序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動(dòng)是支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個(gè)主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)銀行的依賴程度。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資本市場(chǎng)成熟程度的限制，歐美國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國(guó)難以推廣，加之國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴(yán)格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資活動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平要求高

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)是以資金為資本通過對(duì)項(xiàng)目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運(yùn)用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)、資金需求量大，因此在項(xiàng)目投資決策時(shí)要十分謹(jǐn)慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過程中都會(huì)進(jìn)行可行性研究分析和投資測(cè)算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的預(yù)測(cè)均來源于對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗(yàn)假設(shè)，因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對(duì)投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來說，投資決策中對(duì)政策條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會(huì)引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）項(xiàng)目銷售資金回收情況受市場(chǎng)波動(dòng)影響大

房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷售收入的實(shí)現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和購(gòu)房者的心理預(yù)期影響，圖1為2008年-2014年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積增長(zhǎng)率變化情況。

由圖1可見，除去2008年度金融危機(jī)到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過程中我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是銷售面積下降幅度和波動(dòng)程度遠(yuǎn)高于新開發(fā)面積的變動(dòng)程度，由此可以分析判斷出，我國(guó)房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場(chǎng)需求。進(jìn)入2015年以來購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫(kù)存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價(jià)促銷，導(dǎo)致購(gòu)房者強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期，在這一過程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接導(dǎo)致資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)采用加強(qiáng)銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機(jī)制，降低資金回流風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平有著密切的關(guān)系，投資管理主要體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個(gè)過程，通過聘請(qǐng)具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高管團(tuán)隊(duì)、建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程、扎實(shí)細(xì)致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項(xiàng)目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的有效手段。

（二）籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制

根據(jù)房地產(chǎn)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體特點(diǎn)，可知融資風(fēng)險(xiǎn)把控是與投資風(fēng)險(xiǎn)控制密切相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)時(shí)序性來說，在投資策略制定后最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制就是融資風(fēng)險(xiǎn)控制。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實(shí)施完全取決于融資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上，理性客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細(xì)化到每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。不僅僅是將成功實(shí)現(xiàn)融資作為主要目標(biāo)，對(duì)于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標(biāo)，降低籌融資風(fēng)險(xiǎn)及整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最重要的資金來源及投資效果評(píng)價(jià)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金控制愈加規(guī)范和嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)無法將所有的銷售回款進(jìn)行再投資或進(jìn)行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)首先要確保資金來源，加強(qiáng)回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎(chǔ)上，合理制定營(yíng)運(yùn)資金滾動(dòng)計(jì)劃管理機(jī)制，確保對(duì)于項(xiàng)目整體投資策略的細(xì)化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。最后，合理利用流動(dòng)資金進(jìn)行融資還款及再投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的良性循環(huán)，降低整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險(xiǎn)以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)等，雖然每個(gè)企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)控制，避免嚴(yán)重危機(jī)的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要措施

（一）建立完善的投資預(yù)算體系控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)測(cè)算及事中事后的財(cái)務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個(gè)投資失敗。

因此，必須通過進(jìn)行概率分析法和例舉法在項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測(cè)，避免項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中應(yīng)該實(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及市場(chǎng)情況的變化及時(shí)調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。

（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結(jié)構(gòu)

基于健全項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算體系，通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項(xiàng)目開發(fā)階段，考慮項(xiàng)目所處開發(fā)階段對(duì)融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項(xiàng)目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通過多渠道的融資方式間的互相彌補(bǔ)，降低資金成本，消減獲利能力風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目開發(fā)類融資有獲取難度大、期限長(zhǎng)、資金成本高的特點(diǎn)，而短期經(jīng)營(yíng)類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點(diǎn)，因此通過長(zhǎng)短期融資的高低搭配以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資為基礎(chǔ)，短期融資為輔助，利用短期融資流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資和短期融資之間的置換和互動(dòng)，降低整體資金成本，減少償債風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增強(qiáng)流動(dòng)性資金管理，使資金利用率最大化

房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個(gè)環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問題，項(xiàng)目投資很可能難以為繼，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)侠壅麄€(gè)企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運(yùn)營(yíng)時(shí)，流動(dòng)管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強(qiáng)各方面的營(yíng)運(yùn)資金管理。

1.加強(qiáng)回款管理提高銷售回款率縮短回款時(shí)間

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，銷售回款是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。因此，需要構(gòu)建完善的營(yíng)銷與財(cái)務(wù)的對(duì)接機(jī)制，形成對(duì)銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務(wù)目標(biāo)與具有激勵(lì)性的考核機(jī)制，最大限度地提高銷售回款比例。

2.經(jīng)營(yíng)性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項(xiàng)目獲利能力預(yù)期和項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入銷售期和經(jīng)營(yíng)期以后，將一定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強(qiáng)項(xiàng)目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入的類別來說，項(xiàng)目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點(diǎn)，但其受市場(chǎng)波動(dòng)和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項(xiàng)目銷售情況比較好的情況下去預(yù)測(cè)未來較長(zhǎng)一段時(shí)間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過于樂觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)波動(dòng)或政策調(diào)控情況下面臨開發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時(shí)間內(nèi)需求量較大，難以通過短期融資來彌補(bǔ)，從而使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)這一特點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)銷售性資金流入進(jìn)行妥善管理，在較為理性保守的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析下，對(duì)波動(dòng)性較強(qiáng)的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營(yíng)類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項(xiàng)目開發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。

3.利用經(jīng)營(yíng)性資金盈余進(jìn)行再投資管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展模式，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)在其投資項(xiàng)目的中后期利用項(xiàng)目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項(xiàng)目開發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進(jìn)行其他項(xiàng)目開發(fā)投資，其對(duì)資金的占用期限均較長(zhǎng)，而且被投資項(xiàng)目的投資效果不確定性很強(qiáng)，在短時(shí)間內(nèi)無法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項(xiàng)目本身來說，對(duì)于利用項(xiàng)目盈余資金進(jìn)行投資的控制應(yīng)在絕對(duì)滿足項(xiàng)目自身開發(fā)經(jīng)營(yíng)的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時(shí)對(duì)資金輸出項(xiàng)目和被投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免由于過度投資產(chǎn)生的資金流動(dòng)性弱而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

篇（2）

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）028-000-01

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資比大、收益高等特點(diǎn)，因此面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比其他行業(yè)高很多。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)具有其特殊性，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需不斷加強(qiáng)防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為房地產(chǎn)企業(yè)，高負(fù)債率是其最顯著的特點(diǎn)，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要投入的資金量非常大，動(dòng)輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動(dòng)資金，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但是房地產(chǎn)企業(yè)通常沒有這么多流動(dòng)資金，因此需要在銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金時(shí)，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發(fā)展立場(chǎng)上進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)只有到開發(fā)項(xiàng)目完成后才會(huì)收回資金，期限較長(zhǎng)，加上銀行貸款利率較高，因此會(huì)產(chǎn)生較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在其他條件不變的情況下，企業(yè)負(fù)債越高，利息支出數(shù)額越大，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯，隨著企業(yè)負(fù)債率的升高，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也加大，一旦某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)給企業(yè)帶來嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)額較大，因此對(duì)利率變動(dòng)比較敏感，尤其是國(guó)家因金融政策或者經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)而對(duì)利率做出的調(diào)整將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響，因此利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要因素之一。如果國(guó)家想抑制房地產(chǎn)企業(yè)泡沫危機(jī)，就會(huì)出臺(tái)一系列加息政策，這將大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，企業(yè)的還貸壓力明顯增加。若企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，未實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，企業(yè)將陷入財(cái)務(wù)危機(jī)中，難以確認(rèn)正常的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

3.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中會(huì)和很多部門產(chǎn)生密切的經(jīng)濟(jì)往來，如政府部門、審計(jì)部門、企業(yè)內(nèi)部各部門、企業(yè)債務(wù)人、企業(yè)股東等；加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚不夠完善，極易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞。如與關(guān)聯(lián)單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)較高，最終會(huì)直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)離不開從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。如果房地產(chǎn)企業(yè)在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項(xiàng)目，就會(huì)出現(xiàn)融資出現(xiàn)問題，影響項(xiàng)目的正常開展。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售量降低，企業(yè)貸款門檻提高等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將越來越窄。一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，難以按時(shí)歸還貸款及利息，就會(huì)直接影響銀行的正常運(yùn)作，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不利影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)危機(jī)的對(duì)策

1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須不斷優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有足夠的資金獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目，需要進(jìn)行融資解決，企業(yè)在融資時(shí)一定要考慮到自身的償債能力及開發(fā)項(xiàng)目的收益情況。盡管負(fù)債經(jīng)營(yíng)可利用金融杠桿增加企業(yè)收益，但是仍要將負(fù)債率控制在合理的范圍內(nèi)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中需不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

2.擴(kuò)寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資本市場(chǎng)的支撐，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷擴(kuò)寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)可與資本市場(chǎng)對(duì)接，搭建起房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)系統(tǒng)。首先，應(yīng)研究資金鏈管理，探索出最適合本企業(yè)的發(fā)展模式；其次，除進(jìn)行信托計(jì)劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進(jìn)行民間融資方式，不斷拓寬企業(yè)融資渠道；最后，隨著國(guó)外融資平臺(tái)進(jìn)入中國(guó)金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用好國(guó)外融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資，以不斷降低企業(yè)負(fù)債率，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策等社會(huì)環(huán)境影響較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前應(yīng)進(jìn)行大量的項(xiàng)目考察及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)研，出具一份風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，以有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)成本控制。其次，對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出狀況做合理預(yù)算，可為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供數(shù)據(jù)支撐。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)成本管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行合理預(yù)算，確保企業(yè)資金發(fā)揮出最大效用。

4.注重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的不可預(yù)見性，且市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬變，一旦企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，極易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，若財(cái)務(wù)危機(jī)不斷累積惡化，企業(yè)將爆發(fā)全面危機(jī)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。針對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，在危機(jī)出現(xiàn)之初就采取相應(yīng)補(bǔ)救措施，將企業(yè)危機(jī)扼殺于萌芽中。企業(yè)可以通過設(shè)置一些較為敏感的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這些指標(biāo)包括開發(fā)項(xiàng)目的收益率與銷售率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金的安全邊際率等。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策也不斷調(diào)整與變化，這勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此，企業(yè)應(yīng)關(guān)注對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形式的分析、經(jīng)濟(jì)政策的研究等，將企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)危機(jī)的概率降至最低。

三、結(jié)語

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還有許多不完善之處，相關(guān)財(cái)務(wù)管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查、注重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等措施，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

篇（3）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭尤為迅速，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財(cái)務(wù)危機(jī)對(duì)保證房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時(shí)（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開展的調(diào)控政策如：財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢(shì)。同時(shí)又由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場(chǎng)不成熟

我國(guó)房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對(duì)世界其他國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)查的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)過快時(shí)，國(guó)家嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時(shí)，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買，維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

113風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤(rùn)的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒有實(shí)現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

12微觀因素分析

121缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)過程中僅停留在會(huì)計(jì)核算，而缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)分析，沒有有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會(huì)計(jì)公司做，由于會(huì)計(jì)對(duì)公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

一些公司被剛開始的高利潤(rùn)沖昏了頭腦，不計(jì)后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項(xiàng)目的全盤考慮和長(zhǎng)期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過大。

123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱，房?jī)r(jià)過高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目方案還沒有確定下來就著急開工進(jìn)行建設(shè)，致使在項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)項(xiàng)目方案反復(fù)修改，項(xiàng)目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過場(chǎng)，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標(biāo)；再次，普遍重視對(duì)施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

21財(cái)務(wù)杠桿使用過度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)杠桿使用過度。財(cái)務(wù)杠桿使用過度意味著資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長(zhǎng)。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動(dòng)性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項(xiàng)目開展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流入較多的一年又會(huì)產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

31加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程管理

311籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過度貸款會(huì)造成負(fù)債率過高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于高投資項(xiàng)目，其最重要工作的就是項(xiàng)目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國(guó)家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開發(fā)商選址的錯(cuò)誤判斷，最終會(huì)導(dǎo)致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔(dān)著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時(shí)回收是影響資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購(gòu)買房時(shí)確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估購(gòu)買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。

32建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒有建立和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)使財(cái)務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。

321及時(shí)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測(cè)系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項(xiàng)目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)狀況等。

322建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，確定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點(diǎn)，并根據(jù)自己公司的實(shí)際情況，具有側(cè)重的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。

4結(jié)論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能保障房地產(chǎn)公司長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十分典型的資金密集型行業(yè),它具有資金巨大、投資收益周期長(zhǎng)、資金套牢時(shí)間久、資金應(yīng)變能力差等特點(diǎn),并且很容易受到國(guó)內(nèi)外的競(jìng)價(jià)發(fā)展形勢(shì)和國(guó)內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀(jì)九十年代以來,由國(guó)家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求,到2000年中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年,我國(guó)的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚(yáng)后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策,首付比例和貸款利率的提高,使得市場(chǎng)交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn)使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險(xiǎn),我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并在不斷的發(fā)展中學(xué)會(huì)有效合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渥陨淼男再|(zhì)就會(huì)存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn),都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響,主要是以下幾個(gè)方面:

1.負(fù)債率高

通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上, 超出了60%的警戒線15個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中需要運(yùn)用大量的資金來維持運(yùn)轉(zhuǎn),在選擇項(xiàng)目時(shí)已出現(xiàn)盲目性,出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。

2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運(yùn)用少

根據(jù)資料顯示,在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款,這樣單一的融資方式,導(dǎo)致對(duì)銀行依賴性大,使得很多風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上。同時(shí),主要是運(yùn)用國(guó)內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對(duì)國(guó)際上的規(guī)則不了解,難以從國(guó)際上獲得資金。這使得風(fēng)險(xiǎn)全部集中在國(guó)內(nèi)銀行身上,不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)涉及面廣,管理較難

企業(yè)成功首先需要一個(gè)規(guī)范的財(cái)務(wù)活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜,涉及的主體較多,包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計(jì)單位、企業(yè)職工等,再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多,這些也就使得財(cái)務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

1.構(gòu)建正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo),要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平,把握企業(yè)對(duì)資金的發(fā)展能力以及償還能力,以便正確恰當(dāng)?shù)膶?duì)其風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)防和提出相對(duì)應(yīng)的措施,這樣也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上樹立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),使得財(cái)務(wù)評(píng)估工作更加具有針對(duì)性、目的性。

2.開發(fā)多渠道的融資方式

只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險(xiǎn),會(huì)造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道,形成新的融資方案,來解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問題。首先要不斷的加強(qiáng)對(duì)債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理,其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況,逐步的開發(fā)自引外資的條件:比如,可以根據(jù)發(fā)那個(gè)地產(chǎn)的信托計(jì)劃,在保持公司原有負(fù)債率的情況下,來吸引外來投資者的眼光,要降低融合資金的成本,這樣既可以節(jié)省財(cái)務(wù)管理的費(fèi)用,也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等,來不斷的控制企業(yè)成本,逐步提升企業(yè)的價(jià)值來降低財(cái)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3.要完善財(cái)務(wù)管理策略,加強(qiáng)內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心就是對(duì)于財(cái)務(wù)成本的管理,要以讓客戶滿意為宗旨,來時(shí)間空間兩個(gè)維度上來動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)成本管理,約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略,以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上,要形成有最高決策人帶頭、財(cái)務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組,對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外,還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計(jì)上,對(duì)成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃,以便使圖紙上的成本與實(shí)際成本更接近,減少誤差。也要成立一個(gè)專門的財(cái)務(wù)監(jiān)督小組,在各個(gè)環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督,盡量減少人為因素的干擾,提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的保障。

篇（5）

我國(guó)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中同時(shí)也重視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對(duì)于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個(gè)大的加速時(shí)期。在初始我國(guó)為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

風(fēng)險(xiǎn)一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對(duì)于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時(shí)是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個(gè)階段：第一個(gè)階段是籌資階段，第二個(gè)階段是投資階段，第三個(gè)階段是資金回收階段，第四個(gè)階段是收益分配階段。并且通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的這四個(gè)階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個(gè)階段所產(chǎn)生的對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為：一是籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目中的不確定因素的損失情況分析以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項(xiàng)以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)中投資多以及項(xiàng)目周期長(zhǎng)的問題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對(duì)自身實(shí)際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)是償付風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)對(duì)負(fù)債的償還方面；第二點(diǎn)是債務(wù)資金成本的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；第三點(diǎn)是再融資成本以及籌資渠道的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理策略

(一)在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對(duì)于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對(duì)于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情，太大的負(fù)債規(guī)?？赡軙?huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大的話會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營(yíng)的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險(xiǎn)也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請(qǐng)貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國(guó)也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個(gè)投資商進(jìn)行籌資，并且為每個(gè)投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力選擇籌資的渠道。

(二)對(duì)投資方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)在開展新的項(xiàng)目的同時(shí)要嚴(yán)格的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且要對(duì)項(xiàng)目所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)做出報(bào)告，例如項(xiàng)目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，企業(yè)要明確市場(chǎng)的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個(gè)可行性分析的過程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一是該項(xiàng)目的市場(chǎng)需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項(xiàng)目的開發(fā)；第三是該項(xiàng)目施工地點(diǎn)的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的發(fā)展，所以在投資項(xiàng)目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

(三)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)管理

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，從而在面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)才不會(huì)出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)程度，在日常的運(yùn)營(yíng)中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻的關(guān)注市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，并且積極地響應(yīng)國(guó)家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對(duì)所處的環(huán)境狀態(tài)適時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)也需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

(四)在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

針對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營(yíng)過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~作為在分配決策過程中的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤(rùn)更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長(zhǎng)遠(yuǎn)來看企業(yè)的盈利其實(shí)是在下降的[5]。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個(gè)方面：一是對(duì)市場(chǎng)情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時(shí)的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

作者:卞曉燕 單位:沈陽坤泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]曹陽.基于風(fēng)險(xiǎn)定位的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究[D].哈爾濱理工大學(xué),2014.

[2]石夢(mèng)娜.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].武漢理工大學(xué),2013.

篇（6）

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的需求，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來取得了飛速的發(fā)展。巨大的利潤(rùn)讓越來越多的社會(huì)資源投入到這個(gè)行業(yè)中，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特點(diǎn)，也讓房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。資金投入大，資金鏈和建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠的速度慢，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來說，如果資金和融資能力不強(qiáng)，也很難接到收益較大的項(xiàng)目。在2008金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫；“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司2012年的TOP10研究報(bào)告”中說到，我國(guó)政府將不斷加大調(diào)控力度，繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，促使房?jī)r(jià)回到正常合理的水平；2014年，國(guó)務(wù)院《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，這個(gè)規(guī)劃，給予了房地產(chǎn)行業(yè)全新的成長(zhǎng)空間也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。在這種情勢(shì)下，要想在激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下求生存、求發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須要提升對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，如果增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，如何將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的健康發(fā)展，降低遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性才是重中之重。

2 保利地產(chǎn)基本狀況

2.1 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

保利地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司前身為廣州保利開發(fā)公司，成立于1992年，1993年在國(guó)家工商局完成注冊(cè)。保利地產(chǎn)在2002年完成股份制改革之后開始全國(guó)范圍的發(fā)展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)123.45億，增長(zhǎng)1%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1235.08億元，同比增長(zhǎng)13.25%。

2.2 保利地產(chǎn)基本財(cái)務(wù)狀況

從資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)表可以看出，從2010年-2012年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)翻了近3倍，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)投資性房地產(chǎn)的增加，在2010年投資性房地產(chǎn)金額為42.39億元。股東權(quán)益不斷擴(kuò)大，而公司的負(fù)債速度跟不上股東權(quán)益擴(kuò)大的速度，降低了保利地產(chǎn)抵抗外部風(fēng)險(xiǎn)的能力。

從利潤(rùn)表的主要數(shù)據(jù)表可以看出，營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤(rùn)總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤(rùn)也翻了三番，保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)量增加是主要原因。

從現(xiàn)金流量表主要數(shù)據(jù)表中可以看出，現(xiàn)金流量?jī)纛~和投資現(xiàn)金凈額在2010和2011年都為負(fù)值，這是由于保利地產(chǎn)的高速發(fā)展，導(dǎo)致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量恢復(fù)到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現(xiàn)了負(fù)值，因?yàn)槭袌?chǎng)的供過于求的原因，周期太長(zhǎng)，無法及時(shí)取得收入。

從主要財(cái)務(wù)比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產(chǎn)的增長(zhǎng)率也在不斷下降，但是毛利率比較穩(wěn)定，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)之前的大規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致有大量的貸款，三大費(fèi)用增加，特別是財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.3 財(cái)務(wù)比率指標(biāo)分析

財(cái)務(wù)比率指標(biāo)可以反映財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)情況，通過圖1我們可以看出以下四個(gè)問題。

2.3.1 償債能力

2010年-2014年，流動(dòng)比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動(dòng)比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標(biāo)準(zhǔn)值1，說明了保利地產(chǎn)短期償債能力不足。現(xiàn)金負(fù)債比率也不斷下降，說明保利地產(chǎn)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力變?nèi)酰哟罅斯镜馁Y金風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.2 資本結(jié)構(gòu)

保利地產(chǎn)的資本負(fù)債率，一直居高不下，超出了行業(yè)的平均水平，這樣會(huì)加大不能按時(shí)償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，雖然股東權(quán)益比率呈上升趨勢(shì)，但是仍然處于較低的水平，應(yīng)保持適中的水平，股東權(quán)益比率過小，說明企業(yè)負(fù)債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會(huì)減弱。

2.3.3 總資產(chǎn)的收益率

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，總資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率都是下降趨勢(shì)，說明保利地產(chǎn)在創(chuàng)造收益的時(shí)候花費(fèi)的資本更多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力隨之減弱，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力就被削弱。

2.3.4 營(yíng)運(yùn)能力

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金不能得到充分的利用，資金回收風(fēng)險(xiǎn)增大。

2.4 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的總體評(píng)價(jià)

綜合保利地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)分析、單變量模型分析。Z3和F分?jǐn)?shù)模型分析結(jié)果，我們可以得出，保利地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態(tài)，暫時(shí)看不到財(cái)務(wù)危機(jī)，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產(chǎn)的償債能力和營(yíng)運(yùn)能力皆有不同程度的下滑，現(xiàn)金流量也不樂觀，結(jié)合目前的國(guó)家的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)形勢(shì)來看，同行業(yè)的格力地產(chǎn)，同樣是上市公司，但是格力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況要低于保利地產(chǎn)，保利地產(chǎn)想要持續(xù)的健康的發(fā)展，確?？梢栽谕袠I(yè)中占據(jù)一個(gè)優(yōu)勢(shì)地位，就必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升的原因，在日常的財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中加強(qiáng)管理和防范，及時(shí)的調(diào)整策略。

3 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

3.1 宏觀政策

3.1.1 宏觀調(diào)控

2010年，“國(guó)十一條”，發(fā)生違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫時(shí)取消新購(gòu)置土地資格。

2011年，“新國(guó)八條”，加強(qiáng)對(duì)閑置房地產(chǎn)的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標(biāo)拍賣等制度。

2012年，繼續(xù)促使房?jī)r(jià)回到正常，落實(shí)安居工程。

2013年，“新國(guó)五條”，打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。

2014年，國(guó)務(wù)院《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，給予了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。

因?yàn)檫@些政策，保利地產(chǎn)作為國(guó)企的拿地優(yōu)勢(shì)被削弱了，所以保利在購(gòu)進(jìn)土地的時(shí)候，成本增加，利潤(rùn)下降，投資風(fēng)險(xiǎn)加大等。

3.1.2 稅收政策

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需要繳納十幾種稅。在房產(chǎn)首次交易的時(shí)候，開發(fā)商需要繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅、建設(shè)稅、土地增值稅和土地使用稅，同時(shí)，購(gòu)房者要繳納契稅和印花稅等。在房產(chǎn)二次交易時(shí)，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實(shí)際最后都是房?jī)r(jià)的一部分。由于房產(chǎn)稅的范圍的擴(kuò)大，勢(shì)必稅收成本會(huì)加重，那么那時(shí)保利地產(chǎn)的獲利能力就會(huì)被削弱，增加投資資本收回的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，雖然為我國(guó)低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對(duì)商業(yè)住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發(fā)商的利潤(rùn)出現(xiàn)波動(dòng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。

3.2 行業(yè)形勢(shì)

3.2.1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

因?yàn)榻甑纳鐣?huì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在加速發(fā)展，很多社會(huì)資源投入到了房地長(zhǎng)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量翻倍的增加，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大。保利地產(chǎn)在面對(duì)這么多強(qiáng)勁的對(duì)手時(shí)，必須保持市場(chǎng)的占有率，保證資金回籠的速度。

3.2.2 市場(chǎng)需求

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過大熱之后，現(xiàn)在市場(chǎng)上的住宅等已經(jīng)是供過于求的狀態(tài)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)在不斷的下降，保利地產(chǎn)也已經(jīng)告別了高速發(fā)展取得高利潤(rùn)的階段，保利地產(chǎn)只有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，才能使實(shí)際盈利和預(yù)期盈利相差不遠(yuǎn)。

3.3 內(nèi)部原因

（1）保利地產(chǎn)一直以來的高速發(fā)展策略，在當(dāng)下嚴(yán)峻的形勢(shì)下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷的加劇，對(duì)此，保利地產(chǎn)應(yīng)該順應(yīng)環(huán)境做出調(diào)整和改革。

（2）資金投入量大，資金回收期長(zhǎng)。保利地產(chǎn)作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，對(duì)資金的依賴程度高，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)需要巨大的投入，從開發(fā)到銷售，時(shí)間周期長(zhǎng)，一般要三到五年，所以資金回收的風(fēng)險(xiǎn)加劇。

4 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

4.1 決策者財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)需加強(qiáng)

企業(yè)決策者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度直接影響整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，所以在做決策時(shí)，要將融資、投資、經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產(chǎn)在過去是跨越式的發(fā)展，然而如今國(guó)家的宏觀政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不佳，加之行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，保利地產(chǎn)以前的發(fā)展廁所已經(jīng)不適合當(dāng)下，所以保利地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎的進(jìn)行投資活動(dòng)，再次降低資金不能順利回收的可能性。

4.2 財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理能力

財(cái)務(wù)人員要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)必須提高，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)帶到日常工作中，除了對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控和防范，也要及時(shí)和客觀的將保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)情況反映給決策者，便于及時(shí)的做出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

4.3 保障償債能力

從本文的分析我們可以得知，保利地產(chǎn)的償債能力在不斷下降，要將長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債控制在合理的范圍內(nèi)，并且及時(shí)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。加之國(guó)內(nèi)融資環(huán)境嚴(yán)峻，現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實(shí)現(xiàn)。

4.4 海外融資

篇（7）

作為與國(guó)民經(jīng)濟(jì)與金融安全息息相關(guān)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)將其整體風(fēng)險(xiǎn)水平控制在合理區(qū)間內(nèi)是保證其自身安全發(fā)展需要和維持整個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的必要舉措。然而，房地產(chǎn)業(yè)相比其他行業(yè)，具有企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、資本投入高度集中的特點(diǎn)，這使得本行業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)常受制于諸多影響因素，除企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)管理模式與戰(zhàn)略決策水平外，還有國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等，這加大了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理的難度。在房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)發(fā)展成熟的各國(guó)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)體和全行業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)都有系統(tǒng)的研究和嚴(yán)格的控制規(guī)范，但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，對(duì)這方面的研究相對(duì)稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)普遍風(fēng)險(xiǎn)控制水平有限，這引發(fā)了學(xué)界和業(yè)界的諸多擔(dān)憂。

一、企業(yè)內(nèi)部控制與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系

企業(yè)的內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理的共同目標(biāo)是保證企業(yè)的合理、健康發(fā)展，避免或最小化因?yàn)橥獠炕騼?nèi)部因素的影響而使企業(yè)遭受不必要的損失。然而，就兩者之間的關(guān)系的討論在國(guó)內(nèi)外都沒有產(chǎn)生過明確一致的結(jié)論。國(guó)外的相關(guān)研究者對(duì)兩者關(guān)系一般持三種觀點(diǎn)：其一是認(rèn)為企業(yè)的內(nèi)部控制體系是風(fēng)險(xiǎn)管理工作的基礎(chǔ)，而后者是對(duì)前者的拓展應(yīng)用；其二認(rèn)為企業(yè)的內(nèi)部控制包含了風(fēng)險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理是內(nèi)部控制工作內(nèi)容之一；三是認(rèn)為內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理相互融合，互為補(bǔ)充。而在理論文獻(xiàn)和業(yè)界工作之中，兩者的界限正變得越來越模糊，很多時(shí)候表示同樣概念。

相較國(guó)外文獻(xiàn)，國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理關(guān)系的探討起步相對(duì)晚，但近些年發(fā)展得較快。總結(jié)國(guó)內(nèi)學(xué)者在這方面的研究，大概觀點(diǎn)與國(guó)外類似。另外結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特有情況，國(guó)內(nèi)學(xué)者提出：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)暴露的指示工作比關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)控制細(xì)節(jié)更重要，設(shè)計(jì)執(zhí)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系比單純關(guān)注于內(nèi)部控制體制的建立更有意義。從《配套指引》中可見，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理往往伴隨著內(nèi)部控制策略的實(shí)施，而內(nèi)部控制框架的建立很多時(shí)候是為了更好地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的教訓(xùn)也告訴我們，企業(yè)所承受的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大一部分根源于良好內(nèi)部控制的缺失，如企業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)內(nèi)部職務(wù)的合理分離，或存在大量的尋租、舞弊等現(xiàn)象。所以，若企業(yè)不能根據(jù)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)設(shè)置、建立并嚴(yán)格執(zhí)行合理的內(nèi)部控制框架和方案，則可以認(rèn)為該企業(yè)的內(nèi)部控制是失效的，不但無法進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，還會(huì)使得企業(yè)處于不必要的風(fēng)險(xiǎn)暴露之中。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別分析

在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制體系以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)之前，首先要分析影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，經(jīng)總結(jié)包括以下幾種：

（一）日常運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

主要包括房地產(chǎn)公司日常運(yùn)營(yíng)中的事務(wù)性支出，不少房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)轭A(yù)算制度不完善，財(cái)務(wù)報(bào)表制度與會(huì)計(jì)、審計(jì)制度建設(shè)不成熟，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)過程中費(fèi)用過高，效率低下，形成持久性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與利率風(fēng)險(xiǎn)

此兩類風(fēng)險(xiǎn)來自于房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源的不確定性與利率的變動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在過度依賴債務(wù)融資現(xiàn)象，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源具有脆弱性與不穩(wěn)定性，一旦銀行信用窗口收緊或者出現(xiàn)利率的持續(xù)性上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本必將大幅度提升，資金來源縮小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)激增。

（三）財(cái)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司的特性決定其每一個(gè)項(xiàng)目的資金占用量是巨大的，則單個(gè)項(xiàng)目的成功與否有時(shí)候可能直接決定著房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)安全，無論是選擇錯(cuò)誤的投資項(xiàng)目，或者從合作方或客戶處承受高的信用風(fēng)險(xiǎn)，都可能給房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來巨大的負(fù)擔(dān)。

三、從內(nèi)部控制的角度實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

從上文的分析中可見，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所承受的不同類型的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分門別類之后，針對(duì)性地設(shè)計(jì)內(nèi)部控制策略提示并解決來自各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，最終形成一個(gè)相輔相成、全面應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制框架?；谶@一思想，我們對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)部控制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與管理給出以下建議：

首先，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金的管理與控制。企業(yè)的內(nèi)部控制體系應(yīng)當(dāng)同時(shí)保證資金使用的透明與資金調(diào)度的高效，同時(shí)建立定期的財(cái)務(wù)報(bào)告制、會(huì)計(jì)審計(jì)制與全面預(yù)算制度，監(jiān)控資金狀況。針對(duì)自身行業(yè)特性，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)用本公司數(shù)據(jù)定期計(jì)算財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，如損失率，在險(xiǎn)價(jià)值等；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部控制體系中建立嚴(yán)格的成本核算體系，考慮利息率和原料采購(gòu)成本價(jià)的變動(dòng)；第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建財(cái)務(wù)信息資料庫(kù)并及時(shí)更新，對(duì)于合作銀行、合作伙伴與客戶的信用狀況等因素都要考慮在內(nèi)。通過建立穩(wěn)健的財(cái)務(wù)決策系統(tǒng)。在新上馬項(xiàng)目與研發(fā)過程中，使用合適的財(cái)務(wù)手段如對(duì)沖或分散投資的方式，防止大的政策風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)招致難以承受的損失；最后，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員的挑選與培訓(xùn)，以保持合理的治理結(jié)構(gòu)和自上而下的高執(zhí)行力，這可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)避免由于財(cái)務(wù)人員任用不當(dāng)和執(zhí)行力不足、運(yùn)行效率低下造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

有效地進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)之一，而同時(shí)合理的內(nèi)部控制框架也有利于房地產(chǎn)企業(yè)有效地監(jiān)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，從內(nèi)部控制框架構(gòu)建的角度，提出科學(xué)的內(nèi)部控制體系的建立應(yīng)充分考慮企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，與風(fēng)險(xiǎn)控制科學(xué)地相結(jié)合，達(dá)到統(tǒng)一的目標(biāo)，即保證企業(yè)的健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)[J].中央企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理指引. 2006

篇（8）

2012年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）跌破8%，隨后的幾年里都在7%左右徘徊，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩的“新常態(tài)”格局。在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型，尤其在“去庫(kù)存”的大趨勢(shì)下，快速調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)布局，走出了量?jī)r(jià)齊升的增長(zhǎng)通道。然而，作為資金密集型行業(yè)，對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，提出加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力的對(duì)策意義重大。

一、房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中因決策的不確定性而引起的收益下降、資金周轉(zhuǎn)困難甚至陷入財(cái)務(wù)困境。從房地產(chǎn)上市企業(yè)層面分析：一是作為資金密集型行業(yè)，為保障生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)，需大量籌措資金。在融資活動(dòng)中，一旦管理不善，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)失去信譽(yù)，進(jìn)而引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。也可能因決策失誤而導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。二是在日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，因管理失誤、內(nèi)部控制不完善而導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三是對(duì)現(xiàn)金、存貨、應(yīng)收賬款的管理不善而引發(fā)的流動(dòng)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如因銷售政策制定失誤導(dǎo)致現(xiàn)金流通短缺等[1]。以上主要是從微觀層面分析，除此之外，還受宏觀政策的影響，如出臺(tái)限購(gòu)令等。

二、經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”背景下房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）收入、現(xiàn)金流波動(dòng)大，增加了財(cái)務(wù)管控難度

我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的收入確認(rèn)采用完工確認(rèn)法，即只有在商品房竣工驗(yàn)收后才能確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表中所反映的運(yùn)作情況與實(shí)際存在差距，尤其是項(xiàng)目大多周期較長(zhǎng)，收入確認(rèn)具有滯后性[2]。房地產(chǎn)上市公司屬于資金驅(qū)動(dòng)型行業(yè)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作需要大量的資金予以保障。在項(xiàng)目交付前，現(xiàn)金大量流出，各類成本、費(fèi)用導(dǎo)致項(xiàng)目呈現(xiàn)虧損狀態(tài)，甚至還需支付融資利息；在項(xiàng)目交付后，現(xiàn)金大量流入，利潤(rùn)瞬間增加?？梢?，收入、現(xiàn)金流呈現(xiàn)不確定性，增加了房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)管控難度。

（二）資金流動(dòng)形式復(fù)雜多樣，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，大多在一年以上，資金周轉(zhuǎn)、回收等都面臨著多種不確定因素。從項(xiàng)目資金的流向分析：經(jīng)前期策劃、可行性研究、征地、拆遷，才進(jìn)入到施工籌建階段；協(xié)調(diào)開發(fā)商、承包商等，方能開工建設(shè)，再到推廣策劃、售后服務(wù)。整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中對(duì)內(nèi)、對(duì)外涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜。從項(xiàng)目資金的運(yùn)作分析：經(jīng)營(yíng)收入有租金、銷售收入，商品房預(yù)售款等；融資渠道有銀行貸款、股權(quán)融資、民間融資等。整體來看，資金流動(dòng)形式復(fù)雜多樣，給房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)管理、資金調(diào)配帶來諸多困難。

（三）受宏觀調(diào)控政策的影響，區(qū)位投資風(fēng)險(xiǎn)空前放大

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，市場(chǎng)化程度不高，尤其是我國(guó)民眾投資渠道較少，使房產(chǎn)兼具著消費(fèi)品與投資品的功能，導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性攀升甚至部分地區(qū)呈現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)[3]。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的走向尤為關(guān)注，國(guó)家與地方層面都相繼出臺(tái)多種政策，如土地、稅收、融資等政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)影響較大。房屋具有不可移動(dòng)的特點(diǎn)，尤其在經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”背景下，導(dǎo)致區(qū)域投資風(fēng)險(xiǎn)空前放大，如2016年內(nèi)蒙古鄂爾多斯被稱為“鬼城”，房?jī)r(jià)呈快速下跌狀態(tài)，僅東勝區(qū)建成、在建項(xiàng)目庫(kù)存就達(dá)到1286萬平方米。

三、經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”背景下加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警能力的對(duì)策

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信息的搜集，為管理決策提供可靠依據(jù)

房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、宏觀政策的影響很大，信息搜集的及時(shí)性、敏感性能有效加財(cái)務(wù)預(yù)警能力，為管理決策提供可靠依據(jù)，適時(shí)調(diào)節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略。第一，注重內(nèi)部信息的搜集，對(duì)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控。如我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率大多超過了70%，需實(shí)時(shí)關(guān)注貸款規(guī)模是否合理，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。第二，動(dòng)態(tài)掌握宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及調(diào)控政策，把握企業(yè)擴(kuò)張的規(guī)模與時(shí)機(jī)。

（二）加強(qiáng)“硬件設(shè)施”的支撐，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力的提升奠定基礎(chǔ)

加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司“硬件設(shè)施”的建設(shè)，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供強(qiáng)有力的支撐。構(gòu)建信息預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)公司內(nèi)部各部門間的溝通互動(dòng)、信息共享，實(shí)現(xiàn)對(duì)信息的及時(shí)分析、監(jiān)控與預(yù)警。對(duì)可量化指標(biāo)設(shè)施上下臨界值，一旦偏離臨界值以內(nèi)，系統(tǒng)自動(dòng)發(fā)出報(bào)警，提醒相關(guān)人員做出調(diào)整和防范。構(gòu)建完善的組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，根據(jù)自身規(guī)模指派專業(yè)人士設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)。

（三）加強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)防控能力，增強(qiáng)公司盈利能力

“新常態(tài)”背景下，經(jīng)濟(jì)上行壓力較大，融資難依舊是房地產(chǎn)上市公司所面臨的主要問題，必須創(chuàng)新融資渠道，如嘗試房地產(chǎn)投資信托基金，改善融資結(jié)構(gòu)。合理安排借貸結(jié)構(gòu)，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)周期科學(xué)安排，編制現(xiàn)金收支預(yù)算，防范不能償付本息的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下滑的背景下，通過聯(lián)合重組方式增長(zhǎng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。探索“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的新模式，加強(qiáng)成本管理，提高資金利用效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]石芯月，王宏波.淺析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因及控制策略[J].社科縱橫，2017，32（1）：64-67.

篇（9）

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展莊要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)以及相關(guān)的服務(wù)等形成的一種獨(dú)立性產(chǎn)業(yè)部門。其中主要內(nèi)容包括進(jìn)行土地的開發(fā)、對(duì)房產(chǎn)的買賣和租賃、進(jìn)行物業(yè)的管理以及金融方面的投資等具體的運(yùn)營(yíng)中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的周期性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性有很大的關(guān)系, 同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,能夠帶動(dòng)建筑、建材和機(jī)械、冶金、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有基礎(chǔ)性的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題

(一) 債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中最大的特點(diǎn)就是負(fù)債率比較高這也是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的重要原因。相關(guān)的資料顯示月前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率達(dá)到了75 % 左右而且一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動(dòng)資金比較大,才能保證項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)轉(zhuǎn)。但是一般的房地產(chǎn)企業(yè)擁有的流動(dòng)性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產(chǎn)企業(yè)的還款還要等到地產(chǎn)項(xiàng)目開始盈利所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是在負(fù)債率比較高的情況下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所以會(huì)產(chǎn)生很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行產(chǎn)生影響, 對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成很大的損失。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行再次融資的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資比較大所以,一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難單獨(dú)完成一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往需要一些金融機(jī)構(gòu)來介入。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有機(jī)融機(jī)構(gòu)介入的同時(shí)就盲目的開始建設(shè)項(xiàng)目,導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行融資出現(xiàn)問題。我國(guó)的銀行大部分屬于國(guó)有企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著一定的調(diào)節(jié)和保持平衡的作用,但是如果房地產(chǎn)企業(yè)的收入狀況受到影響池會(huì)導(dǎo)致銀行的運(yùn)作出現(xiàn)問題始社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。

(三) 利率變動(dòng)給企業(yè)造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的貨款,受到利率變動(dòng)的影響比較大, 特別是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策會(huì)對(duì)利率變動(dòng)產(chǎn)生很大影響所以這些因素的影響容易給企業(yè)造成比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中需要考慮的問題。所以國(guó)家實(shí)施了一定的加息政策進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫的抑制造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本提高增加了企業(yè)的還貨壓力。而且企業(yè)若經(jīng)營(yíng)不善段有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)就會(huì)影響到正常的投資和經(jīng)營(yíng)這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題。

(四) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中和許多部門有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)往來例如政府、審計(jì)等一些管理部門還包括一些企業(yè)的債務(wù)人、股權(quán)人、企業(yè)的職工以及企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)單位等。

由于房地產(chǎn)企業(yè)和這些方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較密切所以涉及到的資金量也相對(duì)較大這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)許多的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的制度不是很完善, 也容易導(dǎo)致企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的疏漏。所以在實(shí)際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對(duì)成本管理的缺失許多企業(yè)沒有建立規(guī)范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預(yù)期影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

(一) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,屬于資本密集型企業(yè)所以必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前,國(guó)內(nèi)的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的資金是無法獨(dú)立進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的但是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資的過程中,一定要充分的考慮企業(yè)的償還能力, 以及具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,雖然房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠通過金融杠桿原理來增加企業(yè)的收益情況但是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債情況需要保持在一個(gè)相對(duì)合理的范圍內(nèi)。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資渠道。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中應(yīng)積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進(jìn)行融資。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要擺脫以往的單一性融資方式根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì),豐富融資手段,例如采用產(chǎn)業(yè)基金融資、信托計(jì)劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時(shí)還可采用民間融資的方式為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。進(jìn)行多樣化的融資還可以降低企業(yè)的債務(wù)比例減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三) 房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。隨著市場(chǎng)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立起一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。所以需要企業(yè)對(duì)整體性的國(guó)民經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)認(rèn)識(shí)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形式預(yù)測(cè)相關(guān)的政策變化, 以及對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快而且相關(guān)的政策也需要進(jìn)行調(diào)整和變化必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響, 因此就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

篇（10）

近年來隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，數(shù)量越來越多，規(guī)模也越來越大，隨之而來面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越來越多。目前，財(cái)務(wù)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)管理中的重要內(nèi)容，其中最為重要的就是風(fēng)險(xiǎn)的問題，只有做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防工作、采取有效措施面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，才能提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

財(cái)務(wù)管理面臨著一個(gè)重要的問題就是理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)。在信息化時(shí)代下，計(jì)算機(jī)憑借其自身的優(yōu)勢(shì)，在企業(yè)中得到了普遍應(yīng)用，并且逐漸承擔(dān)著越來越重要的任務(wù)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作同樣如此，計(jì)算機(jī)技術(shù)的引進(jìn)，使得財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)了虛擬化，近些年，計(jì)算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展，使得消息的種類和數(shù)量不斷增加，從目前來看，企業(yè)財(cái)務(wù)管理還無法完全應(yīng)對(duì)復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，因此，使得財(cái)務(wù)管理工作面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)為了進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益，往往把大部分資產(chǎn)投入到虛擬領(lǐng)域中，而保護(hù)措施不當(dāng)，無疑增加了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。過去，企業(yè)主要是通過有形資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而在新時(shí)期下，企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的共同作用，且無形資產(chǎn)比重要更大。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理，忽視了無形資產(chǎn)的重要作用，如果還采用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理，肯定會(huì)增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。此外，隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，企業(yè)的規(guī)模和人才隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作范圍和內(nèi)容也呈現(xiàn)逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)中的作用越來越突出。但是，在實(shí)際的運(yùn)行過程中，企業(yè)在財(cái)務(wù)管理人才方面存在著諸多問題，企業(yè)在聘用財(cái)務(wù)管理人員方面，門檻較低，被聘用的工作人員，沒有堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，幾乎沒經(jīng)過任何專業(yè)的訓(xùn)練就直接上崗，更不用說財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題成因分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）負(fù)債金額巨大。房地產(chǎn)行業(yè)本身特點(diǎn)決定了其需要大量的籌資金額。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在成立初期階段往往需要大量投入債務(wù)資金，自有資金占有很少一部分，其運(yùn)營(yíng)資金大部分來自銀行貸款。近幾年，貸款率正在持續(xù)走高。受到所謂的高回報(bào)驅(qū)使，一些企業(yè)在盲目地四處舉債，使其資金成本提高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加；（2）房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目能夠滾動(dòng)開發(fā)往往會(huì)選擇再次籌資。但是很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)ζ鋬?nèi)部資金潛力進(jìn)行挖掘，沒有做到對(duì)積累資金做到有效利用，而是一味地進(jìn)行貸款。對(duì)于一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團(tuán)，甚至產(chǎn)生連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦某一環(huán)出現(xiàn)斷裂，就會(huì)給企業(yè)帶來巨大生存危機(jī)，而原有風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大；（3）我們知道市場(chǎng)及利率是不斷變化的，而這一變化也會(huì)或多或少的增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中也是最為致命的，并且該風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)測(cè)。從國(guó)內(nèi)外來看，出現(xiàn)了明顯的通貨膨脹，中央銀行為了使通貨膨脹降低到合理水平，曾連續(xù)加息多次。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，匯率編導(dǎo)意味著資金成本增加，預(yù)期收益減少。

（二）項(xiàng)目投資

一些房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤地認(rèn)為，土地使用權(quán)是獲取收益的重要保障，只要能夠得到它，然后在進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工、投入施工所需資金，就能夠在規(guī)定期限內(nèi)交工，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)不惜花費(fèi)巨資獲取土地使用權(quán)，開展“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是如果土地權(quán)使用權(quán)購(gòu)置之后在資金運(yùn)作、回報(bào)率等方面并沒有做出科學(xué)預(yù)算，那么其預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)也就無法實(shí)現(xiàn)，更別說對(duì)每項(xiàng)成本的測(cè)算和具體落實(shí)了。很有可能導(dǎo)致企業(yè)盲目操作，增加投資成本。

（三）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)

一些房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注項(xiàng)目施工質(zhì)量和施工進(jìn)度，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不重視，往往沒有做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作，財(cái)務(wù)部門自身對(duì)財(cái)務(wù)管理認(rèn)識(shí)不到位，其作用也沒有充分發(fā)揮出來。在成本核算方面只是大概進(jìn)行簡(jiǎn)單的計(jì)算，計(jì)算過程粗糙，缺乏計(jì)算依據(jù)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門并沒有結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況開展成本管理工作，對(duì)成本核算不重視，從而導(dǎo)致實(shí)際成本與預(yù)算存在較大的偏差，從而增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)管理的有效措施

（一）樹立正確的財(cái)務(wù)管理理念

企業(yè)的健康發(fā)展離不開有效的財(cái)務(wù)管理工作，因此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層必須樹立正確的財(cái)務(wù)管理理念，高度重視財(cái)務(wù)管理工作，嚴(yán)格按照相關(guān)要求，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作第一責(zé)任人進(jìn)行確立，不斷提高對(duì)各項(xiàng)制度重要性的認(rèn)識(shí)，采取有效措施，最大限度減少人為對(duì)財(cái)務(wù)管理的干擾，將資金的來源逐項(xiàng)理清，對(duì)資金的支出結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。除此之外，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中的無形資產(chǎn)管理，并將其作為重點(diǎn)內(nèi)容，提高企業(yè)人力資源的質(zhì)量，不斷增強(qiáng)企業(yè)的綜合生產(chǎn)能力和創(chuàng)新能力。

（二）完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

資產(chǎn)在使用的過程中，必然面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先，企業(yè)要聘用或內(nèi)部選拔專人建立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防、分析。其次，要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，由于企業(yè)的財(cái)務(wù)面臨著內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的雙重風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須建立起行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，做到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早解決。第三，事業(yè)單位要對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行時(shí)時(shí)掌握，對(duì)于資金的使用要進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，以此保證資金的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警體系的簡(jiǎn)單來說就是企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)任何一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。在實(shí)際運(yùn)行中，企業(yè)要根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等，準(zhǔn)確、及時(shí)的判斷是否進(jìn)行預(yù)警。

四、結(jié)語

綜上所述，本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例，圍繞財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題展開研究，提出了有效的解決方法。房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題也是其它行業(yè)需要面對(duì)的。因此，其它行業(yè)可以根據(jù)其自身實(shí)際情況，對(duì)本文所提出的措施進(jìn)行合理利用。如果沒有及時(shí)采取行之有效的方法，就很有可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加，降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，甚至對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

作者:李亞東 單位:鄭州清華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司