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時(shí)間：2023-09-07 17:40:47
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A
[文章編號(hào)] 1672-4690(2009)02-0001-02
一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展不等于過(guò)熱
中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體狀況良好，已有連續(xù)5年的10%以上的增長(zhǎng)，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（企業(yè)利潤(rùn)、居民收入、物價(jià)、財(cái)政稅收、出口、居民生活等）亦有好的表現(xiàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)并非不存在問(wèn)題，但對(duì)中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)作出已經(jīng)“過(guò)熱”的判斷不能令人信服。
1、判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱極為困難
一個(gè)國(guó)家（地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)質(zhì)是一個(gè)自然歷史的過(guò)程，其發(fā)展速度主要取決于該國(guó)（地區(qū)）的復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的計(jì)劃或預(yù)期。
2、國(guó)內(nèi)外條件為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了可能
正在完成的工業(yè)化、加速的城市化進(jìn)程和居民生活水平的日益提高對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲(chǔ)蓄為中國(guó)的高投資提供了前提條件，從而成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ慈?。日益改進(jìn)的宏觀調(diào)控為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快發(fā)展增加了保障條件。這就是通常所說(shuō)的中國(guó)戰(zhàn)略機(jī)遇期。用好這一戰(zhàn)略機(jī)遇期是中國(guó)實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的要求。
3、在現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展具有必然性
經(jīng)濟(jì)發(fā)展的存量、基數(shù)、起點(diǎn)不同，同樣增量的增速會(huì)有很大不同。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速即使達(dá)到兩位數(shù)，增長(zhǎng)總量也只有2000多億美元，人均增量不過(guò)200多美元；美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速即使僅有3%，經(jīng)濟(jì)增量亦達(dá)4000億美元之巨，人均增量則達(dá)1000美元以上。
4、中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量?jī)纱蠹s束，是可以通過(guò)調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步適步得到解決的
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展有風(fēng)險(xiǎn)，但較快發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低；相反，若中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢下來(lái)則會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，支付更高的社會(huì)成本。經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展更進(jìn)一步增強(qiáng)了這種抗風(fēng)險(xiǎn)能力。警惕中國(guó)經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但過(guò)分高估這種風(fēng)險(xiǎn)將支付極高的現(xiàn)代化建設(shè)成本。
二、較高投資率是中國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保證
學(xué)界通常把高投資率、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)作為經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的重要依據(jù)，把擴(kuò)大消費(fèi)作為中國(guó)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要方面。其實(shí)，較高的固定資產(chǎn)投資在中國(guó)現(xiàn)階段有必然性和合理性。
1、較高的儲(chǔ)蓄率決定了中國(guó)現(xiàn)階段較高的投資率具有必然性
較高的儲(chǔ)蓄率既源于中國(guó)國(guó)民文化傳統(tǒng)，也是中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家特殊的歷史發(fā)展階段和相應(yīng)的社會(huì)保障制度缺失使然。在今后一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展階段，中國(guó)較高的儲(chǔ)蓄率要求有較高的投資率來(lái)消納，中國(guó)較高的儲(chǔ)蓄率為較高的投資率提供了支撐條件。
2、中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展有賴于一個(gè)較高的投資率
中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，發(fā)展不足是當(dāng)代中國(guó)社會(huì)主要矛盾的主要方面。發(fā)展中國(guó)家的基本特征不僅表現(xiàn)為物質(zhì)生產(chǎn)供給相對(duì)不足，而且表現(xiàn)為提高居民生活品質(zhì)提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重短缺。有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的較高的投資率才能為中國(guó)建設(shè)全面小康社會(huì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化逐步奠定物質(zhì)基礎(chǔ)，有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的較高的投資率才能從根本上解決物質(zhì)條件不足這一當(dāng)代中國(guó)社會(huì)的主要矛盾。
3、較高的投資率是否導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，主要取決于投資結(jié)構(gòu)的合理性，而不取決于投資的增速或投資率的高低
固定資產(chǎn)投資既包括增加物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力的投資，也包括為提高廣大居民生活水平提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施投資；既包括生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資，也包括非生產(chǎn)性、消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資中，既有擴(kuò)大生產(chǎn)資料再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資，也有擴(kuò)大最終消費(fèi)品再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資。城鄉(xiāng)公用基礎(chǔ)設(shè)施、交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、居民住宅、教育文化、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、旅游休閑、公共安全以及城市綜合承載力的增強(qiáng)等非生產(chǎn)性和最終生活消費(fèi)品擴(kuò)大再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資為社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和城市的運(yùn)行提供物質(zhì)支撐，為居民物質(zhì)文化生活提供物質(zhì)保障，與產(chǎn)能過(guò)剩（若有過(guò)剩應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰）、經(jīng)濟(jì)過(guò)熱沒(méi)有必然的因果關(guān)系。有需求、有效益的固定資產(chǎn)投資是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保證，也是加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有較快發(fā)展
中國(guó)目前房地產(chǎn)投資約占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的近20%。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)是中國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。中國(guó)城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右，所以房地產(chǎn)業(yè)投資主要應(yīng)視為消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國(guó)目前的投資率將下降6~7個(gè)百分點(diǎn)。大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動(dòng)性住房需求，完成工業(yè)化對(duì)工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國(guó)城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，持久旺盛的住房需求決定了未來(lái)幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度是合理的、正常的。
今后幾十年是中國(guó)城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬(wàn)，2013年前后中國(guó)的城市化率將超過(guò)50%，2020年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將超過(guò)7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門，也是為全面建設(shè)小康社會(huì)提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。快速的城市化有賴于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
據(jù)測(cè)算，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積將達(dá)400億m2，年均需要增加房屋建筑面積16億m2。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)則是確定無(wú)疑的。房地產(chǎn)用地約占城市用地的40%左右。適度松動(dòng)土地和資金兩個(gè)閘門，特別是土地閘門，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給滿足住房需求，不僅是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，消化“過(guò)?！碑a(chǎn)能（如果有“過(guò)剩”），降低過(guò)高的存貸差，增加就業(yè)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展等等具有重要現(xiàn)實(shí)意義。美國(guó)的“次貸風(fēng)波”的教訓(xùn)固然應(yīng)該引起我們的警惕，但過(guò)度夸大美國(guó)次貸對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是有害的。中美兩國(guó)國(guó)情、發(fā)展階段不同，中國(guó)的房貸對(duì)象也完全不同于美國(guó)?；谥袊?guó)房貸結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的主陣地和主防線應(yīng)是金融機(jī)構(gòu)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。
四、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加有效供給
年終歲尾，幾個(gè)城市商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，或市場(chǎng)交易量銳減，有價(jià)無(wú)市。但作出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的判斷為時(shí)尚早。2007年全國(guó)房地產(chǎn)投資2.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.2%；商品房竣工面積4.78億m2，同比增長(zhǎng)5.0%；商品房銷售面積6.91億m2，同比增長(zhǎng)24.7%；70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上升7.6%，年末商品房空置面積6756萬(wàn)m2，同比下降16.6%。商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面沒(méi)有發(fā)生根本性變化。商品房?jī)r(jià)漲漲落落是市場(chǎng)發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的基本形式。
一、引言
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“區(qū)域分化”明顯，不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響不盡相同。就東部地區(qū)而言，其房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用仍然較強(qiáng)；而中部與西部面臨的房地產(chǎn)投資萎縮、房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重等問(wèn)題對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面的沖擊則愈加顯現(xiàn)。誠(chéng)然，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響，不單單是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，而是涉及到經(jīng)濟(jì)基本面多個(gè)方面的聯(lián)合影響。那么，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面哪些指標(biāo)產(chǎn)生顯著的聯(lián)合影響，其直接影響作用與間接影響作用有多大，這些問(wèn)題是本文的研究所在。有關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)層面的影響，國(guó)內(nèi)外研究主要圍繞房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響作用而展開。在其影響關(guān)系分析上，一類是利用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩者之間是否具有因果關(guān)系，并由此建立VAR模型；另一類是利用投入產(chǎn)出法或要素投入貢獻(xiàn)率分解法，運(yùn)用生產(chǎn)函數(shù)或拓展的柯布-道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)，建立房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投入產(chǎn)出關(guān)系。
主要結(jié)論包括：Green（1997）對(duì)1952—1992年美國(guó)住宅投資與GDP的影響關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，指出住宅投資是GDP的格蘭杰原因，且住宅投資引導(dǎo)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的周期變動(dòng)；Wigren和Wilhelmsson（2007）利用14個(gè)歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，認(rèn)為住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了長(zhǎng)期的影響；梁云芳、高鐵梅等（2006）運(yùn)用脈沖響應(yīng)模型，分析房地產(chǎn)投資的沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期影響作用，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)基本面之間既互相拉動(dòng)又互相牽制；孔煜（2009）鑒于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特征，分析指出我國(guó)東部與中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)互為因果關(guān)系，而西部地區(qū)并不存在這種因果關(guān)系；張洪、金杰等（2014）[5]利用1998—2010年我國(guó)70個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，采用空間動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)方法，構(gòu)建了包括房地產(chǎn)投資及其空間效應(yīng)的空間動(dòng)態(tài)計(jì)量模型，實(shí)證分析房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的地區(qū)影響效果；等等。這些研究主要考慮房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩者之間的影響關(guān)系。本文以我國(guó)東部、中部和西部為研究對(duì)象，通過(guò)分析區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面多個(gè)指標(biāo)的相關(guān)性，探討區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的聯(lián)合影響，由此建立聯(lián)立方程組形式的遞歸模型，以檢驗(yàn)影響關(guān)系的有效性，并估計(jì)其直接與間接影響作用的大小，從而為制定因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供量化依據(jù)。
二、區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)性
在房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)基本面構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)（如：房屋面積與套數(shù)等）同全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（簡(jiǎn)稱：固定資產(chǎn)投資）、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緊密聯(lián)系。其中，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分；房地產(chǎn)供應(yīng)所提供的產(chǎn)品及其帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)發(fā)展，反映了房地產(chǎn)所屬產(chǎn)品及其相關(guān)產(chǎn)品的總消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響；而房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其吸引的資金流向帶動(dòng)人力與物力的集聚，直接或間接地拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，這里以房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）組成經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)?？紤]房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面的區(qū)域差異，本文以我國(guó)28個(gè)?。ㄊ校檠芯繉?duì)象。為敘述方便，仍然將這28個(gè)?。ㄊ校﹦澐譃闁|部、中部和西部區(qū)域，東部包括：北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部包括：山西、吉林、安徽、黑龍江、江西、河南、湖北、湖南；西部包括：廣西、重慶、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏。同時(shí)，考慮數(shù)據(jù)的可獲得性和完整性，選擇的樣本區(qū)間為2005年1季度至2015年4季度。因數(shù)據(jù)缺失，西部區(qū)域數(shù)據(jù)未包含內(nèi)蒙古、和新疆的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。我國(guó)東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資總額不盡相同，但區(qū)域房地產(chǎn)投資占其固定資產(chǎn)投資比重的變動(dòng)態(tài)勢(shì)基本一致。
2005年1季度至2015年4季度區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額占其固定資產(chǎn)投資額比重的變化（注：數(shù)據(jù)進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整，消除了季節(jié)影響）。由圖1可見，東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資占比分別在均值線25%、15%和20%上呈現(xiàn)基本一致的走勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，東部、中部和西部的房地產(chǎn)投資占比分別平均為24.79%、15.61%和19.82%，其波動(dòng)幅度均在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差左右。近年來(lái)，各區(qū)域房地產(chǎn)投資占比都呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，同樣是平均下降5個(gè)百分點(diǎn)。其中，東部從高位27.52%降至22%左右、中部由17.64%降至13%左右、西部從22.61%降至17%左右。究其緣由，東部、中部和西部的房地產(chǎn)投資與其固定資產(chǎn)投資的變化是同步的，兩者的相關(guān)系數(shù)都達(dá)到0.99以上，具有很強(qiáng)的相關(guān)性。以區(qū)域房地產(chǎn)竣工面積與新開工面積之和表示房地產(chǎn)供應(yīng)，以廣義貨幣供應(yīng)量（M2）表示資金市場(chǎng)供給，統(tǒng)計(jì)顯示，東部房地產(chǎn)投資與其房地產(chǎn)供應(yīng)、資金市場(chǎng)供給以及GDP的相關(guān)系數(shù)分別為0.75、0.92和0.98；中部的分別為0.84、0.88和0.97；西部的分別為0.84、0.94和0.96。因而，區(qū)域房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)、資金市場(chǎng)供給以及GDP之間也呈現(xiàn)較強(qiáng)的相關(guān)性。綜上所述，區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性。
三、區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響關(guān)系設(shè)定
1、提出假設(shè)
依據(jù)房地產(chǎn)理論和上述區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)性分析，假設(shè)房地產(chǎn)投資是影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接外部因素，且通過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部單向作用產(chǎn)生間接影響。對(duì)此，提出以下假設(shè)。假設(shè)1：區(qū)域房地產(chǎn)投資將帶動(dòng)房地產(chǎn)供應(yīng)、引致固定資產(chǎn)投資、吸引資金市場(chǎng)供給，進(jìn)而拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因而，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)2：由于房地產(chǎn)供應(yīng)的增加會(huì)擴(kuò)大總消費(fèi)，減少總投資，但最終仍然是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，由此，房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給產(chǎn)生直接的負(fù)向影響，而對(duì)GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)3：固定資產(chǎn)投資對(duì)資金市場(chǎng)供給、GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)4：資金市場(chǎng)供給產(chǎn)生的集聚效應(yīng)將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，資金市場(chǎng)供給對(duì)GDP產(chǎn)生直接的正向影響。
2、遞歸模型的設(shè)立
（1）面板數(shù)據(jù)的指標(biāo)選取。依據(jù)上述東部、中部和西部區(qū)域的劃分，樣本數(shù)據(jù)為2005年1季度至2015年4季度各區(qū)域?qū)?yīng)省（市）的季度數(shù)據(jù)組成的面板數(shù)據(jù)，其中，東部是11個(gè)?。ㄊ校┙M成的樣本量為484的面板數(shù)據(jù)，中部是8個(gè)?。ㄊ校┙M成的樣本量為352的面板數(shù)據(jù)，西部是9個(gè)?。ㄊ校┙M成的樣本量為396的面板數(shù)據(jù)。在指標(biāo)與變量選取中，以各?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資完成額表示房地產(chǎn)投資（記作：X）（單位：億元），以其房地產(chǎn)竣工面積與新開工面積之和表示房地產(chǎn)供應(yīng)（記作：Y1）（單位：萬(wàn)平方米），以其全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額表示固定資產(chǎn)投資（記作：Y2）（單位：億元），選取廣義貨幣供應(yīng)量（即：M2）表示資金市場(chǎng)供給（記作：Y3）（單位：億元），各省（市）GDP（記作：Y4）（單位：億元）。同時(shí)，為避免數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)的異方差性，所有變量均以對(duì)數(shù)形式引入模型之中，簡(jiǎn)記為：ln（）。
（2）遞歸模型。在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的聯(lián)立方程模型中，遞歸模型（RecursiveModels）[6]以其獨(dú)特的內(nèi)生變量單向傳遞關(guān)系，通過(guò)聯(lián)立方程組的形式，系統(tǒng)地反映內(nèi)生變量之間、外生變量與內(nèi)生變量之間的因果依賴性以及直接與間接聯(lián)合影響關(guān)系。于是，遞歸模型的內(nèi)生變量為：房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP；外生變量為房地產(chǎn)投資。為簡(jiǎn)便起見，不妨將外生變量與滯后變量組成的向量簡(jiǎn)記為Z。
1，2，3，4。在遞歸模型式（1）中，第一個(gè)方程為區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)方程，假設(shè)房地產(chǎn)供應(yīng)主要由房地產(chǎn)投資及相關(guān)滯后變量所決定；第二個(gè)方程為區(qū)域固定資產(chǎn)投資方程，假設(shè)固定資產(chǎn)投資不僅受房地產(chǎn)投資及相關(guān)滯后變量的影響，而且與第一個(gè)方程的內(nèi)生變量（房地產(chǎn)供應(yīng)）有關(guān)，因而，將房地產(chǎn)供應(yīng)與房地產(chǎn)投資兩者都看作是決定固定資產(chǎn)投資的“原因”；由此類推，第三個(gè)方程為區(qū)域資金市場(chǎng)供給方程，假設(shè)決定資金市場(chǎng)供給的“原因”包含第一、第二個(gè)方程的內(nèi)生變量（房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資）以及房地產(chǎn)投資；第四個(gè)方程為區(qū)域GDP方程，假設(shè)GDP由第一至第三個(gè)方程的內(nèi)生變量以及房地產(chǎn)投資共同決定。于是，這些方程的內(nèi)生變量之間、外生變量與內(nèi)生變量之間形成了因果決定關(guān)系，其系數(shù)βij反映了經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部彈性影響；系數(shù)γij為房地產(chǎn)投資等外部因素影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性，而∑（βij×γkl）則為間接彈性。
四、區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的實(shí)證分析
1、面板數(shù)據(jù)的協(xié)整性與變截距效應(yīng)檢驗(yàn)
（1）面板數(shù)據(jù)的單位檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn)。面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗(yàn)顯示，東部區(qū)域的所有變量均為2階單整的非平穩(wěn)序列；中部與西部區(qū)域的變量則同為1階單整非平穩(wěn)序列。進(jìn)一步，Johansen協(xié)整檢驗(yàn)顯示，各區(qū)域的這五個(gè)變量之間均存在協(xié)整關(guān)系方程。由于遞歸模型的單個(gè)方程均滿足最小二乘估計(jì)方法的基本假定，所以，對(duì)于單整階數(shù)相同且具有協(xié)整關(guān)系的面板數(shù)據(jù)，單個(gè)方程均可以直接用最小二乘法進(jìn)行估計(jì)。
（2）變截距效應(yīng)的檢驗(yàn)。依據(jù)面板數(shù)據(jù)的特征，遞歸模型的截距項(xiàng)或斜率系數(shù)可能隨橫截面單元的個(gè)體（即：?。ㄊ校┑牟煌兓Ｈ绻@些系數(shù)隨個(gè)體是不變的，其對(duì)應(yīng)的模型是固定效應(yīng)模型，估計(jì)的系數(shù)被稱為共同系數(shù)；如果截距項(xiàng)或斜率系數(shù)隨個(gè)體不同而變化，其模型被稱為變截距效應(yīng)模型或變斜率效應(yīng)模型。經(jīng)計(jì)算與檢驗(yàn)顯示，東部、中部與西部區(qū)域的面板數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的遞歸模型具有變截距效應(yīng)，而斜率系數(shù)則是固定效應(yīng)。因此，各區(qū)域的遞歸模型具有變截距效應(yīng)的特征。
2、遞歸模型的估計(jì)
現(xiàn)分別利用東部、中部與西部區(qū)域的面板數(shù)據(jù)，對(duì)遞歸模型的單個(gè)方程進(jìn)行逐個(gè)估計(jì)。由最小二乘法得到2005年1季度至2015年4季度我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性與間接彈性，以及經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)之間的內(nèi)部彈性，其變量指向關(guān)系與對(duì)應(yīng)的彈性系數(shù)如表1所示（因篇幅所限，未列出其變截距項(xiàng)部分的回歸結(jié)果），同時(shí)，模型的整體擬合效果較好，且不存在異方差和自相關(guān)性。因此，回歸方程可用于經(jīng)濟(jì)分析。
3、比較分析區(qū)域房地產(chǎn)投資的彈性影響
根據(jù)上述回歸系數(shù)，經(jīng)整理得到2005年1季度至2015年4季度我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性與間接彈性，以及經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)之間的內(nèi)部彈性。
（1）直接彈性。一是房地產(chǎn)供應(yīng)：房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生直接彈性作用，彈性值分別為0.527、0.685和0.545，即東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資每提高1%，將使其房地產(chǎn)供應(yīng)（面積）分別上升0.527%、0.685%和0.545%，因而，不同區(qū)域的房地產(chǎn)供應(yīng)增速基本相同。二是固定資產(chǎn)投資：東部、中部與西部的直接彈性均接近于1，表明區(qū)域房地產(chǎn)投資引致的固定資產(chǎn)投資增速接近一倍。三是資金市場(chǎng)供給：東部與中部的直接彈性為正，分別為0.227和0.137，表明東部與中部的房地產(chǎn)投資每上升1%，將吸引資金的供給分別提高0.227個(gè)百分點(diǎn)和0.137個(gè)百分點(diǎn)；但西部的直接彈性是負(fù)值，這與理論上假設(shè)的正向影響不一致，說(shuō)明西部的房地產(chǎn)投資缺乏資金支持，其投資每提高1%，資金供給卻下降了0.135%。四是GDP：東部、中部與西部的直接彈性分別為0.198、0.06和0.165，即房地產(chǎn)投資每提高1%，將直接帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別提高0.198個(gè)百分點(diǎn)、0.06個(gè)百分點(diǎn)和0.165個(gè)百分點(diǎn)。因此，東部與西部的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)效應(yīng)基本相同，而中部的帶動(dòng)效應(yīng)較弱。
（2）間接彈性。區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的間接影響，來(lái)自經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部影響關(guān)系和彈性作用。具體來(lái)說(shuō)：一是房地產(chǎn)供應(yīng)的負(fù)向傳遞作用，使固定資產(chǎn)投資增速下降。這與理論假定是一致的，說(shuō)明當(dāng)房地產(chǎn)供應(yīng)增加時(shí)，總消費(fèi)的擴(kuò)大使得總投資減少。經(jīng)計(jì)算，東部、中部與西部的固定資產(chǎn)投資間接彈性分別為-0.038、-0.223和-0.046?？梢?，東部和西部的間接彈性較小，這種間接影響不敏感；而中部的彈性較大，間接影響較為敏感，表明中部的固定資產(chǎn)投資缺乏后續(xù)支撐。二是西部的資金市場(chǎng)供給間接彈性增大。雖然西部房地產(chǎn)投資引致資金市場(chǎng)供給不足，但其間接帶動(dòng)的資金市場(chǎng)供給彈性較大，彈性為0.316。三是區(qū)域GDP的間接彈性大于直接彈性。區(qū)域房地產(chǎn)投資通過(guò)房地產(chǎn)供應(yīng)與資金市場(chǎng)供給對(duì)GDP產(chǎn)生間接作用，東部、中部和西部的間接彈性分別為0.220、0.211和0.179。比較而言，區(qū)域GDP的間接彈性略大于直接彈性。因此，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接帶動(dòng)效應(yīng)不容忽視。
五、結(jié)論與政策建議
1、主要結(jié)論
我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP組成的經(jīng)濟(jì)基本面具有較強(qiáng)的相關(guān)性。構(gòu)建的遞歸模型反映了區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的聯(lián)合影響，以及直接彈性與間接彈性關(guān)系。實(shí)證分析表明，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生直接彈性影響；區(qū)域房地產(chǎn)投資引致的固定資產(chǎn)投資增速接近一倍；東部與中部的資金市場(chǎng)供給具有正向直接彈性，表明房地產(chǎn)投資能夠吸引資金市場(chǎng)的相應(yīng)供給，但西部的房地產(chǎn)投資缺乏資金支持。同時(shí)，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接影響略大于直接影響，其中，東部與西部的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)效應(yīng)基本相同，但中部的直接帶動(dòng)效應(yīng)較弱。
2、政策建議
（1）保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，防止區(qū)域房地產(chǎn)投資的過(guò)度下滑對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生下行沖擊。區(qū)域房地產(chǎn)投資不僅直接影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、固定資產(chǎn)投資的增速、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生顯著的間接影響。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)處于新常態(tài)的背景下，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展，有利于創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于穩(wěn)定發(fā)揮投資要素對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。
（2）實(shí)施區(qū)域差異化的房地產(chǎn)投資策略。東部房地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)型升級(jí)，有利于經(jīng)濟(jì)基本面逐步退出對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。中部房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接帶動(dòng)效應(yīng)較弱，因而，需要將投資更多地轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由于西部房地產(chǎn)投資缺少資金供給的支持，因此，在資金供應(yīng)有限的條件下，應(yīng)適度開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，以保證其他行業(yè)發(fā)展的資金需求。
（3）區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，以提高調(diào)控效果。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了大范圍的多輪房地產(chǎn)調(diào)控，盡管實(shí)施了差異化的區(qū)域限購(gòu)、限貸等需求管理政策，但始終未能達(dá)到預(yù)想的調(diào)控效果，而是落入“限購(gòu)限貸”與“放松限購(gòu)限貸”的循環(huán)圈?？蓪⑦@種以需求管理為主的調(diào)控轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)供給側(cè)管理，即：在規(guī)范房地產(chǎn)有序開發(fā)的同時(shí)，提高房地產(chǎn)供應(yīng)的有效供給，將房屋的“空置”、“庫(kù)存”轉(zhuǎn)化為人們當(dāng)前的居住與商用需求，進(jìn)而使區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控跳出“循環(huán)圈”，達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果。
參考文獻(xiàn)
[1]梁云芳、高鐵梅、賀書平：房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析[J].中國(guó)社會(huì)科學(xué)，2006（3）.
[2]孔煜：我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證研究[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2009，28（5）.
二、制造業(yè)投資增速趨勢(shì)回歸，房地產(chǎn)業(yè)投資增速創(chuàng)歷史新高
2010年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，制造業(yè)投資實(shí)際增速為22.5%，較2009年增速下降了7.2個(gè)百分點(diǎn)，比經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期（2002―2007年）年均增速低3.6個(gè)百分點(diǎn)，比亞洲金融危機(jī)以來(lái)（1998―2010年）年均增速高5.3個(gè)百分點(diǎn)，從增速變動(dòng)特征看，以2005年為分界，制造業(yè)投資增長(zhǎng)可分為兩個(gè)階段，一個(gè)是2001―2005年增速持續(xù)上升期，另一個(gè)是2005―2010年增速震蕩下行期（見圖2）。2010年的制造業(yè)投資增長(zhǎng)正在回歸2005年以來(lái)形成的變動(dòng)趨勢(shì)。
在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的份額僅次于制造業(yè)，位居第二的是房地產(chǎn)業(yè)。2010年，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)投資分別實(shí)際增長(zhǎng)28.8%和28.6%，均創(chuàng)歷史新高，分別比2009年增速高5.8和9.6個(gè)百分點(diǎn)。 與制造業(yè)投資增長(zhǎng)狀況不同，1998年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資增速變動(dòng)特征：一是總體表現(xiàn)為震蕩上行，房地產(chǎn)業(yè)投資增速的最高記錄已經(jīng)數(shù)次被刷新。二是緊隨每一次增速下降的都是連續(xù)兩年的增速上升，或者說(shuō)緊隨連續(xù)兩年增速上升之后的都有一次增速的向下調(diào)整。三是增速變動(dòng)的震蕩幅度加大。1998―1999年，增速下降2.32個(gè)百分點(diǎn)；2001―2002年，增速下降2.62個(gè)百分點(diǎn)；2004―2005年，增速下降8.36個(gè)百分點(diǎn)；2007―2008年，增速下降12.37個(gè)百分點(diǎn)（見圖3、4）。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變動(dòng)狀況與房地產(chǎn)業(yè)投資增速之間既有明顯差異，也有相似之處。相似之處在于，經(jīng)歷連續(xù)兩年的增速上升，或是在增速創(chuàng)出新高后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速都會(huì)出現(xiàn)明顯的向下調(diào)整，且調(diào)整的幅度也出現(xiàn)了不斷加大的情況；兩者間的差異在于增速變動(dòng)趨勢(shì)上，1998―2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速基本處于上升通道，2003―2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則是處于震蕩下行的過(guò)程中。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)突破了2003―2009年形成的增速變動(dòng)趨勢(shì)（見圖4）。
在上述制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)狀況下，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速變動(dòng)特征表現(xiàn)為1999―2003年的不斷上升、2003―2008年的逐步下行、以及經(jīng)歷了2009年快速大幅提高后的下行趨勢(shì)回歸（見圖5）。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、匯率、投資、總需求、進(jìn)出口、房?jī)r(jià)、購(gòu)買力等
一、房地產(chǎn)業(yè)的重要地位
衣、食、住、行是人的四大需求，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是問(wèn)題，而住房問(wèn)題已成為百姓關(guān)注的“頭等大事”。如果說(shuō)，中國(guó)現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會(huì)生產(chǎn)力同人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點(diǎn)。由此，我們也就不難理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛和各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。
我們小組的調(diào)查分析結(jié)果表明，從1998年我國(guó)實(shí)行住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)一直處于快速發(fā)展之中。從投資角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重從1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在這7年中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度平均為22.5%，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越高，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越顯著，已成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
表11995-2004年GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)率情況
年份GDP全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額GDP增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重
19955847820019314910.517.523.315.73
1996678852291432169.614.82.114.04
1997744632494131788.88.8-1.212.74
1998783452840636147.813.913.712.72
1999820682985541037.15.113.513.74
200089468329184984810.321.515.14
2001973153721463447.51327.317.05
20021051724350077918.316.922.817.91
200311725255567101549.327.730.318.27
200413651570073131589.525.828.118.78
圖11995-2004GDP增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率
圖2房地產(chǎn)投資占GDP比重
由表1，圖1和圖2反映的事實(shí)可見，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演舉足輕重的角色。
二、匯率波動(dòng)情況
影響房地產(chǎn)業(yè)的因素有很多項(xiàng)，我們組主要從人民幣匯率降低（即人民幣升值）的角度來(lái)研究。
表21995—2006年6月1日人民幣匯率變化情況（美元兌人民幣）
年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1
匯率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021
圖3:美元兌人民幣匯率制
人民幣升值主要有以下兩方面原因：
1.外在的升值壓力。
近些年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，出口勢(shì)頭非常迅猛，外匯儲(chǔ)備一再創(chuàng)出新高，與此同時(shí)美國(guó)和日本都一再要求人民幣升值。日本宣稱中國(guó)向外輸出通貨緊縮，而美國(guó)要求中國(guó)實(shí)行更加靈活的匯率制度。歐盟也一反常態(tài)的點(diǎn)名要求人民幣升值，在這種背景下人民幣的升值壓力悄然而生。人民幣升值會(huì)使經(jīng)濟(jì)成本上升。美、日等國(guó)此舉的真實(shí)動(dòng)機(jī)都是希望中國(guó)承擔(dān)世界經(jīng)濟(jì)調(diào)整的沉重成本。
2.內(nèi)在的升值要求。
進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控手段的不斷完善，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)減少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了可持續(xù)增長(zhǎng)的階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體質(zhì)量不斷提高，出口的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力不斷增強(qiáng)。同時(shí)，國(guó)家駕馭宏觀經(jīng)濟(jì)的能力日益成熟，國(guó)內(nèi)物價(jià)穩(wěn)定。這些因素也決定了未來(lái)人民幣匯率將保持穩(wěn)定和升值趨勢(shì)。
由于內(nèi)外因的塵埃落定：央行宣布從05年7月21日19點(diǎn)起，我國(guó)開始實(shí)行有管理的浮動(dòng)匯率制度，人民幣不再盯住單一美元，美元對(duì)人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣將升值2%。
三、人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
下圖是我們組根據(jù)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)做出的房?jī)r(jià)波動(dòng)表，由此表也可以看出全國(guó)平均房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)。
圖41991-2004全國(guó)平均房?jī)r(jià)
1．國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)
人民幣升值使物價(jià)總水平降低，房?jī)r(jià)也隨之會(huì)出現(xiàn)短時(shí)期內(nèi)的降低，使人們對(duì)房地產(chǎn)偏好上升，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求量增加，從而使D曲線向上移動(dòng)價(jià)格P上隨之上升，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)最終上漲（如圖5所示）
圖5國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)供求分析圖
2．外資走向
人民幣升值，外國(guó)投資者投資中國(guó)資產(chǎn)將獲得兩部分收益，一是購(gòu)買人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格上漲的收益，二是匯率變動(dòng)收益。人民幣升值幅度、商品房?jī)r(jià)格漲幅是影響外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的動(dòng)力。言外之意是，人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期會(huì)吸引外資投資中國(guó)房地產(chǎn)，外資進(jìn)入又會(huì)進(jìn)一步推升房地產(chǎn)價(jià)格上漲。進(jìn)而同時(shí)也可以得出市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，許多歐盟國(guó)家的投資者希望通過(guò)投資中國(guó)房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的，導(dǎo)致大量的短期投機(jī)性資金將涌入中國(guó)，必然會(huì)有部分資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3．購(gòu)買力變化
擠出購(gòu)買力，人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格與升值前相比較有所下降，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格走低，擠出多余的購(gòu)買力將大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
擠出內(nèi)資，我國(guó)目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過(guò)剩，外資的超常流入會(huì)很容易形成對(duì)內(nèi)資的大規(guī)?！皵D出”人民幣升值，意味著中國(guó)老百姓購(gòu)買力的提高，這樣進(jìn)口商在進(jìn)口乃至銷售價(jià)格不變的情況下從中直接受益，因此從廣義上講對(duì)所有的進(jìn)口商都是利好。，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。
4．過(guò)度升值的影響
人民幣適當(dāng)?shù)纳?，匯率穩(wěn)步下降，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是有益的，且會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展(即國(guó)民收入大大增加)。中國(guó)目前正處于順差失業(yè)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，人民幣升值，匯率降低即R下降，又因?yàn)镈曲線上升（如圖5）即內(nèi)需A增加向右移動(dòng)，如圖所示是經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向平衡，即將帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展（見圖6SwanModel）。
圖6SwanModel
然而,人民幣過(guò)渡的升值匯率快速下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)是毀滅性的打擊。房?jī)r(jià)的不斷攀升，讓消費(fèi)者不知所措。而政府不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，迫使房?jī)r(jià)下降，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的震動(dòng)，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，就會(huì)給投資者造成巨大損失。
四、總結(jié)
匯率的降低即人民幣升值使房?jī)r(jià)上漲并且拉動(dòng)內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使資本大量流入，擠出購(gòu)買力和內(nèi)資。然而在房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)步和發(fā)展過(guò)程中要注意過(guò)度的價(jià)格上漲而導(dǎo)致的“經(jīng)濟(jì)泡沫”現(xiàn)象，所以要保持良好的宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境，才能使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、快速、健康地發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)和發(fā)展前景必須從基本國(guó)情出發(fā)，充分考慮中國(guó)加速的城市化進(jìn)程和住房市場(chǎng)化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。
從短期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大；從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問(wèn)題，是長(zhǎng)期發(fā)展中必然出現(xiàn)的相對(duì)波動(dòng)。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。
參考文獻(xiàn)：
[1].李凱《中國(guó)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2005
［中圖分類號(hào)］F293.35 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2010）48-0008-04
1 前 言
我國(guó)在美國(guó)次貸危機(jī)及后來(lái)的全球金融危機(jī)的影響下,出口和FDI方面出現(xiàn)了明顯的負(fù)面變化。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中有著舉足輕重的地位,而廣州作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)典型代表,其房地產(chǎn)業(yè)的變化及其采取的政策對(duì)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理都有一定的借鑒作用。因此,本文選取廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)作為分析對(duì)象,選取廣州市的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,旨在從房地產(chǎn)變化的內(nèi)因和外因兩方面來(lái)分析這次金融風(fēng)暴給我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響,得出這種影響和變化的大小及其方向,以及出現(xiàn)這種影響的原因和我們應(yīng)該采取的對(duì)策。
2 文獻(xiàn)綜述
彭紅艷(2009)認(rèn)為中美之間的貿(mào)易主要集中在服裝、鞋類等勞動(dòng)密集型產(chǎn)品,收入彈性較小,在金融風(fēng)暴下美國(guó)居民對(duì)這些商品的需求可能不降反升,同時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩會(huì)增加業(yè)務(wù)外包的可能,有利于我國(guó)增加對(duì)世界其他地區(qū)的出口,但是金融風(fēng)暴會(huì)使中美貿(mào)易中的非經(jīng)濟(jì)因素干擾增加,人民幣升值壓力加大,貿(mào)易環(huán)境可能會(huì)惡化。
黃潤(rùn)中(2007)認(rèn)為從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力看我國(guó)具有絕對(duì)比較優(yōu)勢(shì)的低端產(chǎn)品出口彈性受出口對(duì)象國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的影響不大,中國(guó)所保持的巨額貿(mào)易順差使人民幣仍具有很強(qiáng)的升值潛力,我國(guó)實(shí)行相對(duì)嚴(yán)格的資本管制政策也使國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受國(guó)際金融事件的影響大為減弱,但國(guó)際短期融資市場(chǎng)中仍然存在大量不確定因素會(huì)對(duì)我國(guó)的FDI有負(fù)面影響。
3 數(shù)據(jù)分析
3.1 廣州市社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)
宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)選取的是廣州市的地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)率、三大產(chǎn)業(yè)的增加值比重、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和城鎮(zhèn)居民可支配收入。
2007年第3季度地區(qū)生產(chǎn)總值為4996.96億元,比2006年同期增長(zhǎng)14.5%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2.41%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為40.65%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為56.94%；第4季度地區(qū)生產(chǎn)總值為7050.78億元,比2006年同期增長(zhǎng)14.5%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2.3%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.9%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為57.8%。2008年第1季度地區(qū)生產(chǎn)總值為1746.64億元,比2007年同期增長(zhǎng)11.1%,第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為37.5%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為60.5%；2008年第2季度地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)為3733.53億元,比2007年同期增長(zhǎng)11.9%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為1.93%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.72%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為58.35%;2008年第3季度地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)為5921.66億元,比上一季度增長(zhǎng)12.1%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為1.96%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.89%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為58.15%,2008年第4季度地區(qū)生產(chǎn)總值為8215.82億元,比上年同期增長(zhǎng)12.3%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2.04%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為38.94%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為59.02%。2009年第1季度地區(qū)生產(chǎn)總值為1837.88億元,比2008年同期增長(zhǎng)8%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為1.99%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為35.52%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為62.49%。
全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2007年第3季度累計(jì)達(dá)11038212萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)8.8%。第4季度累計(jì)達(dá)18633437萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)9.8%,2008年第1季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為3169347萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)10.7%;第2季度累計(jì)達(dá)7542205萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)13%;第3季度達(dá)12378996萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)12.1%;第4季度達(dá)21045635萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)12.9%。2009年第1季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)3769589萬(wàn)元,比2008年同期增長(zhǎng)18.9%。
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2007年第3季度累計(jì)達(dá)16788.65元,比2006年同期增長(zhǎng)11%;第4季度達(dá)22469.22元,比2006年同期增長(zhǎng)13.2%。2008年1季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7361.07元,比2007年同期增長(zhǎng)5.8%;第2季度累計(jì)達(dá)13213.7元,比2007年同期增長(zhǎng)10.2%。第3季度達(dá)19229.19元,比2007年同期增長(zhǎng)12.3%。第4季度累計(jì)達(dá)25316.72元,比2007年同期增長(zhǎng)12.7%。2009年第1季度達(dá)8109.29元,比2008年同期增長(zhǎng)10.2%。
3.2 房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析
2007年第3季度,廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)達(dá)到4328495萬(wàn)元,比2006年同期增長(zhǎng)28.6%。第4季度累計(jì)達(dá)到7038031萬(wàn)元,比2006年同期增長(zhǎng)26.4%。2008年第1季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)1372234萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)23.9%;第2季度累計(jì)達(dá)3191215萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)19.7%;第3季度達(dá)5171575萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)19.5%;第4季度達(dá)7624286萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)8.3%。2009年第1季度達(dá)1250749萬(wàn)元,比2008年同期增長(zhǎng)-8.9%,近期首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
從2007年第3季度開始房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值的比重保持了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),但是在2008年第4季度后兩個(gè)數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了較明顯的下降。如表1所示。
從2007年7月美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)以來(lái),為考察廣州經(jīng)濟(jì)受其影響的程度,取CPI、出口總值累計(jì)數(shù)和與2006年同期相比增長(zhǎng)率以及進(jìn)出口差額的數(shù)據(jù)來(lái)衡量。由于房地產(chǎn)投資中住宅性住房投資占絕大多數(shù),因此本文取房屋價(jià)格指數(shù)來(lái)衡量廣州市房地產(chǎn)業(yè)所受影響。數(shù)據(jù)如表2所示。
從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)的關(guān)系圖,房屋價(jià)格不計(jì)入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)數(shù)據(jù)基本保持了一致的發(fā)展態(tài)勢(shì),從2008年8月開始都出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。
從表2中發(fā)現(xiàn)衡量國(guó)外對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)影響的重要參數(shù)：出口總值、出口比上年同期增長(zhǎng)率和進(jìn)出口差額都出現(xiàn)了負(fù)面變化。出口比上年同期增長(zhǎng)率除了2007年7月和2008年1月達(dá)到20%以上外,大都保持在十位數(shù)左右的增長(zhǎng)速度,到2009年甚至連續(xù)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng),這在以往都是極少出現(xiàn)的現(xiàn)象,而進(jìn)出口差額除了在2007年7月~12月保持了較明顯的增長(zhǎng)外,到2008年也開始出現(xiàn)了急劇下跌的態(tài)勢(shì),甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù),2008年11月出現(xiàn)了井噴的增長(zhǎng)后又出現(xiàn)了連續(xù)下降的趨勢(shì)。
由于數(shù)據(jù)可得性的限制,本文對(duì)于房地產(chǎn)資金來(lái)源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)取廣東省2007年第1季度與2008年第1季度的數(shù)據(jù)作對(duì)比,以此作為廣州市房地產(chǎn)資金來(lái)源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的參考。
從表3中可以發(fā)現(xiàn)2008年第1季度房地產(chǎn)資金來(lái)源較2007年第1季度有較快增長(zhǎng),其中,國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金的增長(zhǎng)速度明顯,其他資金來(lái)源也占較大份額,但是與此對(duì)比的是外資所占比重出現(xiàn)了下降,其下降幅度達(dá)到了47.34%。
4 原 因
從上文的數(shù)據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)衡量宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì),地區(qū)生產(chǎn)總值和居民可支配收入都保持了較平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì),這說(shuō)明廣州經(jīng)濟(jì)沒(méi)有受到美國(guó)次貸危機(jī)及其后的金融風(fēng)暴的太大影響。
社會(huì)固定資產(chǎn)投資與其他數(shù)據(jù)不同的是,在2007年第3季度到2009年第1季度這段時(shí)間,保持了絕對(duì)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),尤其是在2009年第1季度,社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度較之以前更加明顯,并且固定資產(chǎn)占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。這一方面說(shuō)明了社會(huì)固定資產(chǎn)投資,尤其是國(guó)內(nèi)投資對(duì)熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng),保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展起到了重要的作用,另一方面說(shuō)明了社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增加是廣州市應(yīng)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)及其帶來(lái)的金融風(fēng)暴的負(fù)面影響的措施。
廣州市2007年第3季度―2009年第1季度這段時(shí)間,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重保持的增長(zhǎng)勢(shì)頭直至2008年3季度才出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn),這一方面是由于美國(guó)次貸危機(jī)及其帶來(lái)的金融風(fēng)暴影響的滯后性;另一方面也是由于房地產(chǎn)投資是長(zhǎng)期投資行為,因此房地產(chǎn)投資決策的變化也具有一定的時(shí)滯。我國(guó)在美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)后加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管,2007年9月央行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理,對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房對(duì)又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以下的,貸款首付比例不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付比例不得低于30%。這個(gè)政策是在美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后出臺(tái)的。美國(guó)次貸危機(jī)引起我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資抽逃的現(xiàn)象,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更是雪上加霜，這也直接導(dǎo)致了在2008年第3季度開始的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重的逆轉(zhuǎn)。
從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)的關(guān)系圖可以看出,居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)成基本同方向的變動(dòng),由于房屋價(jià)格指數(shù)不計(jì)入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),所以兩者的同方向變動(dòng)可以解讀為CPI對(duì)房屋價(jià)格的影響是同方向的。
從上面的圖表還可以發(fā)現(xiàn),廣州市的房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重雖然有波動(dòng),但是都保持在30%以上,在美國(guó)次貸危機(jī)以及之后的金融危機(jī)爆發(fā)后,廣州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊保持著較高的投資比例,其中一個(gè)很重要的原因是國(guó)外資金占廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金比重有限,在大量投放的國(guó)外資金出現(xiàn)抽逃時(shí),廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)能仍舊保持一個(gè)較健康的狀況。根據(jù)2008年度廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析報(bào)告中外資的比例就可以大致看出廣州市房地產(chǎn)中外資所占的比例大小,根據(jù)這一分析報(bào)告,2007年第1季度外資占廣東省房地產(chǎn)投資的3.5%,到2008年第1季度外資占廣東省房地產(chǎn)投資的1.47%,下降了2.03個(gè)百分點(diǎn),所占比例非常小,但是國(guó)內(nèi)貸款和自籌經(jīng)費(fèi)卻出現(xiàn)了都接近50%的增長(zhǎng)速度,這不僅減輕了外資抽逃的影響,而且使本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)抵抗國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)的能力大大增強(qiáng)。
5 對(duì) 策
第一,針對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在美國(guó)次貸危機(jī)和隨之而來(lái)的金融風(fēng)暴帶來(lái)的影響下的表現(xiàn),我們可以做出一些應(yīng)對(duì)措施。為保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速健康的發(fā)展,增強(qiáng)抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的能力,應(yīng)加大國(guó)內(nèi)對(duì)固定資產(chǎn)的投資,擴(kuò)大就業(yè)面,緩解由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受沖擊而帶來(lái)的嚴(yán)重的失業(yè)問(wèn)題,同時(shí)保證地區(qū)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng),創(chuàng)造良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
第二,政府要利用好財(cái)政政策和貨幣政策這兩個(gè)工具,由于政策的滯后性特征,在采取政策時(shí)努力做到預(yù)見性,在控制房地產(chǎn)泡沫時(shí)要嚴(yán)格地控制泡沫破裂后可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)萎縮、就業(yè)減少、房?jī)r(jià)過(guò)度下跌、居民收入下降等負(fù)面影響。如《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》是為了控制當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的泡沫,但是當(dāng)時(shí)美國(guó)已出現(xiàn)次貸危機(jī),并且金融風(fēng)暴的趨勢(shì)已形成,廣州市房?jī)r(jià)在之后出現(xiàn)了明顯的下降,導(dǎo)致建筑、鋼鐵、水泥等行業(yè)的負(fù)面變化,因此我國(guó)又接連出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施：央行在2008年9月~12月,連續(xù)5次降息；財(cái)政部下調(diào)契稅稅率,居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通住房提供的貸款利率下限調(diào)整到貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整到20%,還調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款利率,同時(shí)允許地方政府制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。這些措施在廣州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到了一定的收效。
第三,政府應(yīng)加大對(duì)國(guó)際游資的監(jiān)管和完善人民幣匯率的形成機(jī)制。國(guó)際游資主要是由于人民幣升值預(yù)期所引起,當(dāng)前人民幣升值的外部壓力既來(lái)自外界政治力量,也包括國(guó)際游資的壓力,在這種情況下,無(wú)論人民幣升值或者貶值,都可能引發(fā)過(guò)度反應(yīng),造成人民幣的過(guò)度升值或者貶值,而這種過(guò)度會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的影響,因此我國(guó)政府和金融監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善人民幣匯率的形成機(jī)制,使人民幣升值保持一種合理的增長(zhǎng)方式。若不加以控制,一旦外部環(huán)境變化,這些國(guó)際游資就會(huì)立即抽逃,加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
第四,保障社會(huì)的就業(yè)水平和人民的收入水平的平穩(wěn)增長(zhǎng),創(chuàng)造有效需求。根據(jù)2008年第1季度廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告可以看出,2007年廣東省第1季度的市場(chǎng)消化系數(shù)是1.7404,到2008年第1季度增加了0.9442,達(dá)到2.6849,可以看出包括廣州市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一時(shí)期市場(chǎng)銷售情況良好,房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍,消化能力增強(qiáng),這一方面是政策刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的原因,另一方面是人民的收入水平在平穩(wěn)的增長(zhǎng),增加了房地產(chǎn)的有效需求。
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特別是去年地方政府普遍換屆，各地的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一定會(huì)與中央保持一致。而只要政績(jī)考核的方式不改變，新一屆地方政府因政績(jī)沖動(dòng)而導(dǎo)致的固定資產(chǎn)投資大上快上就不可避免。這幾年，盡管出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策很多，但并沒(méi)有從根本上改變固定資產(chǎn)投資過(guò)快的根源。
首先，從這幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力源來(lái)看，基本上是房地產(chǎn)快速投資及城市化快速增長(zhǎng)的結(jié)果。盡管幾年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)該行業(yè)的快速增長(zhǎng)有一定程度的遏制，但是由于房?jī)r(jià)飆升、房地產(chǎn)業(yè)能夠在短期內(nèi)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)涉及到復(fù)雜的利益關(guān)系（特別是地方政府某些官員的直接利益）、政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段行政化等原因，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)越調(diào)控增長(zhǎng)越快。比如，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)要高于2005年四個(gè)多百分點(diǎn)。尤其是二線城市，宏觀調(diào)控差異性反而成了這些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)大上快上的理由。比如，去年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)在33%以上，有些城市則會(huì)超過(guò)或接近50%。中部不少城市為了短期內(nèi)快速擴(kuò)張，或是把幾個(gè)周邊城市圈起來(lái)，或是把重新圈定地方形成新城。在這樣一股投資熱潮下，不少二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資要想回落是不可能的。
同時(shí)，對(duì)于北京、上海、深圳、廣州這樣的特大城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重及增長(zhǎng)幅度仍然不減當(dāng)年。去年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資就占整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)投資50%。從去年銀行信貸資金的快速增長(zhǎng)，就可以看出房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的速度。比如，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金由年初的增長(zhǎng)20%上升到1-11月份29.8%，增加近10個(gè)百分點(diǎn)；銀行信貸資金1-11月份增長(zhǎng)44.9%，是去年1-11月份16.5%的近3倍；利用外資由年初的-15.6%增長(zhǎng)到1-11月份41.1%，引入總量由年初23.5億上升到313.6億元。
可以說(shuō)，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不可能下降。而房地產(chǎn)與50多個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)，再加上房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期性長(zhǎng)，只要房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)不調(diào)整，新一輪的投資反彈隨時(shí)都會(huì)發(fā)生。
其次，國(guó)內(nèi)銀行體系的流動(dòng)性過(guò)剩是目前國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)與難點(diǎn)。而流動(dòng)性過(guò)剩的最直接原因是國(guó)有銀行股份制改造上市后可貸資金瞬間上升。新增4萬(wàn)億以上的可貸資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于去年國(guó)內(nèi)銀行新增貸款。經(jīng)過(guò)股份制改造后的國(guó)有銀行盡管在某種程度仍然會(huì)受一些行政方式約束，但是這些國(guó)有銀行商業(yè)化沖動(dòng)、信貸規(guī)模的擴(kuò)張仍然會(huì)成為其行為最大的動(dòng)力。特別是行政管制拉大了存貸款的利差水平，更是強(qiáng)化了國(guó)內(nèi)銀行信貸規(guī)?？焖贁U(kuò)張之動(dòng)力。也就是說(shuō)，一方面國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行手中持有巨額的可貸資金，而為這些可貸資金尋找出路又是國(guó)內(nèi)每一家銀行業(yè)績(jī)所在；另一方面，只要把可貸資金貸出去銀行就可盈利。可以說(shuō)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張不僅是其主要的贏利模式，也是它們規(guī)避短期風(fēng)險(xiǎn)最好的方式。從貸款的期限結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)內(nèi)銀行貸款明顯呈中長(zhǎng)期化，商業(yè)銀行只要把錢貸出去，無(wú)論是對(duì)銀行還是對(duì)信貸員來(lái)說(shuō)，短期的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)小。正是在這樣背景下，國(guó)內(nèi)銀行的信貸擴(kuò)張無(wú)所不在，無(wú)時(shí)不有。比如，建設(shè)銀行、中國(guó)銀行2005年在香港一上市，去年一季度的信貸就立即快速增長(zhǎng)。建行去年一季度信貸增長(zhǎng)2487億，占去年前11個(gè)月的67%。
還有，信貸利率在政府的管制下完全處于過(guò)低的水平上。目前國(guó)內(nèi)公認(rèn)的國(guó)內(nèi)企業(yè)投資回報(bào)率在15%以上，但是銀行個(gè)人一年期存款利率在2.52%。按理說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，只有平均回報(bào)率而沒(méi)有超額回報(bào)率，無(wú)論是不同的行業(yè)之間還是不同的要素之間都是如此。但是，在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，不同的要素回報(bào)率則相差懸殊。國(guó)內(nèi)企業(yè)的投資回報(bào)率是居民存款回報(bào)的6倍。在這種情況下，企業(yè)豈能不千方百計(jì)地從銀行獲得信貸資金？因?yàn)椋灰軌驈你y行借到錢就是一份利。加上銀行有盡量擴(kuò)大信貸資金的動(dòng)機(jī)，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張是不可避免的。當(dāng)大量的銀行資金從銀行體系流出，或是流入隱蔽的資本市場(chǎng)，或是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，固定資產(chǎn)投資反彈也就隨時(shí)會(huì)發(fā)生。
基礎(chǔ)設(shè)施投資較快增長(zhǎng)。2013年上半年，平谷區(qū)完成基礎(chǔ)設(shè)施投資14.7億元，比上年同期增長(zhǎng)71.9%。其中全區(qū)新增了平谷河（海子水庫(kù)——上紙寨）治理工程、平谷區(qū)2013年平原地區(qū)造林工程、北京市交通委員會(huì)路政局平谷公路分局的721水毀恢復(fù)工程3個(gè)用于基礎(chǔ)設(shè)施投資的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，合計(jì)投資達(dá)9.7億元，占固定資產(chǎn)投資總量的66.0%。同時(shí)，在上年結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建的基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目中，平谷區(qū)再生水廠二期及再生水利用工程2013年上半年的完成額是去年全年的2倍?？梢姡攸c(diǎn)工程項(xiàng)目的拉動(dòng)，確保了2013年上半年全區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
從建安投資分產(chǎn)業(yè)看，一三產(chǎn)業(yè)比重突出。2013年上半年平谷區(qū)完成建安投資37.8億元，比上年同期增長(zhǎng)24.8%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的49.7%，同比提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，一三次產(chǎn)業(yè)建安投資與上年同期相比，增速分別為6.5%、37.6%，占全部建安投資的比重分別為13.9%、71.4%。
三產(chǎn)投資成為平谷區(qū)的投資主體。按三次產(chǎn)業(yè)劃分來(lái)看，2013年上半年平谷區(qū)一二三次產(chǎn)業(yè)投資分別為9.4億元、9.7億元和56.9億元，同比增速分別為32.1%、-20.4%和14.5%。第三產(chǎn)業(yè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的74.9%，成為全區(qū)的投資主體。2013年上半年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)投資主要集中在房地產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)、文化體育和娛樂(lè)業(yè)、公共管理社會(huì)保障和社會(huì)組織五大行業(yè)，投資額合計(jì)46.7億元，占第三產(chǎn)業(yè)投資的82.1%。
重大項(xiàng)目帶動(dòng)作用明顯。截至2013年6月底，平谷區(qū)計(jì)劃總投資500萬(wàn)元以上的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目、全部地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建項(xiàng)目和本年新增項(xiàng)目）共224個(gè)。其中投資在5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目有24個(gè)，投資在億元以上的項(xiàng)目有10個(gè)，投資額分別為44.9億元和33.9億元，分別占全區(qū)投資總量的59.1%和44.6%。上述數(shù)據(jù)說(shuō)明重大項(xiàng)目的順利進(jìn)展，有力帶動(dòng)了全區(qū)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。
中圖分類號(hào)：F127.56 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003－4161(2011)03－0052－03
一、房地產(chǎn)泡沫及其成因
美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Charles P.Kindleberger認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中保持持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者――隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)由于過(guò)度投機(jī)而產(chǎn)生虛偽的需求從而使房地產(chǎn)的價(jià)格虛高。
一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有以下三個(gè)方面。
(一)土地稀缺
眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的生產(chǎn)生活等切身利益息息相關(guān)。由于土地的有限性，且房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲存在著很樂(lè)觀的預(yù)期，導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件。
(二)投機(jī)需求膨脹
投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。而市場(chǎng)上總有一批從眾參與者，他們沒(méi)有足夠的信息來(lái)源，也觀測(cè)不到準(zhǔn)確的信息，他們對(duì)未來(lái)預(yù)期的形成主要依賴于市場(chǎng)上其他人的行為來(lái)選擇自己的行為策略。由于從眾行為的出現(xiàn)，導(dǎo)致當(dāng)有少數(shù)人預(yù)期房?jī)r(jià)上升而購(gòu)房投資時(shí)，有更多的人也會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求，使房地產(chǎn)的價(jià)格上升。這種行為一旦形成你追我趕的態(tài)勢(shì)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。
(三)過(guò)度放貸
金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。由于房地產(chǎn)價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)根本的條件是市場(chǎng)上有沒(méi)有大量的資金存在。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，大量銀行資金的介入，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。
(四)投資渠道狹窄
隨著南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市民手中積累了一些財(cái)富，讓這些資金保值增值是他們?nèi)账家瓜氲膯?wèn)題。老百姓的資金沒(méi)有地方投資，錢放在銀行儲(chǔ)蓄，大家不甘心，因?yàn)橄鄬?duì)于通貨膨脹來(lái)說(shuō)，利率很低。目前，南昌市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資渠道明顯偏窄，很多行業(yè)都是國(guó)有資本在壟斷，民間資本難以進(jìn)入。由于實(shí)體行業(yè)投資渠道受限，且受金融危機(jī)的影響行業(yè)利潤(rùn)下降，于是股市和樓市變成了他們尋求的有效投資通道。相對(duì)于股市，房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二、房地產(chǎn)泡沫的危害
(一)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡
房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。但每個(gè)行業(yè)都是社會(huì)必不可少的，而且作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭也不一定就只有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)只是一個(gè)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，良性發(fā)展時(shí)龍頭作用顯著；然而房地產(chǎn)不可能成為永遠(yuǎn)的龍頭，如果一旦失去控制，那就可能成為危害經(jīng)濟(jì)、社會(huì)健康發(fā)展的禍?zhǔn)住７康禺a(chǎn)泡沫把經(jīng)濟(jì)發(fā)展引向崩潰的邊緣，重蹈日本、中國(guó)香港、美國(guó)、迪拜等房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
(二)導(dǎo)致金融危機(jī)
房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系非常密切，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%－30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%－40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。房地產(chǎn)泡沫把銀行變成了房貸銀行，使得銀行資產(chǎn)驟然增高風(fēng)險(xiǎn)，而一些需要資金的生產(chǎn)企業(yè)貸款大量減少，長(zhǎng)此下去，隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，銀行也將風(fēng)險(xiǎn)大增，危害國(guó)家的金融安全，并引起連鎖反應(yīng)。比如2008年美國(guó)房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)。
(三)引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增，居民實(shí)際收入下降。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)危機(jī)的惡性循環(huán)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，犯罪案件會(huì)激增。馬來(lái)西亞1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)將逐漸加劇。
三、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析
目前，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，國(guó)際上通用的指標(biāo)有房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房?jī)r(jià)收入比、租售比。其他的一些指標(biāo)還有空置率、施工面積與竣工面積比等等。我們將運(yùn)用房?jī)r(jià)上升幅度與GDP增幅之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房?jī)r(jià)收入比三項(xiàng)指標(biāo)，采用數(shù)據(jù)對(duì)比法來(lái)分析評(píng)價(jià)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年至2010年期間的泡沫問(wèn)題，并提出一些對(duì)策建議，希望有助于南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
(一)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比
房?jī)r(jià)上升幅度與GDP增幅之比是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)。GDP增長(zhǎng)率反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費(fèi)的商品和勞務(wù)的實(shí)際增長(zhǎng)程度。其中，該年的當(dāng)年價(jià)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與該年不變價(jià)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比值，即為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)，既反映了私人消費(fèi)品，也反映了公共部門、生產(chǎn)資料和成本、進(jìn)出口商品和勞務(wù)的價(jià)格變動(dòng)程度，比一般的物價(jià)指數(shù)吏綜合。房屋及相關(guān)的建材等行業(yè)的商品和勞務(wù)作為其中一部分，其價(jià)格走勢(shì)當(dāng)然與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)具有相當(dāng)?shù)囊恢滦?。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與GDP增長(zhǎng)速度的對(duì)比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大；一般認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度是
GDP增幅的2倍以上時(shí)，認(rèn)為房?jī)r(jià)很不正常，有較大泡沫；只要前者的增長(zhǎng)速度不超過(guò)后者，就可以認(rèn)為不存在房地產(chǎn)泡沫。因而，在一般情況下，我們只要將房屋價(jià)格的上漲率與反映全部商品及勞務(wù)價(jià)格變動(dòng)的GDP平減指數(shù)比照，就可以測(cè)定房地產(chǎn)在全部商品體系中價(jià)格的走向，從而為房地產(chǎn)業(yè)的冷熱判斷提供依據(jù)。
2007年，南昌市GDP為1390.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)15.5%，房屋均價(jià)為4256.8元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為17%：2008年，南昌市GDP為1660.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)15%，房屋均價(jià)為4990元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為17.2%；2009年，南昌市GDP為1837，5億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)13.1%，房屋均價(jià)為4645元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為-6.9%；2010年，南昌市GDP為2207億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)14%，房屋均價(jià)為5573元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為19.98%?？梢杂?jì)算出，南昌市2007年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值為1.1；2008年為1.15；2009年為-0.53；2010年為1.43。從這一指標(biāo)來(lái)看，都未達(dá)到“2”的警戒線，說(shuō)明南昌市房地產(chǎn)投資在2009年至2010年之間還是處于安全線內(nèi)的。但我們也看到，除了2009年因國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控及全球金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)外，其他各年房?jī)r(jià)上漲速度都超過(guò)了GDP增長(zhǎng)速度，且呈增速加快態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的過(guò)熱現(xiàn)象。
(二)房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比
房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比。這一指標(biāo)可以反映用于房地產(chǎn)業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例，用來(lái)說(shuō)明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)際公認(rèn)是不宜超討10%。
2007年，南昌市房地產(chǎn)投資額為125.6億元，投資增長(zhǎng)率為13.4%，固定資產(chǎn)投資總額為809.92億元，增長(zhǎng)率為26.23%：2008年，南昌市房地產(chǎn)投資額為163.3億元，投資增長(zhǎng)率為30%，固定資產(chǎn)投資總額為1086.05億元，增長(zhǎng)率為34.09%：2009年，南昌市房地產(chǎn)投資額為198.25億元，投資增長(zhǎng)率為21.4%，固定資產(chǎn)投資總額為1464.9億元，增長(zhǎng)率為34.88%；2010年南昌市房地產(chǎn)投資總額為230.15億元，投資增長(zhǎng)率為16.1%，固定資產(chǎn)投資總額為1935.6億元，增長(zhǎng)率為32%，可以算出2007年南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比為16%；2008年為15%；2009年為14%；2010年為12.3%。從這個(gè)結(jié)果可以看出，該比例超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)是否存在泡沫的臨界點(diǎn)10%，但在2009年至2010年期間南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的，說(shuō)明還沒(méi)有出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。
(三)房?jī)r(jià)收入比
房?jī)r(jià)收入比是指城市的平均住房?jī)r(jià)格與每戶家庭可支配收入之比。房?jī)r(jià)收入比反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力和承擔(dān)能力，比值越高，支付能力就越低。國(guó)際比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。
從表2可以計(jì)算出南昌市2007年的房?jī)r(jià)收入比為9.77；2008年為9.9l；2009年為8.46；2010年為9.15。從這個(gè)結(jié)果可以看出，南昌市商品房房?jī)r(jià)收入比較高，且呈放大現(xiàn)象，說(shuō)明南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定的泡沫。
四、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的建議
通過(guò)對(duì)南昌市房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的數(shù)據(jù)對(duì)比分析，我們認(rèn)為：近年來(lái)，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了輕度泡沫。結(jié)合上述對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，就未來(lái)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提出幾點(diǎn)建議。
(一)完善住房供應(yīng)體系，加快南昌市保障性住房建設(shè)步伐
按照“政府保障基本需求，市場(chǎng)提高住房水平”的思路，擴(kuò)大有效供給，加快保障性住房建設(shè)的步伐。在保障性住房的建設(shè)方式上，南昌市應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)向更加合理化和人性化方向推進(jìn)。一要合理規(guī)劃商品房建設(shè)用地范圍，不應(yīng)在離市中心較遠(yuǎn)的位置建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，這樣是變相的拉平房?jī)r(jià)，使得經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格和周邊商品房?jī)r(jià)格持平。而應(yīng)在配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域建設(shè)保障性住房小區(qū)，有助于城市資源合理利用。二應(yīng)采取多租少售模式。南昌市正處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)，部分進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭的住房問(wèn)題將日益嚴(yán)峻，他們沒(méi)有能力去支付房?jī)r(jià)和銀行貸款利率，只能靠租房來(lái)解決問(wèn)題。保障性住房采取多租少售模式可以讓更多的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭生活安定。
(二)加強(qiáng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，保證市場(chǎng)運(yùn)行的穩(wěn)定性
政府應(yīng)抓好南昌市閑置土地的清理和利用，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限，打擊開發(fā)商囤積土地的行為。加強(qiáng)對(duì)南昌市商品住房預(yù)售行為的監(jiān)管，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。加大對(duì)捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度，對(duì)開發(fā)商限期生產(chǎn)、限價(jià)銷售、限融資渠道、限信貸規(guī)模，對(duì)已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，銷售的價(jià)格不得超過(guò)申報(bào)價(jià)格。以控制價(jià)格短期內(nèi)的波動(dòng)變化，確保房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)秩序。
(三)保持南昌市房貸的穩(wěn)定，限制投機(jī)性購(gòu)房需求
近期，國(guó)家采取了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的貸款額大幅度下跌，這會(huì)導(dǎo)致投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資金突然減少，部分開發(fā)商資金鏈斷裂，使得樓盤停工、建筑工人失業(yè)、商品住房供應(yīng)減少，這樣的結(jié)果可能會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)。因此，南昌市不應(yīng)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的政策而急劇減少房貸額，而應(yīng)采取逐漸遞減的方式進(jìn)行，從而維護(hù)南昌市房貸的平穩(wěn)。另外，銀行要密切關(guān)注放貸對(duì)象的信用等級(jí)，認(rèn)真核實(shí)貸款申請(qǐng)人信息，采用差別信貸政策，提高居民家庭購(gòu)買第二套及以上住房貸款首付比例和貸款利率。如果住房投機(jī)炒作者的首付比例和貸款利率上升到一定程度，其購(gòu)買住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)立刻顯現(xiàn)出來(lái)。信貸政策的收緊與成本的提高會(huì)限制投機(jī)購(gòu)房需求。
(四)改善投資環(huán)境，拓寬南昌市民投資渠道
南昌市應(yīng)該著眼于拓寬私人投資渠道，打破管制和壟斷，讓民營(yíng)企業(yè)可以進(jìn)入更多行業(yè)投資。降低行業(yè)進(jìn)入門檻，降低高管制的一些行業(yè)的投資門檻，比如公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、旅游等，通過(guò)改善投資環(huán)境，讓更多的民間資本進(jìn)入實(shí)體行業(yè)，讓投資實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)的民間資本獲利。只有這樣，才能疏導(dǎo)擁積在房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
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受投資拉動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)快速增長(zhǎng)。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)措施已收到成效，但房地產(chǎn)銷售價(jià)格仍處于快速增長(zhǎng)過(guò)程中。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全年房屋銷售價(jià)格與上年同期相比漲幅仍達(dá)到9.7%。
［中圖分類號(hào)］F283 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）9-0006-04
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè),是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 4754―2002)分類方法,房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動(dòng)。
近年來(lái)形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資,房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣,迅速冒出來(lái),急速增長(zhǎng)。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,企業(yè)要尋找發(fā)展的機(jī)會(huì),就必須對(duì)企業(yè)、行業(yè)進(jìn)行分析。目前,學(xué)術(shù)界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多,但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進(jìn)行分析相對(duì)較少,本文收集官方數(shù)據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析,通過(guò)分析有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解,也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析。
1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起重要作用,是增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)
投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī),而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的主要拉動(dòng)力量。我國(guó)自1998年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革,推行住房分配貨幣化以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2007年,房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元,年均增長(zhǎng)24.14％；房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元,年均增長(zhǎng)14.76％；高于年均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值12.8％的增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP 的拉動(dòng),1998―2007年,房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%,近十年平均比重為4.49%,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長(zhǎng)對(duì)比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重見表1。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)外,由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié),具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過(guò)前向效應(yīng)帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械制造、金融等產(chǎn)業(yè),通過(guò)后向效應(yīng)帶動(dòng)裝修、家電、金融保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)1.416,其中對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)和商業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)最大,為0.145,兩者并列第一,而對(duì)建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0.094,居第二,與美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家均值相近。所以,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時(shí),通常都會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策,以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
1.3 改善人民的居住和生活條件
構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)主要內(nèi)容之一就是民生問(wèn)題,而住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題,直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建設(shè),解決人民住房緊張的問(wèn)題,是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,是提高居民住房水平,改善居住質(zhì)量,滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年,全國(guó)新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。
1.4 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大
財(cái)政收入是衡量政府財(cái)力的重要指標(biāo),政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量,很大程度上決定于財(cái)政收入的充裕狀況。財(cái)政是為了滿足社會(huì)公共需要,彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,以國(guó)家為主體參與的社會(huì)產(chǎn)品分配活動(dòng)。它既是政府的集中性分配活動(dòng),又是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要工具。稅金是國(guó)家財(cái)政收入的主要來(lái)源,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加,從1998年的139億元快速增長(zhǎng)到2007年的1660億元,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財(cái)政收入比重由1.41%上升到3.24%,對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大,在財(cái)政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財(cái)政收入比重見表3。
2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開放起,經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng),隨著人民的生活水平不斷提高,購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就。
2.1 投資方面
房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元,逐年增加至2006年的25289億元,增長(zhǎng)率高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長(zhǎng)為2007年的18.42%,增長(zhǎng)5.7個(gè)百分點(diǎn)，詳見表4。從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看,普通住宅比重稍有上升,從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降,從1997年的13.4%下降為4.5%,尤其是2000―2007年的七年間,更是下降達(dá)15.7%；辦公樓所占比重稍有下降,而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定,基本維持不變。表4為1997―2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比。1997―2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。
信貸比重有所降低,但對(duì)銀行的依賴度依然過(guò)高。從1997年起國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來(lái)源資金的比重從1997年的63.61%增長(zhǎng)為2007年的79.56%,資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。但國(guó)內(nèi)貸款額自1997年以來(lái)持續(xù)增大,2007年超過(guò)7000億元,為1997年的近8倍,是1997年以來(lái)的最高值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源見表6。
2.2 銷售方面
銷售量持續(xù)增長(zhǎng),商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升,2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍,達(dá)到77355萬(wàn)平方米,其中：住宅銷售量從1996年的6898萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2007年的70136萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬(wàn)億元,為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。
房?jī)r(jià)大幅攀升。1997―2007年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格,年均增長(zhǎng)187元。2004年、2005年全國(guó)商品房平均房?jī)r(jià)大幅攀升,1年增長(zhǎng)400元/平方米左右。商品房?jī)r(jià)格從1997年到2005年增長(zhǎng)了1171元,其中2004年和2005年增長(zhǎng)了809元/平方米,占69％。2007年較2006年增長(zhǎng)了497元/平方米,占1997年以來(lái)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的27%。商品房?jī)r(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的,這些因素包括土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購(gòu)房的拉動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展三十年,屬于新興起的產(chǎn)業(yè),存在較高的利潤(rùn),同時(shí)宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加,推動(dòng)了價(jià)格增長(zhǎng)。由于我國(guó)政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)性,形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；而我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性,加強(qiáng)了房地產(chǎn)商的市場(chǎng)力量,提高了他們進(jìn)行壟斷定價(jià)的能力,進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)時(shí)更多的是基于消費(fèi)者的保留價(jià)格而攫取盡可能多的消費(fèi)者剩余,這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。全國(guó)商品房屋平均銷售價(jià)格見表8。
2.3 開發(fā)方面
開發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)。2007年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬(wàn)平方米上升到2007年的236318萬(wàn)平方米,增加了191333萬(wàn)平方米,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見表9。
2.4 區(qū)域發(fā)展
東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金相對(duì)寬裕,城市規(guī)模和城市密度較大,城鎮(zhèn)化水平較高,這些優(yōu)勢(shì)使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國(guó)的55.6%,竣工房屋面積東部省份占全國(guó)的54.3%,均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少,土地價(jià)格上升引起的成本大幅度上升和競(jìng)爭(zhēng)加劇,一些房地產(chǎn)商投資重心開始向中西部轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化仍然處于初級(jí)階段,因此存在著巨大的增長(zhǎng)空間。近年來(lái)受到國(guó)家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的扶持,西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在享受著高速增長(zhǎng)的回報(bào)。2007年全國(guó)分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對(duì)比見表10。
3 結(jié) 論
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展,本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)性影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上分析出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低,但對(duì)銀行的依賴度依然過(guò)高；銷售量持續(xù)增長(zhǎng),商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房?jī)r(jià)大幅攀升；開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)；東部、西部發(fā)展不平衡等。通過(guò)本文可有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解,也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析,本文總結(jié)出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做參考。
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