié)算數(shù)據(jù)也作為下一個開發(fā)項目參考的重要數(shù)據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該在成本的降低、精品項目的奉獻(xiàn)、以及市場的拓展等方面多投入些精力；與此同時，也應(yīng)該在生產(chǎn)經(jīng)營中的各方面精打細(xì)算，這樣才能杜絕浪費(fèi)和減少不必要的開支，從而做到用最少的投入取得最大的產(chǎn)出。除此之外，需要把握的是規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化原則。實踐證明，只有確保整體上各個環(huán)節(jié)的成本管理工作能做到科學(xué)控制，才能真正實現(xiàn)節(jié)約成本、提高利潤的目的。換言之，如果成本管理工作中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，到最后都很可能會影響到整個項目的實質(zhì)效益，甚至?xí)盃恳话l(fā)而動全身”，使其他環(huán)節(jié)的成本控制工作成為徒勞。在整個開發(fā)項目的成本控制體系中需要把握的是經(jīng)濟(jì)效益原則。只抓質(zhì)量和進(jìn)度從而忽略了成本和市場的現(xiàn)象在施工的現(xiàn)場是一定要避免的，因為這樣很容易產(chǎn)生比較單純的生產(chǎn)觀以及進(jìn)度觀。
要切實為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，提高企業(yè)的經(jīng)營效益，必須要將成本管理工作貫穿于開發(fā)項目中的各個部分，嚴(yán)格落實成本控制中的各項規(guī)定。在一些較大型項目上，如果項目成本管理工作得到全面加強(qiáng)，最終就可以取得良好的成效。要探討項目工程的成本控制管理，本文就從項目開發(fā)的兩大階段――決策階段與實施階段中各個環(huán)節(jié)中進(jìn)行討論。
⑴決策階段
首先，決策設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的統(tǒng)籌階段，尤其是在做投資估算時，必須要全面的了解市場動向，進(jìn)而根據(jù)市場中的實際信息來分析費(fèi)用和成本，這樣才能確保投資估算結(jié)果的準(zhǔn)確性。舉例如下：
例1 在項目的決策階段，首先充分做好了項目可行性研究工作，通過認(rèn)真的分析之后，擬定一個較深入的可行性研究報告。為了避免可行性研究工作出現(xiàn) “形式化” 的現(xiàn)象， 在制定項目的可行性研究報告時，要充分明確了投資估算結(jié)果、 經(jīng)濟(jì)效益評價結(jié)果等指標(biāo)， 并嚴(yán)格核查相關(guān)指標(biāo)的準(zhǔn)確性，為后續(xù)工作提供了有力的依據(jù)。
例2 在項目做投資估算之前，先派出了多方面專業(yè)人員進(jìn)行深入市場調(diào)研，充分掌握了一手材料價格等相關(guān)信息，最后將各方面調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行匯總，從而做到結(jié)合市場實際情況來做出投資估算，為后續(xù)的工作提供了依據(jù)。
除了一些有形的成本，房地產(chǎn)開發(fā)項目還存在各種各樣的隱形風(fēng)險，這些風(fēng)險隨時都可能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失， 一旦出現(xiàn)意外風(fēng)險， 成本控制工作的所有成果很可能會付之一炬， 因此企業(yè)必須要對這些潛在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)控。
在項目的決策設(shè)計階段，充分進(jìn)行風(fēng)險識別，預(yù)測可能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失的各種風(fēng)險因素，通過專業(yè)管理人員與各部門主管進(jìn)行探討，制訂一系列的風(fēng)險規(guī)避措施，對于一些難以規(guī)避的風(fēng)險，要積極采取轉(zhuǎn)移措施，可大大降低企業(yè)的隱形成本，最終減低項目因突發(fā)風(fēng)險所造成經(jīng)濟(jì)損失。
設(shè)計方案是項目中各項活動的基礎(chǔ)，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因為設(shè)計方案不合理，造成浪費(fèi)；若要防止這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，就要確保項目的設(shè)計方案具有科學(xué)性和合理性。
在項目設(shè)計準(zhǔn)備階段，在選擇設(shè)計單位前，在擬定設(shè)計招標(biāo)文件和委托任務(wù)書時，要嚴(yán)格按照投資估算的結(jié)果來確定造價管理的目標(biāo)；在最終確定設(shè)計方案前，要同時擬定多種設(shè)計方案，然后將各個方案進(jìn)行對比分析，以安全性、經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性為基礎(chǔ)，選擇最佳的設(shè)計方案，并且在分析設(shè)計概算時，將設(shè)計概算與投資估算進(jìn)行對照，發(fā)現(xiàn)設(shè)計概算超出投資估算時，及時找出原因加以調(diào)整。
除此之外，在設(shè)計階段，材料和設(shè)備的選型也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，想要做好成本管理工作，必須了解材料市場動向，避免價格波動造成的損失和浪費(fèi)。工程項目在施工圖設(shè)計完成之后，派專人再次進(jìn)行市場調(diào)查，掌握各種材料、設(shè)備的價格動向等信息， 確定后對一些較大型的設(shè)備或大批量的材料， 及時擬定出材料設(shè)備的采購計劃，防止材料價格波動對整個項目造成影響。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)包階段，各承包商、供應(yīng)商之間存在著多方面競爭，價格和實力的比拼都非常激烈，很容產(chǎn)生一些“虛假”、“違規(guī)”的現(xiàn)象，進(jìn)而影響到項目的成本管理， 可見發(fā)包階段的成本管理工作不容忽視。
⑵實際階段
在實施階段中，工程項目在開工之前要充分落實資金撥付計劃， 在工程項目施工過程中，需根據(jù)各環(huán)節(jié)的實際工程進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格遵守合同的支付條款，及時撥付工程進(jìn)度款項。同時將工程量、工程進(jìn)度與資金撥付情況定時進(jìn)行核對。成本管理人員嚴(yán)格按照成本明細(xì)表中的指標(biāo)來控制施工成本，定期進(jìn)行計劃進(jìn)度和實際進(jìn)度比較，計劃成本指標(biāo)與實際成本進(jìn)行比較，當(dāng)發(fā)現(xiàn)超指標(biāo)現(xiàn)象時，及時分析原因并采取措施加以應(yīng)對，而且相關(guān)的單據(jù)和簽證，都由專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計整理以及定期上報。加強(qiáng)項目管理，項目部人員的管理是管理工作自上而下有效進(jìn)行的關(guān)鍵，具體管理中應(yīng)做到以下幾點(diǎn)： ①項目經(jīng)理明確自身在施工中的責(zé)任， 確定在未盡到責(zé)任的情形下的相關(guān)懲罰措施。如果在具體的管理工作中，出現(xiàn)成本超支的情況， 應(yīng)按比例扣除項目經(jīng)理的獎金。②項目部內(nèi)部應(yīng)該把責(zé)任層層劃分，具體到個人，執(zhí)行誰主管，誰負(fù)責(zé)的原則，施工過程中一旦出現(xiàn)人為的成本超支，應(yīng)扣除相關(guān)人員的獎金，相反若節(jié)約了成本，可將一定比例的成本作為獎金激勵負(fù)責(zé)人員，使得項目部人員漸漸具備節(jié)約成本的意識。
項目結(jié)算是工程項目把關(guān)的最后環(huán)節(jié)，如果結(jié)算階段的成本管理工作出現(xiàn)偏差，很可能會導(dǎo)致前面各階段的工作都成為“徒勞”，使項目的成本控制前功盡棄， 因此在結(jié)算階段， 要嚴(yán)格認(rèn)真地進(jìn)行審查和整理結(jié)算資料，制定嚴(yán)格合理的結(jié)算流程，力求必須要做好收尾工作，對成本控制工作做出準(zhǔn)確的總結(jié)。
在工程項目竣工后，工作人員要及時對工程資料進(jìn)行匯總分析。在項目結(jié)算時，要以設(shè)計圖紙、簽證文件、合同協(xié)議、變更聯(lián)系單等文件作為依據(jù)，全面分析各項成本費(fèi)用，并且在工程項目中還要建立明確的結(jié)算責(zé)任機(jī)制、結(jié)算復(fù)審機(jī)制、尾款會簽機(jī)制，結(jié)算結(jié)果要由專業(yè)機(jī)構(gòu)實施審核，在結(jié)算工作完成后，工作人員對工程項目成本控制的實際效果進(jìn)行總結(jié)，積累成本管理經(jīng)驗，為以后的項目開發(fā)提供依據(jù)和參考。
二、 總結(jié)
通過在項目全過程的成本控制工作，使項目取得了良好的效益，可以避免很多不必要的成本支出，并且通過對項目的分析，可以總結(jié)出很多成本控制的管理經(jīng)驗，為后繼開發(fā)工作提供管理基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)是促進(jìn)社會發(fā)展的重要途徑，同時也有利于提高人們的生活環(huán)境和生活水平。工程項目的開發(fā)要將質(zhì)量與效益并重，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上如何節(jié)約成本費(fèi)用，需要我們共同去探索。相信在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制措施會更加健全，工程項目將會向著“質(zhì)量更高、效益更高、規(guī)模更高”的方向前進(jìn)，尤其是房地產(chǎn)項目，勢必會更好的服務(wù)于社會，將人們的生活水平推向新的高度。
參考文獻(xiàn)：
[ 1] 黃楊，羅林. 淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制管理[ J ] . 四川建筑， 2009（ 05） .
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的高速崛起，市場競爭日益加劇，成本控制已日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的關(guān)鍵工作，但目前我國房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中普遍存在工程造價管理的各階段相互脫節(jié)現(xiàn)象。建立完善的工程造價管理體系才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效降低整體工程造價，提高企業(yè)自身市場競爭力的關(guān)鍵工作。
一、工程項目成本超支的原因分析
在房地產(chǎn)項目成本控制的過程中，經(jīng)過對比分析，發(fā)現(xiàn)某一方面已經(jīng)出現(xiàn)成本超支，或是預(yù)計到最終將會出現(xiàn)成本超支，應(yīng)該將該部分成本超支問題單獨(dú)提出，作進(jìn)一步的原因分析。成本超支主要有以下幾方面原因：
1.成本計劃數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。估價錯誤，預(yù)算太低，不適當(dāng)?shù)夭捎玫蛢r策略，工程范圍增加，設(shè)計的修改，功能和建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高，工作量大幅度增加。在實際項目開發(fā)建設(shè)過程中，在項目的實際設(shè)計、可行性研究、設(shè)計計劃、實施中，以及在技術(shù)、組織、管理、合同等任何一方面出現(xiàn)問題都會反映在成本上，造成成本超支。
2.實施管理中的問題。包括不適當(dāng)?shù)目刂瞥绦?，費(fèi)用控制存在問題，預(yù)算外開支，成本責(zé)任不明確，實施者對成本沒有承擔(dān)義務(wù)，沒有節(jié)約成本的獎勵措施；工人頻繁流動，勞動效率低，施工組織混亂；采購了劣質(zhì)材料，材料消耗增加，；周轉(zhuǎn)資金占用量大，財務(wù)成本高；合同不利，在合同執(zhí)行中存在缺陷等。
3.原材料價格和人工費(fèi)用變動導(dǎo)致建筑成本改變。這還要看承包合同的形式，如果合同是固定總價形式，承包商承擔(dān)建筑成本變化的后果，投資者基本上不受影響；如果合同是其它形式的承包合同，那么投資者就要受到來自建筑成本變動的影響。開發(fā)周期延長導(dǎo)致貸款利息費(fèi)用上升，或者市場環(huán)境條件及政策環(huán)境改變，租售價格下降等。
4.利率變動。銀行借款是房地產(chǎn)投資的重要資金來源，利率提升要提高借款成本，進(jìn)而影響投資收益，在施工期，惡劣氣候、建筑設(shè)計失誤、未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件等也會延長開發(fā)周期，提高資金使用成本。
二、各階段房地產(chǎn)項目加強(qiáng)成本控制的具體措施
1.項目決策階段
據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,在項目的建設(shè)各階段中,投資決策階段影響項目投資的程度最高,可達(dá)到80-90%。投資決策過程,是一個由淺入深、不斷深化的過程,依次分為若干工作階段,不同階段決策的深度不同,投資估算的精確度也不同,項目投資的控制結(jié)果也不同。從項目一開始就應(yīng)加強(qiáng)審查、審計力度,對資金的使用實行全程動態(tài)跟蹤,做好項目前期、中期和后期三環(huán)節(jié)控制,這是解決“三超”頑疾的有效方法。
2.設(shè)計階段的成本控制
設(shè)計階段是工程項目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上。合理科學(xué)的設(shè)計，可在很大程度上降低工程造價。設(shè)計階段對項目投資控制可從以下幾方面入手：
（1）推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進(jìn)設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，避免因多方設(shè)計而導(dǎo)致的整體布局不一致，從而引起施工過程的變更，造成工期、投資的增加。
（2）開展限額設(shè)計，有效控制造價
積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。要求設(shè)計人員熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。開發(fā)商應(yīng)派專業(yè)工程造價管理人員跟蹤工程設(shè)計全過程，與設(shè)計部門積極配合，及時答復(fù)設(shè)計過程中影響造價環(huán)節(jié)中的疑問。
（3）采用合同措施，有效控制造價
針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲的問題，應(yīng)在設(shè)計合同相關(guān)經(jīng)濟(jì)條款中注明，由于設(shè)計單位原因引起的工程變更而導(dǎo)致工程造價增加，如果設(shè)計變更費(fèi)超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費(fèi)（設(shè)計質(zhì)保金）。采取這樣的經(jīng)濟(jì)約束是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面指標(biāo)協(xié)調(diào)控制的一種舉措。
3.施工階段的成本控制
施工階段是把設(shè)計圖紙和原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實體的過程，是實現(xiàn)建設(shè)項目價值和使用價值的主要階段，也是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制的管理，就是加強(qiáng)履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作主要包括：
（1）對施工單位施工組織設(shè)計和施工進(jìn)度計劃進(jìn)行仔細(xì)地審核
在項目施工組織方面，存在著建設(shè)單位對各個施工方案缺乏協(xié)調(diào)，造成施工密度不均衡，出現(xiàn)施工干擾或窩工現(xiàn)象，這不僅對工程的質(zhì)量造成影響，也降低了機(jī)械設(shè)備的利用率。這就要求建設(shè)單位在項目正式開工前，還要對其施工組織設(shè)計和施工進(jìn)度計劃進(jìn)行仔細(xì)地審核，不僅考慮其自身施工方案的合理性，還要考慮各個施工單位之間的施工方案的前后順序，避免沖突。從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制。
（2）抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，由于市場的競爭激烈，為了獲得施工任務(wù)，施工單位往往采取“低價中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。低報價原則的采用，導(dǎo)致在施工過程中施工成本控制的被動性。對于索賠，也是更著重于在索賠發(fā)生后才考察其合理性，而缺乏事前采取措施主動控制索賠的發(fā)生。
（3）從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制
對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，合理的選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。
（4）從經(jīng)濟(jì)措施上展開項目投資的有效控制
在項目的成本構(gòu)成中，工程所需的材料是成本的大頭，僅此一項就占項目的60%左右。對價格差異比較大或是使用比較多的材料，可以適當(dāng)?shù)牟扇〖追焦┎牡姆绞?，這可以在很大程度上降低工程造價。在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，邀請資信較好的材料供應(yīng)商進(jìn)行公開招標(biāo)，根據(jù)報價、質(zhì)量、售后服務(wù)等情況擇優(yōu)選定。通過招標(biāo)采購，不僅可以有效地降低成本，而且還能避免因“暗箱操作”而導(dǎo)致成本增加的現(xiàn)象。
4.竣工結(jié)算階段
該階段是成本控制工作的最后階段，根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款，以政策為依據(jù)。作為業(yè)主方管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，在施工過程中應(yīng)詳細(xì)進(jìn)行工程計量，嚴(yán)格復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證，做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為可能發(fā)生的索賠提供必要的依據(jù)。如果索賠一旦發(fā)生，應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定和有關(guān)條款同承包商一起本著友好協(xié)商的態(tài)度盡快解決，嚴(yán)格審核工程變更，推行四方現(xiàn)場簽證制度，使損失降到最小。
5.項目銷售階段
中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項目運(yùn)作的整個過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場中獲得較強(qiáng)的競爭力，降低成本、控制費(fèi)用支出必然成為關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)項目的成本目標(biāo)管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實施過程中的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息，從而使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的重要性
房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個方面進(jìn)行提高，以求更大的經(jīng)營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節(jié)省成本。在當(dāng)前市場的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素之一：
1.房地產(chǎn)行業(yè)有自身的特點(diǎn)，這也是與其他行業(yè)不同的地方，即房地產(chǎn)行業(yè)的成本是事先預(yù)估的，不是事后統(tǒng)計的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進(jìn)行銷售工作的開展，對企業(yè)利潤的保證十分不利。而且只有將成本預(yù)估準(zhǔn)確，才能進(jìn)一步地提高企業(yè)的經(jīng)營利潤和效益。
2.隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)條件的進(jìn)步，市場競爭越來越激烈，因此導(dǎo)致了市場的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費(fèi)者的行為也越來越趨向理性，因此成本控制一旦發(fā)生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本控制是十分重要的。
3.近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本呈逐漸上升趨勢，土地市場普遍采用招拍掛形式出讓國有土地，只有出價最高的才能拿到國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想低價拿地從而達(dá)到獲取超額利潤的運(yùn)作模式，在實際開發(fā)過程中操作起來越來越難。因此，成本控制是實現(xiàn)利潤的前提條件，成本控制工作的開展對企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，乃至在市場上得到更大的份額都有著重要作用。
綜上所述，根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作開展應(yīng)該從提高管理意識入手，并在企業(yè)內(nèi)部樹立一種節(jié)約成本，取得更多效益的經(jīng)營文化氛圍，并使其成為企業(yè)從上到下的共識，并樹立相應(yīng)的成本管理的經(jīng)營戰(zhàn)略。而且要進(jìn)一步建立健全相關(guān)機(jī)制，提高科學(xué)性和穩(wěn)定性，進(jìn)而在實踐中更好地落實成本控制戰(zhàn)略，達(dá)到更大的利潤和市場地位。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理中成本控制的具體方法
1. 土地使用權(quán)的取得，主要是在項目策劃決策階段。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在購買地塊時所支付的國有土地使用權(quán)出讓金在其開發(fā)總成本中所占的比重愈來愈大，這主要是來源于宏觀大環(huán)境的影響，是房地產(chǎn)企業(yè)自身所無法控制的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先需對政府招拍掛的地塊進(jìn)行縝密的考察，包括對該地塊的商業(yè)價值、周邊環(huán)境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進(jìn)行實地勘察，以形成對該地塊實際開發(fā)價值或成本的較為客觀、準(zhǔn)確的評估，為招拍掛時的競標(biāo)打下良好的基礎(chǔ)。此外，還要對所招拍掛地塊現(xiàn)有建筑物的拆遷進(jìn)度、周邊競標(biāo)對手情況、有無歷史遺留問題等進(jìn)行考察，以對該地塊的開發(fā)風(fēng)險能有一個較為準(zhǔn)確判斷。最終目的在于，做好項目總體投資及效益估算，力爭估算的價格與實際工程價格更接近，為工程建設(shè)的必要性提供依據(jù)。進(jìn)而提出成本費(fèi)用控制目標(biāo)，成為提交設(shè)計院的嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，且不得隨意更改，需要制定審批權(quán)限加以控制。
2. 開發(fā)項目設(shè)計。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為為75%～95%；在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為為5%～35%。顯然，設(shè)計階段是工程項目管理中成本控制最關(guān)鍵的重點(diǎn)之一。
2.1 開發(fā)項目方案設(shè)計。從房地產(chǎn)開發(fā)的歷史經(jīng)驗來看，開發(fā)項目設(shè)計方案的優(yōu)劣性對整個項目開發(fā)的成敗有著極為重要的影響。因此，在確定工程的設(shè)計方案時，一定要堅持對方案的嚴(yán)格評審，擇優(yōu)確定項目的設(shè)計或規(guī)劃方案，并以土地的綜合使用率為核心。一般來說，優(yōu)秀的項目設(shè)計方案不一定是最為美觀或漂亮的，但肯定是最為實用或經(jīng)濟(jì)的，其對平面的布局較為合理，長寬比例比較恰當(dāng)，戶型和面積、層數(shù)和層高的搭配也是比較合理的。從方案設(shè)計的重要性來看，方案設(shè)計的成本實質(zhì)上是次要的，而且往往成本越高的設(shè)計方案其技術(shù)指標(biāo)越高、方案越為合理、投資效益也越好，因此在選擇開發(fā)項目的設(shè)計方案時，要進(jìn)行投資收益與方案成本的綜合考慮，使單位方案成本的投資收益最大化。
中圖分類號： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言：進(jìn)入現(xiàn)代社會，資源匱乏，為了高效地利用資源，各個行業(yè)都在利用管理學(xué)理念進(jìn)行管理，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)更是如此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重點(diǎn)。然而,現(xiàn)目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理存在很多問題,嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。對此,應(yīng)當(dāng)找出房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題,并提出相應(yīng)的建設(shè)性措施,促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中存在的問題
房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過一系列的具體措施，把最初的想法，構(gòu)思最終落成一座具體建筑物的社會實踐活動。在這項實踐活動中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要遵守國家的相關(guān)政策要求，循序漸進(jìn)的落實到最后建筑物的施工建設(shè)，首先需要完成的工作取得土地開發(fā)使用權(quán)，并對整個房地產(chǎn)的開發(fā)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，在一切相關(guān)手續(xù)準(zhǔn)備完成后，通過市場招、投標(biāo)，確定合格的建筑施工隊伍，開展建筑工程施工建設(shè)，完成從設(shè)計圖紙到實際建筑的轉(zhuǎn)變。
1.1缺乏前期準(zhǔn)備
現(xiàn)目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注得更多的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境的商業(yè)價值,且建筑施工單位也只是僅僅負(fù)責(zé)項目的施工工作,而開發(fā)商又想開發(fā)項目盡早動工,他們都缺乏對項目工程前期準(zhǔn)備的了解及重視,導(dǎo)致開發(fā)項目都普遍存在著盲目開發(fā)決策的問題,例如:在施工的過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在著錯、碰、缺、漏,結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理以及成本過高等現(xiàn)象,這不僅會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失,還會給業(yè)主帶來功能使用缺陷。
1.2管理制度不健全
現(xiàn)目前我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中,項目的管理不夠深入和具體,雖然也在按照項目管理的模式進(jìn)行著管理,但未對項目管理的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行深入研究,工程管理制度普遍不夠完善。這容易導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本和進(jìn)度方面失控,偏離預(yù)期的項目開發(fā)目標(biāo)。例如:很多房產(chǎn)開發(fā)都存在著延遲交房,由于成本過高而難以控制房價,工程管理費(fèi)用偏高等現(xiàn)象。
1.3設(shè)計和監(jiān)督制度不規(guī)范
現(xiàn)目前,在房地產(chǎn)項目的開發(fā)中,監(jiān)理單位和設(shè)計單位的配合不密切,很多設(shè)計問題在施工中得不到解決,很多施工單位施工變更很多,不僅造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本浪費(fèi),還對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理造成混亂,加上工程設(shè)計的建立制度不夠完善,很多施工單位對設(shè)計對項目投資的控制重要性不夠重視,導(dǎo)致施工單位缺乏有效的規(guī)范運(yùn)行及制度保證。
1.4售后服務(wù)和物業(yè)管理不到位
房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資比較大的產(chǎn)業(yè),很多消費(fèi)者往往在購買時都很注重房地產(chǎn)后期的維修以及相關(guān)配套設(shè)備的齊全。然而我國現(xiàn)目前的很多的房地產(chǎn)開發(fā)項目,品牌意識和售后服務(wù)都比較差。比如一些已經(jīng)交房的商品房屋存在質(zhì)量及其他問題,開發(fā)商沒有及時對其進(jìn)行售后維修;另外開發(fā)商之前予以承諾的一些基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施也存在了偷工減料現(xiàn)象,有的開發(fā)項目甚至沒有。這對房地產(chǎn)開發(fā)項目的后期銷售產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響,嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。
1.5造價預(yù)算出現(xiàn)嚴(yán)重偏差
一般的情況下，房地產(chǎn)項目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計階段進(jìn)行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機(jī)械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開發(fā)商在設(shè)計階段不重視設(shè)計的合理性，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問題而對設(shè)計進(jìn)行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動而可能增加工程造價。
1.6完工驗收與備案管理不夠嚴(yán)格
房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。
2應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理問題的對策
項目管理雖然在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中取得了一些成效,但在實際的管理過程中仍存在一些問題,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理,使房地產(chǎn)行業(yè)健康良性發(fā)展,可以從以下幾方面入手：
2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場的行情,選擇開發(fā)的地理位置應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)價值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場調(diào)查,了解消費(fèi)者的具體需求,合理規(guī)劃建筑戶型。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)和國家規(guī)劃部門進(jìn)行溝通,尋找政策保障。在房地產(chǎn)項目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計工作,盡量減少后期施工中的工程變更。
2.2加強(qiáng)對工程質(zhì)量的管理和控制
房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資,人們在房屋的質(zhì)量方面考慮很多,房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量,在項目工程的開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機(jī)械及施工等方面嚴(yán)格控制和管理,并做到量化要求。另外,應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施,房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房售后的監(jiān)管和控制,積極了解客戶的需求并及時作出滿意的回復(fù),組建專門的售后服務(wù)部門,對房屋維修做出及時的處理。
2.3完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理
在競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中,價格已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個主要籌碼和優(yōu)勢。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)工程中,必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理進(jìn)行全面完善,并對工程項目的成本嚴(yán)格控制。可以采取以下方式進(jìn)行控制:①在項目開發(fā)的規(guī)劃階段,應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)測及評估工作,對房地產(chǎn)開放項目的成本、銷售及利潤進(jìn)行嚴(yán)格控制,盡量做到房地產(chǎn)開發(fā)項目成本最低且質(zhì)量最優(yōu)。②在房地產(chǎn)項目的實際施工中,應(yīng)當(dāng)引入競爭機(jī)制,做到市場化投保招標(biāo),還應(yīng)當(dāng)建立明確的獎懲制度,嚴(yán)格控制項目工程的工期和質(zhì)量。在項目的施工階段應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理,可以從現(xiàn)場簽證的辦理及審查兩個階段進(jìn)行加強(qiáng)和完善。
2.4加大對項目的風(fēng)險管理
由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期長、投資大的行業(yè),必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)規(guī)避風(fēng)險,盡量減少房地產(chǎn)開發(fā)的損失,實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過簽訂合同的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險,達(dá)到降低和減少風(fēng)險管理的目的。通過簽訂合同,明確甲乙雙方的責(zé)任,減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險管理來降低和減少風(fēng)險管理。采取保險管理,一旦發(fā)生意外,相關(guān)保險公司會承擔(dān)一定的費(fèi)用,項目的一部分風(fēng)險就轉(zhuǎn)移給了保險公司,當(dāng)發(fā)生重大自然災(zāi)害或施工事故時,項目的很大一部分費(fèi)用有了保險公司這個承擔(dān)客體,在客觀上降低了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和風(fēng)險。
2.5開發(fā)商要加強(qiáng)在開發(fā)建設(shè)的過程的控制
施工過程管理前期必須要明確質(zhì)量目標(biāo)，明確項目的管理責(zé)任。現(xiàn)場的簽證程序必須要明確清晰，責(zé)任必須明確，企業(yè)要適當(dāng)?shù)膶?quán)利下放給現(xiàn)場的操作或者管理人員，規(guī)定了現(xiàn)場簽證的權(quán)限，及時地處理突發(fā)的情況以及問題，并能夠在緊急的情況下，可以預(yù)先報告設(shè)計的單位，從而獲得口頭的許可，并且在事后及時的補(bǔ)辦相關(guān)流程手續(xù)。
3結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是一項比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程,對房地產(chǎn)項目工程的優(yōu)化管理,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)房地產(chǎn)項目規(guī)劃前做好充分的調(diào)研,應(yīng)當(dāng)不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的機(jī)制和制度,著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的工程管理問題,對房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程進(jìn)行全面控制,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
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