序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

改革開(kāi)放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開(kāi)放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫(xiě)“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005（15）:125

篇（2）

改革開(kāi)放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開(kāi)放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

篇（3）

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的發(fā)展和隨著近幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的起伏，已經(jīng)進(jìn)入后危機(jī)和后暴利時(shí)代。這一時(shí)期，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多不確定性，高資本積累的房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略上和運(yùn)營(yíng)上的任何失誤，都有可能使企業(yè)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是以合作開(kāi)發(fā)組織構(gòu)架形式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往會(huì)面臨涉及政策、市場(chǎng)、戰(zhàn)略決策、管理等諸多方面的更多的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)。作為高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，在關(guān)注高回報(bào)投資預(yù)期的同時(shí)，應(yīng)該更加關(guān)注所面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)因素，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗起著決定性的作用。隨著土地資源的稀缺，政策的變化，非主流行業(yè)的盲目加入，越來(lái)越多競(jìng)爭(zhēng)者的出現(xiàn)等，導(dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)疊加、放大。我們應(yīng)通過(guò)認(rèn)識(shí)、分析風(fēng)險(xiǎn)，采取正確的戰(zhàn)略決策，施行良好的管理，從而控制和駕馭風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失并獲得風(fēng)險(xiǎn)收益，做到在承受最小的風(fēng)險(xiǎn)下獲得最大的收益。本文基于某合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例，給出房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制的初步分析。

1.某房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項(xiàng)目的某投資公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）了解到某實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱B公司）因資金短缺、經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整等原因欲尋找對(duì)象對(duì)其擁有某“商業(yè)綜合樓”合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的45%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的信息。該“商業(yè)綜合樓”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地處國(guó)家一級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)區(qū)域內(nèi)，是城市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域，土地性質(zhì)屬拆復(fù)建用地，用地成本相對(duì)較輕；項(xiàng)目總投資預(yù)算為5億元人民幣；項(xiàng)目股權(quán)為三方所有，B公司占45%，其余部分由當(dāng)?shù)卮褰?jīng)濟(jì)合作社（以下簡(jiǎn)稱合作社）占51%，擁有另4%股權(quán)的合伙人為自然人（以下簡(jiǎn)稱自然合伙人）；三方共同成立了相應(yīng)的項(xiàng)目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔(dān)任董事長(zhǎng)、B公司派員出任項(xiàng)目經(jīng)理；至2011年初，項(xiàng)目的主體工程已結(jié)頂，總體工程形象進(jìn)度進(jìn)入中期過(guò)后階段。A公司在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的考察和評(píng)估后，認(rèn)為該地塊樓面價(jià)僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國(guó)家一級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)，項(xiàng)目具有明顯的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和地價(jià)優(yōu)勢(shì)，2009年后正處于房地產(chǎn)的快速?gòu)?fù)蘇期，因而判定該項(xiàng)目具有良好的開(kāi)發(fā)前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權(quán)和相應(yīng)的債權(quán)，介入自身并不熟悉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔(dān)任董事長(zhǎng)、A公司派員出任項(xiàng)目經(jīng)理。A公司涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)之后，由于一系列失當(dāng)?shù)臎Q策，導(dǎo)致該項(xiàng)目至今難以為繼；更由于法人治理結(jié)構(gòu)和權(quán)力制衡機(jī)制的不完善，產(chǎn)生了超出預(yù)期的管理風(fēng)險(xiǎn)，牽涉A公司卷入了多起涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛。對(duì)于A公司而言，這無(wú)疑是一次失敗的戰(zhàn)略決策，造成了巨額的直接經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)損失，成為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中典型的負(fù)面案例。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析及控制

目前，企業(yè)參與投資房地產(chǎn)項(xiàng)目多采用股權(quán)或債權(quán)的合伙人投資方式，這種投資方式?jīng)Q定了投資風(fēng)險(xiǎn)存在投資過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)源劃分，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：決策風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等六大類。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和咨詢實(shí)踐，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)80%來(lái)源于決策、管理、流程和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以下從企業(yè)可控的角度，主要對(duì)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制作出分析：

篇（4）

收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)未來(lái)所帶來(lái)的收益。收益法本著收益還原的思路對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，即把房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)收益還原為基準(zhǔn)日的資本額或投資額。具體評(píng)估辦法是通過(guò)估算被評(píng)估房地產(chǎn)在未來(lái)的預(yù)期收益，并采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評(píng)估值。假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日為年初，則它的公式為：

P=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+a3/（1+r1）（1+r2）（1+r3）+…+an/（1+r1）（1+r2）（1+r3）…（1+rn）

式中：P為房地產(chǎn)價(jià)格；ai為房地產(chǎn)在未來(lái)的第i年的凈收益；ri為房地產(chǎn)在未來(lái)i年的還原利率；n為房地產(chǎn)的有效收益年限。

從上面的公式可以看到：房地產(chǎn)的價(jià)格和其收益年限、預(yù)期的凈收益、還原利率密切相關(guān)。同時(shí)可見(jiàn)，房地產(chǎn)不但每年凈收益an經(jīng)常變化，還原利率也不是一個(gè)常量。所以，上述公式只有理論分析上的意義，實(shí)際估價(jià)中無(wú)法操作。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中對(duì)凈收益的確定常會(huì)依據(jù)具體情況做出一定的假設(shè)形成較為簡(jiǎn)化的數(shù)值?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中將還原利率調(diào)整為一個(gè)恒值，簡(jiǎn)化其測(cè)算。

二、收益年限的確定

收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟(jì)壽命。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可收益的年限；對(duì)于房地合一的估價(jià)對(duì)象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來(lái)確定未來(lái)可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進(jìn)行出售或其他處理，評(píng)估的收益年限則為其準(zhǔn)備的持有期間。房地產(chǎn)的收益年限一般較長(zhǎng)，一般都有幾十年。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中估價(jià)人員常假設(shè)估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來(lái)縮短收益年限，以利于更準(zhǔn)確地選取預(yù)期凈收益和還原利率，從而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在理論中還存在收益年限為無(wú)限年的情況，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無(wú)限年的情況下，房地產(chǎn)評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值一般會(huì)較高,在實(shí)務(wù)中可用它來(lái)驗(yàn)證其他年限評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值是否偏高。

三、預(yù)期收益的預(yù)測(cè)與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費(fèi)用后的凈額。預(yù)測(cè)凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。實(shí)際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。因?yàn)樵谠u(píng)估時(shí)點(diǎn)被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測(cè)失真。例如，一個(gè)交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因?yàn)橛刑厥獾年P(guān)系而將一些會(huì)議活動(dòng)在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會(huì)引起預(yù)測(cè)的收益不準(zhǔn)確。所以，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)凈收益的基礎(chǔ)是實(shí)際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時(shí)，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測(cè)算其收入租金時(shí)，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費(fèi)用、額外的補(bǔ)償費(fèi)用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負(fù)責(zé)納稅、保險(xiǎn)費(fèi)以及支付維修費(fèi)用等各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)于租約中規(guī)定采用固定租金的房地產(chǎn)，一般在其租賃期內(nèi)采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進(jìn)行測(cè)算。對(duì)于租約中規(guī)定采用浮動(dòng)租金的，整個(gè)收益期的收入測(cè)算均適用以上方法。對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和生產(chǎn)性房地產(chǎn)應(yīng)扣除其正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，房地產(chǎn)凈收益中不應(yīng)包括房地產(chǎn)以外其他投資應(yīng)分配的凈收益。

凈收益的確定還會(huì)因?qū)δ男┵M(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)扣除的處理不同而產(chǎn)生偏差。一般對(duì)于折舊費(fèi)與土地?cái)偺豳M(fèi)和利息的爭(zhēng)論較大，以下對(duì)這兩項(xiàng)進(jìn)行分析：

1、關(guān)于折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。這里的折舊費(fèi)用指會(huì)計(jì)上計(jì)提的折舊費(fèi)，它不包含房地產(chǎn)在使用期間的修理費(fèi)。它也不是通常評(píng)估理論中提到的物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊的估算值。土地?cái)偺豳M(fèi)是一次性支付的土地出讓金在土地使用年限內(nèi)的攤銷，由于房產(chǎn)和地產(chǎn)不可分離的，在會(huì)計(jì)處理上一并計(jì)入建筑物的成本。在傳統(tǒng)評(píng)估中一般將其作為費(fèi)用扣除，這是不合理的，把房地產(chǎn)看成一項(xiàng)投資，那么它每年的凈收益就應(yīng)該為凈現(xiàn)金流量，公式為凈現(xiàn)金流量=資本產(chǎn)出+資本回收，公式中資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊和土地?cái)偺岬馁M(fèi)用部分。當(dāng)房地產(chǎn)收益年限為有限期n=1時(shí)，收益法公式為p=a/（1+r），a=p（1+r）=p+pr。由此可見(jiàn)，凈現(xiàn)金流量（純收益）是包括p（資本回收）、pr（資本產(chǎn)出）兩方面內(nèi)容，可見(jiàn)折舊和土地?cái)偺豳M(fèi)作為了凈收益的一部分，而不能作為費(fèi)用扣除。

2、關(guān)于利息。實(shí)際估價(jià)中一般把利息作為投資成本的一部分扣除。也有人提出不扣除，其理由是投資者所以要選擇投資房地產(chǎn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)未來(lái)的收益大于銀行存貸款利息。正是因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款或犧牲銀行存款利息來(lái)投資房地產(chǎn)。無(wú)論是貸款資金還是自有資金的利息都應(yīng)作為投資收益的一部分。但我認(rèn)為，凈收益一般可以用凈現(xiàn)金流量表示，而凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出，利息的支付確實(shí)導(dǎo)致了現(xiàn)金的流出，應(yīng)作為費(fèi)用扣除。但這里的利息費(fèi)用是指因?yàn)槿谫Y負(fù)債而實(shí)際支付的利息，對(duì)于自有資金產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本損失不算作利息作為費(fèi)用扣除。自有資金的機(jī)會(huì)成本損失在還原利率中給予考慮，因?yàn)樗⑽磳?dǎo)致所有者的現(xiàn)金流出。

四、還原利率的確定

還原利率對(duì)評(píng)估結(jié)果仍比較敏感，還原利率在評(píng)估實(shí)務(wù)中調(diào)整為一個(gè)恒值后，較易操作。還原利率的實(shí)質(zhì)是一種投資的收益率，它應(yīng)等同于獲取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本的收益率。還原利率的影響因素有很多，如房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的高低、銀行存貸款利率、投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力等，在確定還原利率時(shí)都應(yīng)加以考慮。

還原利率的確定有多種多樣，建議在估價(jià)時(shí)采用至少兩種方法綜合考慮得出最終結(jié)果。在建設(shè)部的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中給出還原利率的確定的四種方法給評(píng)估人員予指導(dǎo)。這四種方法為：市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法、復(fù)合投資收益率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。

1、市場(chǎng)提取法。該法通過(guò)收集市場(chǎng)上三個(gè)以上相同或相似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，再根據(jù)相應(yīng)的收益法公式反求還原利率。如，當(dāng)被估房地產(chǎn)的凈收益每年都相同，則它適用公式p=A（P/A，r，n），A為年金，（P/A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)，求還原利率則依據(jù)以下步驟進(jìn)行。首先，算出年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A，r，n）=P/A后，查年金現(xiàn)值系數(shù)表，若能在表上恰好找到等于上述系數(shù)的現(xiàn)值，則該數(shù)對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率即為所求的還原利率；若找不到，可利用系數(shù)表示上同期略大于及略小于該數(shù)值的兩個(gè)臨界值Cm和Cm+1即對(duì)應(yīng)的兩個(gè)折現(xiàn)率rm和rm+1，求出還原利率r，即r=rm+（cm-c）/（cm-cm+1）×（rm+1-rm），最后確定估價(jià)房地產(chǎn)的還原利率時(shí)一般選用3宗或3宗以上的可比實(shí)例的還原利率求他們的算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)平均數(shù)。例如，為計(jì)算一宗收益期為十年的房地產(chǎn)的還原利率，收集了一些可比案例的資料，計(jì)算結(jié)果如表1：

因案例一的收益年限與估價(jià)對(duì)象有差別，將案例分別賦0.2、0.4、0.4.權(quán)重，則r=12.73%×0.2+11.93%×0.4+12.69%×0.4=12.39%。

該法在評(píng)估所中已收集較多案例的情況下一般都能適用。但對(duì)于各個(gè)案例選用時(shí)要注意選取那些與估價(jià)對(duì)象凈收益求取方式相同或相似的。在可比案例較少時(shí)，可將其他案例的售價(jià)、收益、費(fèi)用、融資狀況、銷售時(shí)的市場(chǎng)條件、產(chǎn)權(quán)情況等資料進(jìn)行修正。

2、投資報(bào)酬率排序插入法。該法將社會(huì)上各種類型的投資及其收益率找出，將其收益率從低到高順序排列，制成圖表，再將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的投資進(jìn)行比較，考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性、管理的難易程度及資產(chǎn)的安全性，找出同得的風(fēng)險(xiǎn)投資，判斷還原利率應(yīng)該歸入的范圍，從而確定出要求取的還原利率。相關(guān)類型的投資有銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬利率等。但現(xiàn)實(shí)中待估房地產(chǎn)到底應(yīng)在序列排序中插在哪里還是具有較大的主觀性的。房地產(chǎn)收益類型不同，其要求的收益率和能夠獲得的收益率也不同。估價(jià)人員要有較多評(píng)估此類房地產(chǎn)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)才較易得出準(zhǔn)確性較高的還原利率。

3、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。該法以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率，但若在利率政策不穩(wěn)定的情況下，安全利率不適合采用銀行一年定期存款利率。因?yàn)槔式趦?nèi)調(diào)整則還原利率將變換好幾次，所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格將相差很大。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定，在求取純收益時(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析都在此給予量化。

篇（5）

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警指標(biāo)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)所有風(fēng)險(xiǎn)的最集中的體現(xiàn)。若處理不好，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大創(chuàng)傷，最嚴(yán)重的直接會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產(chǎn)企業(yè)要想在波濤洶涌中一路當(dāng)前，就有必要構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的屏障用以抵御風(fēng)險(xiǎn)，那就是構(gòu)建屬于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取

資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預(yù)警指標(biāo)時(shí)，本文對(duì)與資金關(guān)系密切的指標(biāo)予以重點(diǎn)考慮，以突出房地產(chǎn)企業(yè)的特性。其他的指標(biāo)在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)之上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特性進(jìn)行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預(yù)警經(jīng)驗(yàn)。選取結(jié)果如下：

（一）償債能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量大，資產(chǎn)負(fù)債率高，應(yīng)格外注意對(duì)償債能力指標(biāo)的分析，因?yàn)椴荒軆斶€到期債務(wù)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最顯著的特征。

短期償債能力指標(biāo)：

流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 （1）

速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 （2）

現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率=年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量/年末流動(dòng)負(fù)債 （3）

長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)：

資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額 （4）

產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/股東權(quán)益 （5）

已獲利息倍數(shù)=稅息前利潤(rùn)/利息費(fèi)用 （6）

上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標(biāo)的選取，既考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，又考慮了其長(zhǎng)期償債能力。在短期償債能力指標(biāo)中尤其考慮了現(xiàn)金流對(duì)債務(wù)的保證程度，這符合了房地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”的特征。短、長(zhǎng)期指標(biāo)相融合，通過(guò)計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值，將結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)值相比較，就能看出房地產(chǎn)企業(yè)在償債能力方面的強(qiáng)弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)本身，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)數(shù)值指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在償債能力方面存在的問(wèn)題，及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，以使企業(yè)的償債能力維持在一個(gè)較合理的水平，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的有利一面，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)務(wù)杠桿利益。

（二）盈利能力分析指標(biāo)：影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)設(shè)置一組反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標(biāo)，通過(guò)對(duì)該組指標(biāo)的分析，透視房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)劣狀態(tài)。本文選取如下盈利指標(biāo)：

銷售凈利率=凈利潤(rùn)/銷售收入凈額 （7）

凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn) （8）

總資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前利潤(rùn)總額/平均資產(chǎn)總額 （9）

上述選取房地產(chǎn)企業(yè)反映盈利能力的指標(biāo)當(dāng)中，凈資產(chǎn)收益率是綜合程度最強(qiáng)的指標(biāo)，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進(jìn)一步分解，通過(guò)層層分解，可最終找出影響凈資產(chǎn)收益率的各個(gè)因素：企業(yè)的盈利能力（銷售凈利潤(rùn)率）、營(yíng)運(yùn)能力（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）、資本結(jié)構(gòu)（即償債能力如權(quán)益乘數(shù)）。后文在預(yù)警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對(duì)案例企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行更詳盡的分析，通過(guò)指標(biāo)間的串聯(lián)關(guān)系，找出案例企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題所在。

（三）資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)在資產(chǎn)管理過(guò)程中的效率。它也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會(huì)提升企業(yè)的盈利能力，同時(shí)也相當(dāng)于企業(yè)增加了資產(chǎn)投入；相反，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢，企業(yè)的盈利能力會(huì)降低，相當(dāng)于浪費(fèi)了企業(yè)的資產(chǎn)，資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)相結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的評(píng)價(jià)才是全面具體的。本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)如下：

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均資產(chǎn)總額 （10）

存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額 （11）

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 （12）

應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度快，說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力強(qiáng)，壞賬損失的可能性就越小，同時(shí)也折射出企業(yè)管理水平較高，而這一點(diǎn)，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)的要害。當(dāng)然，在進(jìn)行這一項(xiàng)目的分析時(shí)，也要一分為二，不能因?yàn)橹蛔⒅靥岣邞?yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率而忽視了利用賒銷來(lái)擴(kuò)大銷售渠道這一因素。存貨在房地產(chǎn)企業(yè)中比重較大，應(yīng)將該比率控制在一個(gè)較合理的水平，否則會(huì)導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。如目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，過(guò)高的空置率影響了開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)始終處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)口浪尖上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用其全部資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的能力，在杜邦分析法中，它是一個(gè)橋梁，它把利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表聯(lián)系起來(lái)，使凈資產(chǎn)利潤(rùn)率可以綜合整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。

（四）發(fā)展能力分析指標(biāo)：一個(gè)最終深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)，一定會(huì)在危機(jī)爆發(fā)的前幾年就顯現(xiàn)了它的停滯不前的狀態(tài)。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說(shuō)的就是企業(yè)的發(fā)展能力與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)，有必要選取若干顯示發(fā)展能力的指標(biāo)來(lái)揭示財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀況，發(fā)展能力指標(biāo)選取結(jié)果如下：

銷售收入增長(zhǎng)率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）

總資產(chǎn)增長(zhǎng)率=（期末總資產(chǎn)-期初總資產(chǎn)）/期初總資產(chǎn) （14）

凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率=（本年凈利潤(rùn)-上年凈利潤(rùn)）/上年凈利潤(rùn) （15）

上述發(fā)展能力指標(biāo)越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)前景越好，其發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越小。

上述選取的共15個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)基本上代表了房地產(chǎn)企業(yè)的特性，由它們作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行預(yù)警，雖然在精確度上難以保證，但因?yàn)槠浜?jiǎn)便、容易理解的特點(diǎn)，而且，在企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)的最近時(shí)間（前2、3年）其預(yù)警能力還是很強(qiáng)的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的一個(gè)組成部分，除此之外，還將引入前人已創(chuàng)造的經(jīng)典財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，下面就對(duì)幾個(gè)最常見(jiàn)的、經(jīng)典的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型作以簡(jiǎn)單介紹。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的構(gòu)建

（一）單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型：?jiǎn)巫兞控?cái)務(wù)預(yù)警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時(shí)也是運(yùn)用財(cái)務(wù)比率對(duì)企業(yè)破產(chǎn)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)的先驅(qū)者之一（另一位是Altman，下文會(huì)述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業(yè)和79家非失敗企業(yè)（兩類企業(yè)的行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模等都相同），他所選用的財(cái)務(wù)比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現(xiàn)金流量方面的指標(biāo)。他認(rèn)為：企業(yè)擁有的現(xiàn)金多越多、營(yíng)運(yùn)資本支出越少、負(fù)債越小，企業(yè)失敗的概率就越??；反之，企業(yè)失敗的概率就越大。Bevaer仔細(xì)考察了樣本當(dāng)中30個(gè)財(cái)務(wù)比率在企業(yè)失敗前5年的差異情況，最后證明有5個(gè)財(cái)務(wù)比率對(duì)企業(yè)破產(chǎn)的預(yù)警能力較強(qiáng)，按預(yù)測(cè)能力高低依次排序是：現(xiàn)金流量/負(fù)債總額（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)87%）；凈收入/總資產(chǎn)（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)79%）資產(chǎn)負(fù)債率（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)77%）；營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)76%）現(xiàn)值率（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)78%）。Bevaer構(gòu)建的單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型獲得了比較高的預(yù)警能力，但他的缺陷也是暴露無(wú)遺的：各個(gè)單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)有時(shí)在反映同一信息的時(shí)候，結(jié)果會(huì)不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說(shuō)服力的財(cái)務(wù)預(yù)警模型。

（二）Z模型：Z模型的創(chuàng)始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運(yùn)用財(cái)務(wù)比率來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)情況的先驅(qū)。他們二位這種具有開(kāi)創(chuàng)性的研究為后來(lái)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型的研究奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

Altman同時(shí)也是第一個(gè)使用多變量技術(shù)來(lái)判定企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)狀況的學(xué)者。他克服了Bevaer創(chuàng)建的單變量模型的缺點(diǎn)，將多個(gè)財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來(lái)，將這些財(cái)務(wù)比率融入同一個(gè)方程式來(lái)解釋和判別企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問(wèn)題的思想，在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)測(cè)研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創(chuàng)建經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：

第一，Z-socre模型階段。這個(gè)階段的模型主要是針對(duì)上市的制造業(yè)研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產(chǎn)企業(yè)和33家同類型、同規(guī)模的正常企業(yè)為樣本，經(jīng)過(guò)大量細(xì)致的工作，從一開(kāi)始選定的22個(gè)財(cái)務(wù)比率中敲定5個(gè)變量來(lái)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，構(gòu)造出一個(gè)多元線性函數(shù)，命名Z-socre模型，其表達(dá)式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：

X1=營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)；X2=留存收益/總資產(chǎn)；X3=息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4=普通股、優(yōu)先股市場(chǎng)價(jià)值總額/總負(fù)債；X5=銷售收入/總資產(chǎn)

上述表達(dá)式中，變量前的權(quán)重系數(shù)是按照變量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的影響程度大小設(shè)置的，經(jīng)過(guò)加權(quán)計(jì)算之后得到的Z值代表企業(yè)綜合風(fēng)險(xiǎn)值。通過(guò)它與設(shè)定的臨界值對(duì)照，就能知道企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。上式中臨界值的規(guī)定如下：Z—socre>2.765表明企業(yè)具有較好的財(cái)務(wù)狀況，破產(chǎn)機(jī)率??；Z—socre

第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對(duì)上市公司，且只面對(duì)制造業(yè)。而事實(shí)上，許多處于財(cái)務(wù)危機(jī)的公司是沒(méi)上市的，故直接用Z-socre模型預(yù)測(cè)，其準(zhǔn)確性就遭到了質(zhì)疑。針對(duì)這種情況。Altman重新對(duì)Z-socre模型進(jìn)行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達(dá)式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來(lái)預(yù)測(cè)非上市公司的財(cái)務(wù)危機(jī)狀況。此處表達(dá)式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權(quán)益/總負(fù)債。此時(shí)，臨界值的區(qū)間規(guī)定及意義如下：Z2≥2.99，表達(dá)企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性極小，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好；2.7≤Z

第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對(duì)上市公司，只面對(duì)制造業(yè)；Z2模型的缺陷在于只針對(duì)非上市公司。而在我國(guó)，是難以獲得非上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的。故對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警研究時(shí)，不能直接使用上述兩個(gè)Z值表達(dá)式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來(lái)預(yù)測(cè)非制造業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)狀況的，它的表達(dá)式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達(dá)式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規(guī)定是一樣 的。臨界區(qū)間規(guī)定如下：Z32.9，表明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況是良好的，可不考慮破產(chǎn)的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況有問(wèn)題，須嚴(yán)加注意，否則，后果不堪設(shè)想，若積極面對(duì)，企業(yè)才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來(lái)對(duì)后文的案例企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，計(jì)算Z3值，判別其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

篇（6）

中圖分類號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小投資組合模型的建立

（一）房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產(chǎn)投資的期望收益率；Wi為各項(xiàng)目在投資組合中的權(quán)重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)。投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)σ2p 可定義為該組合獲得的收益優(yōu)選法與預(yù)期收益率的方差；設(shè)σi和σj為第i類和第j類項(xiàng)目期望收益率的標(biāo)準(zhǔn)差；pij為第iod 與第j類項(xiàng)目的相關(guān)系數(shù)，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標(biāo)

結(jié)合以上對(duì)房地產(chǎn)投資組合方法的推導(dǎo)，可以歸納出房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)有：在一定的預(yù)期收益水平下，通過(guò)房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)最小的投資風(fēng)險(xiǎn)；在一定的風(fēng)險(xiǎn)水平下，通過(guò)房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的預(yù)期收益。

在本文中，結(jié)合資本資產(chǎn)定價(jià)模型β概念，以目標(biāo)一為基礎(chǔ)建立了房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型。

（三）模型的有關(guān)假設(shè)

建立房地產(chǎn)投資組合模型的目的在于引入風(fēng)險(xiǎn)概念，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最小風(fēng)險(xiǎn)的投資目標(biāo)?，F(xiàn)做如下假定：各房地產(chǎn)投資項(xiàng)目均有完整的可行性研究報(bào)告或投資計(jì)劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)資料確定各自可能收益率和各收益率實(shí)現(xiàn)的概率大小；市場(chǎng)由多元化的投資者統(tǒng)治，不存在低風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資。

（四）模型的建立

設(shè)有N項(xiàng)不同的房地產(chǎn)投資，Wi為第i種房地產(chǎn)投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)期收益R0尋求風(fēng)險(xiǎn)最小，依據(jù)房地產(chǎn)投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產(chǎn)投資中，單項(xiàng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（由政治、經(jīng)濟(jì)等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（與特定的房地產(chǎn)投資有關(guān)，可通過(guò)投資不完全相關(guān)的資產(chǎn)組合使之分散）。根據(jù)夏普等的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM），可知單項(xiàng)投資總風(fēng)險(xiǎn)中只有系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)組合的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)有貢獻(xiàn)，那么可預(yù)先把系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分離出來(lái)。設(shè)Rm是資本市場(chǎng)投資組合的預(yù)期收益率，ai是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的投資收益，βi是不可分散風(fēng)險(xiǎn)度量，即第i項(xiàng)投資對(duì)市場(chǎng)組合風(fēng)險(xiǎn)的貢獻(xiàn)率，εi是投資i自身的變動(dòng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，第i項(xiàng)房地產(chǎn)投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統(tǒng)計(jì)學(xué)原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風(fēng)險(xiǎn)）由兩個(gè)因素決定：市場(chǎng)波動(dòng)因素β2i σ2m和投資自身波動(dòng)因素（σni）2（非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)）因此可以用不可分散風(fēng)險(xiǎn)度β將第i種資產(chǎn)的總風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項(xiàng)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：（σni）2為第i項(xiàng)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

以（σsi）2，表示房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，組合投資的風(fēng)險(xiǎn)還要考慮單項(xiàng)投資間的相關(guān)程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標(biāo)函數(shù)，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預(yù)期收益率下，尋求風(fēng)險(xiǎn)最小的目標(biāo)之上的，不同企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用中還可根據(jù)其不同的目標(biāo)，同理以尋求收益最大化為目標(biāo)來(lái)建立模型。

1.各變量發(fā)生的概率P。概率就是用來(lái)表示隨機(jī)事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值，一般隨機(jī)事件的概率是介于0與1之間的一個(gè)數(shù)。

2.投資項(xiàng)目的期望收益率E（Rp）。項(xiàng)目的投資期望收益優(yōu)選法可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、有關(guān)數(shù)據(jù)資料，在單項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)加以確定。其計(jì)算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項(xiàng)目第i種預(yù)期收益率的出現(xiàn)概率

Ri—項(xiàng)目第i種結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期收益率

3.項(xiàng)目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項(xiàng)目的投資期望收益率之后，方差可根據(jù)下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項(xiàng)目之間的相關(guān)系數(shù)ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項(xiàng)目i和項(xiàng)目j之間的協(xié)方差

4.不可分散風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β。β反映的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能被相互抵消，體現(xiàn)的是投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，即該組合的報(bào)酬率相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)組合報(bào)酬率的變異程度。以不可分散風(fēng)險(xiǎn)β為度量的房地產(chǎn)組合投資，β系數(shù)是理論上的假設(shè)模型參數(shù)，可按照以下公示計(jì)算：

就單項(xiàng)資產(chǎn)看，其計(jì)算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項(xiàng)目i和整個(gè)組合投資的相關(guān)性

σm —整個(gè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)差

σI —項(xiàng)目i自身的標(biāo)準(zhǔn)差

二、房地產(chǎn)投資組合案例分析

（一）分散風(fēng)險(xiǎn)的案例

某房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，其項(xiàng)目組合中包括兩種房地產(chǎn)投資類型A和B，當(dāng)項(xiàng)目A的預(yù)期收益率RA=25%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PA20% ；RA=15%時(shí)，PA=50%；RA=10%時(shí)，PA=30%。當(dāng)項(xiàng)目B的預(yù)期收益率RA=30%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PB=30% ；RB=20%時(shí)，PB=40%時(shí)，RBA=10%時(shí)，PB=30%時(shí)。做出風(fēng)險(xiǎn)分析如下：

由式2-1、2-8得：

項(xiàng)目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項(xiàng)目B的預(yù)期報(bào)酬率高，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，而項(xiàng)目A的預(yù)期報(bào)酬率比B低，但投資風(fēng)險(xiǎn)較小。設(shè)投資商決定項(xiàng)目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預(yù)期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預(yù)期收益率為定值17.25%結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)隨兩者的相關(guān)系數(shù)變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型的案例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬對(duì)1，2，3三種房地產(chǎn)類型進(jìn)行投資組合，各項(xiàng)目投資預(yù)期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項(xiàng)目間的相關(guān)系數(shù)為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場(chǎng)預(yù)期收益率不低于12%，試確定風(fēng)險(xiǎn)最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算如下：

項(xiàng)目1：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=1.22X0.5%=0.72%，

項(xiàng)目2：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.72X0.5%=0.245%，

項(xiàng)目3：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.82X0.5%=0.32%，

設(shè)三項(xiàng)投資比例分別為W1W2W3將各數(shù)值帶入房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型，計(jì)算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產(chǎn)組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優(yōu)組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達(dá)12%，可見(jiàn)組合投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于各單項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)，組合投資起到了分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

篇（7）

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目；不確定因素；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；蒙特卡羅模擬技術(shù)

Key words： real estate project；uncertain factors；economic evaluation；Monte Carlo simulation technology

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）33-0039-05

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱型產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，就是利用一些特定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和分析方法，對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，從而為項(xiàng)目的決策提供經(jīng)濟(jì)方面的依據(jù)。因此，合理有效的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)能夠極大的促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和融資[1]。

用于計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)往往都是預(yù)測(cè)或估算的，具有很大的不確定性，因而造成得到的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)也具有不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的數(shù)值描述，所以指標(biāo)的變動(dòng)情況及規(guī)律將是我們重點(diǎn)去研究的內(nèi)容。采用定量分析的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)會(huì)產(chǎn)生較大的誤差。蒙特卡羅模擬技術(shù)則是在概率分析的基礎(chǔ)上建立模型，利用多次模擬仿真對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，它能夠有效地處理不確定性因素，并得到相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析圖。將蒙特卡羅法用于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)能夠得到較為可信的結(jié)果[1-2]。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)影響因素分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)生在項(xiàng)目決策前，是項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分。通過(guò)大量閱讀文獻(xiàn)資料，本文總結(jié)歸納出影響房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)效果的不確定因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面[3]：

①時(shí)間類參數(shù)。包括開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)，準(zhǔn)備期、開(kāi)發(fā)期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度等。

②投資相關(guān)參數(shù)。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸款利率、建設(shè)投資額、資本金投入比例等。

③收益相關(guān)參數(shù)。包括租售價(jià)格、出租率或空置率等。

④評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)。包括基準(zhǔn)收益率、投資利潤(rùn)率、投資回報(bào)率等。

其中基準(zhǔn)折現(xiàn)率是投資項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和判斷依據(jù)，是項(xiàng)目投資者對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的最低的期望。合適的基準(zhǔn)收益率的確定能夠促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

本項(xiàng)目的基準(zhǔn)折現(xiàn)率采用下式計(jì)算[4]：

R=ωD×KD+ωE×[Rf+（Ri+Rc+Re）×rp]（1）

式中ωD：債務(wù)資本占總資本的比例；

ωE：自有資金資本占總資本的比例；

KD：稅后債務(wù)資本成本；

Rf：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；

Ri：行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；

Rc：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；

Re：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；

rP：特殊風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)系數(shù)，用下式計(jì)算：

1）自有資金資本成本計(jì)算。

a）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（Rf），通常采用政府發(fā)行的相應(yīng)期限的國(guó)債利率，但是考慮到政府發(fā)行的國(guó)債一般都是單利，不符合實(shí)際，故應(yīng)做修改，將其換算成復(fù)利計(jì)算。結(jié)合案例，采用三年期憑證式國(guó)債平均年利率作為目前的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3.14%。

b）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（Ri），通常采用行業(yè)加權(quán)平均收益率扣除無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率得到，2006年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)報(bào)酬率為15.6%，將將此數(shù)據(jù)作為行業(yè)加權(quán)平均收益率，則行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為12.46%。

c）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（Rc），結(jié)合案例，分析認(rèn)為該房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間較久，經(jīng)營(yíng)體制較為完善，資金流通情況較好，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%。

d）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（Re），結(jié)合案例，該房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%。

e）特殊風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)系數(shù)（rP），項(xiàng)目的特殊風(fēng)險(xiǎn)是考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于一般的工業(yè)項(xiàng)目，區(qū)域性和目標(biāo)客戶等因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生某種程度的影響。綜合考慮本項(xiàng)目的特殊風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)系數(shù)為0.8。

綜上，則本項(xiàng)目的自有資金資本成本

Ke=3.14%+（12.46%+4%+3%）*0.8=18.7%

2）項(xiàng)目的債務(wù)成本計(jì)算。

該項(xiàng)目的融資方式為銀行貸款，利率為6.03%，考慮到利息的抵稅作用，所得稅為33%，則Kd=6.03%*（1-33%）=4.04%

3）基準(zhǔn)收益率的確定。

本項(xiàng)目自有資金比例占42%，債務(wù)資金所占比例為28%。則該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率為R=42%*18.7%+28%*4.04%=9.06%

本文結(jié)合具體案例分析項(xiàng)目建設(shè)投資、住宅銷售收入、商鋪銷售收入、車位收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、投資收益率等不確定因素的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。

2 基于MATLAB的蒙特卡羅模擬

蒙特卡羅模擬技術(shù)以概率統(tǒng)計(jì)為理論基礎(chǔ)，利用服從某種概率分布的隨機(jī)數(shù)模擬現(xiàn)實(shí)系統(tǒng)可能出現(xiàn)的隨機(jī)現(xiàn)象[5]。

蒙特卡羅模擬步驟[6-10]為：

①建立經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)學(xué)模型。

設(shè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)為Y，敏感性分析所得的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)變量為Xi（i=1，2，…，n），根據(jù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理論和投資方案的系統(tǒng)分析，可得：Y=f（X1，X2，…，Xn）。

②通過(guò)敏感性分析，確定影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的關(guān)鍵隨機(jī)變量。

③構(gòu)造隨機(jī)變量的概率分布。

④隨機(jī)抽樣。即通過(guò)模擬試驗(yàn)，獨(dú)立的隨機(jī)抽取各輸入變量的值，并保證所抽取的隨機(jī)數(shù)值要符合既定的概率分布。本文為使模擬結(jié)果符合精度要求，取模擬次數(shù)N為1000次。同時(shí)將隨機(jī)抽取的每組隨機(jī)數(shù)值帶入數(shù)學(xué)模型，從而得到相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的隨機(jī)數(shù)值及統(tǒng)計(jì)分析圖。

⑤重復(fù)上述步驟。整理模擬結(jié)果，以平均的平均值、標(biāo)準(zhǔn)差和其它統(tǒng)計(jì)特征作為對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)值估計(jì)的結(jié)果，同時(shí)繪制經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)累計(jì)概率分布圖，得到項(xiàng)目可行或不可行的概率。

MATLAB是Matrix Laboratory（矩陣實(shí)驗(yàn)室）的縮寫(xiě)。 MATLAB憑借其獨(dú)有的高性能數(shù)值計(jì)算工程，以及強(qiáng)大的可視化集成環(huán)境，已經(jīng)成為工程應(yīng)用和學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域最重要的科學(xué)計(jì)算和仿真工具[11]。MATLAB自帶的概率統(tǒng)計(jì)函數(shù)能夠直接生成服從各種概率分布的隨機(jī)數(shù)，如正態(tài)分布、卡方分布等，而對(duì)于不能直接生成隨機(jī)數(shù)的概率分布如三角分布，可用MATLAB編程語(yǔ)言獲得，統(tǒng)計(jì)特征函數(shù)能夠幫助我們快速得到指標(biāo)的各種特征值，如峰度，偏度等。

3 案例分析

3.1 項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目為某房地產(chǎn)公司在青島市即墨區(qū)開(kāi)發(fā)的住宅、商業(yè)混合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目占地150畝，初步規(guī)劃住宅工程占地面積約100畝，共擁有十七座多層建筑單體，總建筑面積約為114479.23平方米。其中住宅面積為110479.23平方米，商鋪建筑面積為4000平方米。主要建設(shè)內(nèi)容有住宅、商鋪、中心花園、公共綠地、組團(tuán)景觀、道路網(wǎng)絡(luò)，工程管線網(wǎng)絡(luò)、停車場(chǎng)、居民自行沉停車處及配套服務(wù)設(shè)施等。項(xiàng)目總投資為18583.31萬(wàn)元，其中自有資金7805萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的42%，銀行借款5125萬(wàn)元占項(xiàng)目總投資的28%，銀行貸銷售收入再投入5653.28萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的30%[12]。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表見(jiàn)表1。

3.2 基于matlab的蒙特卡羅模擬的實(shí)現(xiàn)

3.2.1 建立經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)學(xué)模型

房地產(chǎn)項(xiàng)目因投資額大，工期長(zhǎng)，不確定因素多，所以本文選取凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率作為研究對(duì)象。

①凈現(xiàn)值[6，13]（net present value，簡(jiǎn)稱NPV）是指設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年發(fā)生的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期期初的現(xiàn)值之和。計(jì)算公式為：

當(dāng)NPV≥0時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行；當(dāng)NPV

②內(nèi)部收益率[6，13]（internal rate of return，簡(jiǎn)稱IRR）是指計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是一個(gè)被廣泛使用的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。計(jì)算公式為：

內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)涵義是使計(jì)算期內(nèi)未回收投資余額及其利息恰好在項(xiàng)目計(jì)算期末完全回收的一種折現(xiàn)率。與基準(zhǔn)收益率iC相比較，若IRR≥iC，表示項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行，反之，應(yīng)予拒絕。

3.2.2 敏感性分析

從凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率的敏感性分析圖（圖1，圖2）中我們能夠很清楚地觀察到住宅銷售收入與建設(shè)投資是影響其變化最大的兩個(gè)關(guān)鍵性因素。因此，本文針對(duì)住宅銷售收入和建設(shè)投資作為隨機(jī)變量進(jìn)行模擬分析。

3.2.3 確定隨機(jī)變量的概率分布

綜合采用歷史數(shù)據(jù)法，德?tīng)柗品爸饔^概率法來(lái)確定隨機(jī)變量的概率分布。經(jīng)分析，建設(shè)投資服從均值為μ，方差為？啄2正態(tài)分布，住宅銷售收入服從三角分布（最小值為a，最大值為b，可能值為c）。

3.2.4 模擬

在matlab中建立兩個(gè).m函數(shù)文件，分別為mcsNPV.m函數(shù)文件和mcsIRR.m函數(shù)文件，然后在其Command Window中輸入m函數(shù)文件中的變量值，進(jìn)行模擬。

mcsNPV.m函數(shù)文件：

function out1=mcsNPV（step1，step2，step3，N）%step1為S的取值步長(zhǎng)，step2為G的取值步長(zhǎng)，step3為H的取值步長(zhǎng)，N模擬試驗(yàn)次數(shù)，out1為C值

a1=763.66；b1=3263.66；c1=1263.66；

a2=12187；b2=19187；c2=15187.68；

a3=4301.68；b3=10301.68；c3=7301.68；

x10=a1：step1：c1；

x11=c1+step1：step1：b1；

s=[x10 x11]；

x20=a2：step2：c2；

x21=c2+step2：step2：b2；

g=[x20 x21]；

x30=a3：step3：c3；

x31=c3+step3：step3：b3；

h=[x30 x31]；

cdf1=@（x）（x-a1）.^2./（（b1-a1）*（c1-a1））；

cdf2=@（x）1-（b1-x）.^2./（（b1-a1）*（b1-c1））；

cdf11=@（x）（x-a2）.^2./（（b2-a2）*（c2-a2））；

cdf21=@（x）1-（b2-x）.^2./（（b2-a2）*（b2-c2））；

cdf12=@（x）（x-a3）.^2./（（b3-a3）*（c3-a3））；

cdf22=@（x）1-（b3-x）.^2./（（b3-a3）*（b3-c3））；

代碼過(guò)長(zhǎng)，由于篇幅有限，在這里只顯示部分。

3.2.5 模擬結(jié)果

從圖3、圖4模擬結(jié)果得到該房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均凈現(xiàn)值為854.5601萬(wàn)元，平均標(biāo)準(zhǔn)差為1604.3萬(wàn)元，平均25分位數(shù)為-277.8193，平均75分位數(shù)為1961.2。同時(shí)還得到其平均峰度為2.74610，則表示為右偏。凈現(xiàn)值的平均最小值和最大值分別為-3601.4萬(wàn)元，5825.6萬(wàn)元。

從圖5、圖6模擬結(jié)果得到該房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均內(nèi)部收益率為12.46%，平均標(biāo)準(zhǔn)差為0.0685，平均25分位數(shù)為0.0775，平均75分位數(shù)為0.1721。同時(shí)還得到其平均峰度為2.8137

4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

從凈現(xiàn)值累計(jì)概率分布曲線（圖7）可得該房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值大于零的概率為70.29%，說(shuō)明項(xiàng)目可行，但還是有30%的風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)謹(jǐn)慎抉擇；從內(nèi)部收益率累計(jì)概率分布曲線（圖8）可得該房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率（9.06%）的概率為69.02%，說(shuō)明項(xiàng)目可行，同樣仍然有30%的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)全面考慮做出決策。

5 結(jié)論

①借鑒金融領(lǐng)域應(yīng)用廣泛成熟的加權(quán)平均資本成本法，確定了更適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率。

②將Matlab與蒙特卡羅模擬相結(jié)合，進(jìn)行多次仿真模擬試驗(yàn)，得到相關(guān)的統(tǒng)計(jì)分析圖及統(tǒng)計(jì)特征數(shù)值，通過(guò)模擬結(jié)果分析出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值NPV～N（854.5601，1604.32），項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率IRR～N（0.1246，0.06852）。通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)部分說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行，模擬結(jié)果可信度較高。

綜上，本文通過(guò)具體實(shí)例，驗(yàn)證了基于Matlab的蒙特卡羅模擬技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的適用性和可靠性，為之后的研究提供了參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]李紅亮，蔣惠園.蒙特卡羅法在高速公路建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[J].華東公路，2010（3）：72-76.

[2]陳俊松.基于蒙特卡羅法的公路工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概率分析[D].南京林業(yè)大學(xué)，2008.

[3]李向前.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中主要參數(shù)的確定[J].房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2007（8）：193-195.

[4]耿d，黃有亮.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中基準(zhǔn)收益率的探討[J].建筑管理現(xiàn)代化，2006（6）：24-17.

[5]王霞，張本濤，馬慶.蒙特卡洛法在投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用[J].價(jià)值工程，2011：64-65.

[6]王恩茂.工程經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：科學(xué)出版社，2010.

[7]沖，楊亞洲，凡強(qiáng).基于蒙特卡洛模擬方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，298.

[8]屈陽(yáng).西安A房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2013.

[9]柴洪，馬竹書(shū).基于蒙特卡羅模擬法的工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估[J].項(xiàng)目管理技術(shù)，2012，10（11）：79-82.

[10]閆學(xué)晶.蒙特卡羅模擬在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的應(yīng)用[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2006.

[11]丁毓峰.MATLAB函數(shù)查詢及應(yīng)用案例[M].北京：電子工業(yè)出版社，2011.

[12]徐繼英.基于不確定分析的房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法研究[D].西安建筑科技大學(xué).

篇（8）

 

2008年，美國(guó)次級(jí)貸風(fēng)波，就是由于房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)等原因?qū)е铝藝?yán)重的金融危機(jī)，政府采取了多種解決措施，其中最重要的手段就是治理整頓不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)，做好房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估工作，對(duì)于合理有效地利用信貸資金，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，具有十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)估價(jià)是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有力工具

（一）房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理的價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的活動(dòng)。[1]

根據(jù)央行提供的數(shù)據(jù)，2009年前三季度，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快，前三個(gè)季度個(gè)人按揭貸款增速達(dá)107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來(lái)源比重為13.7%，同比提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)。鑒于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的情況，央行強(qiáng)調(diào)需要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)價(jià)格下跌和房地產(chǎn)信貸下降以及銀行信貸損失等三大潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)作為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款過(guò)程的中介環(huán)節(jié)，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)中起著承上啟下的重要作用，只有科學(xué)合理的把握好估價(jià)環(huán)節(jié)才能維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、目前商業(yè)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)中抵押物估價(jià)存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押估價(jià)中估價(jià)方法的選擇

房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法為市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。1999年建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中要求:“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法”。但尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮甚至過(guò)熱的階段，大量運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)極易增加金融風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)今起交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格的方法。

1．可比實(shí)例選取注意問(wèn)題

所謂可比實(shí)例是指用作比較參照的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求:（1）是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；（2）成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過(guò)一年；（3）成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

2．可比實(shí)例價(jià)格、因素差異修正應(yīng)該注意問(wèn)題

選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、互相可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括:統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價(jià)；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。

為便于對(duì)交易案例與待估對(duì)象進(jìn)行比較與修正，通常把影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為如下幾類，并依次修正，修正順序?yàn)?①交易情況修正；②交易日期修正；③房地產(chǎn)狀況修正；④………。

其估價(jià)公式是:p=p0*f1*f2*f3*…*fn

其中:P為估價(jià)對(duì)象價(jià)格；

P0為可比實(shí)例價(jià)格； f1、f2、f3、…fn為各因素修正系數(shù)。進(jìn)行因素差異修正時(shí)，計(jì)算修正系數(shù)的方法有百分率法和差額法等。百分率法是將交易案例與待估房地產(chǎn)在某一方面的差異折算為價(jià)格差異的百分率來(lái)修正交易案例價(jià)格的方法。而差額法是將交易案例與待估房地產(chǎn)之間的差異所導(dǎo)致的價(jià)格差額求出來(lái)，對(duì)交易案例價(jià)格直接進(jìn)行加減，從而得出價(jià)格修正值的方法。[1]

由以上幾點(diǎn)可見(jiàn)，市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以近期的房地產(chǎn)交易價(jià)格為導(dǎo)向進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)過(guò)熱、交易價(jià)格高出合理價(jià)格區(qū)間時(shí)，依此方法計(jì)算出的抵押物價(jià)格必然也高出其真正價(jià)值，擴(kuò)大實(shí)際貸款額度。之后，當(dāng)市場(chǎng)回歸理性，房地產(chǎn)成交價(jià)格下跌至合理區(qū)間時(shí)，抵押物的實(shí)際價(jià)格也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，由此造成借貸方違約成本減小、金融風(fēng)險(xiǎn)增加，帶來(lái)大量的呆賬、壞賬。

（二）商業(yè)銀行在選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)缺乏制度約束

商業(yè)銀行應(yīng)以估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信譽(yù)和報(bào)告質(zhì)量、服務(wù)水平作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)。倘若不能嚴(yán)格按照上述標(biāo)準(zhǔn)而依據(jù)社會(huì)關(guān)系、收費(fèi)分成及其他主觀條件進(jìn)行選擇，勢(shì)必出現(xiàn)以下常見(jiàn)違規(guī)行為：一是要求估價(jià)師根據(jù)抵貸比例調(diào)整評(píng)估價(jià)值，甚至先貸款，后評(píng)估，以完善貸款手續(xù)；二是要求估價(jià)結(jié)果與貸款金額相“匹配”，以應(yīng)付金融檢查；三是干預(yù)估價(jià)作業(yè)時(shí)間，使估價(jià)師不能完成正常的現(xiàn)場(chǎng)勘查和資料搜集，或來(lái)不及確定合理的估價(jià)技術(shù)路線，影響出具高質(zhì)量的估價(jià)報(bào)告，或?qū)?bào)告格式只要求列明評(píng)估項(xiàng)目名稱、坐落位置和估價(jià)結(jié)果，并由估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師簽章后就結(jié)束。

三、完善房地產(chǎn)估價(jià)措施、建議

（一）重視收益法的應(yīng)用與不同類型房地產(chǎn)要采取合理的估價(jià)方法

1．重視收益法的應(yīng)用

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。論文大全。

報(bào)酬率資本化公式如下：

V—評(píng)估價(jià)格；

N—房地產(chǎn)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間，通常為收益年限；

A1，A2…—分別為房地產(chǎn)相對(duì)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1期，第2期…第n期末的凈收益；

Y1，Y2…—分別為房地產(chǎn)相對(duì)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1期，第2期，…第n期末的報(bào)酬率。[1]

由此公式可以看出，收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。收益法不僅僅考慮當(dāng)前的市場(chǎng)形式，更多的注重未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)和收益狀況。運(yùn)用收益法評(píng)估抵押物，能夠很好的避免市場(chǎng)比較法的缺陷和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)性問(wèn)題，有效評(píng)估出抵押物的長(zhǎng)期合理價(jià)值，預(yù)防在較長(zhǎng)的貸款償還期內(nèi)的金融風(fēng)險(xiǎn)。尤其在市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的情況下，運(yùn)用收益進(jìn)行抵押物估價(jià)結(jié)果會(huì)更接近該房地產(chǎn)內(nèi)在合理的價(jià)值，避免泡沫破裂時(shí)候，對(duì)金融的沖擊。

根據(jù)收益法的特征，收益額選擇的正確與否，直接決定收益法所產(chǎn)生結(jié)論的科學(xué)性。在資產(chǎn)評(píng)估收益法中，對(duì)收益額的定義是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。其具有兩個(gè)比較明顯的特點(diǎn)：其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的世界收益。

折現(xiàn)率的確定。從收益法的公式中可以看出，折現(xiàn)率的細(xì)微差異，將會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的巨大差異，因此折現(xiàn)率是收益法評(píng)估中最重要的參數(shù)之一。折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。通常確定折現(xiàn)率時(shí)，需要遵循四個(gè)原則：①不低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；②行業(yè)基準(zhǔn)收益率不能作為確定折現(xiàn)率的依據(jù)；③折現(xiàn)率要與收益額相匹配；④根據(jù)實(shí)際情況確定的原則。

綜上所述，對(duì)于未來(lái)收益額的確定，應(yīng)總結(jié)和分析預(yù)測(cè)科學(xué)，研究預(yù)測(cè)科學(xué)應(yīng)用評(píng)估實(shí)踐的科學(xué)體系，建立和完善評(píng)估預(yù)測(cè)科學(xué)體系，具有現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)于折現(xiàn)率的選取，應(yīng)借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，研究我國(guó)折現(xiàn)率影響因素及指標(biāo)體系，提出一套完善的折現(xiàn)率選取的評(píng)估指標(biāo)體系，用于指導(dǎo)、規(guī)范應(yīng)用收益法的評(píng)估市場(chǎng)。

2．不同類型的抵押房地產(chǎn)要選擇合適的估價(jià)方法

不同類型的抵押房地產(chǎn)，具有不同的特征，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素就不同，其價(jià)格的形成也就各具不同的原理。論文大全。因此不同類型的房地產(chǎn)的估價(jià)，就必須選擇各自適用的估價(jià)方法。

①居住抵押房地產(chǎn)價(jià)格主要因素有造價(jià)因素、質(zhì)量因素、成新因素和政策因素，居住房地產(chǎn)房屋和土地資產(chǎn)的成新度因素。居住房地產(chǎn)的折舊是指房地產(chǎn)價(jià)值的損失、貶值，它包括物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，房地產(chǎn)的物理折舊包括房屋折舊及土地資產(chǎn)折舊兩部分， 房屋的物理折舊主要由主體結(jié)構(gòu)及水、電、煤、衛(wèi)等功能設(shè)施和裝修部分的貶值。所以，在確定房屋的成新度時(shí)應(yīng)把主體結(jié)構(gòu)與功能設(shè)施及裝修部分的成新度分開(kāi)，把主體結(jié)構(gòu)成新度作為基礎(chǔ)，參考房屋功能。

②影響商業(yè)抵押房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有區(qū)位因素（地段、交通、臨街）、實(shí)務(wù)狀況（建筑品質(zhì)及內(nèi)部構(gòu)造、樓層、凈高、面積、裝修、無(wú)形價(jià)值）。

對(duì)于出租型的商業(yè)房產(chǎn)一定要了解待估對(duì)象是否存在合約的限制。采用市場(chǎng)法時(shí)要直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格；在求取商業(yè)房地產(chǎn)的租金，再用收益法測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格，其關(guān)鍵在于交易實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定，在交易實(shí)例選擇時(shí)應(yīng)關(guān)注其交易形式、價(jià)格內(nèi)涵。

對(duì)于運(yùn)營(yíng)中的商也地產(chǎn)主要采取收益法進(jìn)行評(píng)估采用收益法進(jìn)行評(píng)估。在評(píng)估時(shí)理論上可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，即凈收益=主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。

對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，首先，了解不同樓層的業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類型、收入水平差異等；其次，了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素；最后，根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法。一般采用收益法、市場(chǎng)法。

③完整的工業(yè)房地產(chǎn)通常包括廠房、廠區(qū)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)用房、辦公與生活用房等建筑物，若干構(gòu)筑物，以及所占有的土地等。一般地說(shuō)，防范工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注抵押的合法性、抵押價(jià)值的合理性和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力等三個(gè)問(wèn)題。

（二）合理選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)，共享估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。論文大全。該模式要求從獲取估價(jià)任務(wù)、選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始，一直到項(xiàng)目完成，即向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品—估價(jià)報(bào)告的全過(guò)程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。通過(guò)建立適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束，互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確，從而保證估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)最低化。由于房地產(chǎn)估價(jià)極具地域性，國(guó)家對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)范圍沒(méi)有在諸如項(xiàng)目規(guī)模、評(píng)估價(jià)值大小及技術(shù)復(fù)雜程度等方面加以限制，導(dǎo)致在同一地區(qū)不論估價(jià)項(xiàng)目大小、操作難易，各資質(zhì)級(jí)別的估價(jià)機(jī)構(gòu)在職業(yè)上沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，有必要了解和擁有估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.北京，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004.

[2]江其務(wù).中國(guó)金融:支持經(jīng)濟(jì)與加強(qiáng)監(jiān)管[M]. 北京，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004.

篇（9）

一、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的突出特點(diǎn)是：房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源渠道非常單一，過(guò)度地依賴銀行信貸，其他資金來(lái)源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會(huì)閑置資金的銀行機(jī)構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸過(guò)度集中，不利于風(fēng)險(xiǎn)分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)中。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

在歷次房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融危機(jī)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過(guò)金融危機(jī)國(guó)家，如日本，泰國(guó)等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的崩[，銀行危機(jī)緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機(jī)和經(jīng)濟(jì)崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致金融危機(jī)的必然因果關(guān)系。金融風(fēng)險(xiǎn)形成和累積與房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源來(lái)看，可分為信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)等。

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，是指由于借款人（企業(yè)和個(gè)人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時(shí)足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動(dòng)違約和主動(dòng)違約。

被動(dòng)違約通常是指由于支付能力導(dǎo)致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)困難，導(dǎo)致支付能力不足從而被迫違約。主動(dòng)違約與借款人的財(cái)務(wù)狀況，支付能力沒(méi)有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

銀行機(jī)構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價(jià)格變化引起抵押物價(jià)值變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會(huì)是房地產(chǎn)價(jià)值的全部，而是房地產(chǎn)價(jià)值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致抵押物價(jià)值下降超過(guò)20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價(jià)值下降，也會(huì)直接使銀行的資產(chǎn)負(fù)債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)貸款操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當(dāng)?shù)仍蚨鴮?dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)廣泛存在于商業(yè)銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)和管理過(guò)程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因?yàn)閲?yán)重的操作風(fēng)險(xiǎn)損失而陷入危機(jī)，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越受到重視。

（四）政策性風(fēng)險(xiǎn)

自2009年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)在2008年金融危機(jī)后的迅速反彈，國(guó)家己多次通過(guò)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和利率，旨在通過(guò)信貸傳導(dǎo)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。2011年更是以強(qiáng)硬的“限購(gòu)”行政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。經(jīng)過(guò)前幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴(kuò)張，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個(gè)城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙跌”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性，而且隨著利率、準(zhǔn)備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)也逐漸凸顯。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范

第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。建立針對(duì)廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補(bǔ)貼措施，鼓勵(lì)低價(jià)公共住房的建設(shè)和消費(fèi)，并對(duì)住房市場(chǎng)的租賃和交易進(jìn)行嚴(yán)格管控，控制租金和售價(jià)的過(guò)快上漲。通過(guò)保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的前提條件。以法律為各項(xiàng)調(diào)控制度和政策的實(shí)施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國(guó)目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時(shí)，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，負(fù)責(zé)一系列政策制度的落實(shí)和監(jiān)督管理。

第三，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、價(jià)格管制等多種手段，是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費(fèi)融資。其次，重視通過(guò)價(jià)格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價(jià)的公共住房供應(yīng)給低收入家庭，另一方面通過(guò)對(duì)公共住房租金及交易價(jià)格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格起到明顯的作用。再次，對(duì)土地供給進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機(jī)，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)。土地儲(chǔ)備制度經(jīng)過(guò)一個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國(guó)普遍用的土地調(diào)控手段。

參考文獻(xiàn)：

[1]王雪峰.房地產(chǎn)泡沫和金融安全[J].日本學(xué)論壇.2006，（4）.

[2]謝經(jīng)榮等.地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)一國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及其借鑒[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2002.

篇（10）

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-01

一、金融衍生品相關(guān)置于投資的理論

面對(duì)如今不確定性較大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，只有用實(shí)物期權(quán)才能正確進(jìn)行長(zhǎng)期投資決策。項(xiàng)目投資與期權(quán)投資十分近似。其中項(xiàng)目的凈現(xiàn)值相當(dāng)于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值，項(xiàng)目投資成本相當(dāng)于期權(quán)執(zhí)行價(jià)格，項(xiàng)目本身便是一種期權(quán)。為了與一般期權(quán)相區(qū)別，將這類標(biāo)的資產(chǎn)不能隨意流動(dòng)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。[1]當(dāng)企業(yè)擁有一個(gè)投資機(jī)會(huì)時(shí)，即購(gòu)買了一個(gè)期權(quán)，該期權(quán)賦予公司在一定時(shí)間內(nèi)有權(quán)力按執(zhí)行價(jià)格（投資成本）購(gòu)買標(biāo)的資產(chǎn)。同金融期權(quán)一樣，該約定資產(chǎn)（項(xiàng)目）的市場(chǎng)價(jià)值（項(xiàng)目的凈現(xiàn)值）是隨市場(chǎng)變化而波動(dòng)的，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格（凈現(xiàn)值）大于執(zhí)行價(jià)格（投資成本）時(shí)，有利可圖，公司執(zhí)行該期權(quán)（即選擇投資）。實(shí)物期權(quán)法理解有難度，計(jì)算復(fù)雜，但它可以使企業(yè)決策更科學(xué)，更適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境。[2]

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估確定可采用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，得出較為精確的評(píng)價(jià)數(shù)值。[3]首先需要設(shè)定主、次要相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)如下：

金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：稅率的變動(dòng)X11；銀行利率的變動(dòng)X12；匯率的變動(dòng)X13；其他投資收益率的變動(dòng)X14。

宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的有利程度X21；政府政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的有利程度X22；消費(fèi)者的需求變化情況X23；市場(chǎng)的飽和程度X24。

然后對(duì)主因素和次因素設(shè)定相關(guān)的權(quán)重，確定隸屬矩陣之后對(duì)做模糊矩陣進(jìn)行矩陣運(yùn)算，從而量化評(píng)價(jià)結(jié)果，更準(zhǔn)確地企業(yè)評(píng)價(jià)投資風(fēng)險(xiǎn)的程度。

三、實(shí)物期權(quán)法的具體應(yīng)用

實(shí)物期權(quán)預(yù)測(cè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值充分考慮了項(xiàng)目投資的時(shí)間價(jià)值以及不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，從而能更完整地對(duì)投資項(xiàng)目的整體價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)。按照實(shí)物期權(quán)的觀點(diǎn)，項(xiàng)目的價(jià)值=傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值+實(shí)物期權(quán)價(jià)值，用公式表示為TV=iNPV+DV，其中：

TV指代項(xiàng)目的總體價(jià)值；iNPV指代項(xiàng)目的內(nèi)含凈現(xiàn)值；Dνt指代項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)價(jià)值。

要計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體價(jià)值，需要分析計(jì)算內(nèi)含凈現(xiàn)值和延遲實(shí)物期權(quán)價(jià)值。內(nèi)含凈現(xiàn)值可以通過(guò)傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法求得。而房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值作為一種實(shí)物期權(quán)，與金融期權(quán)本質(zhì)的差別是其不可交易性。在與標(biāo)準(zhǔn)的DCF方法同樣的假設(shè)下，可以用推導(dǎo)Black—Scholes模型的方法推導(dǎo)出實(shí)物期權(quán)的計(jì)算模型。

根據(jù)期權(quán)定價(jià)原理，可假設(shè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值ν服從下式所示的幾何布朗運(yùn)動(dòng)過(guò)程：dνt=（μ-δ）·dt+σ·dzt

其中：νt表示t時(shí)刻房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值；μ表示房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值的瞬時(shí)期望漂移率，即價(jià)值增長(zhǎng)速度期望值；δ表示延遲投資給整個(gè)投資項(xiàng)目造成的報(bào)酬虧空率；σ表示房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的瞬時(shí)標(biāo)準(zhǔn)差，即價(jià)值的波動(dòng)率；zt表示維納過(guò)程。

由Ito定理，實(shí)物期權(quán)價(jià)值Dνt，滿足如下所示的方程

由此可以推知項(xiàng)目引入期權(quán)之后的投資收益，使得結(jié)果更加精確，能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

四、投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度及控制案例

以碧桂園2008年在廣州的商住用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，根據(jù)由30位專家組成的評(píng)審組采用類比打分法的評(píng)審方式對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行定性測(cè)試，統(tǒng)計(jì)整理評(píng)價(jià)結(jié)果，得到該項(xiàng)目的金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)X1、宏觀環(huán)境因素X2對(duì)評(píng)語(yǔ)集V的隸屬向量依次為：

于是，該碧桂園該項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主因素層指標(biāo)對(duì)評(píng)語(yǔ)集V的隸屬矩陣相應(yīng)為：

而金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)各主因素層指標(biāo)的權(quán)重由專家賦值為：A= （0.35，0.65），則由上述模糊綜合評(píng)價(jià)模型可得目標(biāo)層，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)X對(duì)評(píng)語(yǔ)集V的隸屬向量為：（0.171，0.337，0.33，0.132），而評(píng)語(yǔ)集V對(duì)應(yīng)的具體分?jǐn)?shù)為V1 = 85 分，V2= 70分，V3 =55分，V4 = 40 分，則該大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)值V=61.55。若投資風(fēng)險(xiǎn)分值越接近85說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)越低，越接近40分則說(shuō)明投資風(fēng)險(xiǎn)越高。從得分情況看，該項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)程度為中等偏高。

而從碧桂園當(dāng)年的銷售和土地存量可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園一直努力讓公司可銷售面積擴(kuò)大，為銷售業(yè)績(jī)提升創(chuàng)造可能性。但是在當(dāng)時(shí)樓市并不景氣的情況下，這樣一政策又給碧桂園帶來(lái)極大的麻煩，即造成了大量存貨的積壓。根據(jù)碧桂園2008年資料顯示，其在建可銷售總建筑面積和施工證審批中之總建筑面積大幅度減少，分別為1420萬(wàn)平方米和638萬(wàn)平方米。按照2008年的銷售規(guī)模，目前僅存的可售面積就需要碧桂園用3年時(shí)間來(lái)消化，未來(lái)投資舉步維艱。

企業(yè)要控制好投資風(fēng)險(xiǎn)的前提就是要把握投資的最佳時(shí)機(jī)，通過(guò)對(duì)比凈現(xiàn)值來(lái)比較投資機(jī)會(huì)。2008年由于受到當(dāng)前總體宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，當(dāng)時(shí)碧桂園在廣州擁有一個(gè)商住用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，政府允許開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)時(shí)間推遲兩年，開(kāi)發(fā)商也希望等房地產(chǎn)價(jià)格上升并相對(duì)穩(wěn)定后獲得更多的凈現(xiàn)金流。這個(gè)情況則可使用實(shí)物期權(quán)法預(yù)測(cè)其行使延遲期權(quán)后的目的價(jià)值，以此使得投資更加精確。根據(jù)規(guī)劃用地條件，結(jié)合相關(guān)資料，并且結(jié)合調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格年波動(dòng)率為9%。因此得到標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值=房地產(chǎn)目前開(kāi)發(fā)獲得的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值=813790.8萬(wàn)元，執(zhí)行價(jià)格=實(shí)施開(kāi)采項(xiàng)目所需的原始投資的現(xiàn)值=68656.1萬(wàn)元，標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值的方差為9%，設(shè)定的開(kāi)發(fā)時(shí)間期限10年，股利收益率為0.1，計(jì)算方程，

項(xiàng)目按照傳統(tǒng)方法的凈現(xiàn)值為127229.8，而基于期權(quán)理論的凈現(xiàn)值為127229.8+289972.2=417202萬(wàn)元。

參考文獻(xiàn)：