相關(guān)期刊
時(shí)間：2023-09-08 17:12:30
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)估值范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
自1998年我國實(shí)行住房體制改革以來，在經(jīng)濟(jì)保持快速增長、人均收入不斷增加、城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)等因素的推動(dòng)下，我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了巨大的發(fā)展，成為拉動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的重要產(chǎn)業(yè)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，越來越多的社會(huì)資本進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)，越來越多的企業(yè)加入到地產(chǎn)開發(fā)商的行列。2008年開始的新一輪房地產(chǎn)熱中，大量的國有企業(yè)尤其是央企涌入房地產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)資料市場——土地出讓市場掀起了一輪輪的“搶地”大戰(zhàn)，制造了一個(gè)個(gè)“地王”。不同所有制性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)在土地出讓市場上的表現(xiàn)截然不同，其背后的土地獲取策略又存在什么不同呢？這些問題在目前國內(nèi)外的研究文獻(xiàn)中都還沒有被系統(tǒng)探索過，對此問題的回答將有助于客觀、全面評估當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)土地出讓市場的競爭環(huán)境，進(jìn)而為有效制定該市場的引導(dǎo)和管理政策提供一點(diǎn)參考意見。
房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取策略分析及假說發(fā)展
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下三方面調(diào)整土地獲取策略以適應(yīng)土地出讓市場的競爭：
（一）拿地規(guī)模策略
可供開發(fā)土地資源作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心資源，土地儲(chǔ)備量的大小將決定房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的潛力。同時(shí)，獲取土地需要投入大量的資金，此舉必將減少企業(yè)的現(xiàn)金流，放大企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常有選擇高價(jià)大規(guī)模拿地還是少量拿地的困擾。
（二）市場布局策略
我國的房地產(chǎn)市場根據(jù)發(fā)展程度大致分為一、二、三、四線，不同層次的房地產(chǎn)市場因其特點(diǎn)不同而具備不同的戰(zhàn)略價(jià)值。一線城市如北京、上海等由于較高的城市化、國際化程度，其具有的戰(zhàn)略意義為房地產(chǎn)企業(yè)所重視；二、三線城市的發(fā)展前景明顯；四線城市則基本以自我需求為主，其中某些具有地方特色如旅游產(chǎn)業(yè)的城市具備了較高的投資價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇單一市場還是復(fù)合市場？
（三）合作拿地策略
土地成本高企不下的背景使得合作拿地越來越為房地產(chǎn)企業(yè)所接受，合作拿地?zé)o疑將分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，包括萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)都不同比例的采用這種拿地形式。房地產(chǎn)企業(yè)的土地獲取策略受到企業(yè)自身因素以及企業(yè)外部環(huán)境的影響，在自身因素方面，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)在土地出讓市場上的土地獲取策略較大程度的受到其所有制性質(zhì)的影響。結(jié)合對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和土地出讓市場實(shí)際情況的把握，我們提出如下假說：
假說一：國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的拿地規(guī)模大于非國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的拿地規(guī)模。表現(xiàn)在拿地量上，即國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的年度拿地量大于非國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的年度拿地量。
假說二：國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的市場布局比非國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的市場布局完善，市場范圍涉及一、二、三、四線多級市場，非國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)受于自身實(shí)力的制約，其市場布局較為單一。表現(xiàn)在拿地集中度（HHI）上，即國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的HHI小于非國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的HHI。
假說三：非國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)相比國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)，更傾向于通過合作拿地的方式獲得土地。表現(xiàn)在非國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)合作拿地的次數(shù)更多、比例更大上。
樣本數(shù)據(jù)和模型
（一）樣本選取
出于數(shù)據(jù)的可獲取性和可比性的考慮，本文的研究聚焦于土地公開出讓市場，也就是“招拍掛”市場。同時(shí)，為保證數(shù)據(jù)來源的一致性，本文選擇在滬深兩市上市的房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象。本文對房地產(chǎn)上市公司的樣本構(gòu)造通過以下過程：房地產(chǎn)板塊的選擇依據(jù)上海證券交易所和深圳證券交易所的行業(yè)分類法，提取房地產(chǎn)行業(yè)下所有的A股上市公司，并去除處在ST、SST和S等狀態(tài)下的公司，以去掉異常值。提取了這些上市公司2005-2010年的主要數(shù)據(jù)。選擇從2005年開始，是考慮到我國土地出讓制度由協(xié)議劃撥全面轉(zhuǎn)向“招拍掛”是在2004年的“831”大限之后。保證一定規(guī)模的數(shù)據(jù)樣本量的同時(shí)，去除所有主要數(shù)據(jù)缺失的公司，我們遴選出31家企業(yè)的6年觀察值，共186個(gè)樣本。所有公司層面的數(shù)據(jù)都來源于滬深兩市各公司的年報(bào)，分析軟件是STATA 11.0。
（二）變量設(shè)定
1.解釋變量?？毓晒蓶|所有制性質(zhì)，采用虛擬變量，企業(yè)的第一大股東為國有股東時(shí)，定義為國有控制，設(shè)定為1，企業(yè)的第一大股東為民營及外資股東時(shí)，定義為非國有控制，設(shè)定為0。
2.被解釋變量。本文對城市的劃分采用全球著名房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行2009年的《中國新興城市40強(qiáng)》報(bào)告，將北京、上海、深圳、廣州這4個(gè)城市作為一線城市，將天津、南京、重慶等15個(gè)城市作為二線城市，將長沙、南通、徐州等25個(gè)城市作為三線城市，其他城市作為四線城市。拿地規(guī)模（年度拿地量），以房地產(chǎn)企業(yè)年度拿地面積（萬平方米）來描述，分別計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)2005-2010年的年度拿地量。市場布局（拿地集中度），根據(jù)仲量聯(lián)行2009年的《中國新興城市40強(qiáng)》對一、二、三、四線城市的劃分，計(jì)算HHI(Herfindahl)指數(shù)。合作拿地（合作拿地與否），采用虛擬變量，如果存在合作拿地的情況則設(shè)定為1，否則設(shè)定為0。
3.控制變量。公司規(guī)模，以房地產(chǎn)上市公司的營業(yè)收入來衡量，反映公司的整體實(shí)力。財(cái)務(wù)杠桿，以房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率來衡量，反映公司的資金實(shí)力。高管持股，采用虛擬變量，如果存在高管持股情況則設(shè)定為1，否則設(shè)定為0。多元化經(jīng)營，采用虛擬變量，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營為1，多元化經(jīng)營則設(shè)定為0。表 1 給出了變量名稱、符號及含義。
（三）回歸模型設(shè)定
在選取了以上的變量之后，具體的回歸方程為：
lq=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi+μ
hhi=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi +μ
coop=α+β1prop+β2size+β3
leve+β4own+β5multi +μ
本文的回歸分析將以面板數(shù)據(jù)模型的分析方法為主，隨機(jī)效應(yīng)模型或固定效應(yīng)模型并通過Hausman檢驗(yàn)選擇其中更優(yōu)的，同時(shí)，跟混合截面數(shù)據(jù)最小二乘法回歸（Pooled OLS Model）進(jìn)行對比，通過F檢驗(yàn)和LM檢驗(yàn)來進(jìn)行取舍。
控股股東所有制性質(zhì)與土地獲取策略的實(shí)證分析
（一）主要變量描述性統(tǒng)計(jì)特點(diǎn)
從31家房地產(chǎn)上市公司6年的186個(gè)樣本的描述性統(tǒng)計(jì)和虛擬變量頻數(shù)指標(biāo)來看，年度平均拿地量標(biāo)準(zhǔn)差顯示房地產(chǎn)企業(yè)之間的年度拿地量差別很大；從年度拿地集中度的分布來看，存在跨區(qū)域經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，也存在集中經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)；合作拿地方面，合作拿地、獨(dú)立拿地的房地產(chǎn)企業(yè)都有，合作拿地的比重在20%左右；本次入選的31家房地產(chǎn)企業(yè)，其中有23家所有制性質(zhì)為國有控制，8家所有制性質(zhì)為非國有控制（見表2、表3）。
（二）回歸結(jié)果分析
本文以31家房地產(chǎn)企業(yè)六年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行方程回歸，通過Hausman檢驗(yàn)、LM檢驗(yàn)以及F檢驗(yàn)可以看到，對于三個(gè)回歸方程來說，都優(yōu)選隨機(jī)效應(yīng)模型（見表4）。
回歸結(jié)果主要有以下幾個(gè)方面：prop對lq的影響系數(shù)為正，且在10%的水平下顯著，這表明，所有制性質(zhì)為國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的拿地量明顯高于所有制性質(zhì)為非國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)。這與前述描述性統(tǒng)計(jì)分析以及相關(guān)性的結(jié)論相吻合，再次證明所有制性質(zhì)對房地產(chǎn)企業(yè)的拿地規(guī)模具有較大的影響。prop對hhi的影響系數(shù)為負(fù)，且在10%的水平下顯著，這說明，所有制性質(zhì)為國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)拿地的集中度小于所有制性質(zhì)為非國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)，即國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)拿地更為分散，非國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的拿地更為集中。這與前述描述性統(tǒng)計(jì)分析以及相關(guān)性的結(jié)論是吻合的，證明所有制性質(zhì)對房地產(chǎn)企業(yè)的市場布局存在較大的影響。prop對coop的影響系數(shù)為正，但不顯著。這表明，所有制性質(zhì)不同的房地產(chǎn)企業(yè)在合作拿地方面沒有太大的偏好，更有可能是出于對適應(yīng)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的正常反應(yīng)，這與前述描述性統(tǒng)計(jì)分析以及相關(guān)性的結(jié)論相吻合。
結(jié)論與啟示
2005年到2010年，總體而言，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)規(guī)模在不斷增大，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地規(guī)模不斷上升。從主要變量之間的相關(guān)系數(shù)和回歸分析結(jié)果來看，首先，所有制性質(zhì)與拿地規(guī)模呈顯著的正相關(guān)；其次，所有制性質(zhì)與拿地集中度呈顯著的負(fù)相關(guān)，所有制性質(zhì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場布局；再次，所有制性質(zhì)與合作拿地沒有顯著的相關(guān)關(guān)系。從實(shí)證的結(jié)果來看，本文的結(jié)論是國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的土地獲取策略更為激進(jìn)，在土地出讓市場競爭中略占上風(fēng)。
從prop在三個(gè)方程中系數(shù)來看，所有制性質(zhì)影響比較大的方面還是拿地量方面，這也從側(cè)面證實(shí)了我國國有企業(yè)在做大的同時(shí)并沒有更多的關(guān)注量方面，國有企業(yè)在市場上的競爭力仍然主要體現(xiàn)在規(guī)模上，國有控制的房地產(chǎn)企業(yè)同樣如此。企業(yè)規(guī)模是影響房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取策略的重要因素；財(cái)務(wù)杠桿對房地產(chǎn)企業(yè)的土地獲取策略影響不大，可能源于房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取較高杠桿水平的經(jīng)營策略，這從側(cè)面說明作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展依賴的重要資源；高管持股的房地產(chǎn)企業(yè)拿地量明顯小于高管沒有持股的房地產(chǎn)企業(yè)，可能是因?yàn)楦吖茏鳛槠髽I(yè)股東更能從利潤最大化出發(fā)，理智選擇公司發(fā)展戰(zhàn)略，也可能是因?yàn)楦吖艹止珊?，企業(yè)經(jīng)營更為保守。
房地產(chǎn)企業(yè)要提升自己的資金獲取能力。房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)更多扮演的是資源整合商，房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)性壁壘并不高，在高利潤的吸引下，眾多資本的進(jìn)入使得房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，加上宏觀調(diào)控政策的長期伴隨，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金獲取能力要求越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，完善企業(yè)的市場布局，實(shí)現(xiàn)在一、二、三、四線城市的完善布局，在城市類型進(jìn)入問題上，可以在一、二、三、四線城市之間進(jìn)行投資組合。政府行為方面，要繼續(xù)加強(qiáng)對地方政府土地出讓行為的監(jiān)督，提高透明度，對尋租等腐敗行為嚴(yán)懲不怠。同時(shí)，應(yīng)該限制國有企業(yè)過多的介入房地產(chǎn)業(yè)，避免國有資源的浪費(fèi)和不合理配置。
參考文獻(xiàn)：
1.劉偉，平新喬.現(xiàn)代西方產(chǎn)權(quán)理論與企業(yè)行為分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，1989(1)
1.引言
隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用逐漸凸顯，對其的投入和產(chǎn)出研究也已經(jīng)越來越多。作為一項(xiàng)回報(bào)率較高的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)正在受到越來越多的外資關(guān)注。外資參股會(huì)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場價(jià)值產(chǎn)生什么樣的影響，是一個(gè)值得業(yè)內(nèi)人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對策兩個(gè)方面對這一問題進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的對策。
2.外資參股對我國房地產(chǎn)市場的影響
2.1外資進(jìn)入對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響
外資對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面，一是對房地產(chǎn)金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對我國房地產(chǎn)企業(yè)資本短缺現(xiàn)狀的彌補(bǔ)。長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現(xiàn)狀使得銀行承擔(dān)了交易過程中的大部分風(fēng)險(xiǎn)，表面上對銀行的利潤和業(yè)績有所促進(jìn)，但是在不良貸款和周期性房地產(chǎn)矛盾的影響下，影響了商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)并加重了銀行的中長期流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫會(huì)對銀行的正常運(yùn)營造成很大的影響。外資的進(jìn)入，相應(yīng)的承擔(dān)了一部分金融風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，對緩解我國的這一問題有一定作用。同時(shí)，外資的投入增大了我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠有效的改善企業(yè)資金短缺的情況。
2.2外資進(jìn)入對房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)服務(wù)化水平的影響
外資對房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)水平影響同樣表現(xiàn)為兩個(gè)方面，即有助于提升專業(yè)水平和服務(wù)水平，加劇市場競爭。外資的進(jìn)入將很多先進(jìn)的經(jīng)營理念和管理方法引入到了我國的房地產(chǎn)行業(yè)之中，從而帶來改革和創(chuàng)新，新理念的影響下勢必會(huì)帶動(dòng)新一輪的競爭熱潮。在競爭的不斷激烈下，各企業(yè)開始全方面、立體式的改善公司的整體實(shí)力，特別是所能夠提供服務(wù)的能力，于是便要從專業(yè)水平和服務(wù)水平兩方面著手進(jìn)行改進(jìn)，從而帶來整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
2.3外資進(jìn)入對房地產(chǎn)市場管理的影響
外資的進(jìn)入對我國房地產(chǎn)市場管理帶來的不僅是推動(dòng)，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進(jìn)的管理制度客觀上完善了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，讓與居民生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)具有更大的含金量和發(fā)展前景。另一方面，相對于本土行業(yè)，外資企業(yè)在資金和銷售甚至是物業(yè)方面都存在較為明顯的優(yōu)勢，無可厚非的會(huì)沖擊本土房地產(chǎn)市場。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)營銷模式和發(fā)展?fàn)顟B(tài)的影響如不能盡管的適應(yīng)這種形式、及時(shí)進(jìn)行改變，很可能在市場競爭中遭到淘汰。
2.4外資進(jìn)入對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響
已有的研究中表明，外資在進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場時(shí)，往往選擇高端或中高檔的物業(yè)。這種情況盡管在最初的一段時(shí)間中十分奏效，滿足了我國大中城市中的一些市場需求，但是接下來出現(xiàn)的開發(fā)商大規(guī)模投資高檔市場便導(dǎo)致了市場的供求結(jié)構(gòu)失去平衡，造成風(fēng)險(xiǎn)的陡增，從而加劇了房地產(chǎn)市場的泡沫和市場的波動(dòng)性。立足于我國國情來看，大部分資金投入到高檔住宅會(huì)造成百姓的經(jīng)濟(jì)適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價(jià)值。
2.5外資進(jìn)入對宏觀調(diào)控的影響
外資進(jìn)入的背景下，我國的宏觀調(diào)控受到了多方面的影響。首先表現(xiàn)為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應(yīng)和國際收支平衡的影響，外資會(huì)要求我國人民幣升值，施加更多的壓力。同時(shí)，外資會(huì)一定程度上制約我國宏觀調(diào)控政策的效果，對一些旨在改善市場投資結(jié)構(gòu)的政策造成影響。最后，外資會(huì)大大增加我國金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致我國銀行處在高風(fēng)險(xiǎn)的地位，資產(chǎn)質(zhì)量和正常運(yùn)營都將受到威脅。
3.針對我國房地產(chǎn)管理外資的建議
3.1引導(dǎo)外資的投資模式與投資方向
外資進(jìn)入是我國房地產(chǎn)行業(yè)市場價(jià)值上升的一個(gè)主要原因，這會(huì)導(dǎo)致我國的國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)諸多的蝴蝶效應(yīng)。因此，對于進(jìn)入房地產(chǎn)市場的外資，要進(jìn)行合理的區(qū)分，必要的遏制短期投機(jī)，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行抑制，以免過度抑制造成的國際宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受影響。例如，印度在多年之前就曾對外資進(jìn)行了嚴(yán)厲的稅收打擊，導(dǎo)致國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯不前。所以，我國可以在這一問題上鼓勵(lì)外資進(jìn)行長期投資，通過中國房地產(chǎn)信托基金的嘗試性發(fā)展為國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資渠道和發(fā)展機(jī)會(huì)。
3.2預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)的金融市場風(fēng)險(xiǎn)
金融市場風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士共同擔(dān)心的問題，也是困擾中國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的問題，我們應(yīng)當(dāng)采取必要的措施進(jìn)行預(yù)防，具體包括如下四個(gè)方面，即：“加強(qiáng)對外匯指定銀行結(jié)售匯的監(jiān)管”、“提高非居民首付比例和按揭擔(dān)保要求”、“對非居民個(gè)人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實(shí)施來預(yù)防金融市場的風(fēng)險(xiǎn)。
3.3建立多途徑的融資渠道
一直以來，融資渠道都是制約我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度的瓶頸問題，如何及時(shí)的幫助房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展并提供資金來源是一個(gè)難題。在我國證券化市場成熟度不夠和我國房地產(chǎn)對銀行業(yè)依賴過于嚴(yán)重的情況下，銀行替房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的格局應(yīng)當(dāng)盡早改變。應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)資金向房地產(chǎn)開發(fā)上游環(huán)節(jié)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，通過信托基金的投資來降低金融性風(fēng)險(xiǎn)，解決融資問題。
3.4采取稅收手段調(diào)控外資的投機(jī)行為
我們應(yīng)當(dāng)充分借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，有效的利用稅收手段，對境外資產(chǎn)在我國的投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗疲攸c(diǎn)抑制投機(jī)性需求，可以采用：嚴(yán)禁外籍居民匯出在我國房地產(chǎn)市場的投機(jī)所得、限制投資基金在房地產(chǎn)市場中大量購房、充分運(yùn)用稅收手段限制境外資本的投機(jī)行為等方法進(jìn)行調(diào)控，對海外熱錢進(jìn)行一定的遏制和警示。
3.5加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)，建立監(jiān)測預(yù)警體系
政府相關(guān)部門在進(jìn)行協(xié)調(diào)時(shí)應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場的危險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)警，建立信息共享和聯(lián)合監(jiān)管的平臺(tái)和機(jī)制，定期對相關(guān)政策的效果進(jìn)行跟蹤，與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多方位的溝通的聯(lián)系，及時(shí)的了解其需求變化和發(fā)展問題，在政策上保證我國市場的健康發(fā)展。
4.結(jié)語
外資對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的，我們應(yīng)當(dāng)積極努力的對這一問題進(jìn)行研究和探索，擴(kuò)大有力影響，摒除不利的影響，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。（作者單位：江西師范大學(xué)）
參考文獻(xiàn)
[1]侯若石，李金珊.資產(chǎn)專用性、模塊化技術(shù)與企業(yè)邊界[J].中國工業(yè)經(jīng)濟(jì).2006（11）
[2]邱兆祥，劉遠(yuǎn)亮.我國銀行業(yè)引進(jìn)境外戰(zhàn)略投資者效應(yīng)的實(shí)證研究[J].金融理論與實(shí)踐.2009（12）
《銀監(jiān)會(huì)2010年報(bào)》顯示：2010年中國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)稅后利潤8991億元，同比增35%；截至去年末，存貸比為69%，同比下降0.1%；整體加權(quán)平均資本充足率12.2%，比年初上升0．80%，281家商業(yè)銀行的資本充足率水平全部超過8%；商業(yè)銀行整體撥備覆蓋率水平首次超過200%，達(dá)到217．7%，風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)能力進(jìn)一步提高。
在對銀行業(yè)年初以來的經(jīng)營情況分析可以判斷出上市銀行一季報(bào)超預(yù)期的必然性以及二季度業(yè)績持續(xù)改善的可信性。在考慮了差額存款準(zhǔn)備金率的影響后，各家銀行無論是信貸規(guī)模還是減值準(zhǔn)備提取都會(huì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢，而相對緊缺的授信額度又會(huì)刺激息差的繼續(xù)上行。可以說，2011年的銀行業(yè)是業(yè)績實(shí)現(xiàn)最有保證的一個(gè)行業(yè)。而緊縮背景下大部分行業(yè)的業(yè)績會(huì)明顯低于預(yù)期，使得銀行業(yè)作為業(yè)績確定性較高的行業(yè)受到了明顯偏愛。
CPI在下半年逐步回落的趨勢將為銀行股和大盤的強(qiáng)勢提供有利的宏觀和政策環(huán)境。銀行一季度和二季度的業(yè)績在以價(jià)補(bǔ)量的策略下將會(huì)非常優(yōu)異，而這又反過來促進(jìn)了資本市場對銀行股估值的回升。各種不確定因素，特別是對銀行不良資產(chǎn)的擔(dān)憂情緒將在地方平臺(tái)貸問題逐步解決過程中獲得釋放，而房地產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)短期來看尚不能對銀行盈利構(gòu)成實(shí)質(zhì)性威脅，且超預(yù)期的房地產(chǎn)危機(jī)產(chǎn)生幾率較小。
中信建投表示，銀行業(yè)屬于親周期行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)增長率上行的周期中，銀行板塊理應(yīng)上行。對于二季度我們更加樂觀，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長率上行和通脹率下行的宏觀條件可能在三季度出現(xiàn)，銀行板塊提前一個(gè)季度反映宏觀面，從而二季度是投資銀行板塊最佳的時(shí)間窗口。
房地產(chǎn)：春意盎然
國金證券分析師曹旭特判斷房地產(chǎn)行業(yè)對峙破局或?qū)⑻崆?，價(jià)降量升局面有望更早出現(xiàn)。累積加息對行業(yè)基本面產(chǎn)生的影響將得到實(shí)質(zhì)體現(xiàn)，會(huì)通過需求的抑制和企業(yè)資金鏈的緊張來打破目前量平價(jià)滯的局面，從而提前釋放行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，開發(fā)商融資成本的進(jìn)一步提高以及購房成本的上升，房價(jià)或在三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)。
2009年下半年至今，地產(chǎn)實(shí)業(yè)界投資者如果只看基本面、不看政策面能賺得錢滿缽滿，神采飛揚(yáng)；但股票市場投資者如果只看基本面、不看政策面可能摔得臉青鼻腫，垂頭喪氣。因?yàn)榉績r(jià)、銷量、利潤、利潤率都迭創(chuàng)新高，但股價(jià)卻迭創(chuàng)新低。其主要原因就在于政策面（預(yù)期）成為與基本面同樣重要的股價(jià)影響因素，在某些時(shí)段甚至更重要。
自2009年年中以來房地產(chǎn)的估值水平受融資等政策影響估值不斷的下移，隨著政策的演繹，目前的地產(chǎn)股估值仍在底部附近徘徊。即使前期地產(chǎn)股在保障房加速推進(jìn)的消息帶動(dòng)下，在歷史最低估值區(qū)域附近展開了一輪較為有力的反彈，當(dāng)前一線地產(chǎn)動(dòng)態(tài)PE在10倍上下；二線地產(chǎn)動(dòng)態(tài)PE在12倍上下。
從市場的角度，即使在調(diào)控維持高壓的上半年，行業(yè)內(nèi)龍頭公司憑借積極的銷售策略依然實(shí)現(xiàn)了高增長，如位列銷售排行前10的開發(fā)商合計(jì)銷售金額和面積分別同比增長了80%和61%，而重點(diǎn)公司目前市盈率僅為11-12倍，相比公司的實(shí)際銷售增長說明市場的悲觀情緒已經(jīng)反映較為充分。
房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)兩年多的相持僵局將會(huì)因政策面強(qiáng)化導(dǎo)致的基本面調(diào)整而結(jié)束，板塊由階段性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)為趨勢性機(jī)會(huì)？下面我們來看一下地產(chǎn)行業(yè)最牛分析師的觀點(diǎn)。
最牛分析師的最新觀點(diǎn)
招商證券 洪俊驊 ：天眼最牛分析師實(shí)時(shí)排名（房地產(chǎn)行業(yè)）第2名
等待房價(jià)的全面下降
房價(jià)會(huì)不會(huì)降？房價(jià)下跌有兩大因素：貨幣政策的收緊、空前嚴(yán)厲的行業(yè)調(diào)控政策及其執(zhí)行力度。我們認(rèn)為正是這兩大因素主導(dǎo)了房價(jià)的下跌。
房地產(chǎn)是一種資產(chǎn)，也受到貨幣政策周期的左右，全球貨幣政策的收緊導(dǎo)致房價(jià)的下跌，中國已經(jīng)快速收緊，歐洲已于4月份加息，美元寬松即將結(jié)束而將步入加息；空前嚴(yán)厲的行業(yè)調(diào)控政策導(dǎo)致房價(jià)下跌。調(diào)控政策的執(zhí)行力度和銀行的態(tài)度決定了調(diào)控將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的效果；
政策會(huì)不會(huì)放松？我們認(rèn)為政府換屆導(dǎo)致政策偏于穩(wěn)健，中央政府不會(huì)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。地方政府雖不愿房價(jià)下降，但其也只能采取督促開工、少拍地、甚至鼓勵(lì)購房的方式來應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控。但地方政府的這些做法對房價(jià)的影響力與中央政府的政策相比，不在一個(gè)數(shù)量級；
房地產(chǎn)投資和新開工面積的增速的下降要到2012年中期前后才能體現(xiàn)。房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資及新開工目前主要集中在2、3線及其以下城市。我們預(yù)計(jì)這些地方房地產(chǎn)市場銷量的萎縮和房價(jià)的下降將在明年年初出現(xiàn)。而房地產(chǎn)投資和新開工將略滯后于銷售的變化1-2個(gè)季度；
維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦投資評級：不管是縱向比較還是橫向比較，地產(chǎn)股估值都很低。因此，在全球貨幣政策陸續(xù)收緊的背景下，地產(chǎn)股票總體上具備較好的防御性能?？紤]到房地產(chǎn)市場調(diào)整的深入，建議投資者關(guān)注地產(chǎn)股中防御性更好的品種，例如北京城建和金融街。
北京城建（600266）：開發(fā)+投資,資源充足能力強(qiáng)
北京城建（600266）公司是北京房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)之一，在北京地區(qū)項(xiàng)目儲(chǔ)備充足，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯。公司目前預(yù)收賬款達(dá) 56 億元，業(yè)績鎖定性強(qiáng)。股權(quán)投資為公司未來發(fā)展亮點(diǎn)。公司在資本運(yùn)作上擁有良好的政府資源，目前已投資包括國信證券、錦州銀行、中科招商等多家公司，其中數(shù)個(gè)項(xiàng)目已準(zhǔn)備通過 IPO 上市，預(yù)計(jì)未來將帶來豐厚的投資回報(bào)。預(yù)計(jì) 2011-2012年每股收益分別為 1.42和 1.67元。
預(yù)測公司 2011 年、2012 年和 2013 年的營業(yè)總收入分別為 64.07 億元、 85.17 億元和 112.52 億元，每股收益為 1.53 元/股、 2.00元/股和 2.60 元/股 ，對應(yīng)的 PE 分別為 9.77、7.46 和 5.73。公司2011 年業(yè)績按 10 倍市盈率測算的相對估值為 15.28 元。公司的重估價(jià)值為 19.31元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的 NAV為 12.57/股，股權(quán)投資業(yè)務(wù)的 RNAV為6.74 元。給予六個(gè)月的目標(biāo)價(jià) 19 元，目前公司股價(jià) 14.90 元有 30%的上升空間，給予“推薦”的投資評級。
金 融 街(000402)：穩(wěn)健增長的商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)軍者
金融街過去的市場表現(xiàn)一直未能令人滿意，因?yàn)楣镜膽?zhàn)略轉(zhuǎn)型并非可一蹴而就。市場一度擔(dān)心公司商業(yè)地產(chǎn)能否在異地成功復(fù)制，也懷疑公司的住宅開發(fā)能力，所以賦予公司較低估值水平，但隨公司住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的成熟和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域優(yōu)勢的擴(kuò)大，上述兩點(diǎn)擔(dān)憂將被市場化解，金融街目前的運(yùn)營狀況和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)該得到市場更高的估值水平。
RMB升值、流動(dòng)性泛濫和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則三駕馬車必將驅(qū)動(dòng)行業(yè)估值走高，多項(xiàng)證據(jù)表明需要把往年12倍動(dòng)態(tài)PE行業(yè)估值標(biāo)準(zhǔn)提高到15倍。因調(diào)控政策和行業(yè)自身調(diào)整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競爭正在加劇，強(qiáng)勢大中型企業(yè)的成長性變得越來越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場份額，還將更多地享受到未來的行業(yè)景氣延長。
緊縮地根、地價(jià)款納入預(yù)算內(nèi)管理和工業(yè)地價(jià)必須招拍掛的政策變更，土地供應(yīng)數(shù)量吃緊，人民幣升值和流動(dòng)性泛濫必將促進(jìn)地價(jià)上漲。
07年主流上市公司業(yè)績可以保持25％一40％的高速增長，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)存在大股東資產(chǎn)注入、RMB升值、管理層激勵(lì)、環(huán)渤海等區(qū)域市場景氣、地價(jià)上漲和商業(yè)地產(chǎn)等豐富的主題投資機(jī)會(huì)。因此，建議投資者標(biāo)配和超配房地產(chǎn)行業(yè)，且超配者超強(qiáng)。
報(bào)告在業(yè)內(nèi)率先界定了強(qiáng)勢大中型企業(yè)的度量標(biāo)準(zhǔn)，成長動(dòng)力、暴增的預(yù)售房款、加快開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、業(yè)績持續(xù)高增長趨勢、資金供求關(guān)系等因素決定著強(qiáng)勢大中型企業(yè)必須享受更高的成長溢價(jià)。
在這里，我們不妨回顧一下房地產(chǎn)股票的走勢。為分析方便，這里采用申萬行業(yè)指數(shù)中的房地產(chǎn)指數(shù)作為討論標(biāo)的。該指數(shù)在2009年7月份，曾經(jīng)沖高到4396點(diǎn)，而當(dāng)時(shí)股市也處于2008年底反彈以來的高位，滬市綜合指數(shù)為3478點(diǎn)。這以后，房地產(chǎn)股票隨大盤一起調(diào)整，在9月初申萬房地產(chǎn)指數(shù)探底2962點(diǎn)，此后又再度反彈，在11月下旬上行到4257點(diǎn)。在這段時(shí)間，盡管申萬房地產(chǎn)指數(shù)的表現(xiàn)是屬于隨波逐流的，可就行情強(qiáng)度而言，領(lǐng)先于大盤，表明受到投資者的推崇。但在這以后，房地產(chǎn)股票開始明顯走弱，特別是自2010年4月中旬起，出現(xiàn)了連續(xù)暴跌，到7月初已經(jīng)回落到2310點(diǎn)，而這個(gè)時(shí)候上證綜合指數(shù)大體是在2319點(diǎn)。相比2009年8月份的高點(diǎn)，上證綜合指數(shù)下跌了33.32％，而申萬房地產(chǎn)下跌47.45％，顯然房地產(chǎn)股票超跌非常嚴(yán)重。不過，這以后的局面出現(xiàn)了變化，在2010年11月份的反彈中，申萬房地產(chǎn)板塊上行到了3184點(diǎn)，其后盡管又一次回探到2653點(diǎn)，但表現(xiàn)已經(jīng)明顯強(qiáng)于大盤。進(jìn)入2011年，這種強(qiáng)勢局面得到了進(jìn)一步體現(xiàn)。
通過這樣的點(diǎn)位描述，人們不難發(fā)現(xiàn)：第一，較之大盤來說，房地產(chǎn)股票通常是比較強(qiáng)的；第二，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)股票構(gòu)成了直接的利空，是其行情低迷的主要原因。這就帶來兩個(gè)疑問：為什么房地產(chǎn)股票往往會(huì)強(qiáng)于大盤?而對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，又如何改變了這種局面?對于前面一點(diǎn)，并不難回答，2008年底國家出臺(tái)政策，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其中房地產(chǎn)行業(yè)得到了不少優(yōu)惠，包括調(diào)減房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中的自有資金比例，提高首套房的按揭乘數(shù)，銀行按揭利率實(shí)行七折以及降低交易環(huán)節(jié)中的稅負(fù)成本等?；仡^來看，這些政策起到了立竿見影的作用，原本低迷的樓市一下子活躍起來，房價(jià)從2009年春季超重新上漲，并且越漲越快。顯然，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)得到了較大的實(shí)惠，經(jīng)營狀況迅速改善，效益大幅度提升。整個(gè)行業(yè)如此，相關(guān)的股票當(dāng)然就表現(xiàn)好了。其實(shí)，一個(gè)明顯的事實(shí)是，近20年來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直保持了很高的景氣程度，甚至被稱為“暴利行業(yè)”，在這個(gè)行業(yè)中的上市公司，只要經(jīng)營規(guī)范，大體上就差不到哪里去，這也是該行業(yè)指數(shù)經(jīng)常能夠強(qiáng)于大盤的主要原因。
而后面一點(diǎn)，通常的解釋是，當(dāng)國家采取措施強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場時(shí)，雖然由于流動(dòng)性等原因，房地產(chǎn)只是出現(xiàn)成交萎縮而價(jià)格未必下跌的局面，但對于房地產(chǎn)股票來說，則構(gòu)成了直接的沖擊。因?yàn)檎{(diào)控本身會(huì)改變?nèi)藗儗ξ磥矸績r(jià)走勢的預(yù)期，而這種預(yù)期的改變首先會(huì)影響到人們對開發(fā)商盈利能力的判斷，進(jìn)而調(diào)低投資評級。這樣一來，房地產(chǎn)股票就會(huì)率先開跌。去年4月公布“國十條”，號稱是“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”，房地產(chǎn)股票應(yīng)聲而跌，拖累整個(gè)股市下跌。這時(shí)，由于人們的證券資產(chǎn)大量縮水，結(jié)果導(dǎo)致了大家更買不起房。不過，在這里人們看到的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)股票遭到了房地產(chǎn)行業(yè)的綁架，成為一個(gè)犧牲品。
2011：地產(chǎn)股價(jià)格修復(fù)
時(shí)間過去了幾個(gè)月，盡管社會(huì)上不時(shí)出現(xiàn)圍繞房價(jià)的口水戰(zhàn)，但―個(gè)客觀事實(shí)是，房價(jià)并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌。甚至種種跡象表明，由于大量剛性需求的存在，房地產(chǎn)市場還存在成交回升、價(jià)格上漲的可能性。也就在這樣的背景下，去年9月底，國家又公布了調(diào)控房地產(chǎn)的“新五條”。此刻，調(diào)控已經(jīng)發(fā)展到限制購房、增加保有環(huán)節(jié)成本及擴(kuò)大供應(yīng)了。然而，在總體供求關(guān)系失衡以及土地價(jià)格不斷上漲的條件下，這樣的措施也難以真正起到打壓房價(jià)的作用。證券市場上的投資者發(fā)現(xiàn)，由于房價(jià)屢調(diào)屢漲，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度仍然處于高位，而且多數(shù)開發(fā)商的資金狀況十分良好，并沒有出現(xiàn)斷裂。這樣一來，房地產(chǎn)公司的內(nèi)在價(jià)值與其股票的估值，就存在了太大的反差。人們反思了半年多來的房地產(chǎn)股票操作思路，感覺陷入了一個(gè)極大的誤區(qū)，客觀上房價(jià)不可能大跌，房地產(chǎn)行業(yè)仍然能夠保持很好的盈利能力，房地產(chǎn)公司還是處于高增長時(shí)期。萬科宣布2010年的銷售規(guī)模突破1000億元，并且表示未來將向3000億元的目標(biāo)挺進(jìn)，這等于向人們發(fā)出了一個(gè)對房地產(chǎn)股票進(jìn)行價(jià)格修復(fù)的明確信號。也就是從這個(gè)時(shí)候開始，股市上的房地產(chǎn)板塊開始強(qiáng)于大盤，顯露出了新的生機(jī)。
這里需要指出的是，時(shí)下房地產(chǎn)股票平均市盈率大體上還處于2008年底的水平，超跌是比較嚴(yán)重的。反過來說，投資價(jià)值也是明顯的。由于房地產(chǎn)公司特殊的會(huì)計(jì)規(guī)則，它在賣出商品房、收到全部賣房款以后，還不能馬上確認(rèn)收入，這筆錢只能作為預(yù)收款，必須等到給業(yè)主辦完產(chǎn)證以后，才能計(jì)入收入。這樣，反映在財(cái)務(wù)上，就是其收入及利潤的實(shí)現(xiàn)，往往會(huì)比售房進(jìn)度晚不少時(shí)間?，F(xiàn)實(shí)情況是，很多房地產(chǎn)公司2011年的利潤實(shí)際上已經(jīng)收入囊中了，只是還沒有在會(huì)計(jì)制度上確認(rèn)而已。并且，有的連下一年上半年的利潤也已經(jīng)有了眉目。這也就意味著，從常規(guī)的角度來看，房地產(chǎn)公司的業(yè)績確定性相當(dāng)高，成長性也很突出，相應(yīng)的，投資風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)比較小?，F(xiàn)在投資者之所以對房地產(chǎn)股票感興趣，其中最重要的原因就在于，其估值很低，而未來的業(yè)績有把握。
政策風(fēng)險(xiǎn)仍需加以防范
政府出臺(tái)救市政策的背景
其實(shí)早在此前，已有十多個(gè)地方政府出臺(tái)了拯救地方樓市的政策，而且這種拯救措施有向全國蔓延的趨勢，地方政府拯救樓市曾經(jīng)引來很多爭議，有人說用納稅人的錢補(bǔ)貼部分購房者有失公平，也有人說地方政府松動(dòng)政策有違國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。那么，眾多城市一系列作為的背景究竟是怎樣？對我們了解地方政府的“良苦用心”很重要。
1、價(jià)格下跌趨勢明顯，可能會(huì)導(dǎo)致過度調(diào)整。年初以來，新建商品住房價(jià)格同比漲幅逐漸回落的趨勢越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住房價(jià)格同比上漲6.2%，漲幅比7月低1.7個(gè)百分點(diǎn)，已接近進(jìn)行統(tǒng)計(jì)以來的2006年11月5.2%的最低點(diǎn)。從環(huán)比來看，8月份共有25個(gè)城市新建商品住房價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下跌，11個(gè)城市與上月持平，其余34個(gè)城市呈現(xiàn)不同幅度的上漲，與7月相比，房價(jià)下跌格局更加惡化。
目前，在多數(shù)城市房價(jià)下跌的同時(shí)，并沒有出現(xiàn)成交量迅速回升，觀望氛圍依然濃厚。但我們同時(shí)也要考慮到房價(jià)的短期內(nèi)大幅調(diào)整，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)以及金融行業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2、房價(jià)下調(diào)并沒有迎來銷售量的上漲。通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得知，進(jìn)入2008年以來，除了3月份以外，其他各月的商品房銷售面積與銷售金額同比都呈現(xiàn)負(fù)增長，而且銷售情況進(jìn)一步惡化的趨勢比較明顯。
可以肯定的是，全國房價(jià)在下調(diào)的同時(shí)并沒有帶來銷售量的增長，這預(yù)示著全國房價(jià)將進(jìn)一步向下調(diào)整，而調(diào)整的幅度大小與時(shí)間長短將與行業(yè)政策和貨幣政策息息相關(guān)。
3、行業(yè)景氣度下降致使投資放緩。自2007年12月開始，國房景氣指數(shù)一直呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢，在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速持續(xù)放緩。
4、資金來源受限導(dǎo)致行業(yè)資金面緊張。
5、行業(yè)需要關(guān)注的四大問題。通過以上的分析，我們認(rèn)為，中國樓市值得關(guān)注的問題有四個(gè)方面：一是全國70個(gè)大中城市商品房售價(jià)由漲幅趨緩到逐漸下降；二是價(jià)格調(diào)整時(shí)商品房銷售面積持續(xù)下降；三是房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、完成土地開發(fā)面積及住宅新開工面積等先行指標(biāo)明顯下降；四是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源嚴(yán)重受限致使資金面日趨緊張。
地方政府拯救樓市政策分析
我們對十多個(gè)地方政府拯救樓市的政策進(jìn)行了匯總，不同城市采取的具體政策各不相同，但總體上可以歸結(jié)為兩個(gè)方面，一是為了刺激潛在購房需求，二是為了緩解開發(fā)商的壓力。我們推測，這種現(xiàn)象將在全國各大中城市蔓延開來。
我們在以上就提到，房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題是房價(jià)調(diào)整的同時(shí)依然面臨成交量萎縮狀況，地方政府出臺(tái)的政策更多地是為了刺激潛在購房者去買房，提高成交量，以使低迷的房市再次活躍起來；另外，成交低迷導(dǎo)致開發(fā)商回籠資金受限，地方政府在自有能力范圍內(nèi)給開發(fā)商松綁，以使行業(yè)在調(diào)整中的傷害程度減到最小。地方政府之所以積極救樓市，其目的不是簡單地為了拉高樓價(jià)，而是為了地方的GDP，因?yàn)楹芏嗟胤秸逊康禺a(chǎn)當(dāng)成了地方的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，樓市低迷必然影響地方財(cái)政收入。有數(shù)據(jù)表明，我國不同城市的財(cái)政收入來源中，與房地產(chǎn)相關(guān)的收入比重占到30%-60%，樓市持續(xù)低迷已經(jīng)影響到了開發(fā)商對土地的需求，而作為地方政府的“土地財(cái)政”將受到重大影響。
2008年8月，部分一二線城市房地產(chǎn)市場商品住宅交易量同比下降達(dá)到50％以上，對地方政府而言，短期將給2008年財(cái)政收入與GDP增長帶來巨大影響，并將直接影響到2009年的房地產(chǎn)投資。由于房地產(chǎn)行業(yè)對上下游行業(yè)的聯(lián)動(dòng)性很強(qiáng)，中長期通過其它行業(yè)給地方經(jīng)濟(jì)帶來的影響將逐步體現(xiàn)出來。顯然，這并非地方政府所愿意的看到的，各地方政府有充足的動(dòng)力根據(jù)不同情形去采取有效措施救助房地產(chǎn)市場。
保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定對我國經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)的作用
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國本階段的支柱產(chǎn)業(yè)，將至少在以下五個(gè)方面與我國的經(jīng)濟(jì)是否穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)聯(lián)。我們簡單的概括為，一是對國內(nèi)投資的拉動(dòng)作用，二是對GDP的直接貢獻(xiàn)，三是與金融行業(yè)的關(guān)聯(lián)性，四是對上下游行業(yè)的影響，五是對國內(nèi)勞動(dòng)就業(yè)（特別是農(nóng)民工）的影響。近5年，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資對GDP的直接貢獻(xiàn)呈連續(xù)上漲態(tài)勢，2007年最高達(dá)到11.44%。地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，可以帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，如鋼鐵、水泥、化工等。由于其很強(qiáng)的行業(yè)聯(lián)動(dòng)性，較小的波動(dòng)將給我國經(jīng)濟(jì)帶來擴(kuò)大化的影響，所以在很長一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位很難改變，政策導(dǎo)向型環(huán)境使得地產(chǎn)行業(yè)將中長期平穩(wěn)發(fā)展。
保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義，盡管國家出臺(tái)一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)過于火熱的政策，但是我們需要明確國家的調(diào)控態(tài)度：控制過熱情緒，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價(jià)過快增長。短期來看縮小了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間，但卻延長了地產(chǎn)業(yè)的景氣周期?？傮w上來看，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控目的很明確，而且靈活性很大，在行業(yè)過熱時(shí)，政府及時(shí)、連續(xù)不斷地出臺(tái)嚴(yán)控的行業(yè)政策，但在政策的累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)時(shí)，又遇上美國次貸危機(jī)導(dǎo)致的全球金融危機(jī)，這使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整速度有點(diǎn)過快，已經(jīng)危及到整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，從而部分地方政府已經(jīng)等不及中央政府對行業(yè)政策進(jìn)行放松，已經(jīng)開始提前出臺(tái)政策挽救地方樓市，而且有中央政府官員表示，地方政府的救市措施已經(jīng)得到了默許，在不影響國家調(diào)控的前提下，地方政府有能力、也有責(zé)任根據(jù)不同情形進(jìn)行政策調(diào)整。
對政策松動(dòng)預(yù)期的看法
1、貨幣政策松動(dòng)給資金緊張的房地產(chǎn)行業(yè)帶來曙光。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，貸款利率的下調(diào)勢必對整個(gè)行業(yè)內(nèi)公司的利息費(fèi)用產(chǎn)生影響，從而影響到公司和行業(yè)的盈利水平，并在股票市場價(jià)格不變的前提下，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的相對估值PE進(jìn)一步的下調(diào)，通過我們的分析，貸款利率的小幅下調(diào)對行業(yè)相對估值PE的影響極其有限，但如果進(jìn)入降息周期，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是毋庸置疑的。
總體來看，央行出臺(tái)的放松貨幣政策針對的是整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)，盡管對房地產(chǎn)行業(yè)有一定的利好影響，但實(shí)質(zhì)影響并不大。如果在短期內(nèi)多次降息和降低存款準(zhǔn)備金率，按照政府的思路，主要目的在于拯救整個(gè)經(jīng)濟(jì)，但是作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)將從中受益匪淺。
2、行業(yè)調(diào)控政策的松動(dòng)方向：為了刺激購房和緩解開發(fā)商資金壓力。我們認(rèn)為，在中央政府默認(rèn)地方實(shí)施救市政策的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策在全國范圍內(nèi)松動(dòng)還是可以預(yù)期的。我們判斷，如果行業(yè)調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)，那么主要集中在兩個(gè)方面：一是針對刺激潛在購房需求出臺(tái)政策，提高居民支付能力，如降低二套住房首付比例和貸款利率、降低交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)、調(diào)整公積金貸款政策等；二是針對開發(fā)商資金鏈緊張出臺(tái)政策，緩解開發(fā)商資金壓力，如按最低標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征企業(yè)所得稅、調(diào)整土地增值稅預(yù)征制度、放寬項(xiàng)目開竣工期限等。
3、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯分析。何時(shí)行業(yè)調(diào)控政策的方向發(fā)生轉(zhuǎn)變？而根據(jù)目前的狀況來看，貨幣政策已經(jīng)開始逐步松動(dòng)，地方政府已經(jīng)紛紛著手拯救當(dāng)?shù)氐臉鞘?，且根?jù)我們上面的分析，中央政府最近放松一直嚴(yán)控的行業(yè)政策的可能性也較大，這樣一來，行業(yè)調(diào)整的速度可能有所放緩、幅度將有所減小。在房價(jià)向下調(diào)整、消費(fèi)者觀望心理嚴(yán)重和成交量繼續(xù)萎縮的形勢下，盡管貨幣政策、行業(yè)調(diào)控政策可能進(jìn)一步放松，但是房價(jià)掉頭向上的概率很小，而且觀望心理也不是一兩個(gè)政策可以扭轉(zhuǎn)的，我們很難找到行業(yè)業(yè)績即將回暖的信號，我們的觀點(diǎn)是，行業(yè)在短期內(nèi)還需要繼續(xù)調(diào)整，但中長期看好這個(gè)行業(yè)。
房地產(chǎn)行業(yè)投資策略
1、估值優(yōu)勢：地產(chǎn)股股價(jià)前期大幅下跌較為充分地釋放了風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)板塊從2007年11月1日的最高點(diǎn)至2008年9月18日下跌達(dá)到74.07%，充分反映了目前地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格滯漲和交易量嚴(yán)重萎縮的局面。之后，隨著貨幣政策的松動(dòng)以及對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策松動(dòng)的預(yù)期，地產(chǎn)板塊走勢逐漸好于大盤，但是下跌幅度截至到10月17日仍有71.10%，相應(yīng)地，滬深300指數(shù)從去年的最高點(diǎn)截至目前的跌幅為68.81%。
2、行業(yè)評級：增持。在上文中提到，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的四大主要問題：房價(jià)回落、銷售萎縮、投資減緩、資金缺乏，盡管政策的松動(dòng)可能對解決這些問題有幫助，但我們?nèi)匀徽J(rèn)為短期內(nèi)政策松動(dòng)難以回轉(zhuǎn)行業(yè)調(diào)整方向，我們很難找到行業(yè)業(yè)績即將回暖的信號，我們的觀點(diǎn)是，行業(yè)在短期內(nèi)還需要繼續(xù)調(diào)整，但中長期看好這個(gè)行業(yè)。但是很明顯的是，政策松動(dòng)預(yù)期已經(jīng)引來了一波反彈行情，主要因?yàn)?，一是對前期超跌的彌補(bǔ)，二是借此預(yù)期大力炒作。
3、可選擇投資品種。如今，行業(yè)面臨的嚴(yán)控政策周期到達(dá)頂峰，在政策面上，最壞的時(shí)刻已經(jīng)過去，而在行業(yè)發(fā)展困境重重的情形下，具有特別優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)將在此輪調(diào)整中受益。主要推薦具有以下特征的公司：一、適應(yīng)國家住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，近期主要向市場推出中小戶型住房的公司；二、業(yè)績增長有保障、具有品牌優(yōu)勢的龍頭企業(yè)；三、資金充裕的商業(yè)地產(chǎn)類公司。
萬科A（000002）：公司2008年采取聚焦主流的策略，下半年小戶型產(chǎn)品推盤量大于上半年（9月份小戶型產(chǎn)品占比50%，8月份該比重為43%），同時(shí)依據(jù)08年前9個(gè)月的銷售狀況，三季度業(yè)績有望增長25%以上，預(yù)計(jì)08、09年每股收益分別為0.58和0.68元/股。依據(jù)2008年10月17日收盤價(jià)，08、09年市盈率為11.64、9.93倍。給予“買入”評級。
保利地產(chǎn)（600048）：公司2008年1-9月銷售面積同比增長18%，銷售金額同比增長17.95%，銷售業(yè)績優(yōu)于行業(yè)，而且上一年預(yù)收賬款和當(dāng)年前9個(gè)月的銷售額合計(jì)，08年同比增長48.29%，08年業(yè)績高增長有保障。預(yù)計(jì)08、09年公司業(yè)績?yōu)?.25和2.06元／股。按照10月17日收盤價(jià)，08、09年市盈率分別為11.7和7.1倍，給予“買入”評級。
從目前出臺(tái)的相關(guān)政策，房產(chǎn)稅的征收模式可以分為三種，即以房地產(chǎn)交易價(jià)為稅基的重慶征收模式、以房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評估值為稅基的上海征收模式以及以市場評估值為稅基的湖北模式。表1列出重慶和上海房產(chǎn)稅的具體細(xì)則比較。
（一）以房產(chǎn)交易價(jià)為稅基的征收模式——重慶
重慶以房地產(chǎn)交易價(jià)為稅基的征收模式，其最大優(yōu)點(diǎn)在于以高檔住房為征稅對象，符合目前整個(gè)宏觀調(diào)控政策的趨勢。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，主要功能在于調(diào)節(jié)貧富差距，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的二次分配，而重慶針對高檔住房征收房產(chǎn)稅并且將稅收全部用于公租房建設(shè)則恰好體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的初衷。對于“三無人員”的第二套普通商品住宅進(jìn)行征稅，可以合理遏制投機(jī)行為。
（二）以房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評估值為稅基的征收模式——上海
上海市是以市場交易價(jià)格確定的評估值為稅基的模式，評估值按周期進(jìn)行重估，確保了稅基的相對穩(wěn)定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性，其波動(dòng)很大。從目前發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，都會(huì)采取相應(yīng)的辦法確保稅基的穩(wěn)定。例如美國，每年都會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格設(shè)定一個(gè)上限，這樣就避免了因?yàn)槭袌霾焕硭鶐淼恼鞫惒还?。同時(shí)，這種稅基變化不大，避免了因?yàn)槎惤鸫箢~地額外支出，影響家庭正常的消費(fèi)支出。
（三）以市場評估值為稅基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則并未出臺(tái)，具體的稅率之類的數(shù)據(jù)無法得知。而國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司司長陳杰在講話中透露，該司今年要做好四項(xiàng)稅收政策改革工作，其中一項(xiàng)就是在湖北、湖南進(jìn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點(diǎn)。湖北省發(fā)改委人士則透露房產(chǎn)稅最核心的內(nèi)容是對房產(chǎn)按市場評估值征稅，并合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。
目前世界上的房產(chǎn)稅，稅基大致可以分為物業(yè)價(jià)值和估算租金價(jià)值，湖北省的試點(diǎn)征收模式則屬于按物業(yè)價(jià)值征收。而合并了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，則解決了我國目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅種重復(fù)設(shè)置的現(xiàn)象。
二、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式的實(shí)踐難點(diǎn)
目前，上海和重慶房產(chǎn)稅已經(jīng)試點(diǎn)了一年，存在著共同的實(shí)踐難點(diǎn)，但由于具體的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則和征稅環(huán)境不同，又會(huì)存在相異的實(shí)踐難點(diǎn)。
（一）現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在共同的實(shí)踐難點(diǎn)
1.現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在重復(fù)征稅
無論是上海模式還是重慶模式，都是以房地產(chǎn)交易價(jià)作為評估基礎(chǔ)確定稅基的，存在著重復(fù)征稅。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前我國房地產(chǎn)稅種達(dá)10多種，關(guān)于房地產(chǎn)收費(fèi)更是多達(dá)50余項(xiàng)，存在著嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象。例如，在流通環(huán)節(jié)已經(jīng)征收了城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅，再征收房產(chǎn)稅就會(huì)存在相應(yīng)的重復(fù)征稅。
2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，房產(chǎn)稅征收稅基不公平
我國是社會(huì)主義公有制國家，城市土地屬于國家，居民只具有建設(shè)用地使用權(quán)，這一點(diǎn)與歐美發(fā)達(dá)國家不同。我國屬于住宅私有制、土地公有制，比較類似于我國香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征稅，我國香港則按照租金價(jià)值進(jìn)行征稅。
同時(shí)，由于我國住房政策經(jīng)常變動(dòng)，導(dǎo)致目前社會(huì)上存在著多種權(quán)屬關(guān)系的房屋，大致包括房改房、央產(chǎn)房、僅有使用權(quán)的房屋、經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房、定向安置房等數(shù)十種房屋，要想合理評估出這些房屋的價(jià)值，必須理順權(quán)屬關(guān)系。如果按照目前上海和重慶的征收方案統(tǒng)一對待，則存在征稅不公平。
（二）上海和重慶房產(chǎn)稅相異的實(shí)踐難點(diǎn)
1.以房產(chǎn)交易價(jià)為稅基的重慶征收模式
首先，現(xiàn)實(shí)操作難度較大，需要調(diào)查該區(qū)域商品房的銷售均價(jià)，才能確定項(xiàng)目是否屬于征稅范圍。其次，重慶對于三無人員第二套房征收房產(chǎn)稅，不利于人才的引進(jìn)，對人才流動(dòng)構(gòu)成障礙，不利于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
2.以房地產(chǎn)市場價(jià)格確定評估值為稅基的上海征收模式
首先，僅以增量為征收對象，對于存量不征收，造成稅收的不公平。其次，僅對60平方米以上的新增住房征稅，但房產(chǎn)稅不應(yīng)單從面積上考慮，更重要的參照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是物業(yè)價(jià)值。最后，房產(chǎn)稅屬地方稅種，稅收應(yīng)用于地方的公共服務(wù)，但上海房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則并未說明房產(chǎn)稅的用途。
三、構(gòu)建符合中國國情的物業(yè)稅征收模式
（一）理順現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的稅種，建立以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系龐雜，征稅存在交叉和重復(fù)的現(xiàn)象。因此，需要在理順現(xiàn)有60多種房地產(chǎn)稅費(fèi)的情況下，將其中重復(fù)征稅的納入到房產(chǎn)稅一并征收。這不僅可以降低政府的征稅成本，也可避免居民的稅負(fù)過重。同時(shí)，政府應(yīng)該修改現(xiàn)有的房地產(chǎn)法規(guī)，為征收房產(chǎn)稅提供法律依據(jù)，逐步建立起以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系。
（二）完善現(xiàn)有房地產(chǎn)評估制度，建立有公信力的評估機(jī)構(gòu)
目前我國的地產(chǎn)市場發(fā)展速度非常快，短短的幾年時(shí)間幾乎成為了GDP的主要增長點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般快速崛起。但這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不健康，行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，在對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的財(cái)務(wù)欺詐行為比比皆是，但是對房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)卻存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是多項(xiàng)目的綜合體工程系統(tǒng)，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務(wù)、裝飾、材料供應(yīng)、商業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)從事的不是建筑活動(dòng)，而是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它涵蓋了從土地取得、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施、銷售及后期物業(yè)管理的整個(gè)過程。它的主要經(jīng)營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達(dá)到最高的銷售利潤、最短的銷售時(shí)間、最小的銷售成本。房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃項(xiàng)目投資額和實(shí)際支出投資間往往存在著很大的差異，開發(fā)商和承建商之間的合同關(guān)系非常復(fù)雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應(yīng)交稅金等難以精確估值。據(jù)調(diào)查顯示，從2005年深滬兩市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)報(bào)告來看，共有33家公司，其中出具標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告的22家，占67%，而出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性及其行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)有很大的難度和風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
1.對成本和收入的確認(rèn)
首先是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本的確認(rèn)存在著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本構(gòu)成主要包括：土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、建安工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、稅費(fèi)類成本。
在這些房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地價(jià)款比重較大，其變數(shù)也較大。這是因?yàn)橥恋厝〉玫姆绞接姓信膾?、協(xié)議出讓、正轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產(chǎn)成本的大小。另外，在實(shí)際審計(jì)中還經(jīng)常會(huì)碰到幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共用一塊土地和一次征地分期開發(fā)的情況，這更增加了確認(rèn)土地費(fèi)用的難度，同時(shí)也增加了審計(jì)的固有風(fēng)險(xiǎn)。配套設(shè)施費(fèi)用的審計(jì)核實(shí)也存在著固有風(fēng)險(xiǎn)。由于配套設(shè)施一次到位或配套設(shè)施費(fèi)用預(yù)入賬差異造成了此種費(fèi)用估值差異，增加了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對利息費(fèi)用的計(jì)算同樣也會(huì)因利息計(jì)提、分配的標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)周期的劃分都會(huì)影響這一部分的成本計(jì)算。
其次是房地產(chǎn)行業(yè)收入的確認(rèn)。注冊會(huì)計(jì)師在進(jìn)行收入確認(rèn)審計(jì)時(shí)常遇到的難題是在竣工驗(yàn)收至竣工結(jié)算之間的房屋銷售是否該作為當(dāng)期的銷售收入，辦理了產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)但尚未開具發(fā)票或結(jié)算賬單、開具發(fā)票單未辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的情況是否應(yīng)確認(rèn)為收入的問題。而對于此類問題依據(jù)目前的相關(guān)制度和規(guī)定不能確認(rèn)為收入，這就使得有些房地產(chǎn)企業(yè)利用這一規(guī)定進(jìn)行人為的利潤調(diào)整來推遲收入的確認(rèn)。這些都大大增加了對房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)的控制風(fēng)險(xiǎn)。
2.對存貨的審計(jì)
由存貨盤點(diǎn)困難帶來的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，必須有所有的工程支出發(fā)票，沒有發(fā)票不能計(jì)入在建工程科目，在固定資產(chǎn)完工后，要有工程驗(yàn)收記錄、工程結(jié)算單，需要強(qiáng)制檢測安全性的固定資產(chǎn)還必須取得相關(guān)主管部門的檢查認(rèn)定報(bào)告。以上單據(jù)齊全，就可以將在建工程結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨在資產(chǎn)總額中占有相當(dāng)大的比例，存貨審計(jì)存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發(fā)完成轉(zhuǎn)入銷售環(huán)節(jié)前，費(fèi)用滯留周期長，核算復(fù)雜。而且項(xiàng)目大小不同，成本構(gòu)成也不同。一些銷售是按照計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)，這樣滯留在開發(fā)成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目開工數(shù)量、在建項(xiàng)目數(shù)量和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量及相關(guān)的成本金額。其次，從數(shù)量上看，因?yàn)橥旯さ漠a(chǎn)品數(shù)量較多較散，并且核算面積不僅存在技術(shù)上的難度，而且也將增加審計(jì)的成本。另外，驗(yàn)證存貨所有權(quán)是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉(zhuǎn)房等等也存在一些困難。
3.應(yīng)交稅金問題
一項(xiàng)調(diào)查顯示，某房地產(chǎn)企業(yè)近三年總共開發(fā)房產(chǎn)近6萬平方米，實(shí)際繳納各種稅費(fèi)基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項(xiàng)稅費(fèi)基金達(dá)190萬元之多，占實(shí)際繳納稅金額的28%。審計(jì)結(jié)果表明，應(yīng)交稅金的復(fù)核是對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的一項(xiàng)亟待解決的重大問題。對應(yīng)交稅金審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個(gè)方面：首先是開發(fā)企業(yè)方面，由于經(jīng)營機(jī)制不合規(guī)、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)格、財(cái)務(wù)核實(shí)不規(guī)范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費(fèi)，賬外收支行為，會(huì)計(jì)核算不真實(shí)，弄虛作假行為等問題都給應(yīng)交稅金的審計(jì)復(fù)核帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。其次是征管機(jī)關(guān)方面，因收入征收不到位造成應(yīng)征未征、執(zhí)法稽查不到位造成應(yīng)查未查、監(jiān)管工作不到位導(dǎo)致應(yīng)管未管，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了鉆空子的機(jī)會(huì)。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺(tái)一些減免稅費(fèi)優(yōu)惠政策吸引外地客商開發(fā)投資的行為，造成審計(jì)人員對稅費(fèi)取證困難，亂收費(fèi)、搭車收費(fèi)和變相攤派導(dǎo)致稅費(fèi)項(xiàng)目和分?jǐn)偞_認(rèn)模棱兩可，增加審計(jì)人員對房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)交稅金審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。
2009年12月14日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開,首次明確提出要研“遏制”部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。受此影響,房地產(chǎn)板塊個(gè)股全線下跌,兩市跌幅超過5%的26只個(gè)股中,20只都與房地產(chǎn)有關(guān)。
緊隨其后,12月17日,財(cái)政部、國土部等五部委聯(lián)合出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時(shí),分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。
房地產(chǎn)板塊個(gè)股再度受到致命“一槍”,演繹集體大跌行情。
民族證券分析師認(rèn)為,今年下半年以來,房地產(chǎn)投資性需求釋放速度快速增長,泡沫化趨勢日益明顯,是引發(fā)國家出臺(tái)調(diào)控政策的主要原因。從短期來看,房地產(chǎn)板塊個(gè)股的政策壓力和資金流出壓力確實(shí)比較大。
雖然,業(yè)內(nèi)人士對于地產(chǎn)股的短期走勢都表示擔(dān)憂,但在各券商的策略報(bào)告中,對于地產(chǎn)股的投資評級幾乎都在“推薦”和“增持”水平上,對于2010年房地產(chǎn)板塊個(gè)股的行情依然看好。
國泰君安就認(rèn)為,目前,主流房地產(chǎn)上市公司2009年、2010年保持40%的業(yè)績高增長已成定局,即使2010年房價(jià)零增長,甚至略下降,也不影響主流地產(chǎn)公司2010年、2011年利潤保持30%以上高增長。而且,從目前宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)行業(yè)所處發(fā)展階段看,政策的實(shí)際拐點(diǎn)還未出現(xiàn)。為此,國泰君安維持對房地產(chǎn)行業(yè)“增持”評級和超配的建議。
