序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)用戶分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008—4428（2012）07—34 —03

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)投資的過程中，投資者對(duì)自己的投資可能遭受的損失所作的一種測算或估計(jì)，在房地產(chǎn)投資決策時(shí)要盡可能地測算出這種可能性。評(píng)估某一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的方法主要分為定性分析法和定量分析法。

（一）定性分析法

定性分析法，是指依靠預(yù)測人員的豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及主觀的判斷和分析能力，推斷出事物的性質(zhì)和發(fā)展趨勢(shì)的分析方法，屬于預(yù)測分析的一種基本方法。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的定性分析方法很多，如專家會(huì)議法、德爾菲法等等。專家會(huì)議法是根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的目的和要求，邀請(qǐng)房地產(chǎn)投資專家和其他相關(guān)的專家，通過會(huì)議的形式對(duì)擬定的房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象開展討論分析，最后再綜合專家的意見，做出判斷，得出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果[1]。該方法適用于探討問題比較簡單，目標(biāo)明確的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目；德爾菲法即專家調(diào)查法，它是一種通過匿名方式反復(fù)征求專家意見，以最終取得一致性意見的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。它主要適用于一些原因比較復(fù)雜影響比較重大的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別問題。

（二）定量分析法

定量分析法是對(duì)社會(huì)現(xiàn)象的數(shù)量特征、數(shù)量關(guān)系與數(shù)量變化進(jìn)行分析的方法。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估常用的定量分析法有蒙特卡洛模擬法、層次分析法以及模糊綜合評(píng)價(jià)法。

蒙特卡洛模擬法是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中常用的一種方法，是對(duì)實(shí)際可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行模擬，也叫模擬抽樣法，它可以把一些具有經(jīng)驗(yàn)分布統(tǒng)計(jì)特性的數(shù)據(jù)用于一個(gè)系統(tǒng)。

層次分析法是20世紀(jì)70年代美國運(yùn)籌學(xué)家薩蒂提出的一種定性分析與定量分析相結(jié)合的決策方法，可以將決策者對(duì)復(fù)雜問題的決策思維過程系統(tǒng)化、模型化、數(shù)量化，迅速在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用。

模糊綜合評(píng)價(jià)法是把一個(gè)問題分解為由若干因素決定，其中的因素是由更低一層的多因素決定，它先從最低層按綜合評(píng)判方法計(jì)算，得到較高層次的評(píng)價(jià)結(jié)果；然后將該結(jié)果再作為較高層次的模糊關(guān)系，逐層運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)方法，直到得到最高層次的模糊綜合結(jié)果。

二、模糊層次分析理論

（一）模糊層次分析理論的基本含義

由美國著名運(yùn)籌學(xué)家薩蒂在 20 世紀(jì)70 年代初提出的層次分析法（Analytical Hierarchy Process，簡稱 AHP）是一種具有定性分析與定量分析相結(jié)合的決策方法，可以將決策者對(duì)復(fù)雜問題的決策思維過程系統(tǒng)化、模型化、數(shù)量化。模糊層次分析法是將模糊數(shù)學(xué)的思維與方法融入到層次分析法中得到的一種系統(tǒng)分析方法[2]。在我國該方法以其定性與定量相結(jié)合地處理各種決策因素的特點(diǎn)，及其系統(tǒng)靈活簡潔的優(yōu)點(diǎn)，迅速在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域得到了非常廣泛的重視和應(yīng)用，如能源系統(tǒng)分析、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)管理、房地產(chǎn)投資等。

層次分析法的基本思想是：首先，根據(jù)問題的性質(zhì)和需要達(dá)到的目標(biāo)，將問題分解成不同的組成因素，按照各因素之間的相互影響和隸屬關(guān)系將其分層聚類組合，形成一個(gè)遞階的、有層次結(jié)構(gòu)的模型。然后，對(duì)模型中每一層次因素的相對(duì)重要性，依據(jù)人們對(duì)客觀現(xiàn)實(shí)的判斷給予定量表示，再利用數(shù)學(xué)方法確定每一層次全部因素相對(duì)重要性的權(quán)重值。最后，通過綜合計(jì)算各層次相對(duì)重要性的權(quán)重值，得到最底層（指標(biāo)層）相對(duì)于最高層重要性次序的組合權(quán)重值，以此作為分析和評(píng)價(jià)的依據(jù)[3]。

（二）模糊層次分析法基本步驟

1、指標(biāo)體系的構(gòu)建

模糊層次分析法的首要環(huán)節(jié)就是建立科學(xué)合理的指標(biāo)體系，指標(biāo)體系的科學(xué)性是指能夠客觀地反映研究對(duì)象的構(gòu)成和內(nèi)在聯(lián)系。指標(biāo)體系是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成科學(xué)的、完整的總體。指標(biāo)體系是否科學(xué)、合理，直接關(guān)系到研究的質(zhì)量。指標(biāo)之間應(yīng)該具有一定的內(nèi)在聯(lián)系，盡可能去除信息上的相關(guān)和重疊，同時(shí)指標(biāo)的組合應(yīng)該具有一定的層次結(jié)構(gòu)。

2、構(gòu)建層次分析判斷矩陣

對(duì)于上一層元素 C，n 個(gè)元素之間相對(duì)重要性的比較得到一個(gè)兩兩比較判斷矩陣，即模糊判斷矩陣：

A= （aij）n*n

若判斷矩陣 A 的所有元素滿足 aij*ajk=aik，則稱 A 為一致性矩陣。

3、計(jì)算各層元素對(duì)目標(biāo)層的總排序權(quán)重

上面得到的是一組元素對(duì)其上一層中某元素的權(quán)重向量。最終要得到各元素，特別是最低層中各元素對(duì)于目標(biāo)的排序權(quán)重，即所謂總排序權(quán)重，從而進(jìn)行方案的選擇。總排序權(quán)重要自上而下地將單準(zhǔn)則下的權(quán)重進(jìn)行合成，并逐層進(jìn)行總的判斷一致性檢驗(yàn)。各因素權(quán)重為：

其中，a=（n—1）/2

4、確定評(píng)語集以及最終評(píng)價(jià)結(jié)果

將研究項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判等級(jí)劃分為五等V={V1，V2，V3，V4，V5}，即

要得出最終評(píng)價(jià)結(jié)果首先應(yīng)確定評(píng)價(jià)矩陣。請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)指標(biāo)進(jìn)行劃等定級(jí)，然后對(duì)結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)頻數(shù)。

接下來計(jì)算模糊關(guān)系矩陣。首先對(duì)各子因素層指標(biāo)的評(píng)價(jià)矩陣Rk做模糊矩陣運(yùn)算，得到主因素層指標(biāo)Uk，對(duì)于評(píng)語集 V 的隸屬向量Bk，Bk=Ak*Rk=（bk1，bk2，…bkm）。

然后對(duì) R 進(jìn)行模糊矩陣運(yùn)算，即得目標(biāo)層指標(biāo) U 對(duì)于評(píng)語集 V 的隸屬向量 B。

最后計(jì)算評(píng)價(jià)結(jié)果。將評(píng)語集用百分?jǐn)?shù)定量化，設(shè)G=[10%，30%，50%，70%，90%]

計(jì)算

即得最終評(píng)價(jià)結(jié)果 W。W 為一代數(shù)值，其取值范圍在[0， 1]之間，表示對(duì)研究項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最終評(píng)分，值越大，說明投資風(fēng)險(xiǎn)在所有評(píng)價(jià)指標(biāo)上的綜合表現(xiàn)越佳，投資風(fēng)險(xiǎn)越大。反之亦然。

三、實(shí)證研究

（一）項(xiàng)目簡介

景城名郡坐落于連云港市連云區(qū)五羊路，占地面積109536平方，總面積295220平方，容積率2.7%、綠化率37%，建筑密度22%。項(xiàng)目東臨東港中學(xué)、西靠大型商業(yè)中心金福德，此外還有久積、嘉年華等商圈，周邊高檔社區(qū)林立，教學(xué)體系完善，緊鄰連云港東站，交通便捷。

（二）運(yùn)用模糊層次分析法對(duì)該項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)

1、項(xiàng)目指標(biāo)體系的構(gòu)建

按照房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建原則，對(duì)景城名郡項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制和實(shí)施效果綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行層次分級(jí)，分為目標(biāo)層1個(gè)，準(zhǔn)則層共分4個(gè)因素，指標(biāo)層分為13個(gè)因素，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，其中A為目標(biāo)層、B為準(zhǔn)則層、C為指標(biāo)層。

2、構(gòu)建層次分析判斷矩陣

選取景城名郡項(xiàng)目中的開發(fā)單位、營銷咨詢單位、投資建設(shè)單位共11位不同部門負(fù)責(zé)人組成專家評(píng)審組，按照1～9 比例標(biāo)度進(jìn)行兩兩因素對(duì)比，得出隸屬度，分別構(gòu)造準(zhǔn)則層各因素和檢驗(yàn)指標(biāo)層各因素之間的模糊一致性判斷矩陣，并進(jìn)行層次單排序，即計(jì)算各準(zhǔn)則層各因素和指標(biāo)層各因素之間的相對(duì)權(quán)重。

篇（2）

2016年是房地產(chǎn)行業(yè)大動(dòng)靜的一年。由于前期政策的放寬導(dǎo)致前三個(gè)季度價(jià)量齊升，而后政府立即采取限購限貸政策進(jìn)行調(diào)控，特別是在10月中旬，全國各地紛紛開展了一次前所未有的房地產(chǎn)調(diào)控，使得本輪房產(chǎn)調(diào)控與近10年來的調(diào)控相比，政策執(zhí)行力度呈現(xiàn)最強(qiáng)。調(diào)控明顯使得市場在11月初降溫，多數(shù)購房者選擇持幣觀望，市場成交下調(diào)趨勢(shì)加速。面對(duì)如此嚴(yán)峻的形勢(shì)，房地產(chǎn)營銷模式多元化更需要加快腳步。基于用戶體驗(yàn)來實(shí)行移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式則具有鮮明的時(shí)代特征，不僅針對(duì)目標(biāo)用戶心理以實(shí)現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，同時(shí)也有利于提高房企的營銷效率，降低營銷投入成本，改善和彌補(bǔ)傳統(tǒng)營銷短板。

一、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式現(xiàn)狀

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)是指將移動(dòng)通信與互聯(lián)網(wǎng)二者結(jié)合，使得互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、平臺(tái)、商業(yè)模式及應(yīng)用與移動(dòng)通信技術(shù)得以共同實(shí)踐。根據(jù)運(yùn)行監(jiān)測協(xié)調(diào)局在2016年7月26日公布的《2016年6月份通信業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》中顯示，我國移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)用戶保持高速增長：在2016年1-6月期間，我國移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)用戶凈增6810.5萬戶，同比增長14.1%，總數(shù)達(dá)10.3億戶，充分說明用戶更傾向于使用手機(jī)來直接上網(wǎng)?；谶@種上網(wǎng)行為的移動(dòng)化，用戶可以利用零碎時(shí)間來完成查詢、社交與購物等活動(dòng)，因而房企及房產(chǎn)中介也紛紛瞄準(zhǔn)這種創(chuàng)新營銷手段，通過微信、APP等來開展房地產(chǎn)營銷活動(dòng)。

房產(chǎn)開發(fā)商巨頭萬科推出“住這兒”APP，用戶可以一鍵掌握萬科樓盤的最新消息與熱點(diǎn)新聞，也可以由用戶自己在APP上發(fā)起相關(guān)活動(dòng)；同時(shí)，該APP整合了社區(qū)用戶的衍生服務(wù)產(chǎn)品，集合了附近美食、美發(fā)、超市、中介等商家，并依靠大數(shù)據(jù)推出了“活力排行”與“黑榜”，房屋報(bào)修、郵包、投訴等基礎(chǔ)功能也一同整合進(jìn)了該APP，入駐用戶可以發(fā)起帖子來進(jìn)行評(píng)論。此外，作為房地產(chǎn)中介領(lǐng)跑者的透明售房網(wǎng)也推出了升級(jí)版的“透明家”APP，用戶可以查詢宏觀房價(jià)，隨時(shí)隨地定位所在板塊商圈，展示均價(jià)數(shù)據(jù)，結(jié)合TMRD大數(shù)據(jù)查詢當(dāng)日簽約數(shù)據(jù)、各板塊商圈價(jià)格、漲跌排行榜以及每一個(gè)新房樓盤與二手房小區(qū)的簽約均價(jià)及其漲跌情況；同時(shí)，該APP還提供了面向用戶的推薦服務(wù)。

由此可見，目前移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式分為以下兩大類：第一類是移動(dòng)“O2O”模式，即開發(fā)商與房產(chǎn)中介將房地產(chǎn)價(jià)格與服務(wù)信息置于網(wǎng)上呈現(xiàn)，通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)傳播形式傳遞給目標(biāo)用戶，這種模式對(duì)房企與房產(chǎn)中介而言不僅能精準(zhǔn)定位目標(biāo)用戶，還能在營銷投入上得以優(yōu)化節(jié)約，而對(duì)目標(biāo)用戶來說則能為其節(jié)約時(shí)間成本，著重查閱關(guān)注所需信息，避免了跑盤的辛苦；第二類是社交推廣模式，即開發(fā)商借助于移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)項(xiàng)目樓盤及品牌的日常營銷活動(dòng)，進(jìn)一步提高用戶與營銷者的互動(dòng)性，這種模式對(duì)房企而言能直接通過參與活動(dòng)的用戶來進(jìn)行精準(zhǔn)定位，并在一定程度上提高品牌忠誠度與信譽(yù)度，而對(duì)目標(biāo)用戶來說則能在活動(dòng)中獲利，且能通過活動(dòng)社交到具有共同特性的其他用戶群體。

二、用戶體驗(yàn)

用戶體驗(yàn)（User Experience）是指用戶在使用或體驗(yàn)產(chǎn)品及服務(wù)時(shí)，會(huì)結(jié)合其先前的自身經(jīng)歷（包括生理與心理）所產(chǎn)生的主觀感受。由于體現(xiàn)的是用戶的主觀感受，所以用戶體驗(yàn)具有不確定性。

用戶體驗(yàn)的主觀感受是關(guān)乎用戶和產(chǎn)品交互的過程，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的用戶體驗(yàn)越來越得以重視。大型的互聯(lián)網(wǎng)公司均有專門的用戶體驗(yàn)部門（簡稱UED）。目前最盛行的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品理念即為以用戶為中心，使得用戶體驗(yàn)貫穿到產(chǎn)品設(shè)計(jì)的始終，這樣就能保證：（1）對(duì)產(chǎn)品本身而言，保證了其功能和交互、界面與視覺設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)和平衡。（2）從用戶角度來說，可以滿足其真實(shí)的需求，了解使用動(dòng)機(jī)和目的。（3）基于產(chǎn)品未來考慮，該產(chǎn)品的用戶體驗(yàn)就有了正確的預(yù)估。

用戶體驗(yàn)的最終目的是為了讓產(chǎn)品易用與好用。優(yōu)秀的產(chǎn)品，首先是要有用，能解決用戶問題、滿足用戶需求，其次則是好用與易用，能給用戶帶來體驗(yàn)過后較高的滿意度。在市場競爭環(huán)境下，若產(chǎn)品沒有用戶體驗(yàn)，毫無疑問地會(huì)被市場淘汰。用戶體驗(yàn)會(huì)增加用戶的使用黏性，以提高用戶對(duì)產(chǎn)品的忠誠度。

三、基于用戶體驗(yàn)的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷的突破途徑

（一）完善目標(biāo)用戶的內(nèi)容性體驗(yàn)

內(nèi)容性體驗(yàn)是指包括房地產(chǎn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)端的服務(wù)業(yè)務(wù)種類齊全、信息內(nèi)容豐富全面、真實(shí)準(zhǔn)確、新穎及時(shí)、適用易理解、簡潔有條理，這對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)在房產(chǎn)營銷中的服務(wù)質(zhì)量影響很顯著，是房地產(chǎn)企業(yè)完善移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)是首要考慮的因素。

房地產(chǎn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)要從目標(biāo)用戶的需求出發(fā)，不斷豐富完善房產(chǎn)信息服務(wù)業(yè)務(wù)的種類與具體的信息內(nèi)容，并從技術(shù)上加強(qiáng)對(duì)于后臺(tái)移動(dòng)服務(wù)端和大數(shù)據(jù)庫的建設(shè)與維護(hù)，增強(qiáng)信息檢索系統(tǒng)的智能化與個(gè)性化，提供多樣化的檢索途徑、方式，為用戶體驗(yàn)提供保障。此外，可以通過關(guān)聯(lián)營銷中基于用戶分析方式，從目標(biāo)用戶角度進(jìn)行系統(tǒng)分析，創(chuàng)造出符合目標(biāo)用戶的行為習(xí)慣，有利于發(fā)現(xiàn)挖掘目標(biāo)用戶的潛在需求，幫助用戶篩選出更適合的房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)品。

（二）優(yōu)化豐富用戶的感受性體驗(yàn)

感受性體驗(yàn)一般會(huì)包括移動(dòng)界面的布局合理性與美觀程度、房產(chǎn)服務(wù)品牌與其口碑、咨詢服務(wù)的價(jià)格與信譽(yù)度。目標(biāo)用戶不僅會(huì)對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息服務(wù)有視覺、觸覺與聽覺上認(rèn)知之外，還有心理上的感知，例如信息服務(wù)是否能產(chǎn)生信任感。因此，感受性體驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)目標(biāo)用戶的滿意度與忠誠度顯得極為重要。

此外，盡管VR技術(shù)才剛起步，但除了VR展示售樓部虛擬樣本房外，也可以通過在手機(jī)上建立VR看房領(lǐng)域，生成可交互的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)三維看房環(huán)境。例如，幫助目標(biāo)用戶查詢房屋的詳細(xì)情況與未來周邊的發(fā)展情況，展現(xiàn)整個(gè)樓盤的未來社區(qū)生活?yuàn)蕵啡轿粓鼍?，同時(shí)可以展示售樓部的具置和周邊發(fā)展信息，了解其空間尺寸和整體布局。目標(biāo)用戶可以在移動(dòng)端觸摸屏上進(jìn)行替換家具、材質(zhì)與戶內(nèi)墻板色彩等操作與體驗(yàn)，這可以使得房企進(jìn)一步提升個(gè)性化與定制化的服務(wù)品質(zhì)?？傊?，VR技術(shù)可以打破了傳統(tǒng)看房模式，為用戶帶來了全新的感官體驗(yàn)。

（三）重視用戶的個(gè)性化需求體驗(yàn)

個(gè)性化體驗(yàn)一般是指可以滿足用戶的偏好、習(xí)性及情感因素。不同的用戶因?yàn)閭€(gè)人習(xí)性、知識(shí)背景與經(jīng)驗(yàn)技巧的不同，在使用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)會(huì)有不同的交互行為與體驗(yàn)。房地產(chǎn)營銷下的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)需在此大環(huán)境下抓住機(jī)遇，針對(duì)不同類別的目標(biāo)用戶群體來提供跟蹤式服務(wù)，滿足其多樣化需求。房地產(chǎn)信息服務(wù)產(chǎn)品升級(jí)與更新需及時(shí)，需要迎合目標(biāo)用戶持續(xù)變化的多樣需求。例如，用戶可以對(duì)設(shè)置自己喜歡的室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格與布局，分享購房及體驗(yàn)心得體會(huì)，并對(duì)增值服務(wù)做出相應(yīng)的評(píng)價(jià)，還可以通過網(wǎng)絡(luò)社區(qū)（微博、微信、QQ空間等）等進(jìn)行互交，既拓展了營銷渠道，也豐富了用戶的個(gè)性化體驗(yàn)。

隨著大數(shù)據(jù)營銷的深入應(yīng)用，用戶通過移動(dòng)手機(jī)端的行徑活動(dòng)留下的痕跡數(shù)據(jù)也越來越龐大，房企獲取消費(fèi)數(shù)據(jù)的渠道也越來越便捷，通過對(duì)目標(biāo)客戶在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)中留下的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類分析，可以精準(zhǔn)捕獲高價(jià)值的目標(biāo)用戶營銷途徑。例如，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過對(duì)微信關(guān)注其項(xiàng)目的用戶人群進(jìn)行深入分析，發(fā)現(xiàn)與其項(xiàng)目匹配的客戶群體均為24-30 歲的用戶，從而進(jìn)一步分析出其消費(fèi)習(xí)慣，從而在推廣上更加相得益彰。

（四）增強(qiáng)用戶的安全性體驗(yàn)

安全性體驗(yàn)一般是指支付的安全性，信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，交易的有效性與消費(fèi)者權(quán)益的保障性。與傳統(tǒng)的PC互聯(lián)網(wǎng)相比，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)仍處于不斷成熟的成長期，其安全性將有待提高。安全性體驗(yàn)是用戶體驗(yàn)的基礎(chǔ)，只有在可靠安全的保障環(huán)境下，用戶才能踏實(shí)地與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)交互，因而，房企要時(shí)刻注重提高房產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)品的穩(wěn)定性，降低用戶在使用服務(wù)功能時(shí)跳轉(zhuǎn)中斷的幾率，堅(jiān)決杜絕不安全廣告以及具有不良信息內(nèi)容鏈接的引入。

此外，在房地產(chǎn)的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)營銷中需保障目標(biāo)用戶的合法權(quán)益，保證數(shù)據(jù)安全性，杜絕泄露用戶的個(gè)人隱私信息；增強(qiáng)支付安全性與交易有效性，或者直接引入具有法律效益的協(xié)議或第三方支付中介來增強(qiáng)用戶的安全性體驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產(chǎn)管理工作隨著網(wǎng)絡(luò)等新興媒體的發(fā)展，其實(shí)際工作中依附的高科技、信息化系統(tǒng)運(yùn)用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)工作中的一些實(shí)踐進(jìn)行具體的闡述和分析。

1企業(yè)建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中，信息統(tǒng)計(jì)工作的地位已變得日趨重要，當(dāng)前房地產(chǎn)管理和統(tǒng)計(jì)工作在實(shí)際操作中相較于之前的工作已經(jīng)有了根本性的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)管理工作中的各級(jí)部門已經(jīng)認(rèn)識(shí)到如果脫離了基本的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，將對(duì)房地產(chǎn)管理工作進(jìn)一步的如何設(shè)計(jì)規(guī)劃、如何制定目標(biāo)、如何預(yù)測形勢(shì)、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發(fā)揮信息統(tǒng)計(jì)在實(shí)際工作中的運(yùn)用，就要對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)基礎(chǔ)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并進(jìn)行保存完整。因此，房地產(chǎn)管理工作中盡早建立一個(gè)完善的統(tǒng)計(jì)信息數(shù)據(jù)庫，才能充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)工作的在實(shí)際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產(chǎn)發(fā)展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學(xué)、較完備的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。

2構(gòu)建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的目標(biāo)需求

構(gòu)建功能較為完善的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)是為了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理的信息化、網(wǎng)絡(luò)化目標(biāo)。具體需求如下：構(gòu)建該系統(tǒng)要能能基本實(shí)現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的相互關(guān)聯(lián)功能，實(shí)現(xiàn)以圖管房、以圖管檔的思想；實(shí)現(xiàn)商品房的預(yù)售許可受理、審核、發(fā)證、歸檔及相關(guān)檔案管理功能。實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪圖形繪制、面積分?jǐn)偱c計(jì)算、生成分戶圖、成果報(bào)表自動(dòng)輸出等功能。系統(tǒng)要能提供通過圖幅號(hào)或地號(hào)、姓名、證號(hào)等數(shù)據(jù)信息直接關(guān)聯(lián)到相應(yīng)圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產(chǎn)權(quán)人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數(shù)據(jù)信息；系統(tǒng)所需要的基礎(chǔ)圖形由甲方提供。對(duì)于查封、抵押、凍結(jié)等情況的房屋如辦理過戶，系統(tǒng)要有自動(dòng)提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統(tǒng)需具有較全面的統(tǒng)計(jì)功能，既能進(jìn)行圖上統(tǒng)計(jì)，也要能按照所提供文字條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供支持。系統(tǒng)需要提供較為強(qiáng)大的后臺(tái)管理功能，需要具備完善的權(quán)限管理功能，要能靈活控制每一個(gè)人對(duì)每一個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)的權(quán)限，并可根據(jù)需要由甲方安排指定人員進(jìn)行調(diào)整。系統(tǒng)要能進(jìn)行商品房的網(wǎng)上預(yù)售備案管理，能在網(wǎng)上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上預(yù)售合同的管理等。

3房地產(chǎn)信息檔案數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)

針對(duì)目前的房產(chǎn)實(shí)物檔案管理存在的問題，要求采用最先進(jìn)計(jì)算機(jī)數(shù)碼成像技術(shù)，開發(fā)房地產(chǎn)信息檔案數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)，采信息化系統(tǒng)為基礎(chǔ)的集中管理房地產(chǎn)信息檔案網(wǎng)絡(luò)化管理手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫共享，實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)據(jù)庫的全數(shù)字化管理。

3.1基本需求

①人員權(quán)限設(shè)定

功能描述：實(shí)現(xiàn)用戶分組管理功能。實(shí)現(xiàn)用戶組權(quán)限管理功能（添加、刪除權(quán)限）、用戶在各個(gè)權(quán)限組之間切換，以達(dá)到科學(xué)合理利用房產(chǎn)管理系統(tǒng)的目的?？梢粤谐鱿到y(tǒng)所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密?？梢粤谐鏊械挠脩艚M和每個(gè)組擁有的權(quán)限，并可以添加、刪除每個(gè)用戶組的權(quán)限。

②管理員設(shè)置用戶密碼

選擇了一個(gè)用戶后，“設(shè)置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。

③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統(tǒng)檢查后把當(dāng)前用戶的密碼修改成新密碼。

向組中加用戶：選擇一個(gè)組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。

從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個(gè)用戶，刪除。刪除時(shí)要求確認(rèn)。

④修改用戶組的權(quán)限：打開組的權(quán)限列表，列出所有的權(quán)限，通過復(fù)選框來增加、刪除組的權(quán)限，并設(shè)置權(quán)限字段。

⑤性能需求：密碼管理符合國家標(biāo)準(zhǔn)的密碼管理體系?？晒芾淼臋?quán)限包括：房屋的范圍、各種功能操作。

3.2流程規(guī)則

流程定制是一個(gè)系統(tǒng)開放與否的標(biāo)志，隨著時(shí)間的發(fā)展，很多房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的處理方式和流程都在發(fā)生變化。在系統(tǒng)中，有權(quán)限的系統(tǒng)管理員可根據(jù)實(shí)際情況來設(shè)定業(yè)務(wù)流程，只要簡單的進(jìn)行環(huán)節(jié)的調(diào)整和選擇，就能實(shí)現(xiàn)流程的更改，從而不因?yàn)橐粋€(gè)簡單的流程的變化而需要系統(tǒng)的再開發(fā)、升級(jí)，影響正常的工作。

①業(yè)務(wù)操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖：

3.3業(yè)務(wù)規(guī)則

業(yè)務(wù)規(guī)則主要是指業(yè)務(wù)受理和業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)的基本前提，是信息互動(dòng)的關(guān)鍵。構(gòu)建完善的業(yè)務(wù)規(guī)則庫，解決好數(shù)據(jù)互動(dòng)及數(shù)據(jù)相互限制與約束的問題，系統(tǒng)中引入完整、科學(xué)的業(yè)務(wù)規(guī)則，在每個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，配合用戶的操作，系統(tǒng)能自動(dòng)提取業(yè)務(wù)規(guī)則庫中的相關(guān)信息，推送給用戶，并作自動(dòng)判斷、驗(yàn)證、關(guān)聯(lián)計(jì)算處理等，并將業(yè)務(wù)規(guī)則與工作流管理緊密結(jié)合起來。業(yè)務(wù)規(guī)則庫要像工作流一樣，是可靈活維護(hù)的。

①業(yè)務(wù)操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖：

3.4要件定制

要件定制是設(shè)定每一業(yè)務(wù)所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據(jù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來收取要件，避免漏收、錯(cuò)收等現(xiàn)象，保證收件人員把好第一關(guān)，從而提高工作效率。

①業(yè)務(wù)操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖

4構(gòu)建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用需求

篇（4）

近年來，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，這也相應(yīng)的推動(dòng)了城市化水平的提升，在此環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，加之住房制度的創(chuàng)新與改革，使得社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的需求逐漸增加，同時(shí)各行各業(yè)也向房地產(chǎn)行業(yè)提出了更為嚴(yán)格的要求?，F(xiàn)代化房地產(chǎn)測繪管理工作中除了對(duì)使用技術(shù)進(jìn)行要求之外，也對(duì)智能化測繪管理信息系統(tǒng)提出了要求。所以未來的房地產(chǎn)測繪管理工作中運(yùn)用先進(jìn)的房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)，必然會(huì)成為今后發(fā)展的主要趨勢(shì)。

1 房地產(chǎn)測繪管理

1.1 房地產(chǎn)測繪內(nèi)容

所謂房地產(chǎn)測繪，即通過對(duì)測繪設(shè)備、測繪技術(shù)以及相關(guān)舉措對(duì)指定房屋、土地等房地產(chǎn)權(quán)屬狀況等基本信息進(jìn)行測量與了解的專業(yè)行為[1]。房地產(chǎn)測繪工作的實(shí)際內(nèi)容主要包含以下幾點(diǎn)：針對(duì)房屋和房屋相關(guān)建筑物等進(jìn)行實(shí)際測量、調(diào)查與繪圖；針對(duì)土地和土地之上的所有荷載物實(shí)施測量、調(diào)查與繪圖；針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、地理位置與使用情況等實(shí)施測定、調(diào)查與繪圖。

進(jìn)行房地產(chǎn)測繪主要目的是在于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍的開發(fā)、交易與拆遷管理；對(duì)房地產(chǎn)面積進(jìn)行評(píng)估、征稅以及面積鑒定等，為房地產(chǎn)管理部門提供真實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)、信息等資料。除此之外，進(jìn)行房地產(chǎn)測繪也能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃與建設(shè)等提供資料支持，從而真正實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)測繪管理

一般房地產(chǎn)測繪管理主要可以分為以下三種形式，即人工房地產(chǎn)測繪管理、計(jì)算機(jī)輔助房地產(chǎn)測繪管理、房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)，這三種測繪方式共同對(duì)支撐房地產(chǎn)測繪工作的有序進(jìn)行。

（1）人工房地產(chǎn)測繪管理；這一管理形式，是以人工計(jì)算和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息為前提，并將以紙質(zhì)記錄本作為資料主要記錄形式，以此實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)。在智能信息技術(shù)發(fā)展的影響下，人工測繪記錄已經(jīng)無法滿足時(shí)展的需求，并且會(huì)被信息化測繪手段所取代。

（2）計(jì)算機(jī)輔助房地產(chǎn)測繪管理。在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展下，逐漸將人工房地產(chǎn)測繪這一形式淘汰，全面融合了計(jì)算機(jī)技術(shù)和房地產(chǎn)測繪管理，從而真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測繪管理智能化與數(shù)字化，不僅能夠降低人工勞動(dòng)量，同時(shí)也能夠全面提高房地產(chǎn)測繪工作精確度。

（3）房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)?，F(xiàn)階段，科學(xué)信息技術(shù)廣泛運(yùn)用于各行各業(yè)，先進(jìn)信息技術(shù)和房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)進(jìn)行融合，能夠全面提高房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)的運(yùn)行性能。這一測繪技術(shù)即GIS技術(shù)，在GIS技術(shù)的支持下，可以為測繪人員提供數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)模型，在此基礎(chǔ)上建立數(shù)據(jù)處理平臺(tái)，特別是對(duì)于城市發(fā)展、人口普查數(shù)據(jù)、土地管理等諸多方面，可以為數(shù)據(jù)分析賦予可視化的特點(diǎn)[2]。GIS技術(shù)也全稱為地理信息系統(tǒng)，通過這一技術(shù)的運(yùn)用，可以快速實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)的采集、管理與分析，并對(duì)其進(jìn)行可視化處理。GIS技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)內(nèi)，也將計(jì)算機(jī)輔助管理內(nèi)所存在的數(shù)據(jù)空間受限、非空間數(shù)據(jù)難以進(jìn)行處理和存儲(chǔ)等相關(guān)問題進(jìn)行了解決，真正提高了房地產(chǎn)測繪質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)

2.1 房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)發(fā)展

2.1.1 單用戶模式

房地產(chǎn)測繪工作中的單用戶模式，標(biāo)志著房地產(chǎn)測繪自此進(jìn)入計(jì)算機(jī)領(lǐng)域，告別傳統(tǒng)人工操作的時(shí)代。以往人工房地產(chǎn)測繪管理所獲得資料均為紙質(zhì)文檔的形式，文字與圖像資料或是數(shù)據(jù)都具有被涂改的缺陷，且在資料儲(chǔ)存的過程中也會(huì)遺失或者。而單用戶模式的出現(xiàn)，合理的解決了以上問題，專業(yè)人員將測繪相關(guān)資料與數(shù)據(jù)等通過網(wǎng)絡(luò)上傳至單獨(dú)的計(jì)算機(jī)中保存并打印，這樣不僅保證了美觀性，同時(shí)也為資料的查詢與修改創(chuàng)造了便捷性的條件，更加不容易修改[3]。一些計(jì)算機(jī)本身還具備繪圖的功能，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)配證圖進(jìn)行繪制與打印。然而這一模式也存在不足，即在原來的基礎(chǔ)上增加了工作量，并未完全實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)高效率測繪。

2.1.2 多用戶模式

這一模式引用了Client/Server的模式，管理機(jī)構(gòu)中主要選擇了局域網(wǎng)連接，真正實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)資料的共享，可以同時(shí)支持多人共同分享并處理數(shù)據(jù)。一般在多用戶模式中，房地產(chǎn)測繪中的相關(guān)資料都具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，這也為查詢、統(tǒng)計(jì)等工作提供了便捷性，同時(shí)也提升了數(shù)據(jù)處理與房地產(chǎn)測繪的工作效率。一些系統(tǒng)中引用了GIS技術(shù)，在原來的基礎(chǔ)上將圖形繪制與數(shù)據(jù)處理能力進(jìn)行了提高。盡管多用戶模式實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)與圖形等功能的集成，然而集成度卻無法滿足實(shí)際需求，各個(gè)用戶之間依然體現(xiàn)了相應(yīng)的獨(dú)立狀態(tài)，并未完全實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)工作的一體化[4]。另外，資料文件本身所具備的流動(dòng)性逐漸增加，然而數(shù)據(jù)安全問題并沒有得到解決。相比較單用戶模式，這一模式在提升工作效率、優(yōu)化計(jì)算機(jī)處理功能等方面體現(xiàn)了一定的優(yōu)勢(shì)，然而在系統(tǒng)維護(hù)與升級(jí)等方面卻存在一定的不足。

2.1.3 廣義用戶模式

廣義用戶模式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)測繪管理數(shù)字化等方面提供有效的支持，在Browser/Server模式的支持下，實(shí)現(xiàn)了各級(jí)政府、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、開發(fā)商以及群眾的結(jié)合，為建設(shè)數(shù)字化城市奠定了基礎(chǔ)。另外，在GIS技術(shù)越發(fā)完善的現(xiàn)在，該技術(shù)和CAD、MIS等技術(shù)進(jìn)行了融合，為信息處理更加增添了自動(dòng)化功能，真正實(shí)現(xiàn)了圖像、文字與圖標(biāo)的集成集體化。在廣義用戶模式的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)測繪的有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析工作更為精確，且數(shù)據(jù)儲(chǔ)存也更為安全。然而結(jié)合現(xiàn)階段我國實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況來說，針對(duì)寬帶運(yùn)用、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)以及系統(tǒng)升級(jí)等有關(guān)費(fèi)用并不是十分理想。雖然如此在Browser/Server基礎(chǔ)上的廣義用戶模式仍然是房地產(chǎn)測繪市場中的主導(dǎo)性產(chǎn)品，未來也為帶領(lǐng)房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)智能化發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)運(yùn)用成效

2.2.1 有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理現(xiàn)代化。通過房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的使用，將以往管理形式進(jìn)行了改變，同時(shí)也為房地產(chǎn)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)貢獻(xiàn)了全新的方式。

2.2.2 有利于合理使用管理數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的運(yùn)用，能夠全面提升資料搜索與查詢的速度。針對(duì)既定查詢，在一段時(shí)間之內(nèi)便可以將資料數(shù)據(jù)進(jìn)行顯示，以此實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)管理效率的提升。

2.2.3 有利于房地產(chǎn)的科學(xué)管理。房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)管理決策提供科學(xué)化的服務(wù)，利用科學(xué)合理的手段與模型，通過數(shù)據(jù)庫中所儲(chǔ)存的數(shù)據(jù)，以既定目標(biāo)為前提，進(jìn)行模型運(yùn)算與知識(shí)推理，從而確定一個(gè)最佳的決策方案。

3 結(jié)束語

綜上所述，通過房地產(chǎn)測繪管理與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的運(yùn)用，能夠真正提高測繪工作精度與工作效率，此外，隨著房地產(chǎn)測繪手段的科學(xué)化與數(shù)字化，也可以為今后我國房地產(chǎn)測繪工作的發(fā)展提供有效的支持。

參考文獻(xiàn)

[1]徐洲.房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)架構(gòu)探[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2015（31）：23-24.

[2]白友文.房地產(chǎn)測繪管理組件式GIS系統(tǒng)架構(gòu)技術(shù)研究[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2015（36）：54-55.

篇（5）

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；權(quán)屬檔案；管理系統(tǒng)；設(shè)計(jì)；實(shí)現(xiàn)

由于國家的大力支持，我國各個(gè)城市的建設(shè)速度都非?？?，二三線城市的建設(shè)最為顯著。城市建設(shè)首先是改善城鎮(zhèn)居民的住房，一幢幢高樓代替平房拔地而起，這也致使房地產(chǎn)權(quán)的交易不斷增多，由交易增多隨之帶來的產(chǎn)權(quán)糾紛等越來越多。因此，查閱房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的頻數(shù)也越來越多，為了提高房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的查詢效率，需要進(jìn)行數(shù)字化的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

1房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

1.1管理系統(tǒng)的技術(shù)設(shè)計(jì)

（1）總體設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理系統(tǒng)時(shí)，需要采用面向?qū)ο蟮恼Z言——JAVA來進(jìn)行開發(fā)，采用開源框架——struts+spring+hibernate進(jìn)行設(shè)計(jì)，整個(gè)開源技術(shù)框架的系統(tǒng)從職責(zé)上表示為四層：表示層、業(yè)務(wù)邏輯層、數(shù)據(jù)持久層、域模塊層。綜合運(yùn)用JAVA程序語言和SSH開源框架，幫助系統(tǒng)程序開發(fā)人員構(gòu)建易維護(hù)、結(jié)構(gòu)清晰、復(fù)用性良好的應(yīng)用程序，其中，struts作為基礎(chǔ)框架，并對(duì)MVC分離進(jìn)行負(fù)責(zé)，利用spring做系統(tǒng)管理，利用hibernate做持久層支持[1]。

（2）數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)。在進(jìn)行數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的時(shí)候，需要構(gòu)架好數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)應(yīng)該包含八個(gè)部分，分別為：用戶信息表、系統(tǒng)管理者、系統(tǒng)用戶、系統(tǒng)用戶權(quán)限表、檔案信息表、發(fā)證信息表、抵押信息表、查封信息表。從八個(gè)部分可以看出，數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)在設(shè)置上主要分為兩類：面向用戶、面向管理員。面向用戶的可供用戶進(jìn)行信息查詢，面向管理員的，可以實(shí)現(xiàn)管理員對(duì)整個(gè)系統(tǒng)內(nèi)部信息的維護(hù)、更新、刪除、添加。

1.2管理系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理系統(tǒng)在功能設(shè)置方面，應(yīng)該包括八個(gè)主要部分：①系統(tǒng)設(shè)置，在系統(tǒng)設(shè)置中應(yīng)包含用戶管理、街道管理、坐落管理；②整理裝訂，包括查看已裝訂信息、查看未裝訂信息、打印裝訂記錄；③檔案管理，包括查詢檔案、編輯檔案、生成網(wǎng)頁版檔案信息查詢表、查看檔案信息、歷史信息、打印信息；④發(fā)證管理，包括具體房產(chǎn)權(quán)信息查詢、抵押信息查詢、注銷信息查詢；⑤抵押信息，包含抵押登記、抵押注銷、歷史紀(jì)錄；⑥查封信息，用以記錄哪些住宅被查封了以及查封原因；⑦數(shù)據(jù)修改，包括歷史紀(jì)錄、數(shù)據(jù)更新、數(shù)據(jù)添加、數(shù)據(jù)刪除；⑧數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，用以分析房產(chǎn)信息[2]。

1.3管理系統(tǒng)的詳細(xì)設(shè)計(jì)

（1）詳細(xì)設(shè)計(jì)。系統(tǒng)詳細(xì)設(shè)計(jì)包括運(yùn)用系統(tǒng)流程圖和信息流的流動(dòng)方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)屬管理系統(tǒng)進(jìn)行說明。對(duì)JAVA程序語言用UML圖解釋說明。

（2）數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理系統(tǒng)的后臺(tái)數(shù)據(jù)庫可以采用SQL-SERVER2008來實(shí)現(xiàn)，將前面設(shè)置的功能模塊整理成不同的信息表，主要信息表有：權(quán)限信息表、用戶信息表、房地產(chǎn)權(quán)屬信息表、街道及坐落信息表、抵押信息表、查封信息表，然后對(duì)各個(gè)表中不同的鍵設(shè)置約束性、數(shù)據(jù)類型、字符長度、字段、名稱、是否為主鍵等[3]。

2房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)

2.1系統(tǒng)各個(gè)功能模塊的實(shí)現(xiàn)

系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的過程就是測試代碼是否成功的過程。首先需要測試系統(tǒng)設(shè)置模塊，如果代碼未出現(xiàn)任何錯(cuò)誤，輸入后臺(tái)代碼在前臺(tái)應(yīng)該顯示出主頁面，主要有系統(tǒng)管理員登錄和添加兩部分，登錄可以進(jìn)入查詢和維護(hù)界面，添加則可以實(shí)現(xiàn)后臺(tái)數(shù)據(jù)庫增加一條信息記錄。然后是房產(chǎn)權(quán)屬信息的維護(hù)界面，如果代碼可以成功實(shí)現(xiàn)，那么前臺(tái)對(duì)信息的添加、刪除，在后臺(tái)數(shù)據(jù)庫均可以體現(xiàn)。最后是系統(tǒng)裝訂界面，這個(gè)界面顯示了房地產(chǎn)權(quán)屬的所有信息，包括變更信息等，可以全部打印出來。在檔案管理模塊的測試中，如果能夠?qū)崿F(xiàn)輸入用戶賬號(hào)便可提取用戶信息記錄、刪除記錄在前臺(tái)此記錄不顯示、添加紀(jì)錄前臺(tái)數(shù)據(jù)增加一條，前臺(tái)系統(tǒng)可以和打印機(jī)連接在一起，就說明檔案管理系統(tǒng)測試成功。在查封記錄模塊中，如果可以查詢出房產(chǎn)的所有狀態(tài)、查封解封時(shí)間，則說明測試成功。在發(fā)證管理模塊中，如果能夠?qū)崿F(xiàn)具體房產(chǎn)權(quán)信息查詢、抵押信息查詢、注銷信息查詢等功能，則說明此模塊測試成功。

2.2系統(tǒng)測試

（1）選擇系統(tǒng)設(shè)置模塊的測試：①設(shè)置用戶組權(quán)限管理。進(jìn)入系統(tǒng)設(shè)置模塊，選擇設(shè)置用戶權(quán)限，可將不同用戶組設(shè)置為不同用戶權(quán)限；②歷史記錄查詢。系統(tǒng)用戶點(diǎn)擊歷史紀(jì)錄，系統(tǒng)向用戶返回在一定時(shí)間內(nèi)用戶的所有操作記錄。

（2）查封信息模塊測試：①檔案信息查詢。系統(tǒng)用戶進(jìn)入查封信息頁面選擇檔案查詢按鈕，系統(tǒng)反饋出系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中的相應(yīng)檔案信息；②登記查封信息。用戶點(diǎn)擊登記，在新彈出的頁面中，管理員輸入信息后點(diǎn)擊完成，系統(tǒng)顯示登記成功；③注銷查封信息。用戶點(diǎn)擊注銷查封信息按鈕，在新彈出的頁面里，選擇完成，系統(tǒng)顯示注銷完成。

3結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理系統(tǒng)應(yīng)該按照公司的實(shí)際需求來設(shè)計(jì)，不能盲目的借用其他公司的成功經(jīng)驗(yàn)。在進(jìn)行這種系統(tǒng)設(shè)計(jì)的時(shí)候，不僅要將前臺(tái)維護(hù)好，更要注重后臺(tái)系統(tǒng)的穩(wěn)定性。為了房地產(chǎn)公司的正常運(yùn)作，系統(tǒng)在設(shè)置完之后，需要進(jìn)行各項(xiàng)測試，待各項(xiàng)測試全部成功以后，再投入公司內(nèi)部進(jìn)行使用。

作者：王正月 單位：天津市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

中圖分類號(hào)：TP311文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

隨著人類社會(huì)的進(jìn)步和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對(duì)住房的要求也在日漸提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售日益火爆。在房地產(chǎn)銷售行業(yè)競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)形式復(fù)雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的需要，在這種形式下，房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)營運(yùn)而生。

1國內(nèi)外現(xiàn)狀分析

1.1國外現(xiàn)狀

通過網(wǎng)絡(luò)方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在房地產(chǎn)企業(yè)中約有75%的美國房地產(chǎn)商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯(lián)網(wǎng)找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產(chǎn)公司的房源信息就錄入在電腦系統(tǒng)中,到03年購房者就能夠在互聯(lián)網(wǎng)上查到各種房源信息。

1.2國內(nèi)現(xiàn)狀

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和Internet的迅速發(fā)展和普及,目前在國內(nèi)通過Internet的方式成交的的房地產(chǎn)交易量也在日益增長,根據(jù)中國房產(chǎn)網(wǎng)站大全的統(tǒng)計(jì)顯示,目前在國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站總量已經(jīng)超過了10000家,使用房地產(chǎn)網(wǎng)站的人數(shù)更是超過了1000萬人，所以房地產(chǎn)公司現(xiàn)在都比較重視網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)網(wǎng)站，但沒有很好地利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來進(jìn)行房產(chǎn)銷售和管理。

2系統(tǒng)開發(fā)的背景和意義

2.1系統(tǒng)開發(fā)的背景

目前社會(huì)上隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，各種服務(wù)類信息同時(shí)也在成倍的增長,尤其對(duì)于部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說,面對(duì)如此巨大的信息量，開發(fā)出一套與企業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統(tǒng)，能夠做到對(duì)信息的規(guī)范管理、科學(xué)統(tǒng)計(jì)和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。

在房產(chǎn)銷售管理中，最基本的一項(xiàng)常規(guī)性工作——房屋銷售服務(wù)信息管理，常規(guī)卻繁瑣。長時(shí)間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進(jìn)行，這樣不僅浪費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由于人工管理存在效率低、易出錯(cuò)等問題，必然會(huì)造成售后信息管理的不規(guī)范。

開發(fā)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)就是為了使售后服務(wù)信息管理的管理朝規(guī)范化、簡單化、有效化的方向發(fā)展。

2.2系統(tǒng)開發(fā)的意義

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數(shù)據(jù)量非常大，而且不利于企業(yè)總體把握各種客戶的購買情況，消費(fèi)行為情況，居住要求等情況，同時(shí)人工管理容易出錯(cuò)。對(duì)于一個(gè)企業(yè)，尤其是銷售部門，若不能及時(shí)地對(duì)客戶的購買情況、當(dāng)前的銷售情況和客戶的要求等情況進(jìn)行分析，就會(huì)對(duì)整個(gè)銷售系統(tǒng)的運(yùn)作產(chǎn)生非常大的影響。開發(fā)該套房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，可使房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，從而提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

2.3所做工作

針對(duì)目前國內(nèi)房產(chǎn)銷售管理的落后現(xiàn)狀，提出一種動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)銷售的系統(tǒng)，采用c/s架構(gòu)，開發(fā)工具采用VB語言，數(shù)據(jù)庫采用ACCESS小型數(shù)據(jù)庫。本系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)銷售的要求和特點(diǎn)構(gòu)建而成，編寫相應(yīng)的軟件，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)銷售管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

3系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

3.1系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)是一個(gè)交互式查詢系統(tǒng)，在明確系統(tǒng)的目標(biāo)與數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的前提下，設(shè)計(jì)該系統(tǒng)的主要功能，包括：用戶登錄、數(shù)據(jù)維護(hù)、數(shù)據(jù)查詢，文件打印等。

1）用戶登錄：為了防止非法用戶對(duì)數(shù)據(jù)破壞，保證數(shù)據(jù)的保密性和安全性，本系統(tǒng)將事先設(shè)計(jì)好的用戶名和密碼放在數(shù)據(jù)表中，用戶登錄時(shí)系統(tǒng)將會(huì)把用戶輸入的數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統(tǒng)，通過系統(tǒng)對(duì)用戶進(jìn)行管理，這樣可實(shí)現(xiàn)添加新用戶并賦予相應(yīng)權(quán)限以及用戶登錄密碼修改等功能。

2）數(shù)據(jù)維護(hù)：數(shù)據(jù)維護(hù)包括數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)修改與刪除。根據(jù)自己的需要，用戶可對(duì)數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行操作，將改動(dòng)的數(shù)據(jù)及時(shí)傳到后臺(tái)的數(shù)據(jù)庫中，將失效的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫中刪除，保證數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性和有效性。

3）數(shù)據(jù)查詢：要判斷一個(gè)系統(tǒng)的優(yōu)劣，主要看該系統(tǒng)的核心部分即系統(tǒng)的查詢功能，本系統(tǒng)可以對(duì)房屋的基本信息進(jìn)行查詢、對(duì)合同信息和收支信息進(jìn)行查詢，同時(shí)包含對(duì)購房客戶信息的查詢等。

4）文件打?。涸摬糠种饕菫榱朔奖阌脩魧?duì)合同的進(jìn)行管理。

3.2系統(tǒng)流程圖

系統(tǒng)流程圖如圖1所示。

圖1系統(tǒng)流程圖

如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態(tài)管理等。

4結(jié)束語

由于時(shí)間和技術(shù)等多方面的原因，本系統(tǒng)仍存在一些不足。經(jīng)過調(diào)研相關(guān)資料，為了更好地完善系統(tǒng)功能，現(xiàn)提出以下建議：

優(yōu)化系統(tǒng)維護(hù)功能：增加系統(tǒng)管理功能，能夠有數(shù)據(jù)糾錯(cuò)功能，同時(shí)為了保證系統(tǒng)中各個(gè)要素能夠隨環(huán)境的變化始終保持正確的工作狀態(tài)。系統(tǒng)維護(hù)不僅工作量很大，而且所占費(fèi)用較大，通常占整個(gè)系統(tǒng)生命周期的60%，因此必須對(duì)系統(tǒng)維護(hù)給予重視。

參考文獻(xiàn)：

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[3]龔沛曾,楊志強(qiáng),陸慰民.Visual Basic程序設(shè)計(jì)教程[M].3版.北京:高等教育出版社,2007.

[4]劉炳文.Visual Basic程序設(shè)計(jì)教程[M].北京:清華大學(xué)出版社,2006.

篇（7）

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)管理部門主要利用房地產(chǎn)檔案，在管理活動(dòng)當(dāng)中，形成各種具有價(jià)值的登記材料，這些登記材料當(dāng)中記錄了房地產(chǎn)行政主管部門的房地產(chǎn)等級(jí)活動(dòng)等，具有憑證的作用，如果在城市建設(shè)和房地產(chǎn)管理當(dāng)中，發(fā)生房產(chǎn)糾紛和征地拆線等問題，可以發(fā)揮一定的作用，當(dāng)前房地產(chǎn)的檔案管理的現(xiàn)狀還存在一些問題，需要采取一些解決措施進(jìn)行完善。

一、房地產(chǎn)檔案管理的意義

在審批和建設(shè)以及管理當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案的過程中，其中檔案資料的載體形式包括文件、圖紙、音像等。房地產(chǎn)檔案具有動(dòng)態(tài)性和廣泛性特點(diǎn)，是城市規(guī)劃中的主要決策依據(jù)，也是我國財(cái)產(chǎn)清查的主要依據(jù)，可以將房地產(chǎn)糾紛和產(chǎn)權(quán)爭議等進(jìn)行解決，提供有效的參考資料。對(duì)于房地產(chǎn)檔案進(jìn)行合理的應(yīng)用，可以將房地產(chǎn)檔案的作用充分的發(fā)揮出來。避免發(fā)生浪費(fèi)的情況。針對(duì)房地產(chǎn)檔案管理的實(shí)際情況，房地產(chǎn)檔案管理重視資料管理，但是檔案利用并沒有得到重視。重視檔案的信息的收集，檔案信息服務(wù)沒有得到重視，還沒有形成檔案信息檢索體系，檔案管理人員自身素質(zhì)也比較低。因此當(dāng)前需要將房地產(chǎn)進(jìn)行加強(qiáng)，合理的利用檔案信息，為決策機(jī)構(gòu)提供各個(gè)方面的信息服務(wù)，具有重要的意義。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)檔案的利用率比較低

建立房地產(chǎn)檔案，主要是為了提供給人檔案用戶進(jìn)行使用，可以使資源的利用率得到有效的提高，從房地產(chǎn)檔案管理的實(shí)際情況出發(fā)，當(dāng)前房地產(chǎn)檔案的開放度比較低，如果檢察院需要利用相關(guān)的房產(chǎn)資料，也具有一定的難度，對(duì)于平常的人們，很難真正利用房地產(chǎn)檔案資料，將彼此的糾紛進(jìn)行化解，進(jìn)行實(shí)際實(shí)施也具有很大的困難。

（二）當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案信息的服務(wù)形式比較單一

房地產(chǎn)檔案信息服務(wù)的形式比較單一，用戶對(duì)于房地產(chǎn)信息的各種需求無法得到滿足，當(dāng)前房地產(chǎn)服務(wù)是有限的，客戶對(duì)于自身當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案信息的需求無法得到滿足，需要利用各種渠道，獲取需要的知識(shí)。房地產(chǎn)當(dāng)安全管理人員沒有及時(shí)的編排信息，實(shí)現(xiàn)檔案信息化，房地產(chǎn)管理部門需要補(bǔ)錄已經(jīng)形成的產(chǎn)權(quán)登記檔案，但是建國以來的管理文件，并沒有得到有效的補(bǔ)錄，很難進(jìn)行查找，這樣一來，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案信息資源更新的速度就會(huì)變得比較慢，信息的實(shí)際內(nèi)容也會(huì)比較變得比較枯燥，信息的形式也非常的單一。

（三）房地產(chǎn)檔案檢索體系不夠完善

在信息化背景的影響下，在各行各業(yè)當(dāng)中，信息化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)所占的比重逐漸增多，要想是房地產(chǎn)檔案管理工作得到完善，工作人員在房地產(chǎn)檔案管理工作過程中引入信息化技術(shù)，并且得到有效的管理成果。利用信息化技術(shù)，使房地產(chǎn)檔案管理變得更加便利，但是與此同時(shí)，房地產(chǎn)檔案管理也面臨著隱患危機(jī)。網(wǎng)絡(luò)環(huán)境具有很強(qiáng)的虛擬化，在這個(gè)虛擬的環(huán)境當(dāng)中，還沒有形成比較成熟的規(guī)章制度進(jìn)行有效的約束。房地產(chǎn)管理人員需啊喲建立科學(xué)的管理體系，但是針對(duì)實(shí)的房地產(chǎn)檔案管理工作，工作人員并沒有對(duì)其引起注意，使房地產(chǎn)檔案出現(xiàn)遺漏和丟失的情況，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案管理也因此出現(xiàn)管理方面的危機(jī)。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理的相關(guān)對(duì)策

（一）提高用戶對(duì)于房地產(chǎn)檔案的利用

利用現(xiàn)代信息技術(shù)，房地產(chǎn)檔案用戶可以享受到更多的信息服務(wù)，可以為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)提供有效的服務(wù)。房產(chǎn)權(quán)管理部門可以研發(fā)出有關(guān)房產(chǎn)檔案的再現(xiàn)管理系統(tǒng)，用戶可以針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)在在線查詢和房屋產(chǎn)權(quán)辦理等，提高房產(chǎn)權(quán)信息的利用率。對(duì)房地產(chǎn)檔案資料進(jìn)行整合，結(jié)合當(dāng)前二手房的交易情況，使用戶可以具備有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的原始的檔案資料，可以有效的保障二手房的合法交易，使我國二手房市場可以更加有秩序的進(jìn)行下去，房地產(chǎn)檔案部門可以取得一定的經(jīng)濟(jì)收益。

對(duì)房地產(chǎn)的原始資料進(jìn)行利用，并且結(jié)合各種類型的房產(chǎn)糾紛的案件，可以使案件的解決變得更加快速，使法院的辦案效率得到提高，產(chǎn)權(quán)人自身的合法權(quán)益也會(huì)得到保障，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案管理部門也會(huì)具備一定的社會(huì)效益。整合房地產(chǎn)檔案信息，城市規(guī)劃和房管部門可以利用動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)檔案信息，相關(guān)的部門也會(huì)得到比較準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，制定出科學(xué)的城市規(guī)劃，避免出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)的情況，將房地產(chǎn)檔案經(jīng)濟(jì)的作用充分的發(fā)揮出來。

（二）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)代化管理

當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理方面存在很多的問題，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)檔案管理無法跟隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)變革帶來的變化沒有得到適應(yīng)，房地產(chǎn)檔案在管理的過程中具有很多的漏洞。要想將房地產(chǎn)檔案管理進(jìn)行有效的提升，需要利用一些先進(jìn)的管理手段和技術(shù)設(shè)備，結(jié)合科學(xué)流程，對(duì)房地產(chǎn)檔案管理工作給予規(guī)范，轉(zhuǎn)化人工記錄，利用智能輸入進(jìn)行取代，這樣在輸入的過程中，就會(huì)減少出現(xiàn)數(shù)據(jù)誤差的情況。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案掛歷的現(xiàn)代化，需要提高房地產(chǎn)檔案管理人員的知識(shí)技能水平，需要將國家上比較先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)積極的引進(jìn)到國內(nèi)，需要定期舉行當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案管理人員的技能培訓(xùn)，將泛地產(chǎn)檔案管理人員自設(shè)的知識(shí)儲(chǔ)備和技能進(jìn)行提高，使房地產(chǎn)檔案管理和當(dāng)今社會(huì)保持同步發(fā)展。

（三）完善房地產(chǎn)檔案信息檢索體系

針對(duì)房地產(chǎn)檔案材料，需要進(jìn)行詳細(xì)的整理和分類，有效的核查檔案信息，及時(shí)的處理其中存在的問題，合理的編排房地產(chǎn)檔案，采取科學(xué)的分類，并且建立出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臋z索標(biāo)準(zhǔn)，使更多的用戶可以享受到房地產(chǎn)答案信息，用戶只要檢索需要的信息，就可以迅速的找到，并且可以得到比較便捷的服務(wù)，除此以外，信息的防病毒工作需要得到有效的注重，需要針對(duì)房地產(chǎn)檔案，建立備份，并未定期清理垃圾，這樣一來，信息檢索系統(tǒng)才可以保持施工保持順利。

（四）提高檔案的利用效率

檔案管理資料源自人們的生活，還要服務(wù)于人們的生活，房地產(chǎn)檔案資料是從人們的生活當(dāng)中發(fā)展來的，如果人們有真的需要，就要向人民展示房地產(chǎn)資料?？梢栽黾泳W(wǎng)絡(luò)辦公環(huán)節(jié)，當(dāng)今社會(huì)電子科技非常發(fā)達(dá)，人們可以享受到來自檔案帶來的福利。需要定期樹立檔案資料，并且實(shí)現(xiàn)定期更新，并且定期進(jìn)行更新，使檔案的資料可以更加符合當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展。避免出現(xiàn)陳數(shù)據(jù)和陳檔案的情況。

（五）提高管理人員的素質(zhì)

使檔案管理人員的再教育和培訓(xùn)需要得到加強(qiáng)，需要提高檔案管理人員的自深圳專業(yè)素質(zhì)，還要具備一定的心理學(xué)素質(zhì)，對(duì)用戶的需求特征進(jìn)行分析，管理人員還要具有很高的道德品質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)，堅(jiān)持以人為本，對(duì)用戶進(jìn)行管理。與此同時(shí)，還要針對(duì)管理人員的信息技術(shù)，進(jìn)行培訓(xùn)，優(yōu)化檔案信息的界面。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)管理工作自身具有很強(qiáng)的政治性，房地產(chǎn)檔案管理工作是非常重要的，房地產(chǎn)檔案管理的相關(guān)工作人員需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)檔案管理工作中存在的問題，及時(shí)解決其中的問題，使檔案管理工作可以實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)，更好的服務(wù)人民。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉婧孜. 基于房地產(chǎn)檔案管理存在的問題及對(duì)策分析[J]. 中華民居（下旬刊），2013，09：215-216.

篇（8）

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中，從而能有效地對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策，提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊，用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟(jì)狀況，并能對(duì)將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊可以對(duì)所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評(píng)估，從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析，用戶通過對(duì)各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡，可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告，用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多，再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性，這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要，只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足，不能很好的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此，本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù)，提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù)，將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。該系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)如圖1所示。

其中，數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換，按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求，數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對(duì)面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對(duì)數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從中提取出有用的信息，從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識(shí)發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的，把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價(jià)值的東西，從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合，輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來，在全世界得到了廣泛的應(yīng)用，但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題，主要問題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總，而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題，傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu)，不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái)，數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性，針對(duì)不同的情況應(yīng)有不同的處理方法，而模型庫提供的分析能力有限，所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對(duì)數(shù)據(jù)、模型、知識(shí)和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計(jì)算能力較低，因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識(shí)表達(dá)和知識(shí)綜合能力比較薄弱，難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力，數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn)，有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題，為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的，后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理，決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前，理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí)，海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問題，而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具，它是針對(duì)特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù)，它可以根據(jù)分析人員的要求，快速、靈活地對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理，并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員，從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程，是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù)，決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù)，以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換，并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。

(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識(shí)發(fā)現(xiàn)，是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級(jí)處理過程，是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過程，是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息，目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)，發(fā)現(xiàn)被忽略的要素，而這些信息對(duì)于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測趨勢(shì)和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的，但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來的，具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織，聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析，數(shù)據(jù)挖掘則致力知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預(yù)測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中，市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對(duì)手和競爭樓盤狀況，以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中，基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外，大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容，是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，通過多方案比較，對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論，做出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除，對(duì)項(xiàng)目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值，方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表，在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表，更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益，但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策，減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，人們并不能明確的給一個(gè)答案，到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn)，這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來，采用模糊綜合評(píng)價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來，〖JP1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級(jí)不同的影響，對(duì)于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多，可以采用多級(jí)模糊模型來分析。

(四)可行性報(bào)告生成

可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個(gè)可行性報(bào)告模板，這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word，所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式，這樣便于用戶對(duì)可行性報(bào)告的編輯。

篇（9）

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中占有重要作用。研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系具有重要意義，關(guān)系著市場經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展，也關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文將影響房地產(chǎn)周期的國民經(jīng)濟(jì)因素分為房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應(yīng)量等因素，分析房地產(chǎn)景氣指數(shù)與利率的相互關(guān)系。

一、影響我國房地產(chǎn)周期的宏觀經(jīng)濟(jì)因素

在宏觀經(jīng)濟(jì)上或者微觀經(jīng)濟(jì)上，影響房地產(chǎn)周期的因素涉及廣泛，并且各個(gè)因素之間存在相互的聯(lián)系。房地產(chǎn)周期的微觀因素包括生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素或者經(jīng)濟(jì)停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產(chǎn)的市場價(jià)格是通過市場上用戶的需求與供給而確立的價(jià)格。房地產(chǎn)周期的宏觀因素主要包括國民經(jīng)濟(jì)因素、相關(guān)部門頒布的法律法規(guī)制度措施因素、社會(huì)風(fēng)氣及地域文化等因素。

（一）房地產(chǎn)利率

通常情況下，房地產(chǎn)利率的變動(dòng)與房地產(chǎn)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)相反關(guān)系。如果房地產(chǎn)利率上升，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)將處于衰落的趨勢(shì)；如果房地產(chǎn)利率下降，則房地產(chǎn)的周期波動(dòng)范圍變大，市場景氣也就上升。房地產(chǎn)利率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資商投資規(guī)模有一定的影響，及對(duì)房地產(chǎn)用戶信用儲(chǔ)蓄及消費(fèi)貸款有一定的影響。若房地產(chǎn)其它影響因素不變，房地產(chǎn)利率下降，則開發(fā)投資商比較容易擴(kuò)大規(guī)模建設(shè)，其投資經(jīng)濟(jì)成本也就較低，而對(duì)于房地產(chǎn)存款利率的下降，則可以帶動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)傾向，減少儲(chǔ)蓄的存儲(chǔ)，從而增加房地產(chǎn)市場景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費(fèi)者購房的消費(fèi)貸款，也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的消費(fèi)分期付款信貸規(guī)模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。

（二）房地產(chǎn)國內(nèi)生產(chǎn)總值

國內(nèi)生產(chǎn)總值指在固定的時(shí)期內(nèi)，一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的全部貨物和勞動(dòng)力的生產(chǎn)總值。其不僅可以反映一個(gè)區(qū)域的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，也可以反映一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要受消費(fèi)需求C、投資商投資規(guī)模I、政府補(bǔ)貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要是體現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于何種狀態(tài)，若GDP的增長數(shù)字大于0時(shí)，則國內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于上升階段；相反，若GDP增長數(shù)字小于0，則處于下降階段，市場景氣處于衰退時(shí)期。要使國內(nèi)生產(chǎn)總值體現(xiàn)一種真實(shí)的市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，運(yùn)用CPI指數(shù)，調(diào)整國內(nèi)生產(chǎn)總值的變動(dòng)，從而精確顯示市場經(jīng)濟(jì)我國內(nèi)生產(chǎn)總值的實(shí)際變動(dòng)。一個(gè)區(qū)域GDP的大幅度增長，體現(xiàn)了該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)正在蓬勃發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)收入的增加，隨之帶動(dòng)了消費(fèi)者消費(fèi)的增加，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)水平的提高。相反，一個(gè)區(qū)域的GDP處于負(fù)增長狀態(tài)，則該區(qū)域房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)處于衰退時(shí)期，同時(shí)消費(fèi)者的消費(fèi)能力也就降低，也減弱了房地產(chǎn)的消費(fèi)供給，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)也停滯不前。

（三）貨物通貨膨脹

貨物通貨膨脹，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格與真實(shí)貨物價(jià)值的變動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的變化。房地產(chǎn)價(jià)格是體現(xiàn)總物價(jià)水平的關(guān)鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化，其呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。若物價(jià)總體水平呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，則房地產(chǎn)市場價(jià)格也呈上升趨勢(shì)，減掉通貨膨脹率，其房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格也呈上升階段；相反，房地產(chǎn)市場價(jià)格及真實(shí)價(jià)值呈下降階段。

通貨膨脹因素，也影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值功能與升值功能的變動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。市場上物價(jià)上漲，導(dǎo)致引發(fā)通貨膨脹后，進(jìn)而導(dǎo)致貨幣貶值，同時(shí)也影響了消費(fèi)者的消費(fèi)觀念。雖然通貨膨脹會(huì)影響房地產(chǎn)供給的需求，但房地產(chǎn)保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關(guān)的關(guān)系，因此，通過為消費(fèi)者抵御物價(jià)上漲所帶來的通貨膨脹，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外，市場經(jīng)濟(jì)中通貨膨脹現(xiàn)象與通貨緊縮現(xiàn)象的交替變化，將會(huì)周期性的影響房地產(chǎn)投資商投資的預(yù)期回報(bào)率，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)周期性的波動(dòng)。

（四）市場經(jīng)濟(jì)中貨幣供應(yīng)量

貨幣供應(yīng)量是指市場經(jīng)濟(jì)中某一時(shí)期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲(chǔ)、企業(yè)單位及財(cái)政金融機(jī)構(gòu)的存儲(chǔ)等不同的金融資產(chǎn)。根據(jù)我國人民銀行劃分的貨幣供應(yīng)量有M0、M1、M2三個(gè)不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應(yīng)量，其不僅體現(xiàn)房地產(chǎn)的購買力，也可以體現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。

二、房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系分析

運(yùn)用VAR模型，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系。VAR模型又稱為向量自動(dòng)化模型，也稱為分機(jī)構(gòu)化多方程模型。VAR模型可以應(yīng)用在很多領(lǐng)域，如模型中的脈沖響應(yīng)函數(shù)可以用來顯示任何一個(gè)變量的變動(dòng)如何運(yùn)用模型來帶動(dòng)其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場貨幣政策及財(cái)政政策對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩(wěn)還是趨勢(shì)平穩(wěn)；若每個(gè)變量都不是平穩(wěn)的，但是變量的線性組合是平穩(wěn)的，這種現(xiàn)象就稱所選變量是協(xié)整的，特別注意的是協(xié)整不適合采用變量的一階差分進(jìn)行房地產(chǎn)周期評(píng)估。

結(jié)束語

本文主要分析宏觀經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應(yīng)量等因素對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)周期的影響，研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間的互動(dòng)關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

[1]尹惠媛.房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系的研究[D].山東大學(xué)，2007.

篇（10）

價(jià)值工程作為一種前沿的規(guī)劃、管理技術(shù)，有效的滿足了制造業(yè)降低成本、提升企業(yè)利潤價(jià)值等需求。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍新世紀(jì)國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)步伐的加快，價(jià)值工程也日益滲透到房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃中。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃而言，制定一套系統(tǒng)科學(xué)、操作性強(qiáng)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)所賦予的實(shí)際意義是非常重大的，這對(duì)于指導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)、增大競爭籌碼、切近市場需求具有重大實(shí)用價(jià)值。下面本文將在此背景下，具體來分析價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求、內(nèi)容以及設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的建議，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃能夠更科學(xué)、價(jià)值性更高。

一、價(jià)值工程理論簡介以及價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用意義

（一）價(jià)值工程理論簡介

價(jià)值工程是一種新興的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，它的基本原理，即提升產(chǎn)品或作業(yè)價(jià)值的途徑，具體闡述如下：首先，第一途徑是在保持產(chǎn)品或作業(yè)成本不變的情況下，增加或提高產(chǎn)品的功能來滿足消費(fèi)者的預(yù)期需求；其次，在產(chǎn)品功能不變的情況下降低產(chǎn)品成本，來迎合消費(fèi)者“物美價(jià)廉”消費(fèi)心理；再次，在前兩條途徑的基礎(chǔ)上增加變量，產(chǎn)品功能與成本實(shí)現(xiàn)不均衡增長。即通過提升較低成本來獲得較高額度功能的提升；此外，滿足購買力稍低消費(fèi)者群的消費(fèi)需求也是非常重要的一個(gè)方面，畢竟絕大多數(shù)消費(fèi)者的購買力還停留在一般水平，為此，應(yīng)該注重產(chǎn)品成本大幅度降低、產(chǎn)品功能略有下降的情況，適當(dāng)生產(chǎn)價(jià)格低廉的中檔品來獲取較大的經(jīng)濟(jì)效益；最后，提升價(jià)值最為理想的途徑是生產(chǎn)大規(guī)?！拔锩纼r(jià)廉”的產(chǎn)品，企業(yè)既能獲取高額利潤，又能節(jié)省生產(chǎn)成本，是本利結(jié)合的最佳點(diǎn)。

（二）價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用意義

1、可以強(qiáng)化用戶第一的觀念，更好的滿足社會(huì)需要。對(duì)于交易市場而言，買方市場最終會(huì)戰(zhàn)勝賣方市場贏得最后的話語權(quán)，這是我國商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。因此，價(jià)值工程理論的運(yùn)用，可以強(qiáng)化用戶第一的觀念，使得房地產(chǎn)品更好的滿足用戶的功能需求，實(shí)現(xiàn)功能與成本的完美結(jié)合。

2、可以有效控制目標(biāo)成本，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。價(jià)值工程提升產(chǎn)品價(jià)值的最直接途徑是降低目標(biāo)成本，實(shí)踐證明價(jià)值工程在控制房地產(chǎn)業(yè)成本方面的作用是巨大的。建筑業(yè)中運(yùn)用價(jià)值工程理論進(jìn)行建筑業(yè)開發(fā)前的項(xiàng)目前期規(guī)劃建設(shè)，可以有效控制項(xiàng)目投入成本，畢竟，建設(shè)項(xiàng)目成本節(jié)約的最大可能階段就是建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。隨著項(xiàng)目額逐漸進(jìn)展，可以優(yōu)化的目標(biāo)范圍將越來越小。

3、有助于改變房地產(chǎn)業(yè)投入高、浪費(fèi)大、質(zhì)量差、造價(jià)高的畸形發(fā)展態(tài)勢(shì)。提升房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。投入高、造價(jià)高、浪費(fèi)大、質(zhì)量差是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的頑固難題，價(jià)值工程理論的運(yùn)用可以在一定程度上有效克服這些問題。價(jià)值工程可以有效糅合傳統(tǒng)成本管理與質(zhì)量管理的優(yōu)點(diǎn)，使得成本與功能達(dá)到最佳結(jié)合點(diǎn)。

二、價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容以及設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的建議

（一）價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容

首先，是建筑群體組合即是通常所說的建筑平面布局、立面處理等內(nèi)容，它是依據(jù)地面容積率、地面規(guī)模、形狀等來確定建筑布局、間距、朝向、高度、大小、個(gè)數(shù)等等。它是住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最主要部分，需要遵循三個(gè)原則，功能原則、經(jīng)濟(jì)原則、美觀原則。其次，是公共空間規(guī)劃，即對(duì)沒有建筑覆蓋的集體公共空間的規(guī)劃，它的規(guī)劃對(duì)象有兩部分，一是像圍墻、地面之類的硬性方面，再次是指樹木、草坪等軟性方面。再次是道路規(guī)劃，道路規(guī)劃應(yīng)該在方便原則、安全原則與經(jīng)濟(jì)原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃，設(shè)計(jì)一個(gè)合理、經(jīng)濟(jì)的路網(wǎng)。為此，需要對(duì)小區(qū)的地形地貌、氣候、地形規(guī)模、位置、出入口有一個(gè)詳細(xì)的了解。最后是綠地規(guī)劃，綠地規(guī)劃的對(duì)象具體包括住宅旁綠地、公共綠地、道路綠地、配套公共建筑綠地四部分，良好的綠地規(guī)劃有助于創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，因此應(yīng)該堅(jiān)持方便生活、保證安全、設(shè)計(jì)獨(dú)特的原則。

（二）價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的建議

1、增加成本，準(zhǔn)確把握功能，滿足用戶需求。在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，成本與功能之間的關(guān)系是一個(gè)非常重要又很難把握的問題，很多房地產(chǎn)開發(fā)存在著高成本、低市場的現(xiàn)象。為此我們要重視購買者關(guān)注的功能，要正確分析功能?？梢哉f，功能分析的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)價(jià)值回報(bào)的大小。實(shí)際規(guī)劃中存在著現(xiàn)實(shí)成本偏低、功能不夠齊全的現(xiàn)象，因此，我們應(yīng)該加大現(xiàn)實(shí)投入成本，注重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，保證各項(xiàng)功能的達(dá)成，滿足用戶的各項(xiàng)要求。

2、注重環(huán)境設(shè)計(jì)，增加環(huán)境建設(shè)投入，提升環(huán)境效果。對(duì)于環(huán)境工程而言，投入的現(xiàn)實(shí)成本偏低，環(huán)境建設(shè)的投入相對(duì)來說是比較低的，因而所達(dá)到的環(huán)境效果也是很不理想的。當(dāng)代追求高質(zhì)量環(huán)境的心理還是非常普遍的，但是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于環(huán)境工程給予的重視不夠，沒有切合消費(fèi)者的實(shí)際購房需求。為此，應(yīng)該注重環(huán)境設(shè)計(jì)，增加環(huán)境建設(shè)投入，提升環(huán)境效果，滿足用戶環(huán)保養(yǎng)生心理。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度如此迅猛，如何在價(jià)值工程理論下更加準(zhǔn)確的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃，使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在可接受的資金壓力下推行具有完善功能與合理價(jià)格的優(yōu)質(zhì)住宅是一個(gè)非常關(guān)鍵的問題。通過上述分析，筆者在對(duì)價(jià)值工程理論進(jìn)行簡單闡述的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的具體內(nèi)容以及設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的兩點(diǎn)重要建議，以期能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)真正打造出“以人為本”的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的最大價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：