序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)分類范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

我國房地產(chǎn)開發(fā)市場主要的進(jìn)入壁壘有規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘和政策壁壘。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘指相較于在位企業(yè)達(dá)到的成本最低的有效規(guī)模，潛在競爭企業(yè)進(jìn)入市場必須克服的規(guī)模劣勢(shì)。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金密集性和投資性特點(diǎn)，本文選取企業(yè)總資產(chǎn)和本年完成投資總額指標(biāo)，從在位企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模和投資規(guī)模兩個(gè)角度反映房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘。

政策壁壘指政府為優(yōu)化市場資源配置，采取行政手段指導(dǎo)和干預(yù)企業(yè)進(jìn)入行為而形成的進(jìn)入障礙。我國房地產(chǎn)市場處于密集的政策調(diào)控之下，政策主要著力點(diǎn)在于調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的土地和資金獲取。為此，本文選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積和國內(nèi)貸款額指標(biāo)，從在位企業(yè)的土地獲取和資金獲取兩個(gè)角度分別反映房地產(chǎn)開發(fā)市場的政策壁壘。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)市場主要進(jìn)入壁壘總體情況統(tǒng)計(jì)

為分析我國房地產(chǎn)開發(fā)市場進(jìn)入壁壘的總體情況，首先，計(jì)算2005-2011年房地產(chǎn)開發(fā)市場中企業(yè)總資產(chǎn)、總投資額、土地購置面積和國內(nèi)貸款額指標(biāo)的平均值，以此衡量主要進(jìn)入壁壘的平均水平；其次，計(jì)算各指標(biāo)平均值的年增長率，以此反映各年主要進(jìn)入壁壘的縱向變化趨勢(shì)；最后，以各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差除以平均值，得到標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，以此衡量各省市間主要進(jìn)入壁壘的差異水平。具體統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1所示。

根據(jù)表1總結(jié)出：第一，在資產(chǎn)和投資規(guī)模壁壘方面，各省市房地產(chǎn)開發(fā)市場中企業(yè)總資產(chǎn)、總投資額的平均值逐年增長，2010年增幅均達(dá)到最大，且各省市間差異逐年縮小，表明房地產(chǎn)開發(fā)市場的資產(chǎn)和投資規(guī)模壁壘逐年提高，而各省市間的規(guī)模壁壘差異逐漸減??；第二，在土地獲取壁壘方面，各省市房地產(chǎn)開發(fā)市場中企業(yè)土地購置面積的平均值7年來呈波動(dòng)趨勢(shì)，2011年達(dá)到最大值，其中2009年減幅最大，2010年增幅最大，且各省市間差異在波動(dòng)中縮小，表明房地產(chǎn)開發(fā)市場的土地獲取壁壘高低波動(dòng)，2011年該壁壘達(dá)到最低，而各省市間的土地獲取壁壘差異在波動(dòng)中縮小；第三，在資金獲取壁壘方面，各省市房地產(chǎn)開發(fā)市場中企業(yè)國內(nèi)貸款額的平均值逐年增長，2009年增幅最大，且各省市間差異總體呈縮小趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)開發(fā)市場的資金獲取壁壘逐年降低，而各省市間的資金獲取壁壘差異呈縮小趨勢(shì)。

三、我國東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場主要進(jìn)入壁壘情況統(tǒng)計(jì)

為進(jìn)一步了解我國房地產(chǎn)開發(fā)市場主要進(jìn)入壁壘的地區(qū)差異，參照國家統(tǒng)計(jì)局劃分的我國東中西部地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。東中西部地區(qū)各省市2005-2011年主要進(jìn)入壁壘的均值統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表2所示。

為更直觀表示7年來東中西部地區(qū)各類進(jìn)入壁壘的平均水平變化，將表2數(shù)據(jù)分別反映于圖1-4中。

根據(jù)圖1，7年來我國東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場中企業(yè)總資產(chǎn)的平均值逐年增長，東部地區(qū)總資產(chǎn)最高，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最低，且三地區(qū)間差異逐年擴(kuò)大。這表明我國東中西部地區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模壁壘逐年提高，東部地區(qū)最高而西部地區(qū)最低，且三地區(qū)間的資產(chǎn)規(guī)模壁壘差異逐年擴(kuò)大。

根據(jù)圖2，7年來我國東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場中企業(yè)總投資額的平均值逐年增長，東部地區(qū)總投資額最高，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最低，且三地區(qū)間差異呈擴(kuò)大趨勢(shì)。這表明我國東中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模壁壘逐年提高，東部地區(qū)最高而西部地區(qū)最低，且三地區(qū)間的投資規(guī)模壁壘差異呈擴(kuò)大趨勢(shì)。

根據(jù)圖3，7年來我國東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場中企業(yè)土地購置面積的平均值波動(dòng)較大，其中東部地區(qū)土地購置面積最大，7年來總體呈減小趨勢(shì)；中部地區(qū)土地購置面積次之，7年來總體呈增加趨勢(shì)；西部地區(qū)土地購置面積最小，7年來總體呈增加趨勢(shì)。這表明我國東中西部地區(qū)房地產(chǎn)土地獲取壁壘高低波動(dòng)較大，東部地區(qū)土地獲取壁壘最低，7年來有所提高；中部地區(qū)土地獲取壁壘較高，7年來有所降低；而西部地區(qū)土地獲取壁壘最高，7年來有所降低。

篇（2）

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。

1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用地開發(fā)強(qiáng)度的影響

1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度

受到其使用性質(zhì)和對(duì)周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對(duì)其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對(duì)確定建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制

近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的作用機(jī)制。

1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動(dòng)或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟(jì)各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。

從城市規(guī)劃的不同分類對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。

1.4 城市總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)

主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時(shí)序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。

2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會(huì)利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。

2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。

影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。

3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。

由于城市規(guī)劃是一個(gè)城市在比較長的一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。

4）從城市規(guī)劃的不同分類

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。

2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理

必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作

現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對(duì)一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展

將項(xiàng)目開發(fā)與城市運(yùn)營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個(gè)城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的定位一定要符合這個(gè)城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。

2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性

現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢(shì), 增強(qiáng)自身競爭能力。

結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對(duì)城市開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動(dòng)起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益時(shí)，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。

篇（3）

2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動(dòng)下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)逐月加快的勢(shì)頭。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態(tài)勢(shì)。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于同期固定資產(chǎn)投資增速14.3百分點(diǎn),與年初25.5個(gè)百分點(diǎn)的差距相比縮小了11.2百分點(diǎn)。

去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個(gè)百分點(diǎn);房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn);房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。

去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬平方米,同比下降2.5%。

2、中部地區(qū)投資增速最快

去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額達(dá)到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。

從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看,31個(gè)省(區(qū)、市)中有18個(gè)省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平,增長居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快,同比增速超過40%。

分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計(jì),住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個(gè)百分點(diǎn);辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點(diǎn);商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點(diǎn);其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。

二、企業(yè)資金壓力有所緩解

從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負(fù)轉(zhuǎn)正,流動(dòng)性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢(shì)。另外,為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī),擴(kuò)大國內(nèi)需求,2009年5月份,國家下調(diào)了商品住房投資項(xiàng)目的資本金比例。其中,普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào)。行業(yè)融資門檻的降低,意味著開發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 2006和2007年的增長水平。與此同時(shí),由于房屋銷售出現(xiàn)回暖,以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金來源負(fù)增長勢(shì)頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產(chǎn)資金來源的比重較上年同期提高8.7個(gè)百分點(diǎn)。

銀行貸款和其他資金是我國房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個(gè)資金來源,二者之和占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重超過 60%。受國內(nèi)貸款和其他資金來源快速增長的帶動(dòng),2009年以來,企業(yè)資金來源增速持續(xù)走高,開發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。

三、商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)

從2008年下半年以來,針對(duì)房地產(chǎn)市場低迷、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況,國家連續(xù)出臺(tái)了一系列刺激住房消費(fèi)的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的救市政策。利率的下降和交易稅費(fèi)的減免大大降低了消費(fèi)者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價(jià)的大幅度下降開始觸及購房者的心理價(jià)位,貨幣流動(dòng)性過多導(dǎo)致通脹預(yù)期增強(qiáng),在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進(jìn)入2009年,尤其是二季度以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預(yù)期,銷售額顯著增長,企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達(dá)35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,去年11月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

1、新建住房銷售價(jià)格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類型看,經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價(jià)格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有67個(gè),主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價(jià)格下降的城市有3個(gè),包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有67個(gè),主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市只有1個(gè):錦州-0.3%。

2、二手住房銷售價(jià)格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看,二手住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有60個(gè),主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價(jià)格下降的城市有10個(gè),主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有61個(gè),主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市有6個(gè),主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。

篇（4）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)工作具有開發(fā)周期長，資金需求量大的特點(diǎn)，其資金收回周期較長，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作存在一定的時(shí)間差，其納稅義務(wù)的時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展會(huì)計(jì)核算時(shí)點(diǎn)不同步。其次，由于稅法中對(duì)收入確認(rèn)的時(shí)間要求和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間的要求不一致。比如稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或者是簽訂預(yù)售合同時(shí)應(yīng)該對(duì)所取得的收入進(jìn)行確認(rèn)，并要求其按照計(jì)稅的利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤額，并將其歸入應(yīng)納稅所得額。但是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算上，房產(chǎn)預(yù)售取得的款項(xiàng)并不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入的確認(rèn)條件，因此并不能確認(rèn)為營業(yè)收入，由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件不一致。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期通常按年度計(jì)算，開發(fā)成本的發(fā)生時(shí)間通常跨越多個(gè)納稅年度，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算和納稅成本確認(rèn)時(shí)間不一致。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)扣除方式不合理

根據(jù)國家稅法的相關(guān)規(guī)定可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完成的產(chǎn)品應(yīng)該按照具體條例降低納稅率，但是根據(jù)稅法的要求，不同地區(qū)的納稅率降低的程度是不一樣的，比如，對(duì)位于省級(jí)、自治區(qū)或者直轄市的人民政府所在地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)采用不低于15%的毛利率稅費(fèi)，但是對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市的項(xiàng)目因采用不低于10%的毛利率稅率。國家相關(guān)稅法規(guī)定，允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除預(yù)售收入帶來的營業(yè)稅及其附加稅，同時(shí)可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。這一稅法規(guī)定和稅收優(yōu)惠措施，減少了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，不利于體現(xiàn)稅收的公平性。其次，較低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利率計(jì)征方式使得企業(yè)沒有在此時(shí)期繳納足夠的企業(yè)所得稅，而是將企業(yè)所得稅遞延至項(xiàng)目完工收入確認(rèn)階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該年度的稅收壓力較大，這種的成本結(jié)轉(zhuǎn)方式不利于保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)所得稅清算和管理工作應(yīng)該采取的措施和對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅清算和管理工作質(zhì)量直接影響著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在納稅年度的財(cái)務(wù)穩(wěn)定狀況，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視所得稅清算和管理工作。

（一）要及時(shí)建立稅源監(jiān)控制度

房地產(chǎn)企業(yè)要做好所得稅納稅工作，應(yīng)該要全面了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，要了解項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，重視項(xiàng)目結(jié)算和完工收入的確認(rèn)工作，可以按照項(xiàng)目開展的區(qū)域?qū)⑹┕ろ?xiàng)目進(jìn)行分類，并設(shè)置具體的監(jiān)控人對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，同時(shí)做好項(xiàng)目資料收集整理工作。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以建立項(xiàng)目稅源管理臺(tái)賬，并對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，了解預(yù)售收入、資金流向情況。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)組織稅款入庫，建立健全房產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)督管理制度。企業(yè)要根據(jù)實(shí)際的收入確認(rèn)情況和成本結(jié)轉(zhuǎn)情況來選擇納稅方式，合理確定納稅年度和時(shí)間，并要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作采用精細(xì)化管理模式，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理方式，以便保證財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定性和安全性。

（二）做好項(xiàng)目成本報(bào)備工作

篇（5）

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房價(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇（6）

中圖分類號(hào)：F275

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、動(dòng)遷用房安置費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費(fèi)。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金等。

5.二次管網(wǎng)配套費(fèi)。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費(fèi)用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費(fèi)用。

6.不可預(yù)見費(fèi)。包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費(fèi)用。

7.開發(fā)間接費(fèi)。包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。

（二）項(xiàng)目銷售收入方面的估算

任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

（三）項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往在實(shí)際銷售之際按銷售額的某一比例實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。這種征收方式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計(jì)劃造成不小影響，對(duì)于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭取減免或緩繳。

（四）項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測時(shí)，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測結(jié)果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項(xiàng)、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類表、一級(jí)明細(xì)表、二級(jí)明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要結(jié)合本公司和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預(yù)測及控制表、資金來源占用表、資金計(jì)劃表、合同管理表、形象進(jìn)度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項(xiàng)目的各級(jí)明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預(yù)測及控制表中可以反映實(shí)際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項(xiàng)目的實(shí)際銷售收款情況、銷售計(jì)劃及完成情況等；資金計(jì)劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項(xiàng)目用款計(jì)劃、按季按月具體用款額度計(jì)劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項(xiàng)目投資用款計(jì)劃，結(jié)合合同管理表、形象進(jìn)度控制表等管理表格，編制籌資計(jì)劃及運(yùn)營計(jì)劃，對(duì)不同時(shí)點(diǎn)和期間的資金來源和需求進(jìn)行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對(duì)的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時(shí)，又要兼顧風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。

篇（7）

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目師認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)具體的計(jì)劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，最終確定該項(xiàng)目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后評(píng)估的最終依據(jù)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人理解，對(duì)于計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對(duì)于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量低下問題。

（二）可行性研究注重經(jīng)驗(yàn)分析

雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對(duì)此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的市場定位不準(zhǔn)確

市場定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團(tuán)在上海徐家匯的弘基休閑廣場項(xiàng)目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對(duì)該項(xiàng)目的市場定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。

（四）先入為主進(jìn)行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級(jí)別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初立項(xiàng)的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交流，他們經(jīng)常會(huì)發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的時(shí)候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項(xiàng)目是可行性而驗(yàn)證的，從而犯下先入為主的錯(cuò)誤。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善對(duì)策

在國家加大對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對(duì)可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要對(duì)可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡化，對(duì)于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗。無數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場調(diào)研的重要性，但是他們對(duì)于市場急于了解的心態(tài)和他們對(duì)市場的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對(duì)比。因此，要充分認(rèn)識(shí)到必須對(duì)市場進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運(yùn)用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強(qiáng)和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進(jìn)行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對(duì)客戶需求進(jìn)行深入調(diào)研。

（三）要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對(duì)我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對(duì)經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。

參考文獻(xiàn)：

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[中圖分類號(hào)]F293　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1005―6432(2011)18―0009―01

1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀

近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)重要增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。

1.1　北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況

2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長。

從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長特征，(見表1)。

1.2　房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況

按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購置費(fèi)用以及土地購置費(fèi)用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。

2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對(duì)穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。

從土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動(dòng)情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個(gè)百分點(diǎn)。

2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議

根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場中土地價(jià)格有了大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對(duì)于土地的投資。

20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來的美國金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對(duì)長期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。

篇（9）

為了提高自身競爭優(yōu)勢(shì)，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都實(shí)施了嚴(yán)格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制，許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術(shù)不適應(yīng)于中小企業(yè)。因此，有人說中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實(shí)不然，無論企業(yè)多小，在經(jīng)營的過程中都要有戰(zhàn)略管理的影子，只是我們不能拿大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程來審視中小型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實(shí)施往往是一個(gè)非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。

1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點(diǎn)

1.1戰(zhàn)略制定的被動(dòng)性

1.2決策信息的局限性

1.3戰(zhàn)略決策的個(gè)性化

1.4戰(zhàn)略計(jì)劃的短期化

1.5戰(zhàn)略影響的有限性

2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇

2.1目標(biāo)集中化戰(zhàn)略。目標(biāo)集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個(gè)特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個(gè)細(xì)分區(qū)段或某一個(gè)地區(qū)市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標(biāo)服務(wù)。

2.1.1專業(yè)化經(jīng)營。在市場衰退時(shí)，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務(wù)上來，逐步構(gòu)筑自身的核心競爭力。

2.1.2分類評(píng)估和處理項(xiàng)目。在市場衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)自己所有的項(xiàng)目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行分析和評(píng)估，然后分類處理，收縮陣線。

2.1.3控制項(xiàng)目數(shù)量。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，中小開發(fā)商的項(xiàng)目不宜太多，以三個(gè)左右為佳，并且三個(gè)項(xiàng)目在時(shí)間上要形成梯次，最好是一個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā)，另一個(gè)在辦理前期手續(xù)準(zhǔn)備開工，還有一個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行可行性分析。

2.2差異化戰(zhàn)略

2.2.1經(jīng)營差異化：市場細(xì)分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時(shí)，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場需求的不足。

2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個(gè)性化色彩，成為市場矚目的精品。

2.2.3項(xiàng)目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對(duì)市場和消費(fèi)者需求的研究，通過對(duì)市場進(jìn)行細(xì)分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費(fèi)對(duì)象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主攻某個(gè)特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個(gè)細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本、差異化開發(fā)。

2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進(jìn)入三、四級(jí)城市為主。在現(xiàn)階段，在我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場競爭相當(dāng)激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級(jí)中小城市。

2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對(duì)市場的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標(biāo)的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。

2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式

第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有利于國內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個(gè)或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實(shí)體，通常用于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)較高而運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)。

第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)行合作項(xiàng)目的開發(fā)。當(dāng)關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運(yùn)作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費(fèi)用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導(dǎo)致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。

第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽(yù)和獨(dú)立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術(shù)等的往來，企業(yè)之間約束力不強(qiáng)。二者在認(rèn)同共同投資理念的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)非常有效，但不適合于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。

2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實(shí)施路徑

第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實(shí)中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。

第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當(dāng)前，各地政府在土地出讓上為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨(dú)承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。

第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)，迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強(qiáng)化價(jià)值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費(fèi)者價(jià)值，使聯(lián)盟各方獲得收益。

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中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)

（一）城市規(guī)劃的定義及其特點(diǎn)

城市規(guī)劃：指根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系，研究城市的未來發(fā)展和合理布局，綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃城市土地用途，保證城市有序發(fā)展，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

城市規(guī)劃的特點(diǎn)：他是城市發(fā)展的規(guī)劃藍(lán)圖，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，是城市管理的重要構(gòu)成，是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)管理階段的“龍頭”，是一種政府干預(yù)行為，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，使城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理、壞境優(yōu)美，為城市生活創(chuàng)造良好條件。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)：《城市房地產(chǎn)管理法》中指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，房地產(chǎn)開發(fā)指企業(yè)或個(gè)人以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為，是以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合自身利益實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：是在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)，是一種商品生產(chǎn)和管理行為。主要任務(wù)是對(duì)城市進(jìn)行建設(shè), 提高城市化的建設(shè)水平,使城市能夠適應(yīng)人們居住和生活需求，并從中換取收益。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約，并對(duì)城市建設(shè)有很大的積極作用，是城市化進(jìn)程的重要表現(xiàn)與必然產(chǎn)物。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的對(duì)立

（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益出發(fā)點(diǎn)不同

城市規(guī)劃的利益出發(fā)點(diǎn)是城市建設(shè)整體最優(yōu)，考慮整個(gè)城市土地的合理利用，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)則注重個(gè)體最優(yōu)，從自身利益出發(fā)，選擇合理的區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，要求更高的容積率，追求利潤的最大化，是個(gè)體商業(yè)行為。兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾。

（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益長遠(yuǎn)取向不同

城市規(guī)劃尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)，立足于長遠(yuǎn)利益考慮。房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)行為，追尋的是如何使投入資金在一定時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤，更加注重短期利益。城市規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)城市建設(shè)的多功能，實(shí)用和美觀并舉，更利于長期發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開發(fā)，更加著重于自身利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展。

（三）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利不同

在城市建設(shè)中，城市規(guī)劃不具有地產(chǎn)開發(fā)的使用權(quán)，但具有否決權(quán)，它決定著土地的使用性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)具有土地的使用權(quán)，但不具有否決權(quán)，即不能改變土地的使用性質(zhì)。二者權(quán)利的不同，導(dǎo)致在城市建設(shè)中兩者產(chǎn)生誤解和沖突。

三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一

（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)統(tǒng)一

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)一致，都是為城市建設(shè)服務(wù)，共同建設(shè)城市，使城市更適宜人居，滿足社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的需求。城市規(guī)劃通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，兼顧房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)的適當(dāng)利益，推進(jìn)城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)開發(fā)則服從、執(zhí)行城市規(guī)劃，體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識(shí)。從城市建設(shè)目標(biāo)上二者達(dá)成了相互統(tǒng)一。

（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象統(tǒng)一

城市規(guī)劃的對(duì)象是城市建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象同樣是城市建設(shè)。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，指導(dǎo)和制約著房地產(chǎn)開發(fā)，決定著城市性質(zhì)、職能與規(guī)模,土地分配使用,從總體上決定了房地產(chǎn)開發(fā)的走向。同時(shí)城市規(guī)劃的藍(lán)圖又要靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)。

因此，城市規(guī)劃與房地開發(fā)有著密切聯(lián)系，二者相互對(duì)立和統(tǒng)一，相互依賴又相互獨(dú)立，相互聯(lián)系又相互制約，誰也離不開誰。城市規(guī)劃離不開房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)也不能脫離城市規(guī)劃隨意建造。以上矛盾的對(duì)立和統(tǒng)一導(dǎo)致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)既存在良好的合作，也存在一些問題。如商品房開發(fā)過度、開發(fā)商增大建筑密度導(dǎo)致居住環(huán)境質(zhì)量下降等。如果過份強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；如果過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能損害城市長遠(yuǎn)發(fā)展。不能只看重長遠(yuǎn)利益而忽略了當(dāng)前利益,更不能只重視當(dāng)期利益而忽略了城市的長遠(yuǎn)利益和可持續(xù)發(fā)展。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的關(guān)系，兼顧長遠(yuǎn)利益與短期利益，使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、合理、健康發(fā)展？

四、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）深度協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)規(guī)范監(jiān)督和管理

城市化建設(shè)必須堅(jiān)決執(zhí)行“規(guī)劃先行”的原則，從源頭上把住房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)口，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)指導(dǎo)。建立規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)制度，嚴(yán)厲打擊損害公眾利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的不良行為。建立房地產(chǎn)城市規(guī)劃執(zhí)行檔案，并向社會(huì)公示和接受監(jiān)督。建立行業(yè)信息披露制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理開發(fā)。建立房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理制度，對(duì)不按規(guī)劃執(zhí)行的企業(yè)進(jìn)行取締。