序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會(huì)計(jì)事務(wù)所的重要客戶,同時(shí)隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的專業(yè)能力、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn),著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中,注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須關(guān)注的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

一、法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險(xiǎn):

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未取得合規(guī)證件

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時(shí)間,按規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實(shí)現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時(shí)間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項(xiàng)。

故審計(jì)中應(yīng)關(guān)注證件取得時(shí)間與開工、銷售收款時(shí)間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對(duì)報(bào)表的影響。

2、法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場(chǎng)施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項(xiàng)補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計(jì)單位通常不會(huì)對(duì)部分義務(wù)進(jìn)行反映。

所以審計(jì)中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊(cè)會(huì)計(jì)師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭(zhēng)議,同時(shí)做好與被審計(jì)單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項(xiàng)是否得到準(zhǔn)確報(bào)告或披露。

3、交房及辦證風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時(shí)間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時(shí)間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計(jì)單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計(jì)了賠償費(fèi)用。

二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個(gè)人所得稅,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)予以關(guān)注。

1、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)

所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計(jì)量為由,不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項(xiàng)目的所得稅清繳時(shí)間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動(dòng)清算條件為由,不計(jì)提已實(shí)現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報(bào)表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個(gè)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個(gè)稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報(bào)銷等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊(cè)會(huì)計(jì)會(huì)在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會(huì)議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報(bào)銷較集中,票據(jù)報(bào)銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。

三、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計(jì),上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于?？顚Ｓ?不能跨項(xiàng)目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項(xiàng)目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會(huì)盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)違反貸款合同約定,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對(duì)報(bào)表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)

客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會(huì)采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊(cè)會(huì)計(jì)審計(jì)中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計(jì)單位是否存在騙取按揭貸款的事項(xiàng)。

四、持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位以下方面的風(fēng)險(xiǎn),來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。

1、財(cái)務(wù)支付能力

財(cái)務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。

篇（2）

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的價(jià)值

當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變使得經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特別是資金風(fēng)險(xiǎn)變得越來越大，對(duì)其資金風(fēng)險(xiǎn)管理的能力要求越來越高。在企業(yè)的資金管理過程中，企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)是重要的環(huán)節(jié)之一，是及時(shí)發(fā)現(xiàn)其資金風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及采取相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施的重要基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極改進(jìn)自身的內(nèi)部審計(jì)方式和措施，引入全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念，全面提升企業(yè)的資金管理能力，提升審計(jì)效果，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀

(一)制度方面

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代管理理念的雙重作用下，內(nèi)部審計(jì)已經(jīng)成為眾多企業(yè)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制和管理的標(biāo)準(zhǔn)手段之一。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，內(nèi)部審計(jì)的重要性不言而喻，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和管理層都深知這一點(diǎn)，因此在內(nèi)部審計(jì)制度建設(shè)方面的動(dòng)作比較頻繁。但是，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是制度本身的合理性和科學(xué)性；另外一方面是制度對(duì)于企業(yè)本身的適應(yīng)程度。對(duì)于制度本身的合理性和科學(xué)性，當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)由于受到自身知識(shí)水平、技能以及經(jīng)驗(yàn)的限制，在制度設(shè)計(jì)的合理性和科學(xué)性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計(jì)和事后監(jiān)督評(píng)價(jià)，制度的更新頻次較低，導(dǎo)致制度的設(shè)計(jì)逐漸落后等等方面。對(duì)于制度對(duì)企業(yè)自身情況的適應(yīng)程度方面。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)的時(shí)候，或多或少會(huì)對(duì)先進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)制度和方式進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會(huì)導(dǎo)致其脫離企業(yè)自身的實(shí)際情況，形成沒有實(shí)際效果和實(shí)踐意義的“空制度”。

(二)人才方面

良好的人才資源和儲(chǔ)備是科學(xué)的制度建立的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在制度建立的過程中，通常受到人才技術(shù)的限制?？傮w來看，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才問題主要集中在質(zhì)量上面。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，導(dǎo)致企業(yè)在面臨新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)需要及時(shí)的調(diào)整相關(guān)的管理方式和策略，同時(shí)，隨著管理本身的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的管理理念及方式也在不斷的更新和進(jìn)步，這幾點(diǎn)要求企業(yè)的內(nèi)部管理人才就需要具備較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力以及持續(xù)不斷學(xué)習(xí)的意識(shí)，只有這樣，才能使自己企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)和人才所帶來的知識(shí)和技能不會(huì)落后，也就從基礎(chǔ)上防治制度和執(zhí)行方面的不科學(xué)合理以及脫離實(shí)際。我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)就存在著一定的落后的問題，一方面是企業(yè)的人才更迭機(jī)制不足，另一方面也是人才自身的惰于學(xué)習(xí)，以至?xí)?dǎo)致并使得在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和管理目標(biāo)變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才顯得較為落后和能力不足。

(三)激勵(lì)和控制方面

在激勵(lì)和控制方面，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度切實(shí)落地的過程，是內(nèi)部審計(jì)發(fā)揮其應(yīng)有效果的過程。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜度和周期交錯(cuò)度較高，其建造的設(shè)計(jì)、材料等價(jià)格具有一定的隱蔽性，內(nèi)部審計(jì)結(jié)果可能涉及相關(guān)人員利益等，這就給內(nèi)部審計(jì)增加了很大的難度，也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待提升內(nèi)部審計(jì)能力的重要原因?？傮w來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)的執(zhí)行和監(jiān)督方面，有一些流程化的東西，發(fā)揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實(shí)質(zhì)”的現(xiàn)象。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對(duì)經(jīng)營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預(yù)判，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)流于形式，達(dá)不到預(yù)期的效果。

三、案例淺析

作為中國房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)——恒大地產(chǎn)，其在經(jīng)營過程中顯示出來的前瞻性和穩(wěn)定性是毋庸置疑，其在內(nèi)部審計(jì)完善和優(yōu)化方面也必然有值得借鑒和學(xué)習(xí)的地方。在今年的年度工作會(huì)議上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印先生發(fā)表講話，其在談到2017年的重點(diǎn)工作時(shí)，就以單列的形式強(qiáng)調(diào)了內(nèi)部監(jiān)管和約束機(jī)制的建立，而在內(nèi)部監(jiān)管和約束中，內(nèi)部審計(jì)就是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。由此可見，盡管恒大集團(tuán)擁有很強(qiáng)的資金管理能力以及內(nèi)部控制能力，但是仍然將以內(nèi)部審計(jì)作為重要環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制和約束作為工作重點(diǎn)。具體來看，恒大集團(tuán)今年在內(nèi)部審計(jì)方面的工作主要由以下幾個(gè)方面。一是加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門自身的建設(shè)，這包括制度建設(shè)、流程建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)等等；二是加強(qiáng)巡視和專項(xiàng)檢查力度，最后是強(qiáng)調(diào)相關(guān)人員要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，打鐵必須要自身硬。從恒大集團(tuán)的相關(guān)措施來看，對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作的完善和健全，主要從制度完善，強(qiáng)力執(zhí)行和人才學(xué)習(xí)等方面進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)也可根據(jù)自身情況，借鑒和學(xué)習(xí)其適合自己的地方，提升企業(yè)內(nèi)部審計(jì)能力。

四、基于風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)措施

(一)制度方面

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度科學(xué)合理性以及切合實(shí)際兩方面的不足，企業(yè)應(yīng)該著力從制度入手，建立和不斷完善內(nèi)部審計(jì)制度和流程，提供通暢的運(yùn)行通道和流程。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極把握當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的管理目標(biāo)和方向，在國家抑制房地產(chǎn)泡沫的大背景下積極加強(qiáng)自身內(nèi)部控制，提升管理水平。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和具有良好關(guān)系的兄弟企業(yè)建立起良好的合作關(guān)系，相互探討和研究關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的制度設(shè)計(jì)和執(zhí)行工作，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的具體情況，遵循自身企業(yè)發(fā)展規(guī)律，因時(shí)因地制宜，建立起本地化的內(nèi)部審計(jì)制度。另一方面，企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中的資金信息隱蔽性，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責(zé)任制，使得相關(guān)的審計(jì)工作能夠在“可查”的基礎(chǔ)上進(jìn)行，提升內(nèi)部審計(jì)的效率和效果。

(二)人才方面

“打鐵要自身硬”，這是恒大集團(tuán)內(nèi)部控制管理針對(duì)人才培養(yǎng)和優(yōu)化方面給我們的重要啟示。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作由于行業(yè)特性，顯得較為復(fù)雜和多變，一方面需要扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)技能，另一方面也需要豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在人才引進(jìn)方面做好工作外，還要加強(qiáng)內(nèi)部的學(xué)習(xí)、交流和培訓(xùn)，營造進(jìn)步氛圍，打造相關(guān)的學(xué)習(xí)體系，保持人才結(jié)構(gòu)和人才知識(shí)的新鮮度。一方面企業(yè)可以與本地高校相關(guān)學(xué)院建立良好的溝通交流機(jī)制，做好人才和知識(shí)儲(chǔ)備；另一方面，企業(yè)可以與關(guān)系良好的企業(yè)建立合作關(guān)系，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同培養(yǎng)內(nèi)部審計(jì)人才，達(dá)到內(nèi)部審計(jì)能力提升的共贏。

(三)激勵(lì)和控制方面

在激勵(lì)和控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極踐行相應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)制度，并且在實(shí)踐中不斷的總結(jié)和摸索，逐步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制制度。具體來講，一方面企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的執(zhí)行和時(shí)間流程，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任制下放，環(huán)環(huán)相扣，做好監(jiān)督和審查，獎(jiǎng)懲并舉，做好激勵(lì)工作；另一方面，企業(yè)要結(jié)合人才方面的措施，著力提升執(zhí)行人員的業(yè)務(wù)水平，增強(qiáng)執(zhí)行和實(shí)踐的效果以及反饋能力，為后期的總結(jié)和優(yōu)化奠定良好的基礎(chǔ)。

五、練好內(nèi)功任重道遠(yuǎn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)深入發(fā)展的今天，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式發(fā)生著較大的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調(diào)控，各家房地產(chǎn)企業(yè)需要審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)自身的具體情況積極適應(yīng)這樣的大情勢(shì)、大背景，在做好外部轉(zhuǎn)變的同時(shí)積極進(jìn)行內(nèi)部管理的優(yōu)化和完善，進(jìn)一步練好內(nèi)功。內(nèi)部審計(jì)工作是企業(yè)內(nèi)部管理重要的一環(huán)，總體來講，企業(yè)應(yīng)該立足內(nèi)部審計(jì)制度的建立和優(yōu)化，逐步探索和研究相關(guān)課題，為后續(xù)的制度完善提供理論和經(jīng)驗(yàn)支撐。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該做好人才方面的優(yōu)化，在做好人才引進(jìn)的同時(shí)逐步建立內(nèi)部培訓(xùn)體系，達(dá)到企業(yè)的長(zhǎng)期人才戰(zhàn)略和短期人才戰(zhàn)略的并行和融合，促進(jìn)人才資源的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)應(yīng)該做好后續(xù)的執(zhí)行和監(jiān)督工作，以期達(dá)到總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和激勵(lì)執(zhí)行的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展進(jìn)一步練好內(nèi)功作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，這是一項(xiàng)十分重要的任務(wù)，我們要不懈的努力，任重而道遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王玉寶.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理[J].中國商論，2015(17).

篇（3）

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀

（一）制度方面

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代管理理念的雙重作用下，內(nèi)部審計(jì)已經(jīng)成為眾多企業(yè)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制和管理的標(biāo)準(zhǔn)手段之一。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，內(nèi)部審計(jì)的重要性不言而喻，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和管理層都深知這一點(diǎn)，因此在內(nèi)部審計(jì)制度建設(shè)方面的動(dòng)作比較頻繁。但是，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是制度本身的合理性和科學(xué)性；另外一方面是制度對(duì)于企業(yè)本身的適應(yīng)程度。

對(duì)于制度本身的合理性和科學(xué)性，當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)由于受到自身知識(shí)水平、技能以及經(jīng)驗(yàn)的限制，在制度設(shè)計(jì)的合理性和科學(xué)性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計(jì)和事后監(jiān)督評(píng)價(jià)，制度的更新頻次較低，導(dǎo)致制度的設(shè)計(jì)逐漸落后等等方面。對(duì)于制度對(duì)企業(yè)自身情況的適應(yīng)程度方面。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)的時(shí)候，或多或少會(huì)對(duì)先進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)制度和方式進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會(huì)導(dǎo)致其脫離企業(yè)自身的實(shí)際情況，形成沒有實(shí)際效果和實(shí)踐意義的“空制度”。

（二）人才方面

良好的人才資源和儲(chǔ)備是科學(xué)的制度建立的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在制度建立的過程中，通常受到人才技術(shù)的限制?？傮w來看，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才問題主要集中在質(zhì)量上面。

由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，導(dǎo)致企業(yè)在面臨新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)需要及時(shí)的調(diào)整相關(guān)的管理方式和策略，同時(shí)，隨著管理本身的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的管理理念及方式也在不斷的更新和進(jìn)步，這幾點(diǎn)要求企業(yè)的內(nèi)部管理人才就需要具備較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力以及持續(xù)不斷學(xué)習(xí)的意識(shí)，只有這樣，才能使自己企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)和人才所帶來的知識(shí)和技能不會(huì)落后，也就從基礎(chǔ)上防治制度和執(zhí)行方面的不科學(xué)合理以及脫離實(shí)際。我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)就存在著一定的落后的問題，一方面是企業(yè)的人才更迭機(jī)制不足，另一方面也是人才自身的惰于學(xué)習(xí)，以至?xí)?dǎo)致并使得在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和管理目標(biāo)變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才顯得較為落后和能力不足。

（三）激勵(lì)和控制方面

在激勵(lì)和控制方面，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度切實(shí)落地的過程，是內(nèi)部審計(jì)發(fā)揮其應(yīng)有效果的過程。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜度和周期交錯(cuò)度較高，其建造的設(shè)計(jì)、材料等價(jià)格具有一定的隱蔽性，內(nèi)部審計(jì)結(jié)果可能涉及相關(guān)人員利益等，這就給內(nèi)部審計(jì)增加了很大的難度，也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待提升內(nèi)部審計(jì)能力的重要原因。

總體來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)的執(zhí)行和監(jiān)督方面，有一些流程化的東西，發(fā)揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實(shí)質(zhì)”的現(xiàn)象。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對(duì)經(jīng)營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預(yù)判，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)流于形式，達(dá)不到預(yù)期的效果。

三、案例淺析

作為中國房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)――恒大地產(chǎn)，其在經(jīng)營過程中顯示出來的前瞻性和穩(wěn)定性是毋庸置疑，其在內(nèi)部審計(jì)完善和優(yōu)化方面也必然有值得借鑒和學(xué)習(xí)的地方。

在今年的年度工作會(huì)議上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印先生發(fā)表講話，其在談到2017年的重點(diǎn)工作時(shí)，就以單列的形式強(qiáng)調(diào)了內(nèi)部監(jiān)管和約束機(jī)制的建立，而在內(nèi)部監(jiān)管和約束中，內(nèi)部審計(jì)就是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。由此可見，盡管恒大集團(tuán)擁有很強(qiáng)的資金管理能力以及內(nèi)部控制能力，但是仍然將以內(nèi)部審計(jì)作為重要環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制和約束作為工作重點(diǎn)。具體來看，恒大集團(tuán)今年在內(nèi)部審計(jì)方面的工作主要由以下幾個(gè)方面。一是加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門自身的建設(shè)，這包括制度建設(shè)、流程建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)等等；二是加強(qiáng)巡視和專項(xiàng)檢查力度，最后是強(qiáng)調(diào)相關(guān)人員要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，打鐵必須要自身硬。

從恒大集團(tuán)的相關(guān)措施來看，對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作的完善和健全，主要從制度完善，強(qiáng)力執(zhí)行和人才學(xué)習(xí)等方面進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)也可根據(jù)自身情況，借鑒和學(xué)習(xí)其適合自己的地方，提升企業(yè)內(nèi)部審計(jì)能力。

四、基于風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)措施

（一）制度方面

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度科學(xué)合理性以及切合實(shí)際兩方面的不足，企業(yè)應(yīng)該著力從制度入手，建立和不斷完善內(nèi)部審計(jì)制度和流程，提供通暢的運(yùn)行通道和流程。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極把握當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的管理目標(biāo)和方向，在國家抑制房地產(chǎn)泡沫的大背景下積極加強(qiáng)自身內(nèi)部控制，提升管理水平。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和具有良好關(guān)系的兄弟企業(yè)建立起良好的合作關(guān)系，相互探討和研究關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的制度設(shè)計(jì)和執(zhí)行工作，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的具體情況，遵循自身企業(yè)發(fā)展規(guī)律，因時(shí)因地制宜，建立起本地化的內(nèi)部審計(jì)制度。

另一方面，企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中的資金信息隱蔽性，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責(zé)任制，使得相關(guān)的審計(jì)工作能夠在“可查”的基礎(chǔ)上進(jìn)行，提升內(nèi)部審計(jì)的效率和效果。

（二）人才方面

“打鐵要自身硬”，這是恒大集團(tuán)內(nèi)部控制管理針對(duì)人才培養(yǎng)和優(yōu)化方面給我們的重要啟示。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作由于行業(yè)特性，顯得較為復(fù)雜和多變，一方面需要扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)技能，另一方面也需要豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在人才引進(jìn)方面做好工作外，還要加強(qiáng)內(nèi)部的學(xué)習(xí)、交流和培訓(xùn)，營造進(jìn)步氛圍，打造相關(guān)的學(xué)習(xí)體系，保持人才結(jié)構(gòu)和人才知識(shí)的新鮮度。一方面企業(yè)可以與本地高校相關(guān)學(xué)院建立良好的溝通交流機(jī)制，做好人才和知識(shí)儲(chǔ)備；另一方面，企業(yè)可以與關(guān)系良好的企業(yè)建立合作關(guān)系，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同培養(yǎng)內(nèi)部審計(jì)人才，達(dá)到內(nèi)部審計(jì)能力提升的共贏。

（三）激勵(lì)和控制方面

篇（4）

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期；BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）03-0159-02

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額大、影響因素多、涉及范圍廣的特點(diǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，其中前期階段未知因素最多，對(duì)整個(gè)投資過程的影響程度高達(dá)90%以上。而開發(fā)商作為房地產(chǎn)投資的主體，面臨的不確定性、風(fēng)險(xiǎn)性最大。隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，開發(fā)商對(duì)可能發(fā)生的結(jié)果掌控愈多，則風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率越小。因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)管理的研究很大程度上決定了該項(xiàng)目的成敗。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)及評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜多變，開發(fā)商倘若對(duì)此決策不慎，將對(duì)整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)造成不可估量的后果。本文在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)前期風(fēng)險(xiǎn)按風(fēng)險(xiǎn)來源劃分為政策、技術(shù)、財(cái)務(wù)、社會(huì)、自然、管理六個(gè)方面，并建立指標(biāo)體系，如表1。

2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)

2.1 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)簡(jiǎn)介 BP（Back Propagation）神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是一種信息按正向傳遞和誤差沿反向傳播的多層前向網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)過程，一般由輸入層、隱含層（一層或多層）和輸出層構(gòu)成。與以往的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方法相比BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)具有很大的優(yōu)勢(shì)，它有效削弱了評(píng)價(jià)人員主觀因素的影響，對(duì)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性要求不高，而且具有強(qiáng)大的非線性映射能力、容錯(cuò)能力等優(yōu)點(diǎn)。

2.2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)過程 ①初始化，給各連接權(quán)及閥值賦予[0，1]內(nèi)的隨機(jī)數(shù)，分別設(shè)定誤差函數(shù)e、計(jì)算精度值和最大學(xué)習(xí)次數(shù)M；②隨機(jī)選取k個(gè)輸入樣本及對(duì)應(yīng)期望輸出計(jì)算隱含層、輸出層各單元輸出；③計(jì)算輸出層單元的誤差；④若誤差滿足要求，訓(xùn)練結(jié)束。不滿足要求，則反向修正返回第2步反復(fù)訓(xùn)練直到輸出誤差達(dá)到要求為止結(jié)束訓(xùn)練。

3 基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

本文采用由輸入層、隱含層、輸出層組成的三層網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)模型，具體步驟如下：

3.1 輸入層 輸入層是外界信號(hào)與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)銜接的紐帶。其節(jié)點(diǎn)數(shù)取決于數(shù)據(jù)源的維數(shù)和輸入特征向量的維數(shù)。由表2可知指標(biāo)層有16個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因子，即輸入層有16個(gè)神經(jīng)元。首先選取10家有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)利用問卷調(diào)查法和專家打分法，按風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定等級(jí){較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)}，然后對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)Uij進(jìn)行打分。為了減小權(quán)值的調(diào)整幅度，加快網(wǎng)絡(luò)的收斂性，訓(xùn)練開始前對(duì)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理，使輸入向量和輸出向量的取值到[0，1]范圍內(nèi)。樣本數(shù)據(jù)見表2。

3.2 隱含層 隱含層層數(shù)不宜過多，否則會(huì)降低訓(xùn)練速度增大局部最小誤差，一般取一層即可。隱含層單元數(shù)參考公式：n1=■+a，其中n1為隱含層單元數(shù)，n為輸入單元數(shù)，m為輸出單元數(shù)，a為[1，10]之間的常數(shù)。經(jīng)計(jì)算隱含層單元數(shù)為10。

3.3 輸出層 輸出層節(jié)點(diǎn)數(shù)取決于輸出數(shù)據(jù)類型和表示該類型所需的數(shù)據(jù)大小。本文輸出結(jié)果是一個(gè)數(shù)值，即節(jié)點(diǎn)數(shù)為1。評(píng)價(jià)結(jié)果取值在[0，1]范圍內(nèi)，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分別代表低風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)值越大，表明風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)越高。因此建立的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型為16-10-1，即輸入層16個(gè)神經(jīng)元、隱含層10個(gè)神經(jīng)元、輸出層1個(gè)神經(jīng)元。

3.4 網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練 ①網(wǎng)絡(luò)參數(shù)的選取。本文將表2中前9組數(shù)據(jù)作為訓(xùn)練集，最后一組作為測(cè)試集。訓(xùn)練次數(shù)、訓(xùn)練目標(biāo)、學(xué)習(xí)速率分別設(shè)定為10000次、0.00001、0.3，訓(xùn)練函數(shù)、學(xué)習(xí)函數(shù)、性能函數(shù)分別采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它參數(shù)為缺省值。網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練結(jié)果，見圖1，經(jīng)過943次訓(xùn)練，總體誤差為9.94958e-006，網(wǎng)絡(luò)收斂達(dá)到預(yù)定的學(xué)習(xí)精度0.00001，訓(xùn)練結(jié)束。②模型檢驗(yàn)。將表2中最后一組數(shù)據(jù)輸入訓(xùn)練好的模型進(jìn)行檢驗(yàn)?？傻茫瑢?shí)際輸出為0.3142，在區(qū)間[0.2，0.4]內(nèi)，即第10家房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)低。這與期望輸出結(jié)果0.32基本一致，較好的滿足了設(shè)計(jì)要求。

4 結(jié)束語

綜上所述，用MATLAB7.0編寫的基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型在房地產(chǎn)前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方面準(zhǔn)確度較高，具有較強(qiáng)的實(shí)用性，豐富和發(fā)展了前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的方法，為開發(fā)商進(jìn)行前期決策提供了有力的依據(jù)。不足之處，指標(biāo)的選取有待改進(jìn)和完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳小花.基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型研究[J]現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011（3）：172-173.

[2]柳海龍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)研究[D].成都：西南石油大學(xué)，2012（6）.

篇（5）

目前我國的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度非常快，短短的幾年時(shí)間幾乎成為了GDP的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般快速崛起。但這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不健康，行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的財(cái)務(wù)欺詐行為比比皆是，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)卻存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是多項(xiàng)目的綜合體工程系統(tǒng)，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務(wù)、裝飾、材料供應(yīng)、商業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)從事的不是建筑活動(dòng)，而是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它涵蓋了從土地取得、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施、銷售及后期物業(yè)管理的整個(gè)過程。它的主要經(jīng)營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達(dá)到最高的銷售利潤、最短的銷售時(shí)間、最小的銷售成本。房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃項(xiàng)目投資額和實(shí)際支出投資間往往存在著很大的差異，開發(fā)商和承建商之間的合同關(guān)系非常復(fù)雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應(yīng)交稅金等難以精確估值。據(jù)調(diào)查顯示，從2005年深滬兩市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)報(bào)告來看，共有33家公司，其中出具標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告的22家，占67%，而出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性及其行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)有很大的難度和風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

1.對(duì)成本和收入的確認(rèn)

首先是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本的確認(rèn)存在著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本構(gòu)成主要包括：土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、建安工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、稅費(fèi)類成本。

在這些房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地價(jià)款比重較大，其變數(shù)也較大。這是因?yàn)橥恋厝〉玫姆绞接姓信膾臁f(xié)議出讓、正轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產(chǎn)成本的大小。另外，在實(shí)際審計(jì)中還經(jīng)常會(huì)碰到幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共用一塊土地和一次征地分期開發(fā)的情況，這更增加了確認(rèn)土地費(fèi)用的難度，同時(shí)也增加了審計(jì)的固有風(fēng)險(xiǎn)。配套設(shè)施費(fèi)用的審計(jì)核實(shí)也存在著固有風(fēng)險(xiǎn)。由于配套設(shè)施一次到位或配套設(shè)施費(fèi)用預(yù)入賬差異造成了此種費(fèi)用估值差異，增加了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)利息費(fèi)用的計(jì)算同樣也會(huì)因利息計(jì)提、分配的標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)周期的劃分都會(huì)影響這一部分的成本計(jì)算。

其次是房地產(chǎn)行業(yè)收入的確認(rèn)。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在進(jìn)行收入確認(rèn)審計(jì)時(shí)常遇到的難題是在竣工驗(yàn)收至竣工結(jié)算之間的房屋銷售是否該作為當(dāng)期的銷售收入，辦理了產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)但尚未開具發(fā)票或結(jié)算賬單、開具發(fā)票單未辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的情況是否應(yīng)確認(rèn)為收入的問題。而對(duì)于此類問題依據(jù)目前的相關(guān)制度和規(guī)定不能確認(rèn)為收入，這就使得有些房地產(chǎn)企業(yè)利用這一規(guī)定進(jìn)行人為的利潤調(diào)整來推遲收入的確認(rèn)。這些都大大增加了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)的控制風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)存貨的審計(jì)

由存貨盤點(diǎn)困難帶來的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，必須有所有的工程支出發(fā)票，沒有發(fā)票不能計(jì)入在建工程科目，在固定資產(chǎn)完工后，要有工程驗(yàn)收記錄、工程結(jié)算單，需要強(qiáng)制檢測(cè)安全性的固定資產(chǎn)還必須取得相關(guān)主管部門的檢查認(rèn)定報(bào)告。以上單據(jù)齊全，就可以將在建工程結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨在資產(chǎn)總額中占有相當(dāng)大的比例，存貨審計(jì)存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發(fā)完成轉(zhuǎn)入銷售環(huán)節(jié)前，費(fèi)用滯留周期長(zhǎng)，核算復(fù)雜。而且項(xiàng)目大小不同，成本構(gòu)成也不同。一些銷售是按照計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)，這樣滯留在開發(fā)成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目開工數(shù)量、在建項(xiàng)目數(shù)量和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量及相關(guān)的成本金額。其次，從數(shù)量上看，因?yàn)橥旯さ漠a(chǎn)品數(shù)量較多較散，并且核算面積不僅存在技術(shù)上的難度，而且也將增加審計(jì)的成本。另外，驗(yàn)證存貨所有權(quán)是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉(zhuǎn)房等等也存在一些困難。

3.應(yīng)交稅金問題

一項(xiàng)調(diào)查顯示，某房地產(chǎn)企業(yè)近三年總共開發(fā)房產(chǎn)近6萬平方米，實(shí)際繳納各種稅費(fèi)基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項(xiàng)稅費(fèi)基金達(dá)190萬元之多，占實(shí)際繳納稅金額的28%。審計(jì)結(jié)果表明，應(yīng)交稅金的復(fù)核是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的一項(xiàng)亟待解決的重大問題。對(duì)應(yīng)交稅金審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個(gè)方面：首先是開發(fā)企業(yè)方面，由于經(jīng)營機(jī)制不合規(guī)、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)格、財(cái)務(wù)核實(shí)不規(guī)范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費(fèi)，賬外收支行為，會(huì)計(jì)核算不真實(shí)，弄虛作假行為等問題都給應(yīng)交稅金的審計(jì)復(fù)核帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。其次是征管機(jī)關(guān)方面，因收入征收不到位造成應(yīng)征未征、執(zhí)法稽查不到位造成應(yīng)查未查、監(jiān)管工作不到位導(dǎo)致應(yīng)管未管，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了鉆空子的機(jī)會(huì)。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺(tái)一些減免稅費(fèi)優(yōu)惠政策吸引外地客商開發(fā)投資的行為，造成審計(jì)人員對(duì)稅費(fèi)取證困難，亂收費(fèi)、搭車收費(fèi)和變相攤派導(dǎo)致稅費(fèi)項(xiàng)目和分?jǐn)偞_認(rèn)模棱兩可，增加審計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)交稅金審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。

篇（6）

1．全過程實(shí)施跟蹤審計(jì)科學(xué)內(nèi)涵

跟蹤審計(jì)是一種對(duì)審計(jì)對(duì)象實(shí)施的持續(xù)監(jiān)督、適當(dāng)評(píng)價(jià)與及時(shí)反饋的綜合審計(jì)模式，具有動(dòng)態(tài)全過程審計(jì)屬性，為有效避免事后一般審計(jì)的不良弊端，杜絕發(fā)現(xiàn)問題卻無法及時(shí)有效處理解決的負(fù)面影響，展開糾錯(cuò)行為，而非僅僅抱著查錯(cuò)目標(biāo)進(jìn)行審計(jì)，這樣一來便令事后審計(jì)核查問題形成既有事實(shí)的現(xiàn)象得到了良好控制，令糾正難度大大降低。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)的設(shè)計(jì)、決策投資、施工、招標(biāo)投標(biāo)、交付驗(yàn)收、竣工結(jié)算各個(gè)階段中，科學(xué)實(shí)施全過程監(jiān)督審計(jì)，可全面強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督與內(nèi)部控制管理有效性，提升各項(xiàng)資金應(yīng)用管理效益。并可激發(fā)審計(jì)機(jī)構(gòu)免疫功能，促進(jìn)了審計(jì)模式及理念的良好更新轉(zhuǎn)變，并真正實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

2．科學(xué)選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目工程全過程實(shí)施跟蹤審計(jì)的實(shí)踐模式

目前，我國較多房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程動(dòng)態(tài)跟蹤審計(jì)，一般多停留在初級(jí)的理論階段。因此，選擇具體的實(shí)踐審計(jì)模式環(huán)節(jié)便應(yīng)引起高度重視?？梢罁?jù)具體的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步明確，對(duì)自身內(nèi)部控制體現(xiàn)出一定薄弱性、具有較高審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)由可行性研究、項(xiàng)目建設(shè)立項(xiàng)、拆遷征地、設(shè)計(jì)、簽訂合同、招投標(biāo)、結(jié)算、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)展開跟蹤性全過程審計(jì)。而對(duì)于體現(xiàn)了較好的內(nèi)部控制、具有較低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，則可依據(jù)其薄弱的具體環(huán)節(jié)展開階段性審計(jì)。同時(shí)還可依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體規(guī)模進(jìn)行實(shí)踐模式的科學(xué)選擇，在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小時(shí)，可應(yīng)用松散審計(jì)模式，也就是就某一關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)施重點(diǎn)、集中的跟蹤審計(jì)，而對(duì)于較大規(guī)模的被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)，則可科學(xué)應(yīng)用緊密模式展開審計(jì)，即針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)全過程活動(dòng)展開系統(tǒng)全面的監(jiān)督審計(jì)，進(jìn)而顯著提升審計(jì)監(jiān)督效率，令審計(jì)資源得到有效節(jié)約。

3．房地產(chǎn)項(xiàng)目工程全過程實(shí)施跟蹤審計(jì)科學(xué)策略

3.1?房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的良好跟蹤審計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程全過程實(shí)施跟蹤審計(jì)具體包括準(zhǔn)備階段審計(jì)、實(shí)施階段審計(jì)跟蹤執(zhí)行概算預(yù)算情況、項(xiàng)目交付竣工審計(jì)以及結(jié)算監(jiān)督跟蹤審計(jì)。項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段實(shí)施跟蹤審計(jì)，主要即是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程可行性進(jìn)行研究并審查具體的招投標(biāo)實(shí)踐過程。研究工程項(xiàng)目可行性應(yīng)對(duì)其投資狀況、項(xiàng)目工程建設(shè)、相關(guān)科研課題實(shí)踐方案等展開綜合性分析與論證，主要探析評(píng)估改建、新建與擴(kuò)建項(xiàng)目是否具有先進(jìn)的技術(shù)、是否安全適用，在經(jīng)濟(jì)層面是否體現(xiàn)了合理性。對(duì)招投標(biāo)實(shí)踐過程進(jìn)行跟蹤審計(jì)，應(yīng)對(duì)其公平、公開與公正性進(jìn)行審核，判定工程項(xiàng)目投標(biāo)單位是否具有合格真實(shí)的資格。實(shí)施跟蹤審計(jì)的工作人員應(yīng)參與至全過程的招標(biāo)環(huán)節(jié)中，重點(diǎn)核查招標(biāo)文件范圍完整性，文字表達(dá)準(zhǔn)確性，具體評(píng)標(biāo)方式科學(xué)性、實(shí)施程序合法性，供材型號(hào)、規(guī)格與質(zhì)量是否滿足相關(guān)工程標(biāo)準(zhǔn)要求、價(jià)格合理性等。

3.2?全面跟蹤審計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程實(shí)施階段執(zhí)行概預(yù)算狀況

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程實(shí)施階段是開展事中跟蹤審計(jì)的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)科學(xué)抓好簽訂合同、設(shè)計(jì)、采購與施工等重點(diǎn)環(huán)節(jié)。在簽訂合同階段，應(yīng)著重對(duì)施工合同展開跟蹤審計(jì)，對(duì)其主體合法性、內(nèi)容合規(guī)性、表達(dá)文字準(zhǔn)確性、合同內(nèi)容條款完整性、招標(biāo)、合同、投標(biāo)文件統(tǒng)一性進(jìn)行全面審查。尤其對(duì)于投標(biāo)階段中沒有考量，而在決算階段中需進(jìn)行調(diào)整的各類項(xiàng)目，例如優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、趕工費(fèi)用如何科學(xué)計(jì)取、實(shí)踐履約進(jìn)程中簽證、變更等問題如何處理、怎樣進(jìn)行違約界定、履行相關(guān)法律責(zé)任等應(yīng)進(jìn)行細(xì)化的全過程跟蹤審計(jì)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工階段中則應(yīng)做好隱蔽工程驗(yàn)收記錄，基于其審查困難性，較多施工方均在該環(huán)節(jié)上下功夫，想方設(shè)法謀取更多利益，還有一些施工方與建設(shè)方、監(jiān)理方互相串通，借助隱蔽工程進(jìn)行國家資金套取，由此可見隱蔽工程多為房地產(chǎn)項(xiàng)目最富爭(zhēng)議且難于監(jiān)督的環(huán)節(jié)。因此，跟蹤審計(jì)工作人員應(yīng)深入施工現(xiàn)場(chǎng)全面了解隱蔽工程施工辦法，做好取證記錄。房地產(chǎn)所有隱蔽項(xiàng)目工程均應(yīng)通過監(jiān)理、建設(shè)、審計(jì)、施工與設(shè)計(jì)單位的聯(lián)合會(huì)簽方可予以隱蔽處理。對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)展開全面的工程變更與簽證審計(jì)。這是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程一般來講建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，包含較多不確定因素，因而勢(shì)必存在簽證與工程變更問題。對(duì)于該類問題應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，審核具體變更手續(xù)的合規(guī)合理性、完整及時(shí)性、真實(shí)可靠性，是否進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選分析等。另外還應(yīng)做好審核材料價(jià)格相關(guān)簽證工作，基于建筑材料占有的房地產(chǎn)項(xiàng)目較大造價(jià)比例，且品牌眾多、型號(hào)復(fù)雜，價(jià)格與質(zhì)量差異較大，在符合結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，應(yīng)做足市場(chǎng)調(diào)查，依據(jù)滿足功能情況下最低價(jià)格、同樣價(jià)格情況下最強(qiáng)功能的科學(xué)原則，良好選擇材料品牌、價(jià)格與型號(hào)規(guī)格。

3.3?交付竣工與結(jié)算階段科學(xué)實(shí)施跟蹤審計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目事后審計(jì)階段，應(yīng)確保最大化控制審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)行效益與質(zhì)量，因此首先應(yīng)審查竣工階段編制決算依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)性、資料手續(xù)完備齊全性，核查執(zhí)行預(yù)算內(nèi)容情況，是否包含預(yù)算外項(xiàng)目、是否發(fā)生質(zhì)量安全事故并引發(fā)經(jīng)濟(jì)損失。另外應(yīng)對(duì)竣工決算簽證編制及工程量展開全面審查，判定是否通過批準(zhǔn)實(shí)施設(shè)計(jì)變更，工程套用定額預(yù)算單價(jià)相符性，有無高估冒算、錯(cuò)誤套用定額現(xiàn)象。再者應(yīng)審核計(jì)算材料價(jià)差合理性、材料用量真實(shí)性、價(jià)格與市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)相符性，是否依據(jù)規(guī)定進(jìn)行了退料款手續(xù)辦理，竣工決算相關(guān)報(bào)表的真實(shí)全面性，進(jìn)而真正確保工程竣工驗(yàn)收的科學(xué)有序。

4．結(jié)語

總之，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全過程審計(jì)的科學(xué)內(nèi)涵、綜合優(yōu)勢(shì)，我們只有依據(jù)被審計(jì)企業(yè)對(duì)象現(xiàn)實(shí)特征、發(fā)展規(guī)模選擇合理的審計(jì)模式，科學(xué)開展事前、事中及事后的全過程跟蹤審計(jì)，才能全面提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步健康的持續(xù)發(fā)展。

篇（7）

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和發(fā)展，資源的耗損和環(huán)境的惡化給國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展帶來的負(fù)面影響越來越嚴(yán)重，　人們對(duì)自然資源及環(huán)境問題日益關(guān)注，“低碳經(jīng)濟(jì)”一詞已成為有關(guān)資源、環(huán)境和生態(tài)問題的代名詞?！淞⒑吐鋵?shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建基于低碳經(jīng)濟(jì)的審計(jì)機(jī)制越來越迫切。

所謂低碳經(jīng)濟(jì)就是以低能耗、低污染、低排放為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)模式，是人類社會(huì)繼農(nóng)業(yè)文明、工業(yè)文明之后的又一次重大進(jìn)步。　低碳經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是能源高效利用、　清潔能源開發(fā)、追求綠色　GDP　的問題，核心是能源技術(shù)和減排技術(shù)創(chuàng)新、　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和制度創(chuàng)新以及人類生存發(fā)展觀念的根本性轉(zhuǎn)變?！∥覈鴮?duì)此制定的目標(biāo)是，到　2020　年我國單位　GDP　的二氧化碳排放比　2005　年下降　40%-45%，　作為約束性指標(biāo)納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，　并制定相應(yīng)的國內(nèi)統(tǒng)計(jì)、監(jiān)測(cè)、考核辦法?！徲?jì)作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的監(jiān)督和促進(jìn)力量，　顯然需要介入并發(fā)揮作用，　從而促進(jìn)上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。　開展低碳經(jīng)濟(jì)審計(jì)有利于“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”、“建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)”。　因此，構(gòu)建低碳經(jīng)濟(jì)審計(jì)機(jī)制不僅是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展與行業(yè)發(fā)展的需要，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的實(shí)踐需要。

拿房地產(chǎn)企業(yè)來說，審計(jì)方法就明顯落后，對(duì)于大多審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要采用的是詳查法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模越來越大，以這種方法進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，效果不明顯。基于此本文研究的根本出發(fā)點(diǎn)是通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)在公司治理結(jié)構(gòu)中存在的問題進(jìn)行分析，然后提出完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的策略，以維護(hù)資本市場(chǎng)的有序性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展。

一、我國低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)機(jī)制存在的問題

目前，低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)并入我國社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。近年來，我國雖不斷加大對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的資源投入，但基于我國環(huán)境財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)缺乏整體規(guī)范性，以至于我國現(xiàn)行低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)機(jī)制實(shí)施過程中仍存在著一些問題。

（一）缺乏低碳審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，取證困難

面對(duì)著溫室效應(yīng)的危害，國家開展低碳審計(jì)工作已是迫在眉睫?，F(xiàn)階段，我國部分地區(qū)已經(jīng)開始試行碳審計(jì)實(shí)踐，并鼓勵(lì)政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)、社會(huì)組織及學(xué)校進(jìn)行碳審計(jì)工作。對(duì)于我國低碳審計(jì)工作而言，碳審計(jì)作為一種全新的審計(jì)概念和審計(jì)門類，缺乏專門的理論框架和準(zhǔn)則，同時(shí)，低碳審計(jì)工作尚未形成一整套標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的審計(jì)方法；另一方面是碳審計(jì)工作直接關(guān)系到資金使用狀況，基于相當(dāng)一部分被審計(jì)單位質(zhì)疑碳審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，使得難以及時(shí)提供有效資料，不利于低碳審計(jì)取證的順利開展。

（二）低碳審計(jì)數(shù)據(jù)核算受阻，準(zhǔn)確度較低

國家低碳審計(jì)數(shù)據(jù)核算受阻，究其原因在于：一方面是我國能源結(jié)構(gòu)主要以煤炭為主，其天然氣、石油資源相對(duì)較少，因此，其實(shí)施能源推廣時(shí)往往致力于低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)之上；另一方面是國家計(jì)算碳排放量通常以當(dāng)?shù)卣臋?quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為依據(jù)，受計(jì)算不確定性因素的影響，極易導(dǎo)致能源消耗方面產(chǎn)生過低估計(jì)或者過高估計(jì)的系統(tǒng)性誤差，以此，大大降低了低碳審計(jì)核算的準(zhǔn)確度。

（三）缺乏低碳審計(jì)專業(yè)人才

在低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作中，專業(yè)低碳審計(jì)人才起著主導(dǎo)作用。就目前現(xiàn)行國家審計(jì)人員來看，其大都出身于財(cái)經(jīng)人員，由于財(cái)經(jīng)和審計(jì)存在著較大的差異性，再加上，受業(yè)務(wù)水平和專業(yè)知識(shí)的限制，使得現(xiàn)行低碳審計(jì)人員局限于傳統(tǒng)財(cái)務(wù)審計(jì)思想、技術(shù)和方法之中，無法保障有效核實(shí)相關(guān)配伍數(shù)據(jù)，不利于審計(jì)結(jié)論的準(zhǔn)確性、高效性。

二、加強(qiáng)我國低碳審計(jì)工作的有效策略

低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作直接關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，因此，我國各級(jí)審計(jì)署、國家環(huán)保局以及中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)等相關(guān)職業(yè)團(tuán)體針對(duì)于低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)機(jī)制存在的問題，以碳會(huì)計(jì)與碳審計(jì)規(guī)范理論為指導(dǎo)，結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)狀況，分別從以下三個(gè)方面加強(qiáng)我國低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作。

（一）政府正確引導(dǎo)、企業(yè)積極配合碳審計(jì)

首先是完善環(huán)境保護(hù)宣傳教育機(jī)制，建立以碳會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、記錄以及報(bào)告為中心的審計(jì)體系，進(jìn)一步確定低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；其次是大力推廣低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)，號(hào)召和鼓勵(lì)更多的企業(yè)、學(xué)校等組織能夠積極的參與到低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)活動(dòng)中來，不斷壯大審計(jì)隊(duì)伍；再次是加大低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)監(jiān)督管理機(jī)制執(zhí)行力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處碳排放領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)犯罪問題和違法違規(guī)現(xiàn)象，并予以嚴(yán)厲懲處，力爭(zhēng)為公眾營造一個(gè)良好的生活環(huán)境；最后是增強(qiáng)企業(yè)、學(xué)校以及各組織的環(huán)保意識(shí)，使其能夠全面認(rèn)識(shí)碳審計(jì)工作的重要性和必要性，進(jìn)而，充分調(diào)動(dòng)各組織的低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)的積極性、自主性，為低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）強(qiáng)化低碳審計(jì)工作，降低低碳審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

傳統(tǒng)的低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作主要著力于碳源的負(fù)債確認(rèn)問題與碳匯的資產(chǎn)確認(rèn)問題，此行為在一定程度上制約著低碳審計(jì)工作的高效性，因此，應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化低碳審計(jì)工作，在傳統(tǒng)低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作的基礎(chǔ)之上，不斷創(chuàng)新，一方面是充分披露因廢棄排放對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，通過降低低碳會(huì)計(jì)報(bào)告的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，起到降低碳審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的目的；另一方面是低碳經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)應(yīng)積極開展計(jì)劃審計(jì)工作，嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序，實(shí)施控制測(cè)試和實(shí)質(zhì)性測(cè)試，保障審計(jì)工作和編制審計(jì)報(bào)告的真實(shí)性、合理性以及科學(xué)性。

（三）加強(qiáng)低碳審計(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)“雙復(fù)合型”審計(jì)人才

企業(yè)加強(qiáng)低碳審計(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)“雙復(fù)合型”審計(jì)人才是加強(qiáng)我國低碳審計(jì)工作的有效手段之一。伴隨著審計(jì)工作的日益復(fù)雜，給予審計(jì)人員提出了更高的要求，使其不僅要熟練掌握低碳審計(jì)相關(guān)知識(shí)，而且還能夠依據(jù)能源數(shù)據(jù)計(jì)算及時(shí)挖掘出企業(yè)使用能源過程中存在的問題，并予以糾正。因此，首先要企業(yè)構(gòu)建專門審計(jì)知識(shí)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，定期組織審計(jì)人員進(jìn)行審計(jì)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提升審計(jì)人員業(yè)務(wù)水平和適應(yīng)能力，保障其能夠滿足碳審計(jì)的需求；其次是加強(qiáng)培養(yǎng)“雙復(fù)合型”審計(jì)人才?！半p復(fù)合型”人才是指集審計(jì)知識(shí)、環(huán)境知識(shí)、工程技術(shù)知識(shí)等為一體的人才，同時(shí)，該人才需要具有靈活的頭腦、清晰的思路、較強(qiáng)的綜合能力、工作責(zé)任感以及實(shí)踐水平，且能夠充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。

三、結(jié)束語

目前，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)受到人們的關(guān)注，但更多的是關(guān)注國家審計(jì)和社會(huì)審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)還重視不夠，主要是部分人的思想認(rèn)識(shí)上還存在一些誤區(qū)，審計(jì)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。全文通過房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的研究，希望提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)意識(shí)，完善企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理，提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)水平。

低碳經(jīng)濟(jì)審計(jì)始于西方發(fā)達(dá)國家環(huán)境管理系統(tǒng)的一個(gè)新領(lǐng)域，經(jīng)過多年的發(fā)展，其在協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源、環(huán)境保護(hù)之間的平衡方面發(fā)揮的作用得到越來越多的國家的認(rèn)同?！”M管當(dāng)前我國的低碳經(jīng)濟(jì)審計(jì)工作存在諸多困難和問題，但隨著環(huán)保宣傳工作的不斷加強(qiáng)，國民素質(zhì)的不斷提高，我國的低碳經(jīng)濟(jì)審計(jì)工作一定能夠取得新的進(jìn)展，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)平衡，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

為了保護(hù)地球環(huán)境，減少溫室氣體對(duì)全球變暖的影響，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為我國加入全球化的碳貿(mào)易體系作準(zhǔn)備，碳審計(jì)是一個(gè)必要且必須的手段。當(dāng)然，由于碳審計(jì)工作固有的復(fù)雜性，其在我國的全面實(shí)施還需經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，因此要從基礎(chǔ)的碳會(huì)計(jì)工作做起，根據(jù)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和全球化經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，循序漸進(jìn)地推進(jìn)這項(xiàng)工作。作為新時(shí)期的審計(jì)人員，要從國家競(jìng)爭(zhēng)力、國家安全和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的高度認(rèn)識(shí)碳審計(jì)工作的重要性，以機(jī)不可失、時(shí)不我待的責(zé)任感和緊迫感，學(xué)習(xí)碳審計(jì)知識(shí)，為國民經(jīng)濟(jì)從“高碳”向“低碳”轉(zhuǎn)型作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳燕燕，彭蘭香.我國碳審計(jì)存在的問題及對(duì)策思考[J].財(cái)會(huì)月刊，　2010

篇（8）

審計(jì)環(huán)境是指影響審計(jì)行業(yè)發(fā)展及審計(jì)理論與實(shí)務(wù)發(fā)展的各種環(huán)境因素的集合，包括宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境以及理論研究環(huán)境。審計(jì)的宏觀環(huán)境影響審計(jì)的需求，審計(jì)的行業(yè)環(huán)境影響審計(jì)的供給，審計(jì)的理論研究環(huán)境則影響審計(jì)理論及實(shí)務(wù)的發(fā)展。

獨(dú)立審計(jì)環(huán)境，是指影響?yīng)毩徲?jì)行業(yè)生存和發(fā)展的外部條件的總和，就是指獨(dú)立審計(jì)行業(yè)的從業(yè)環(huán)境，它既不是單指獨(dú)立審計(jì)工作所必須面臨的經(jīng)濟(jì)、法律、客戶等因素，也并非注冊(cè)會(huì)計(jì)師或會(huì)計(jì)師事務(wù)所在從事獨(dú)立審計(jì)工作時(shí)，所必須面臨的獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的工作條件和注冊(cè)會(huì)計(jì)師之間的人際氛圍，而是一定時(shí)期國際、國內(nèi)的獨(dú)立審計(jì)工作所必須面臨的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)、客戶素質(zhì)等因素的集合。

2 相關(guān)舉措

2.1 監(jiān)管制度

為加強(qiáng)對(duì)具有獨(dú)立審計(jì)資格的注冊(cè)會(huì)計(jì)師及會(huì)計(jì)事務(wù)所的監(jiān)管，我國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)于2014年相繼下發(fā)了《中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查人員管理辦法》的通知，關(guān)于開展2014年證券資格會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查工作的通知，以及關(guān)于開展2014年會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查工作的通知?？梢姡鳛橹凶f(xié)來說，從制度這一宏觀角度把控獨(dú)立審計(jì)業(yè)務(wù)及其從業(yè)人員，顯得至關(guān)重要。

而獨(dú)立審計(jì)的主要監(jiān)管制度體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：政府干預(yù)型和行業(yè)自律型。

2.1.1 政府干預(yù)型

政府干預(yù)型監(jiān)管模式是指對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)的管理，在充分發(fā)揮注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)的自我管理的基礎(chǔ)上，由政府出面進(jìn)行管理的一種方式，其范圍涉及較大，程度較深。政府監(jiān)管包括制定法律、法規(guī)、建立許可制度、法院訴訟機(jī)制等，避免因注冊(cè)會(huì)計(jì)師個(gè)人的違約、過失、欺詐等可能給公眾造成的損失。政府監(jiān)管的審計(jì)服務(wù)主要針對(duì)的是低于可接受標(biāo)準(zhǔn)的、審計(jì)工作不規(guī)范、未能達(dá)到職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等。那些未能達(dá)到執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則最低要求的事務(wù)所或注冊(cè)會(huì)計(jì)師將受到相關(guān)處罰，包括根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定取消或暫停其執(zhí)業(yè)資格、罰款、給予警告等。

政府監(jiān)管是強(qiáng)制性的，其目的是避免將來再度發(fā)生類似的違規(guī)行為，同時(shí)促使執(zhí)業(yè)人員達(dá)到行業(yè)規(guī)范的最低要求。實(shí)行政府干預(yù)型監(jiān)管模式的國家以德國、日本最為典型。此外意大利、瑞典等歐洲國家以及菲律賓、巴西等許多發(fā)展中國家也同樣采用這種模式。

2.1.2 行業(yè)自律型

自律型監(jiān)管模式是指注冊(cè)會(huì)計(jì)師主要由民間協(xié)會(huì)自律管理，政府不加干涉。在該種模式下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)內(nèi)部機(jī)構(gòu)完善，分工明確，完全享有關(guān)于注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格考試、執(zhí)業(yè)登記制度以及審計(jì)準(zhǔn)則的制定權(quán)，并由協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督審計(jì)規(guī)范的執(zhí)行和檢查審計(jì)工作質(zhì)量，具有較高的獨(dú)立性和環(huán)境適應(yīng)性。但如果沒有相關(guān)的配套措施，在處罰效力方面就會(huì)顯出一定的局限性。行業(yè)自律與政府監(jiān)管在很多方面存在區(qū)別：行業(yè)自律的目標(biāo)是促使注冊(cè)會(huì)計(jì)師提供高質(zhì)量的服務(wù)，對(duì)事務(wù)所遵循準(zhǔn)則的情況進(jìn)行嚴(yán)格審查，如在美國、澳大利亞、加拿大等國家推行的同業(yè)復(fù)核，可以在促進(jìn)審計(jì)質(zhì)量提高的同時(shí)加強(qiáng)行業(yè)自律。

注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)除了可以監(jiān)督審計(jì)質(zhì)量、推進(jìn)審計(jì)質(zhì)量提升以外，還通過組織資格考試來限制進(jìn)入本行業(yè)的人員的數(shù)量和素質(zhì)，并且通過制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來限定介入復(fù)雜業(yè)務(wù)審計(jì)。

2.2 監(jiān)管信息

中注協(xié)不僅僅是頒布監(jiān)管舉措，對(duì)于實(shí)際商業(yè)環(huán)境中的各項(xiàng)活動(dòng)，同樣做出實(shí)際行動(dòng)。

第一，例如，于2015年2月13日，中注協(xié)提示事務(wù)所關(guān)注房地產(chǎn)類上市公司年報(bào)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)向眾華及眾環(huán)海華兩家證券資格會(huì)計(jì)師事務(wù)所發(fā)函，書面提示房地產(chǎn)類上市公司2014年年報(bào)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、易受宏觀經(jīng)濟(jì)與政策影響等特點(diǎn)。2014年，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷加深，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續(xù)加大。因此在風(fēng)險(xiǎn)提示函中，中注協(xié)要求事務(wù)所充分考慮房地產(chǎn)類上市公司所處行業(yè)狀況及特點(diǎn)。

第二，例如，中注協(xié)約談事務(wù)所提示煤炭類上市公司年報(bào)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

中注協(xié)以“煤炭類上市公司年報(bào)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范”為主題，對(duì)普華永道中天、希格瑪這兩家證券資格會(huì)計(jì)師事務(wù)所分別進(jìn)行了當(dāng)面約談和書面約談，就事務(wù)所承接的部分上市公司2014年年報(bào)審計(jì)業(yè)務(wù)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示。

中注協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)格局深度調(diào)整，我國經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、能源結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵時(shí)期。2014年，受產(chǎn)能過剩、需求疲軟、進(jìn)口煤沖擊等因素影響，國內(nèi)煤炭?jī)r(jià)格持續(xù)低迷、庫存不斷積壓，煤炭企業(yè)盈利能力下降、經(jīng)營壓力增大。

中注協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，事務(wù)所和注冊(cè)會(huì)計(jì)師要始終保持高度的職業(yè)懷疑態(tài)度，嚴(yán)格遵守職業(yè)道德相關(guān)要求，充分關(guān)注煤炭類上市公司所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)狀況，考慮管理層可能面臨的業(yè)績(jī)考核壓力，有效識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)可能存在的舞弊風(fēng)險(xiǎn)。

3 作用及影響

3.1 對(duì)審計(jì)的需求及供給的影響

宏觀環(huán)境常指國家和地區(qū)的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、法律環(huán)境和審計(jì)行業(yè)環(huán)境因素。

第一，政治環(huán)境，是指一個(gè)國家或地區(qū)的政治制度、體制、國家治理方針政策、法律法規(guī)等要素。政治環(huán)境會(huì)直接影響和制約審計(jì)在一個(gè)國家或地區(qū)的法律地位和社會(huì)作用。

第二，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，指影響一個(gè)行業(yè)或企業(yè)生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和國家經(jīng)濟(jì)政策。社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況包括經(jīng)濟(jì)要素的性質(zhì)、水平、結(jié)構(gòu)、變動(dòng)趨勢(shì)等方面的內(nèi)容。國家經(jīng)濟(jì)政策是國家履行經(jīng)濟(jì)管理職能、調(diào)控國家宏觀經(jīng)濟(jì)水平、結(jié)構(gòu)、實(shí)施國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)方針等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境特別是其中資本市場(chǎng)因素的發(fā)展、信息資源要素的發(fā)展以及國家經(jīng)濟(jì)管理職能的發(fā)展對(duì)審計(jì)需求產(chǎn)生重要的影響作用。

第三，社會(huì)環(huán)境，指一個(gè)國家或地區(qū)的人們共享的價(jià)值觀、文化習(xí)俗、人口、教育及宗教信仰等因素。其中深灰價(jià)值觀和文化習(xí)俗對(duì)審計(jì)的需求產(chǎn)生一定的影響作用。

第四，技術(shù)環(huán)境，指影響人們?nèi)粘Ｉ詈蜕a(chǎn)或生產(chǎn)活動(dòng)的科技要素，包括社會(huì)科技水平、科技力量、國家科技政策等。科技水平的提高和科技進(jìn)步既可催生新興企業(yè)或行業(yè)的產(chǎn)生，也可導(dǎo)致現(xiàn)有企業(yè)或行業(yè)的衰亡。審計(jì)的產(chǎn)生就與企業(yè)財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)管理和經(jīng)濟(jì)管理技術(shù)含量的不斷提高具有密切的聯(lián)系。

第五，法律環(huán)境，為審計(jì)人員的審計(jì)判斷過程提供必要的評(píng)價(jià)依據(jù)。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)越完備、越統(tǒng)一，就越有利于審計(jì)人員做出正確的審計(jì)判斷。同時(shí)，法律體系對(duì)于注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)界的保護(hù)越是完善，審計(jì)人員就越能充分發(fā)揮自己的專業(yè)判斷能力，不受或少受外界環(huán)境的左右。

第六，審計(jì)行業(yè)環(huán)境，行業(yè)自律是注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)用來約束注冊(cè)會(huì)計(jì)師行為的機(jī)制，即通過會(huì)計(jì)職業(yè)界自身的力量實(shí)現(xiàn)對(duì)行業(yè)運(yùn)行與發(fā)展的管理。其中，審計(jì)職業(yè)界教育即針對(duì)審計(jì)業(yè)內(nèi)人士展開的教育，是實(shí)施行業(yè)自律的重要組成部分。審計(jì)人員的業(yè)務(wù)能力是影響審計(jì)判斷水平的重要因素。我國審計(jì)人員素質(zhì)及知識(shí)很難適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需要，在這樣的情況下，審計(jì)人員要做出準(zhǔn)確的審計(jì)判斷便顯得十分困難，容易導(dǎo)致審計(jì)失敗。與此同時(shí)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在進(jìn)行審計(jì)判斷時(shí)還會(huì)受到同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力的影響。審計(jì)人員一方面要保護(hù)社會(huì)公眾的利益；另一方面要應(yīng)對(duì)來自同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)客戶的壓力，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大。

3.2 對(duì)審計(jì)理論的推動(dòng)作用

篇（9）

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、前言

當(dāng)前，我國對(duì)于審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的研究，只局限在國家審計(jì)和社會(huì)審計(jì)的相關(guān)領(lǐng)域。我國的內(nèi)部審計(jì)由于起步較晚，發(fā)展也相對(duì)緩慢。因此，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的研究還不夠完善。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，審計(jì)方法就相對(duì)落后。大部分審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方法，通常使用的是詳查法。但是，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，這種審計(jì)方法的弊端暴露無遺，不但費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而且效果也不顯著。我們通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)在公司治理結(jié)構(gòu)中所存在的問題進(jìn)行分析，并提出完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的一些措施，進(jìn)而保持資本市場(chǎng)的有序性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)工作所存在的問題

1、內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)低，人才結(jié)構(gòu)不合理

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員普遍存在綜合素質(zhì)較低、人才

結(jié)構(gòu)配置不合理的現(xiàn)象。究其原因，主要是因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作屬于新產(chǎn)生的工作，許多內(nèi)部審計(jì)人員并不是專業(yè)型的人才，大部分都是從其他財(cái)務(wù)崗位轉(zhuǎn)過來從事內(nèi)審工作的。而且，內(nèi)部審計(jì)人員一般情況下只是會(huì)查賬，一旦缺少了賬本的數(shù)據(jù)資料，內(nèi)部審計(jì)工作就不能夠順利進(jìn)行下去。因此，我國房地產(chǎn)的內(nèi)部審計(jì)工作者的單純財(cái)務(wù)思維根本不能夠適應(yīng)當(dāng)今企業(yè)審計(jì)工作的基本需要，他們的專業(yè)素質(zhì)與現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)對(duì)管理審計(jì)的人才的要求存在相當(dāng)大的差距。此外，從人才結(jié)構(gòu)上面來上，也沒有實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，這就使內(nèi)審工作的深度和范圍難以得到很好的擴(kuò)張，這就不同程度的阻礙了我國房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作的效率。

2、房地產(chǎn)企業(yè)沒有完成向管理審計(jì)的全面轉(zhuǎn)移

目前的審計(jì)工作還只是停留在以財(cái)務(wù)審計(jì)為主的初始階段，并沒有完成向管理審計(jì)的全面轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)久以來主要還是以開展財(cái)務(wù)審計(jì)為主，所運(yùn)用的審計(jì)方法大部分還只是停留在財(cái)務(wù)的查賬階段，這樣使得審計(jì)的視野和高度都不能得到很好的發(fā)揮，即便開展了一些經(jīng)營管理的審計(jì)，但由于審計(jì)的思路和方法不好，致使審計(jì)質(zhì)量和經(jīng)營管理審計(jì)還存在很大的差距。與此同時(shí)，由于企業(yè)大部分管理層和員工沒有接觸過經(jīng)營管理審計(jì)工作，形成認(rèn)識(shí)誤區(qū)就是內(nèi)審工作只是單純的財(cái)務(wù)查賬。甚至連部分房地產(chǎn)企業(yè)董事們也認(rèn)為審計(jì)工作是與財(cái)務(wù)相通的工作，主要任務(wù)就是為財(cái)務(wù)控制提供服務(wù)。在房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部在進(jìn)行內(nèi)審人員的招聘過程中，通常也是在財(cái)務(wù)、審計(jì)的相關(guān)經(jīng)歷人員中進(jìn)行挑選，就連從事管理內(nèi)審的員工也存在著畏難的情緒，認(rèn)為管理審計(jì)是遙不可及的工作，審計(jì)更是不知道怎樣下手。此外，還有部分企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為內(nèi)審部門沒有從事廣泛綜合的審計(jì)工作能力，內(nèi)部審計(jì)涉及介入經(jīng)營管理范圍太多，已經(jīng)超出了內(nèi)部審計(jì)的職能和能力范圍。

3、審計(jì)技術(shù)手段落后，難以跟上社會(huì)發(fā)展的步伐

一直以來我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都是采用財(cái)務(wù)分析為主的分析方法和以詳查法為主進(jìn)行審計(jì)工作，顯然，這樣的審計(jì)技術(shù)已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，也沒有充分地運(yùn)用現(xiàn)代管理評(píng)審技術(shù)、信息技術(shù)以及經(jīng)營分析等技術(shù)方法到審計(jì)實(shí)踐中去，不能很好地探究企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)質(zhì)，也沒有形成一個(gè)系統(tǒng)的工作模式，進(jìn)而使得內(nèi)部審計(jì)的功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來，更談不上為企業(yè)創(chuàng)造利益空間。

三、加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的策略

1、 建立健全完善的內(nèi)部控制制度。

通過完善的內(nèi)部控制制度的建立，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)管理工作有制度遵循，防止企業(yè)只聽從個(gè)別人的指令安排，進(jìn)而有效地保證了企業(yè)提高經(jīng)營效率和效果，與此同時(shí)，還能夠提高企業(yè)的最高管理層對(duì)內(nèi)部審計(jì)的認(rèn)識(shí)，使內(nèi)部審計(jì)制度得到有效的貫徹執(zhí)行。企業(yè)的管理層只要認(rèn)識(shí)到了內(nèi)部控制制度的重要性，也必然會(huì)意識(shí)到內(nèi)部審計(jì)的重要性。企業(yè)只要建立健全了內(nèi)部控制制度，并且作為監(jiān)控要素的主要手段，內(nèi)部審計(jì)也就隨之得到了強(qiáng)化。內(nèi)部審計(jì)可以通過對(duì)經(jīng)營活動(dòng)的效率、組織的效益和經(jīng)濟(jì)性這三個(gè)方面進(jìn)行審查和評(píng)價(jià)，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中所存在的各種低效、浪費(fèi)和舞弊等重大問題，還能夠研究有效的糾正措施和管理方案，并對(duì)內(nèi)部控制系統(tǒng)的薄弱環(huán)節(jié)提出相應(yīng)改進(jìn)建議，從而提高企業(yè)的盈利能力。

2、提高企業(yè)內(nèi)審人員素質(zhì)和審計(jì)技術(shù)水平。

具有良好素質(zhì)的內(nèi)部審計(jì)人員是內(nèi)部審計(jì)有效地增加房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的根本保證。內(nèi)部審計(jì)人員在進(jìn)行審計(jì)的時(shí)候要做到客觀、公正、誠實(shí)、守信，必須要精通會(huì)計(jì)、審計(jì)、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和管理等知識(shí)，必須嚴(yán)格按審計(jì)準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范工作。在我國房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部審計(jì)人員絕大部分是從企業(yè)的財(cái)務(wù)部門調(diào)來做審計(jì)工作的，他們的知識(shí)結(jié)構(gòu)不合理，因此，優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)的構(gòu)成人員，進(jìn)而提高內(nèi)審人員的專業(yè)素質(zhì)對(duì)于有效開展房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有著十分重要的意義。

房地產(chǎn)企業(yè)只有通過良好的激勵(lì)機(jī)制來吸引更多的優(yōu)秀人員，加大工程技術(shù)和管理人員、法律人員在內(nèi)審人員中的比重，并培訓(xùn)原有的審計(jì)人員，裁減水平低的人員，精簡(jiǎn)隊(duì)伍，組建一個(gè)高效的審計(jì)團(tuán)隊(duì)，才能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)向更高的層次發(fā)展，才能幫助企業(yè)改善經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

3、 改進(jìn)審計(jì)手段，拓展審計(jì)領(lǐng)域。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部審計(jì)人員將大部分的精力都投入到了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、合法性的審查和監(jiān)督上面，采用的是詳查法。內(nèi)部審計(jì)的主要職責(zé)就是“查錯(cuò)防弊”，并不是對(duì)公司的管理做出分析、評(píng)價(jià)和提出管理建議，審計(jì)的對(duì)象主要是會(huì)計(jì)報(bào)表、賬簿、憑證等相關(guān)資料。這一審計(jì)模式和方法已經(jīng)存在很多的問題，比如過度的控制情況嚴(yán)重阻礙了集團(tuán)程序的正常運(yùn)作，使得溝通變得更加困難，內(nèi)審人員過多地從事著并沒有附價(jià)值的無用工作。事實(shí)上，集團(tuán)發(fā)生或產(chǎn)生的錯(cuò)誤和舞弊等重大問題多數(shù)是存在于經(jīng)營管理的過程當(dāng)中。因此，內(nèi)部審計(jì)的工作重點(diǎn)必須要從傳統(tǒng)的“查錯(cuò)防弊”向?yàn)楣緝?nèi)部的管理、決策及效益服務(wù)轉(zhuǎn)變，內(nèi)部審計(jì)的職責(zé)也要從審查和監(jiān)督向評(píng)價(jià)和咨詢方面拓展，其作業(yè)范圍不能夠只是局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，而是要擴(kuò)展到企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)方面，而且在方法上也要靈活多變，不能局限一種方法，可以采用多種方法并存。如調(diào)查法、監(jiān)管法等等。

4、建立內(nèi)部審計(jì)部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

在進(jìn)行調(diào)查的前提下，總結(jié)出評(píng)價(jià)內(nèi)部審計(jì)業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)體系，這些研究成果對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部審計(jì)部門能夠起到很好的借鑒作用。其中數(shù)量化標(biāo)準(zhǔn)是指可以量化的業(yè)績(jī)，比如審計(jì)部門所消耗的資源、審計(jì)工作時(shí)間、完成的審計(jì)項(xiàng)目等。質(zhì)量化標(biāo)準(zhǔn)有促進(jìn)內(nèi)部控制完善的建議、提高經(jīng)營效率的建議等。反饋式標(biāo)準(zhǔn)有來自審計(jì)委員會(huì)、高層管理者、其他管理者等各方面對(duì)內(nèi)部審計(jì)的評(píng)價(jià)。

總之，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該全面、客觀并不斷完善，既要讓成績(jī)得到肯定，也要讓缺點(diǎn)得到暴露，讓審計(jì)人員既有動(dòng)力也有壓力，保持旺盛的戰(zhàn)斗力。

四、結(jié)束語

目前，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)受到人們的關(guān)注，但更多的是關(guān)注國家審計(jì)和社會(huì)審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)還重視不夠，主要是部分人的思想認(rèn)識(shí)上還存在一些誤區(qū)，審計(jì)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。全文通過房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的研究，希望提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)意識(shí)，完善企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理，提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)水平。

篇（10）

內(nèi)部審計(jì)以系統(tǒng)化、專業(yè)化的方法對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)和投資行為做系統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析、詳實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)測(cè)，同時(shí)有效對(duì)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行治理、控制及防范的整體過程。其是企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，在劃分風(fēng)險(xiǎn)管理范圍，識(shí)別和分析企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估、處理和反饋中發(fā)揮重要的作用。

一、企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)要以企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展為目標(biāo)

雖然說企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的制定是由企業(yè)的高層管理階層，比如股東或者董事會(huì)來商議決定，但是并不意味著企業(yè)審計(jì)就可以事不關(guān)己高高掛起。企業(yè)審計(jì)必須針對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的決策分析推測(cè)出可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并制定出風(fēng)險(xiǎn)防范、規(guī)避和控制的措施。這就要求企業(yè)審計(jì)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)分析矩陣，一方面要分析出企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵性因素，強(qiáng)化企業(yè)優(yōu)勢(shì)；另一方面要判斷出可能阻礙戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說風(fēng)險(xiǎn)分析矩陣要圍繞著企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，以企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展為目標(biāo)，從企業(yè)各個(gè)不同的角度分析和判斷風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的影響程度，進(jìn)一步明確企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和目標(biāo)，匯總企業(yè)各方面因素，防范、控制和規(guī)避企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)要密切監(jiān)控企業(yè)環(huán)境

如今全球聯(lián)絡(luò)日益緊密，蝴蝶效應(yīng)越來越明顯，企業(yè)所處的環(huán)境也越來越復(fù)雜。企業(yè)環(huán)境一般而言既包括企業(yè)的外部環(huán)境也包含企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境，此處指的是企業(yè)的外部環(huán)境。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于企業(yè)的影響大小甚至風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)都不是一成不變的，尤其是天災(zāi)或者人禍，一旦發(fā)生對(duì)于企業(yè)的打擊有時(shí)候是毀滅性的。風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)對(duì)于企業(yè)環(huán)境的監(jiān)控主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面，首先是決定明確企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好，風(fēng)險(xiǎn)偏好是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，決定著企業(yè)能夠承受風(fēng)險(xiǎn)的程度；其次，要定期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，以保證風(fēng)險(xiǎn)在可控的范圍之內(nèi)，對(duì)于有可能對(duì)企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生重大不利的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和規(guī)避；再次，要對(duì)企業(yè)的外部環(huán)境變化進(jìn)行持續(xù)的跟蹤和監(jiān)控，比如分析供應(yīng)商的狀態(tài)，分析客戶購買行為的變化等，才能明確影響企業(yè)營運(yùn)的環(huán)境因素。當(dāng)外部環(huán)境與企業(yè)運(yùn)營不相容時(shí)及時(shí)反饋并加以分析和判斷，以及預(yù)測(cè)不良環(huán)境的未來發(fā)展趨勢(shì)，為管理階層調(diào)整經(jīng)營目標(biāo)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)。

三、企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式研究

1.保證風(fēng)險(xiǎn)事件甄別的完整性

風(fēng)險(xiǎn)鑒別就是通過對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)信息進(jìn)行研究和分析，甄別出企業(yè)面臨的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，除了上文中對(duì)企業(yè)的外部環(huán)境進(jìn)行密切監(jiān)控之外，還要全面科學(xué)的分析和研究企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境，保證風(fēng)險(xiǎn)事件鑒別的完整性，找出潛在的風(fēng)險(xiǎn)，盡可能降低對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響。企業(yè)審計(jì)人員要以企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展為目標(biāo)，研究企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)事件可以在獲取相關(guān)資料后采用風(fēng)險(xiǎn)分析調(diào)查表、風(fēng)險(xiǎn)問卷分析、流程圖分析等模板來表現(xiàn)和鑒別。

2.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行確認(rèn)和評(píng)估

甄別出企業(yè)的各類風(fēng)險(xiǎn)之后，企業(yè)審計(jì)人員就要采用一定的風(fēng)險(xiǎn)分析管理技術(shù)來對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析、評(píng)估、測(cè)量和等級(jí)確認(rèn)，利用定量和定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法對(duì)已被識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行評(píng)估和計(jì)量。比如香港首富李嘉誠在我國房地產(chǎn)鼎盛時(shí)期從內(nèi)陸撤資，就是通過對(duì)大數(shù)據(jù)的分析預(yù)測(cè)到未來的風(fēng)險(xiǎn)過大。

3.制定出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施

通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和確認(rèn)，認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)對(duì)企業(yè)的影響程度，企業(yè)必然要采取一定的措施把風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可承受的范圍之內(nèi)。一般而言企業(yè)會(huì)依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好來采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，如同樣是意識(shí)到了我國房地產(chǎn)的未來風(fēng)險(xiǎn)，李嘉誠是選擇撤離資金轉(zhuǎn)站歐洲，而王健林的萬達(dá)則是選擇進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)一般有幾種應(yīng)對(duì)措施：一是風(fēng)險(xiǎn)處理，風(fēng)險(xiǎn)處理最為常見，是相對(duì)積極的風(fēng)管管理戰(zhàn)略，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的成因來源采取積極有效的應(yīng)對(duì)措施來控制風(fēng)險(xiǎn)降低損失，企業(yè)選擇風(fēng)險(xiǎn)處理意味著是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)偏好，企業(yè)管理者沒有轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的意愿。二是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是既不能用抑制或控制的手段避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，也沒有辦法降低風(fēng)險(xiǎn)的損失，這種時(shí)候也往往是企業(yè)的生死關(guān)頭，如果處理不妥就有可能使企業(yè)元?dú)獯髠踔猎馐軠珥斨疄?zāi)，企業(yè)面臨此種境地則會(huì)采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，常見的有控制性非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移或者投保的形式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式研究，首先要保證風(fēng)險(xiǎn)事件甄別的完整性，科學(xué)分析企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，利用相關(guān)模板來找到和甄別潛在的危險(xiǎn)；其次，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行確認(rèn)和評(píng)估，對(duì)已被識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)進(jìn)行計(jì)量評(píng)估，確認(rèn)其對(duì)企業(yè)的影響程度；最后，要制定出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果采取相應(yīng)的措施積極或是消極的把風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可承受的范圍之內(nèi)。

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