序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)和管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

在當前國家針對樓市的宏觀調(diào)控和限購令的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面臨著前所未有的壓力，應(yīng)該清醒地認識到，國家的調(diào)控政策是一項長期的政策，因此企業(yè)面臨的困難也是長期的，因此做好企業(yè)長期的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和現(xiàn)階段解決企業(yè)面臨的問題，最大限度降低資金風(fēng)險，確保資金安全和正常周轉(zhuǎn)，從而走出當前困境，確保當下平穩(wěn)發(fā)展，進而促進企業(yè)的長遠發(fā)展，無疑是當前所有房地產(chǎn)企業(yè)（不僅僅是中小房地產(chǎn)企業(yè)，同樣包括一些房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，甚至也包括涉足房地產(chǎn)業(yè)的央企、國企等）的首要課題。在這樣的背景和動機下，加強并且改進企業(yè)的融資管理，改變發(fā)展方式，規(guī)劃長遠發(fā)展，從而度過目前的困境便有了現(xiàn)實意義，也能達到保證資金平穩(wěn)周轉(zhuǎn)、最大限度降低資金對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的制約，確保企業(yè)快速、健康發(fā)展的目的。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

第一，融資渠道單一。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款，雖然其他方式的融資已經(jīng)被越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所重視（也是迫于銀行貸款收緊而不得已為之），但最主要的融資方式還是銀行貸款，而一旦國家對房地產(chǎn)動手，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款馬上收緊，甚至關(guān)閉貸款之門，房地產(chǎn)企業(yè)的資金便會受到巨大威脅，這種威脅已經(jīng)深及企業(yè)根本，因為沒有錢，便拿不了地，造不出房子，惡性循環(huán)便會最終導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)、倒閉，近幾個月來，已經(jīng)有一些中小企業(yè)迫于房地產(chǎn)資金緊張而最終關(guān)門大吉的例子見諸報端，可見融資渠道的單一已經(jīng)成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要瓶頸之一。

第二，資金壓力大。房地產(chǎn)項目的先期投入大，包括拿地（土地出讓金）、前期設(shè)計咨詢費用、建房（建設(shè)資金）、人力（建筑商的建設(shè)費用）等，而投資的回收期又較長，風(fēng)險高，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項目本身所固有的融資壓力大等屬性，而目前國家的樓市調(diào)控，如新國八條等政策文件，嚴格控制了購房人資格，導(dǎo)致房屋預(yù)售壓力大，而財政政策對銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款進一步收緊，一些企業(yè)感到從銀行貸款是越來越難了，這些國家層面的打壓和房地產(chǎn)自身的屬性結(jié)合起來，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資造成了空前的壓力。

第三，企業(yè)自我積累能力下降。導(dǎo)致這個問題的原因是多方面的，一是開發(fā)商的貪大，報紙、網(wǎng)絡(luò)上一些房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)暴利的新聞導(dǎo)致越來越多的人投入到這個行業(yè)來，做著一夜暴富的美夢，傾盡全力地貸款、拿地，蓋房，這些導(dǎo)致了企業(yè)的不理性發(fā)展，不注重自身的資金積累，一旦外界條件發(fā)生變化，企業(yè)便面臨著巨大的風(fēng)險，而且這種風(fēng)險可能是致命的。二是外部的競爭所致。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭，這些導(dǎo)致企業(yè)盲目地擴張，擴充自己的地盤，更加加劇了企業(yè)自我積累的能力下降。

第四，融資市場混亂，缺乏完善的法律法規(guī)規(guī)范。房地產(chǎn)的金融市場并不完善，房地產(chǎn)信托、住房抵押貸款證券化等金融產(chǎn)品雖然對房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出了有益的探索，但這并不足以彌補法律法規(guī)不完善，政策法律缺乏一致性和協(xié)調(diào)性對房地產(chǎn)融資渠道所造成的阻礙。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)管理的建議

鑒于上述房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀、問題及原因分析，本文對于加強和改進房地產(chǎn)企業(yè)融資管理有如下幾方面的建議：

第一，轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，從數(shù)量的擴張型向品牌的擴展轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。一些房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴粗放的發(fā)展方式，開發(fā)項目遍地開花、規(guī)模龐大，大量建造毛坯房，和科技含量低、質(zhì)量低、舒適度低的“三低”商品房，其中一些企業(yè)在建造裝修時資源浪費嚴重，甚至以次充好，偷工減料，造成商品房糾紛有增無減。這種發(fā)展思路是一種短視的思路，單純注重眼前利益，不顧企業(yè)長遠發(fā)展，這種方式可能在一段時間內(nèi)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟利益，但從長遠來看，無疑對企業(yè)的品牌和聲譽造成負面影響，有的甚至因此而倒閉。這種犧牲長遠利益來獲取眼前利益的方式實不可取。相應(yīng)地，集約利用土地，提高人員素質(zhì)，加強住宅產(chǎn)品研發(fā)，加快科技創(chuàng)新能力，大力推進全裝修房，全面提升住宅品質(zhì)，節(jié)約土地資源，降低建筑能耗，減少資源消耗，走綠色低碳的可持續(xù)發(fā)展之路成為企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路的可行之徑。房地產(chǎn)開發(fā)商要從數(shù)量擴張轉(zhuǎn)為品牌提升，不要盲目擴張，以免造成資金鏈斷裂，提高房地產(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量和服務(wù)水平。數(shù)量擴張時代，中小房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)意識和品牌意識淡漠，缺乏長遠的規(guī)劃，如果不能及時調(diào)整，會逐漸被市場淘汰?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)的品牌的階段已經(jīng)提前到來，企業(yè)要有充分的認識和思想上的重視，適應(yīng)并且順應(yīng)這種發(fā)展趨勢，在變化中把握先機。

第二，加強企業(yè)資金管理，各職能部門要緊密合作。在項目之初，提高現(xiàn)金流預(yù)測的準確性。加強企業(yè)資金管理，重點是現(xiàn)金流預(yù)測的準確性，從資金的源頭、使用流向、投入比例、回籠周期、產(chǎn)出比、房價策略等方面做一次完整而深刻的梳理，找出資金使用的問題所在。

第三，加大投入產(chǎn)出比高的項目，對資金的使用流向進行嚴格和規(guī)范的管理，每一筆資金的使用，都應(yīng)該經(jīng)過縝密、深入的分析，對預(yù)期收益、回收周期、存在的風(fēng)險等做出比較專業(yè)而理性的分析，力爭使每一筆資金的投入都得到最大化的收益。同時應(yīng)該加快資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用率，避免周轉(zhuǎn)期長的項目造成的可能的資金回籠壓力?？梢越梃b目前被廣泛采用的基于現(xiàn)金流量模型的房地產(chǎn)投資價值，加強理論創(chuàng)新，重視投資價值分析技術(shù)的使用，避免那些投入產(chǎn)出比低的項目造成資金浪費，經(jīng)過深入分析比對，發(fā)現(xiàn)潛在投資價值高的項目，抓住先機，果斷出手，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中占得先手，用高投入產(chǎn)出的項目收益比來緩解資金壓力，這種可以成為“先發(fā)制人”的方法本質(zhì)上是一種化被動為主動的方法，在大環(huán)境不利的情況下，在別的企業(yè)都在通過打折促銷等方式加緊回籠資金，投資更為謹慎的情況下，筆者認為值得房地產(chǎn)企業(yè)出其不意地主動出擊，在最基本的資金周轉(zhuǎn)不被威脅的情況下，主動出手，以進為退，通過多種渠道盡可能多得籌集資金，去占領(lǐng)其他企業(yè)不敢或不愿，卻具有重要投資價值的項目。占據(jù)了投資收益高的項目，就占據(jù)了未來發(fā)展的先機，從短期看可能會進一步加劇資金壓力，但從長期看，對保證長遠資金安全，促進后期發(fā)展具有重要的作用。

第四，實施適度靈活的房價銷售策略，不可死扛。在比較準確的現(xiàn)金流預(yù)測基礎(chǔ)上，找到資金缺口的量，在房價銷售階段：以解決資金缺口為限，制定一個嚴謹?shù)匿N售政策：促銷價格和促銷量。從目前的通貨膨脹形勢看，房價有其堅挺的基礎(chǔ)，因此現(xiàn)階段的銷售政策是解決企業(yè)不能趴在成功的途中的政策。實施適度靈活的銷售策略可以釋放一種善意的信號，對緩解目前買方、賣方的尷尬局面有重要的作用，從一定程度上可以緩解企業(yè)背負的社會壓力和道德責(zé)任，為企業(yè)改善大眾口碑，提升企業(yè)信譽，從而推動銷售量的提升，促進企業(yè)資金回籠，保證企業(yè)資金平穩(wěn)周轉(zhuǎn)，具有不可忽視的作用。

第五，加強資金風(fēng)險意識。盡管以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍發(fā)展模式。先期內(nèi)部投入資金不會很大，這對企業(yè)的資金來源來說可能起到一定的緩沖，但這種過分使用財務(wù)杠桿的方式存在比較大的潛在危險，一旦債務(wù)發(fā)生危機，便會危及企業(yè)生存。這種僥幸心理在經(jīng)濟過熱、通脹壓力空前的大環(huán)境下，顯現(xiàn)出其危險性，一旦政策轉(zhuǎn)變，哪怕是些許的變動，都會對市場預(yù)期產(chǎn)生不可估量的影響作用，對企業(yè)的資金壓力起到的暗示作用，甚至強于真實的數(shù)字變更。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強風(fēng)險意識，穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展是企業(yè)的第一要務(wù)，不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)。

第六，嚴格控制成本費用的支出，完善資金監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。資金監(jiān)控包括期前預(yù)控和期間監(jiān)控兩方面。前者的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預(yù)測，以防患于未然。而后者則貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的資金管理全過程，包括對商品房預(yù)銷售收入和項目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過完善資金監(jiān)控，最終實現(xiàn)資金的良好管理。

第七，拓寬融資渠道，建立多元化的融資方式。企業(yè)不應(yīng)該把注意力僅僅集中在銀行貸款上，盡管這種企業(yè)融資方式能夠快速獲得大量資金，給企業(yè)發(fā)展提供足夠的資本支持，但這種借貸方式的危險性也不容忽視，商業(yè)銀行的放貸與否、放貸多少是根據(jù)國家的宏觀經(jīng)濟政策來調(diào)整的，這種具有依賴性的方式具有變動性和不可預(yù)見性，當經(jīng)濟發(fā)展時，銀行大量放貸，企業(yè)獲得大量資金，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大家都從中獲利，而一旦經(jīng)濟過熱、泡沫顯現(xiàn)，通脹過快增大，貨幣政策和財政政策便會相應(yīng)收緊，這對企業(yè)的資金沖擊是不可忽視的。拓寬資金的渠道，促進融資方式的多元化，對企業(yè)發(fā)展來說便顯得更加重要，一個好的融資方式，不僅關(guān)注銀行信貸，更應(yīng)該重視有股權(quán)融資、合作開發(fā)、房地產(chǎn)信托、典當?shù)确绞降耐晟坪拓S富。從資金來源上實現(xiàn)多元化，最大限度保證資金安全，為企業(yè)的長遠和可持續(xù)發(fā)展提供堅實的和基本的資金支持，為實現(xiàn)這一目標應(yīng)做到：第一企業(yè)應(yīng)規(guī)范化管理，符合上市公司的要求；第二，重視業(yè)務(wù)素質(zhì)的培養(yǎng)，熟悉各種融資方式的區(qū)別； 第三，要和金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)保持良好的工作聯(lián)系，保持各種融資渠道的通暢。

結(jié)論及建議：房地產(chǎn)行業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與否直接影響到國家的宏觀經(jīng)濟形勢，作為房地產(chǎn)業(yè)的承載，房地產(chǎn)企業(yè)的每一步從宏觀上說都會對行業(yè)產(chǎn)生影響。在國家宏觀調(diào)控和對樓市的過于繁榮的打壓和限制的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好足夠的準備和思想上的重視，而這轉(zhuǎn)化到具體的企業(yè)管理策略上，便重點表現(xiàn)在企業(yè)的融資管理，只有做好融資管理，促進企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，避免資金風(fēng)險，才能從根本上保證企業(yè)的長遠發(fā)展，促進企業(yè)更好更快地發(fā)展，也能間接促進國家經(jīng)濟的平穩(wěn)較快發(fā)展。企業(yè)應(yīng)該意識到，這不僅關(guān)乎企業(yè)自身，更和企業(yè)的社會責(zé)任密切相關(guān)。

參考文獻：

[1] 武書義.我國房地產(chǎn)金融存在的問題與發(fā)展策略.華北金融,2008年第1期

篇（2）

1 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 國際經(jīng)濟環(huán)境影響我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

2008年美國的房地產(chǎn)金融泡沫的破滅全球經(jīng)濟進入下降通道，外資尋覓新的增長點通過各種方式參與我國房地產(chǎn)投資，致使我國房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩價格高漲危機重重。

1.2 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家嚴格的宏觀調(diào)控

1.2.1 貨幣政策從寬松到從緊

過去國家為支持房地產(chǎn)發(fā)展實行寬松的貨幣政策，隨著房地產(chǎn)市場超常發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理負債水平高，貨幣政策從寬松轉(zhuǎn)為從緊。

1.2.2 限購限貸高壓不斷

在多輪樓市調(diào)控效果不理想的前提下，政府加大力度通過限購限貸控房價治通脹。

1.2.3 保障房建設(shè)控制總供給

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部測算，未來三年每年住房保障投資3000億元，政府為民生履責(zé)房地產(chǎn)市場供給總量由此增加。

1.2.4 成交量大跌以價換量大勢所趨

據(jù)合房網(wǎng)統(tǒng)計：上半年合肥需求減少2%、投資減少16%，房產(chǎn)市場供應(yīng)充足但銷售面積下跌。房地產(chǎn)商目前最大的難題是如何緩解日趨緊繃的資金壓力，繼綠地率先采取降價策略之后，越來越多的項目開始降價銷售，降價銷售是開發(fā)商快速回籠資金最有效的辦法。

1.3 中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的激烈競爭態(tài)勢

1.3.1 土地市場競爭越拍越高

地方政府債務(wù)的加大進一步推高土地價格上行壓力，因此各地“地王”的頻現(xiàn)，土地成本升高推動房價升高，房地產(chǎn)業(yè)由此產(chǎn)生的泡沫使整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險在上升。

1.3.2 營銷領(lǐng)域競爭愈演愈烈

單一分銷、兩部分銷、多分銷渠道、品牌營銷、差異化營銷等等層出不窮。

1.3.3 資金壓力越來越大

貨幣政策進步一收緊貸款的難度增大，房地產(chǎn)行業(yè)融資難，資金成本隨著加息升級而高企。

1.3.4 人才競爭激烈

人才短缺是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，大型企業(yè)因高速發(fā)展不斷高薪挖人，小企業(yè)很難留住人才，人力成本逐年上升競爭愈演愈烈。

1.3.5 管理模式落后和僵化是企業(yè)成敗的根源

結(jié)構(gòu)同質(zhì)化，重視銷售之道輕視客戶服務(wù)，管理欠科學(xué)化規(guī)范，觀念落后。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中存在的問題

2.1 企業(yè)管理規(guī)?；毣蛔?/p>

2.1.1 市場主體準入門檻不高

房地產(chǎn)市場雖有優(yōu)質(zhì)大型房企萬科、 恒大、保利、綠地等大企業(yè)，但中小企業(yè)數(shù)量多規(guī)模小信譽差實力總體不強，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)約9萬左右，以中小企業(yè)居多，我國法律要求房地產(chǎn)開發(fā)公司最低注冊資本為500萬元人民幣，對資本密集型企業(yè)來說門檻不高。

2.1.2 精細化、產(chǎn)業(yè)化不足

多數(shù)企業(yè)精細化產(chǎn)業(yè)化不足，多為粗放式投機式經(jīng)營，無長遠戰(zhàn)略規(guī)劃。

2.1.3 發(fā)展動力不足

多數(shù)企業(yè)因缺技術(shù)、缺管理、缺品牌、缺持續(xù)的盈利能力，發(fā)展動力不足。

2.2 高負債經(jīng)營，蘊藏巨大金融風(fēng)險

2.2.1 財務(wù)狀況需謹慎

據(jù)調(diào)查多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率高于70%，已經(jīng)超過國際公認的安全標準60%，而且不少企業(yè)甚至高于這一數(shù)據(jù)，財務(wù)安全風(fēng)險極大。

2.2.2 資金壓力大

銀根收縮貸款難籌資市場火熱資金壓力大增，資金成本高、勞動力成本逐年攀升、材料價格不斷上漲，融資是中小企業(yè)發(fā)展以及生存的瓶頸?；谫Y金鏈安全考量以及后期土地儲備需要，降價保量勢必是一種選擇，新的房價拐點可能到來，但形式上也可能表現(xiàn)為暗跌，融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

2.2.3 信貸風(fēng)險、監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)的資金風(fēng)險，主要是銀行業(yè)的信貸風(fēng)險，政府從宏觀角度和全局立場考量調(diào)控勢在必行，藉此降低或化解信貸風(fēng)險。

2.3 企業(yè)品質(zhì)意識不強

設(shè)計理念不新，同質(zhì)化標準化較多表現(xiàn)，差別化個性化和品牌化較少表現(xiàn)，設(shè)計創(chuàng)新有待加強。

2.4 企業(yè)經(jīng)營管理粗放、不規(guī)范

制度建設(shè)、團隊建設(shè) 、流程建設(shè)、績效考核、信息化建設(shè)、內(nèi)部控制水平低，進度控制、投資控制、質(zhì)量控制效率不高。

2.5 房地產(chǎn)企業(yè)誠信問題不容樂觀

涉及質(zhì)量的投訴不斷、捂盤惜售、噪音問題、合同違約、面積縮水、物業(yè)管理混亂總是等業(yè)主投訴政府監(jiān)管然后再處理，房地產(chǎn)企業(yè)誠信問題不容樂觀。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理問題的對策

3.1 通過兼并重組等方式做大規(guī)模，整合行業(yè)優(yōu)勢資源

3.1.1 產(chǎn)業(yè)鏈整合、聯(lián)合開發(fā)、資本重組

加強上下游產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)研、整合產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，做大做強主業(yè)之外吸收上游設(shè)計、監(jiān)理、咨詢以及下游的建筑安裝裝飾的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。恒大集團在本次調(diào)控中彎道超越，2011年銷售僅次于萬科居全國第二，先后收購了如深圳建設(shè)集團在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)，為下一步擴張積聚力量。兼并重組，利用物業(yè)的組合規(guī)避風(fēng)險。適當?shù)募娌⒅亟M、多元化以及轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型就是從過去土地運作為主的環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)向品牌運作的環(huán)節(jié)。商業(yè)模式的創(chuàng)新，開發(fā)商―制造商―投資商，管理是核心。通過兼并重組做到規(guī)模制勝，本輪調(diào)控中國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)由9萬變?yōu)?萬，兼并重組是做大做強提高競爭力的不可或缺的途徑。一如當年的家電業(yè)百花齊放，經(jīng)過若干年的市場洗禮，如今大家知道的也只有為數(shù)不多的幾家品牌。中小房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)該走聯(lián)合開發(fā)、合作經(jīng)營、集中和規(guī)?；缆?，不僅提高其防御風(fēng)險的能力，而且可以借助規(guī)模效益優(yōu)勢，為企業(yè)籌集到更多的開發(fā)資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整合可以通過資產(chǎn)重組，讓一部分有實力的企業(yè)借助資本市場，通過資本運作，以控股方式組建緊密或松散的企業(yè)集團，通過橫向聯(lián)合增強企業(yè)的資金實力，或是通過垂直聯(lián)合來延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，也可以鼓勵有實力的企業(yè)集團采用兼并中小企業(yè)的方式實現(xiàn)規(guī)模效益，獲得由規(guī)模擴大帶來自身成本的降低、共享技術(shù)、管理經(jīng)驗、市場信息等資源，企業(yè)通過發(fā)行公司債券也是一條比較好的途徑，通過透明規(guī)范運作也能提升房地產(chǎn)企業(yè)并購。

3.1.2 主動讓利銷售，回籠資金

加快資金回籠，拓展融資渠道，適當放緩節(jié)奏，理性開發(fā)以待后市，向三四線城市擴張，逆市中尋找新的增長點，更科學(xué)的管理，更人性化的營銷，比如碧桂園率先在全國范圍內(nèi)降價，名利雙收做有責(zé)任感的企業(yè)。

3.2 通過項目資本運作吸收社會游資參與，減少負債資金風(fēng)險

3.2.1 對外項目化運作，整合社會資源、合作共贏

成立項目公司，利用各自資金、土地、品牌等優(yōu)勢合作共贏，進一步吸收社會資本參與以達到以小博大共同發(fā)展，減少企業(yè)負債率以及財務(wù)風(fēng)險，通過聯(lián)手、共享品牌，以求利益最大化。

3.2.2 對內(nèi)成本為先，加強管控

學(xué)習(xí)美國西南航空公司以低成本經(jīng)營作為其經(jīng)營戰(zhàn)略和競爭優(yōu)勢,采用高飛機轉(zhuǎn)場率和高負荷工作量來降低成本。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的可據(jù)此在調(diào)查市場需求后設(shè)計標準戶型、批量生產(chǎn)。在住宅市場，不與大公司正面交手，專門尋找被忽略的潛在市場，鎖定客戶群，低成本、高效率運營，開發(fā)適合自己的商業(yè)模式，將房地產(chǎn)實體產(chǎn)品進行系列化、通用化、組合化、模塊化設(shè)計，合理簡化產(chǎn)品與部件品種規(guī)格，通過批量采購降低成本。加強過程控制和決算控制，土地市場加大區(qū)域投資規(guī)模減少轉(zhuǎn)場率節(jié)約管理費用，加快開發(fā)規(guī)模、提高開發(fā)速度。

3.3 重點塑造品質(zhì)，提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力

3.3.1 品質(zhì)內(nèi)涵包括品牌和質(zhì)量

質(zhì)量樹品牌、誠信立偉業(yè)品牌綜合塑造可以通過品牌身份識別、戰(zhàn)略規(guī)劃、個性塑造、定位、核心價值界定、知名度打造、美譽度提升、忠誠度培育、聯(lián)想建設(shè)、延伸、形象更新、國際化、整合傳播、保護與危機管理、體驗等步驟。

3.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造-工程設(shè)計創(chuàng)新

控制設(shè)計進度、加強設(shè)計審查、做好設(shè)計優(yōu)化、施行精品化戰(zhàn)略、標準化戰(zhàn)略，加強設(shè)計創(chuàng)新、注重環(huán)保、節(jié)能減排、智能化的植入，針對2008地震危害加強抗震設(shè)計、提高抗震設(shè)防標準，減少結(jié)構(gòu)性損傷提高建筑設(shè)防等級，設(shè)計理念超前確保設(shè)計的可靠性、先進性、科學(xué)性、合理性。不斷學(xué)習(xí)國外先進的設(shè)計理念、設(shè)計風(fēng)格。融古今中外之長為我所用，考慮結(jié)構(gòu)耐久性加大鋼材含量，社會效益將在更長的時間里顯現(xiàn)，做負責(zé)任企業(yè)打造品牌從設(shè)計開始。

3.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量的打造-工程管理創(chuàng)新

優(yōu)選施工隊伍，特別是好的項目經(jīng)理團隊更是重要，加強全過程控制采取旁站、巡視、抽檢等多種方式確保施工工序質(zhì)量，材料設(shè)備加強報驗及見證取樣送檢確保材料質(zhì)量，在人員、材料、機械、施工方法、作業(yè)環(huán)境等方面全程控制，確保工程質(zhì)量始終處于受控狀態(tài)。

3.3.4 房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量的后延-服務(wù)創(chuàng)新

房地產(chǎn)消費是一個連續(xù)的過程，既需要售前宣傳又需要售后服務(wù)，隨著市場競爭的激烈展開和購房者要求不斷提高，延伸產(chǎn)品越來越成為競爭獲勝的重要手段。以房企客服標準化為例，既需要技術(shù)標準，又需要管理標準，還需要工作標準。如對房屋有可能發(fā)生的質(zhì)量缺陷進行處理的技術(shù)規(guī)范，房屋使用維修規(guī)程，對客服及客服提供可能產(chǎn)生的問題進行處置的技術(shù)規(guī)范；房企客服管理通用標準，房企客服三包管理標準，房企客服的客戶管理標準，房企客服評審管理標準；客戶服務(wù)部門職責(zé)標準、客服人員素質(zhì)標準、客服人員崗位標準等都需要不斷創(chuàng)新。知名企業(yè)萬科的物業(yè)做得精細扎實、無微不至、服務(wù)貼心。

3.4 管理方法創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)企業(yè)管理能力

3.4.1 管理方法和管理技術(shù)的創(chuàng)新

管理組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新需全員參與重在基層，把問題和矛盾解決在基礎(chǔ)階段，避免信息傳遞失真、降效。合同管理、采購招標管理、財務(wù)管理、營銷管理、成本管理等等施行標準化管理，利用標準流程、制度建設(shè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫、指標庫、動態(tài)控制及時更新，運用先進的網(wǎng)絡(luò)計劃組織優(yōu)化、不斷創(chuàng)新。

3.4.2 房地產(chǎn)企業(yè)信息化

房地產(chǎn)企業(yè)借助現(xiàn)代信息技術(shù)的強大功能，通過對企業(yè)內(nèi)外部信息資源的深度開發(fā)和廣泛利用，不斷提高其決策、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理的效率和水平，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)通過實現(xiàn)信息化，可提高其產(chǎn)品的科技含量（如數(shù)字化小區(qū)和數(shù)字家居），增強產(chǎn)品的市場競爭力；可促使房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程和管理流程更加合理，從而增強企業(yè)的應(yīng)變能力；可進一步整合房地產(chǎn)企業(yè)的各項資源或生產(chǎn)要素，使其在一定技術(shù)條件下達到他們最佳結(jié)合，從而大大提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效率和管理效率；可使房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用快捷的信息交流平臺跟蹤先進科技成果，從而提高企業(yè)的創(chuàng)新能力。采招管理、合同管理、工程管理、售后服務(wù)管理，引入信息化模塊化標準化統(tǒng)一平臺，在吸取一流企業(yè)管理模式、管理經(jīng)驗的前提下優(yōu)化標準規(guī)范管理。房地產(chǎn)信息一體化管理平臺建設(shè)是企業(yè)做大做強后標準化建設(shè)管理的必然之路，它解決了信息孤島效應(yīng)，減少了信息傳遞失真，增加了決策的及時性、準確性。目前在萬科、恒大等知名企業(yè)運用，亟待推廣普及。

3.4.3 建立學(xué)習(xí)型組織，不斷增強創(chuàng)新能力

通過建立 QC小組，專題研究核心技術(shù)問題，解決專項方案，不斷總結(jié)先進生產(chǎn)經(jīng)驗，揚長避短不斷攻關(guān)攻堅，在技術(shù)領(lǐng)域及管理領(lǐng)域不斷提高。

3.4.4 加強人力資源管理，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力

建立好企業(yè)的培育、引進、留住高水平管理人才和技術(shù)人才機制，一方面設(shè)計合理的薪酬，另外尊重和發(fā)揮個人價值激發(fā)個人潛力以及自由的個人發(fā)展空間可以吸引和留住人才。企業(yè)可以積極與有關(guān)部門、高校、科研院所合作，組織形式多樣的企業(yè)人才培訓(xùn)，提高員工的技能和業(yè)務(wù)素質(zhì)，為企業(yè)培育一批業(yè)務(wù)、技術(shù)和經(jīng)營管理三結(jié)合的復(fù)合型人才。一方面加強社會招聘選拔一流人才，同時建立激勵與約束機制、施行監(jiān)管分離也很重要。

3.5 建設(shè)和發(fā)展企業(yè)文化

建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)文化，以人為本。首先建立企業(yè)文化建設(shè)小組，其次提煉和強化以企業(yè)精神為靈魂的核心價值觀念體系，再導(dǎo)入企業(yè)形象大力發(fā)掘宣傳企業(yè)核心文化。打造適合的企業(yè)文化，營造良好的企業(yè)發(fā)展氛圍，管理層對員工的支持、參與一線員工的工作，團隊合作、無縫配合、高效協(xié)作，加強交流、充分溝通，充分調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性，促進員工和企業(yè)共同發(fā)展。

4 結(jié)束語

面對當前國內(nèi)國際環(huán)境，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢嚴峻，只有加強管理不斷創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。

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篇（3）

近幾年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項目開發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發(fā)成本，提高投資效益?對房地產(chǎn)開發(fā)的造價進行有效地控制與管理是關(guān)鍵。

1.房地產(chǎn)開發(fā)全程造價的分類及其特點

目前，根據(jù)我國建設(shè)工程項目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規(guī)劃設(shè)計階段（項目規(guī)劃設(shè)計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結(jié)算階段。

在項目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。這一階段建設(shè)工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確；第二，此階段開發(fā)商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏??；第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時難以真實的反應(yīng)實際情況。在項目規(guī)劃設(shè)計階段，從控制建設(shè)工程造價來說一般又分為四個小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設(shè)計階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計圖紙和說明書及概算定額（擴大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計總概算；概算一經(jīng)批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術(shù)設(shè)計階段（擴大初步設(shè)計階段，簡稱擴初），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計修正總概算；第四，施工圖設(shè)計階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設(shè)計概算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價，結(jié)算工程價款的主要依據(jù)。設(shè)計階段的造價控制是一個有機聯(lián)系的整體，各設(shè)計階段的造價（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設(shè)計階段的控制系統(tǒng)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價控制技術(shù)與方法

2.1 立項階段的造價控制措施

房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對收入與造價分析時，相對來講，收入的不確定性可能大一些，對于造價來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發(fā)項目可行性進行造價相對準確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于造價控制也十分重要，把造價控制由事后控制做到事前控制。在造價估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在造價控制時能夠有的放矢。同樣一個項目，不同的企業(yè)因為其信用、融資能力的不同而造成造價與風(fēng)險是不相同。因此要根據(jù)企業(yè)自身的特點和把控風(fēng)險能力的不同，合理安排好風(fēng)險與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

2.2 設(shè)計階段的造價控制措施

有資料表明，初步設(shè)計階段影響投資的可能性是75%～95%，技術(shù)設(shè)計影響投資的可能性是35%～75%，施工圖設(shè)計階段影響投資的可能性是25%～35%，而到了施工階段，影響工程造價的可能性已經(jīng)只有10%。由此看來，控制工程造價的關(guān)鍵在于設(shè)計階段。因此影響建設(shè)項目投資造價控制的主要階段是設(shè)計階段，設(shè)計階段是投資造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的節(jié)約，認真做好設(shè)計階段投資控制對控制建設(shè)項目投資至關(guān)重要，是控制建設(shè)項目投資的根本所在。一份好的設(shè)計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟的合理性。長期以來，建設(shè)單位普遍對建設(shè)項目的設(shè)計階段重視不夠，較少過問設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性，致使一些設(shè)計項目的設(shè)計質(zhì)量不高。

2.3 基建階段的造價控制措施

按基建程序辦事，就是要遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，它是多年來基本建設(shè)正反兩方面經(jīng)驗的科學(xué)總結(jié)。要合理安排開工順序和提高交用標準。積極引進市場機制和競爭機制，在承發(fā)包上實行招投標，是全面造價管理工作的重點。把競爭機制引入全面造價管理，在相對平等的條件下進行招標承包，擇優(yōu)選擇工程承包公司、設(shè)計單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。

3.結(jié)語

長期以來，人們習(xí)慣于把尋找開發(fā)項目、項目實施作為重點工作來抓，而把造價的控制與管理工作集中在竣工結(jié)算審核階段，畢竟是被動控制、事后控制。筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將“開源”與“節(jié)流”并重，切實重視開發(fā)項目的造價控制與管理。在項目運作的各個階段施行全過程、全方位的造價控制，以利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)，為企業(yè)實現(xiàn)效益最大化、獲得持續(xù)健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

篇（4）

1 前言

財務(wù)管理是企業(yè)管理中的一項重要內(nèi)容，對于改善企業(yè)經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金投人量大。回收周期長.財務(wù)管理難度和風(fēng)險也較大。在國家出臺一系列針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策后。房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈.為了企業(yè)能夠自如應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的重要性日益明顯。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點及風(fēng)險

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一個項目的財務(wù)費用在開發(fā)的總成本中約占5%。房地產(chǎn)項目本身就屬于大規(guī)模投資的項目，所以僅這5%有時就可高達上百萬甚至上千萬元。而且不一定每個項目開發(fā)出來就能成功，所以開發(fā)的風(fēng)險還是很大的。如果第一步就出現(xiàn)失誤，造成巨大的損失， 再想要繼續(xù)開發(fā)是十分困難的。根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 負債率高、融資成本高、資金風(fēng)險大幾乎成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點。就性質(zhì)而言，房地產(chǎn)本身屬于資本密集性行業(yè)，投資規(guī)模相較于其他行業(yè)而言可謂巨大，而且資金運轉(zhuǎn)的周期通常都比較長。而目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道基本集中在銀行貸款上，這不僅造成了融資成本居高不下，也積聚了相關(guān)資金的巨大財務(wù)風(fēng)險。

開發(fā)的周期長，就意味著其間可能存在大量的不確定性因素，也就意味著具有比較大的投資風(fēng)險。當然，周期的長度與風(fēng)險程度是成正比的。至于不穩(wěn)定性因素，可能來源于社會經(jīng)濟環(huán)境的變化、可能來源于國家政策的調(diào)整、也可能來源于消費者需求的轉(zhuǎn)變。那么周期長這個特點就面臨隨時應(yīng)對這些不穩(wěn)定因素變動的巨大風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理工作中存在的問題

（一）投資前財備風(fēng)險揭示不足

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)活動涉及很多層面的因素。例如國家的宏觀政策等；同時經(jīng)過較長時期的開發(fā)活動才能完成開發(fā)產(chǎn)品，在這個相對較長的開發(fā)周期中，各個因素的影響都會使項目經(jīng)濟目標發(fā)生變化。在取得土地使用權(quán)之前，對于項目的財務(wù)指標風(fēng)險揭示不全面有可能會使企業(yè)做出錯誤的投資決策。

（二）籌資方式單一

目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一.即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來越嚴格。銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業(yè)資金鏈的健康運行產(chǎn)生影響，嚴重的可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。

（三）疏于現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應(yīng)作為財務(wù)管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長期連續(xù)出現(xiàn)較大的負數(shù).過度投人；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現(xiàn)金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。

（四）財務(wù)預(yù)算管理流于形式

全面預(yù)算管理越來越被企業(yè)所采納.但在實際執(zhí)行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實施預(yù)算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務(wù)預(yù)算.但在預(yù)算執(zhí)行過程中控制力度薄弱.預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性。預(yù)算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預(yù)算缺乏指導(dǎo)性和監(jiān)督性，不利于對執(zhí)行者的考核。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施

（一）建立風(fēng)險評估系統(tǒng).充分揭示項目風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是受國家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進行可行性研究過程中，財務(wù)分析人員應(yīng)提高射政策風(fēng)險的敏感度，將政策風(fēng)險的影響充分列示在財務(wù)數(shù)據(jù)估算中；除了政策風(fēng)險，其他所有企業(yè)外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險都應(yīng)納入財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算范疇內(nèi)考慮，一旦來自外部或內(nèi)部的風(fēng)險沒有考慮充分.項目實際執(zhí)行金額與預(yù)算指標金額發(fā)生較大偏差時.會使企業(yè)實際投資成果達不到預(yù)期。甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點，量身定制投資風(fēng)險評估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風(fēng)險因素以及各個風(fēng)險因素的影響系數(shù)。

（二）拓展融資渠道。提高資金鏈抗風(fēng)險能力

首先.積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應(yīng)建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率.降低資金成本。

其次。開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開發(fā)貸款的門檻變高，但對于符合開發(fā)貸款條件的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目來說，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續(xù)較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。

再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件。企業(yè)一旦不能取得銀行貸款.應(yīng)有其他資金及時流進來補充。同時，企業(yè)在進行不同融資方式的工作過程中。會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風(fēng)險能力會隨之增強。并且，隨著國內(nèi)金融市場的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能；在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券：發(fā)行公司債較權(quán)益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權(quán)；通過信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財產(chǎn)品募集社會資金。目前。中國民間資金豐厚而投資渠道有限.房地產(chǎn)相關(guān)的理財產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的情況下風(fēng)險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較小。

（三）實施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發(fā)項目的生命周期實施全面預(yù)算管理成為可能。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理制度.在工程實施預(yù)算的基礎(chǔ)上編制財務(wù)預(yù)算，預(yù)算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預(yù)算經(jīng)過相關(guān)管理層審批后嚴格執(zhí)行。全面預(yù)算的實施使項目開發(fā)活動在一個可以預(yù)計的范圍內(nèi)進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中.預(yù)算管理同時還起著考核依據(jù)的作用。

（四）利用稅法優(yōu)惠政策進行稅務(wù)籌劃

篇（5）

前言：

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風(fēng)險極多，是一項十分復(fù)雜并且管理難度較大的工程。開發(fā)項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設(shè)計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經(jīng)濟水平的迅猛發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進行監(jiān)督與控制，使其嚴格按照設(shè)計標準與設(shè)計要求進行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質(zhì)量進行監(jiān)督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質(zhì)量管理、項目進度管理、項目成本管理與項目安全管理。

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項目的實際經(jīng)濟收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理，能夠有效促進房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴格按照設(shè)計標準進行施工，保證施工質(zhì)量，實現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟效益的目的。

在實際房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理作為宏觀的調(diào)控手段，不僅會降低施工的質(zhì)量，也會延長施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最大的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的主要問題

（一）項目策劃不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的注重經(jīng)濟效益的提升，更多的注意力集中在開發(fā)地段的周邊環(huán)境與項目工程竣工之后能夠為企業(yè)帶來的商業(yè)價值。房地產(chǎn)施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負責(zé)施工建設(shè)工作，導(dǎo)致在施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)圖紙錯誤、遺失等情況，嚴重的情況下會使建筑質(zhì)量嚴重不達標，威脅作業(yè)人員以及未來業(yè)主的人身財產(chǎn)安全。

（二）項目工程施工細節(jié)監(jiān)督與管理存在漏洞

房地產(chǎn)施工單位往往只重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工進度，忽視了對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工過程中細節(jié)的監(jiān)督與管理，疏于檢查，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工過程中存在較大的質(zhì)量問題，即便監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量。

（三）項目工程各個環(huán)節(jié)施工隊伍配合欠缺

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項周期性較長且較為復(fù)雜的工程，許多不同的施工環(huán)節(jié)需要不同的施工隊伍進行施工，而施工人員素質(zhì)參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協(xié)調(diào)，就會影響彼此之間的施工質(zhì)量與效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目工程整體的施工質(zhì)量與效率。

（四）項目工程規(guī)章制度沒有落實

為了保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量，我國出臺了一系列相應(yīng)的規(guī)章制度與施工標準。但是目前情況來看，房地產(chǎn)施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規(guī)章制度與施工標準，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量。

（五）項目工程管理體制不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，科學(xué)合理的分配施工人員，避免一味的追求經(jīng)濟效益的提高。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要一定規(guī)模的工程管理人員對施工的每一個環(huán)節(jié)進行監(jiān)控與管理，如果片面的追求經(jīng)濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數(shù)量，勢必會降低工程管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理力度，也無法及時發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的質(zhì)量問題與安全隱患。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理常見問題的解決措施

（一）完善項目施工前項目策劃工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發(fā)商需要結(jié)合實際市場行情，確定最佳的施工區(qū)段，然后根據(jù)消費群體的需求確定主要的設(shè)計風(fēng)格。同時，要積極尋求國家房地產(chǎn)規(guī)劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產(chǎn)施工企業(yè)也需要做好圖紙的分析與保存，避免發(fā)生遺失等情況影響施工進度。

（二）加大項目工程施工細節(jié)的監(jiān)督與管理力度

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工單位不能片面的追求施工進度，需要在保證施工每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細節(jié)的監(jiān)督與管理，及時的發(fā)現(xiàn)其中存在的質(zhì)量問題與安全隱患并督促施工單位進行處理。

（三）加強項目工程各環(huán)節(jié)施工隊伍之間的溝通

在項目工程施工開始之前，設(shè)立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質(zhì)量。只有達成意見的統(tǒng)一之后，才便于施工隊伍協(xié)調(diào)施工工作，提升項目工程施工質(zhì)量。

（四）落實項目工程規(guī)章制度

在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴格按照國家制定的規(guī)章制度與施工標準進行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進行監(jiān)督與管理，確保項目工程施工的高質(zhì)量高效率開展。

（五）構(gòu)建完善的工程項目管理機制

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，構(gòu)建完善的工程項目管理機制，科學(xué)合理的分配施工作業(yè)人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經(jīng)濟效益，應(yīng)該從提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量方面著手，才能逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。

結(jié)束語

本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的五種問題進行分析與解讀，試探性的提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進房地產(chǎn)事業(yè)高效、高質(zhì)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻：

[1]穆桂蘋.房地產(chǎn)工程現(xiàn)場施工管理之我見[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2013（10）.

篇（6）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A

引言

隨著我國國民經(jīng)濟水平的迅猛發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的質(zhì)量。

一、當前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的主要問題

1、開發(fā)前期準備和調(diào)研工作不夠

當前，我國房地產(chǎn)項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，一拿到地就開始蓋樓，不進行技術(shù)、經(jīng)濟方面的考量和論證，造成了項目管理在前期無法進行預(yù)測和控制，使后期出現(xiàn)了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預(yù)期目標

我國房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)時，對項目管理的理解不夠深入，照搬項目管理的模式，與預(yù)期目標出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來出現(xiàn)的延遲交房，開發(fā)成本過高，管理費用居高不下等等，超出預(yù)期很多。

3、不夠重視施工許可規(guī)定，致使施工不能如期進行

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目時，通常都希望工程盡快結(jié)束，實現(xiàn)經(jīng)濟效益。大部分施工單位為了盡早開工，在沒有經(jīng)過政府建設(shè)主管部門施工檢查與辦完相關(guān)手續(xù)之前就開始施工，容易在施工過程中被強制暫停，而施工單位會遭受罰款，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)也會被實施經(jīng)濟懲罰。

4、設(shè)計監(jiān)理制度不夠規(guī)范

當前，設(shè)計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多，既造成了成本上的浪費和管理上的混亂，加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，使得工程進展變得緩慢。

5、造價預(yù)算出現(xiàn)嚴重偏差

一般的情況下，房地產(chǎn)項目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計階段進行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開發(fā)商在設(shè)計階段不重視設(shè)計的合理性，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問題而對設(shè)計進行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動而可能增加工程造價。

6、完工驗收與備案管理不夠嚴格

房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理難點的解決措施

1、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設(shè);有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

2、加強項目決策實施階段的項目各階段設(shè)計和前期工程項目管理計劃工作

整合、招標或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設(shè)計資源，要求設(shè)計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，并以可研報告的預(yù)設(shè)要求評價、審核各階段設(shè)計文件;此階段尚要依據(jù)項目可研和設(shè)計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項目各工程內(nèi)容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進行。

3、要從開發(fā)商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構(gòu)，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中成本的控制

政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

5、工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設(shè)計。

6、安全的控制

房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理

首先，積極使用先進的工藝技術(shù)，科學(xué)合理安排施工進度，科學(xué)調(diào)配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術(shù)問題要制定詳細的應(yīng)急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機構(gòu)作為信息中心，負責(zé)搜集、整理和傳遞質(zhì)量動態(tài)信息給項目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時調(diào)整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)場質(zhì)檢工作員要按時搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。

最后對材料進場嚴格執(zhí)行檢驗制度。根據(jù)材料計劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數(shù)量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。

結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進一步規(guī)范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對施工中各項工作進行管理，保證整個項目工程的順利進行。

參考文獻

[1]曹懷.基于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理措施分析探討.四川建材,2009,4.

篇（7）

Abstract: real estate development enterprises to control the engineering cost is to meet the target cost in the business enterprise within the set, in the premise of project quality standards, the cost control in the target cost setting limits. The construction phase is the biggest stage of investment, is the extension of bidding work, is a specific contract, is the real implementation stage. In the construction stage is to control the construction and installation cost. This paper analyzes the reasons of cost control in the construction stage of construction project cost control in the construction stage, and effective way to proceed, to achieve the cost target in the project construction stage.

Keywords: cost effective way of full economic consciousness of engineering cost control

中圖分類號： TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段一般包括投資決策階段（市場調(diào)查、項目定位、購置土地）、勘察設(shè)計階段、建設(shè)準備階段（招投標階段）、施工階段、竣工結(jié)算階段、后評估階段

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)從購地后開始項目建設(shè)到房屋竣工交房具有周期長、生產(chǎn)要素價格變化頻繁、產(chǎn)品單件性、固定性等特征，使得建設(shè)工程施工階段的造價復(fù)雜多變，在工程施工階段，由于工程設(shè)計已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投資卻主要發(fā)生在這一階段。目前有許多建設(shè)項目在投資的施工實施階段是造價失控浪費的、其原因如下

建設(shè)項目施工階段造價失控的原因：

1、合同條款欠嚴密

施工合同是發(fā)包人和承包人為完成商定的建安工程，明確相互權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系的合同。施工合同是工程建設(shè)項目的主要合同，是工程建設(shè)質(zhì)量、進度、投資三方面控制的主要依據(jù)。一個完整、科學(xué)、合理的施工合同具體內(nèi)容均體現(xiàn)在與工程造價有關(guān)的信息，包括合同文件的組成與解釋順序，具體、明確的工程實施范圍，工程數(shù)量，總造價的組成，計費方式及費率，浮動率，工程款的支付方式，工程的變更、簽證等規(guī)定，工程結(jié)算、工期、質(zhì)量的約定，檢測、檢驗費，索賠、風(fēng)險責(zé)任，保險，甲供材料和設(shè)備，分包工程等等。上述各項內(nèi)容如稍有不明確或確定不合理，即可對造價造成很大影響。

2、施工組織設(shè)計的編制考慮不周全，特別是一些總平面布置不合理，場內(nèi)各個施工單位的場地分配不科學(xué)，有些引起很多二次搬運費等等。

最優(yōu)的施工組織設(shè)計應(yīng)該是結(jié)合工程自身特點明確施工進度的關(guān)鍵線路，順利的銜接各個節(jié)點，高質(zhì)量高效率的完成施工務(wù)。但有時高質(zhì)量高效率和造價卻是矛盾的。施工組織設(shè)計不應(yīng)單純從技術(shù)可行性角度考慮，應(yīng)做到在滿足技術(shù)可行性的同時，還要結(jié)合施工可行性，經(jīng)濟適用性。

3、設(shè)計變更手續(xù)辦理不及時因設(shè)計變更是施工過程中非常重要的一道管理程序，

針對合同條款，對施工過程中涉及到工程量增加新增工程項目施工條件環(huán)境的改變業(yè)主或地方政府等原因引起的施工費用增加等都應(yīng)及時辦理相關(guān)的變更簽認手續(xù)，保留影像資料等，從而為索賠或調(diào)概做好準備，規(guī)范全理地規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。這也是避免工程造價失控的一項重要內(nèi)容。

4、施工現(xiàn)場管理松散、結(jié)算混亂由于有關(guān)管理人員責(zé)任心不強，業(yè)務(wù)水平不高，缺乏有效的監(jiān)督管理制度，致使現(xiàn)場管理混亂，簽認的原始數(shù)據(jù)沒有合理性，從而造成工程決算不準確、成本不實，效益流失，造價失控。

5、單方面縮短合同工期及提高質(zhì)量標準

目前有些工程項目在已簽訂的合同中對工期及質(zhì)量已有明確要求，但施工中由于因開發(fā)企業(yè)單方面原因要求將合同工期提前、質(zhì)量標準提高，也是造成工程造價失控的原因之一。有時開發(fā)商由于變更因素經(jīng)常要求施工方搶工，從而增加費用。

6、進度款支付拖欠、不全額給付

目前有很多開發(fā)企業(yè)對按照合同節(jié)點的進度款是緩給，不全額給付，拖欠比較嚴重，拖欠世間長了后造成工程停工，建設(shè)時間延長，有可能引起施工索賠和不按實交房等產(chǎn)生索賠等更大的風(fēng)險。

因此，通過以上對建設(shè)項目施工階段造價失控的原因具體分析列舉，在實踐中往往把施工階段作為工程造價控制的重要階段。施工階段工程造價控制的主要任務(wù)是通過工程付款控制、工程變更費用控制并處理好費用索賠、挖掘節(jié)約工程造價潛力以實現(xiàn)實際發(fā)生的費用不超過計劃投資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程進度款管理外，重點應(yīng)加強工程施工現(xiàn)場管理，杜絕投資浪費。

施工階段成本造價控制的方法較多，其有效的途徑可以從以下幾個方面著手，確保項目成本目標的實現(xiàn)。

一、加強各部門參與提高全員經(jīng)濟意識

成本控制決不單純是工程核算人員、財務(wù)人員的任務(wù)，也不僅僅是財務(wù)部門和項目部的事，而是全體建設(shè)參加者的共同任務(wù)。成本控制要做到全員參與，樹立全員經(jīng)濟意識。而如何樹立全員經(jīng)濟意識正是現(xiàn)在施工單位急需解決的一個問題。

在施工階段要加強設(shè)計、工程、成本部門之間的共同協(xié)調(diào)控制成本，制定成本控制目標，推行責(zé)任成本，加強對發(fā)生的增加成本事項的評估考核機制

可以由部門經(jīng)理與上級領(lǐng)導(dǎo)簽訂責(zé)任書，明確自己在工程施工過程中遇到不同情況時所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。然后，在項目部內(nèi)部層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，層層簽訂責(zé)任書。最后，對于具體考核措施，可以在項目部內(nèi)部成立一個考核小組，在每道工序完成后，根據(jù)項目部內(nèi)部成員責(zé)任目標完成情況，進行商議考核。

二、加強合同管理、減少工程索賠

1 、施工合同是施工階段造價控制的依據(jù)。簽訂嚴密的施工合同，同時在施工中加強合同管理，才能保證合同造價的合理性、合法性，減少在合同的履行過程中發(fā)生糾紛，維護合同雙方利益，有效地控制工程造價。

2 、做好合同會簽及審批制度。施工合同內(nèi)容廣泛，涉及施工技術(shù)經(jīng)濟法律等多方面知識，在合同為正式簽訂前，由各專業(yè)部門共同研究。提出對合同條款的具體意見，進行會簽。實行會簽制度，能夠確保合同全面及實際的履行。通過嚴格的審查批準手續(xù)，可以是簽訂的合同合法有效盡量防止合同糾紛的發(fā)生，減少索賠事件產(chǎn)生的因素。在合同簽訂后要做好合同文件的管理工作。補充合同、重要的工地會議紀要、工地聯(lián)系單等作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時建立技術(shù)檔案，加強資料管理必須重視。

3 、施工前，應(yīng)組織施工合同交底會議。相關(guān)管理人員，須將本工程中標方式、清單組價的依據(jù)、利潤降點系數(shù)等有關(guān)工程造價控制方面的信息及時準確地傳達。熟悉和掌握相關(guān)的施工合同文件是工程造價管理的前提。

4、合同履行過程中的管理。加強合同的跟蹤管理，做好工程施工記錄和日程的文件資料的積累工作，根據(jù)合同正確處理索賠，達到有效控制投資的目的。

5、合同管理的后評估制度。對合同管理制度從合法性、規(guī)范性、實用性、系統(tǒng)性及科學(xué)性等方面進行評估，發(fā)現(xiàn)和解決合同履行中的問題，不斷完善合同管理。

三、 優(yōu)化施工組織設(shè)計

1、 充分做好施工準備工作。在收到中標通知后，施工單位應(yīng)著手編制詳盡的施工組織設(shè)計。由于工程開工前的一系列準備工作可以采用不同的方法去完成，不論在技術(shù)方面或者組織方面，通常都有許多方案供施工人員選擇。不同的施工方案，其經(jīng)濟效果是不同的。工程管理人員應(yīng)結(jié)合工程項目的性質(zhì)、規(guī)模、工期、勞動力數(shù)量、機械裝備程度、材料供應(yīng)情況、運輸條件、地質(zhì)條件等各項具體的技術(shù)經(jīng)濟條件，對施工組織設(shè)計、施工方案、施工進度計劃進行優(yōu)化，提出改進意見，使方案更趨合理。

2、 遵循均衡原則安排施工進度。在編制施工進度計劃時，應(yīng)按照工程項目合理的施工程序排列施工的先后順序，根據(jù)施工情況劃分施工階段，安排流水作業(yè)，避免工作過分集中，有目的地削減高峰期工作量，減少臨時設(shè)施的搭設(shè)，避免勞動力、材料、機械耗用量大進大出，保證施工過程按計劃、有節(jié)奏地進行。

3、 力求提高施工機械利用率。在工程施工中，主要施工機械利用率的高低，直接影響工程成本和施工進度。因此，必須充分利用現(xiàn)有機械設(shè)備，在不影響工程總進度的前提下，對進度計劃進行合理調(diào)整，以便提高主要施工機械的利用率，從而達到降低工程成本的目的。

4、 施工方法、施工技術(shù)的采用以簡化工序、提高經(jīng)濟效益為原則。在保證工程質(zhì)量的前提下，盡量采用成熟的施工方法，采用簡化工序和提高經(jīng)濟效益的施工技術(shù)。因為成熟的施工方法只要提出要求，施工人員不需要花更多的時間去掌握它。簡化工序的施工技術(shù)即節(jié)約了時間，也達到了提高勞動生產(chǎn)率的目的。

四、材料使用和管理

工程直接成本主要是指在施工項目成本形成過程中直接構(gòu)成工程實體和有助于工程形成的人工費、材料費、機械使用費及其他直接費用，其中材料成本約占工程總成本的60%左右，因此材料成本的控制是工程項目成本造價控制的關(guān)鍵。材料成本的控制以下方面。

加強對甲供材的確定和管理，考慮資金、時間價值，減少資金占用，合理確定進貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。

嚴格對乙方供應(yīng)的材料核價管理：第一，加強對買價的控制。通過市行情的調(diào)查研究，在保質(zhì)保量的前提下，貨比三家，加強材料設(shè)備的戰(zhàn)約供應(yīng)商的建立和管理。

五、嚴格控制工程變更與現(xiàn)場簽證。

在工程項目的實施過程中，由于建設(shè)單位、設(shè)計、施工等方面的原因。常常會出現(xiàn)工程量、材料、施工進度等變化。導(dǎo)致工程費用發(fā)生改變，因此，應(yīng)該加強對工程變更與現(xiàn)場簽證的審核。

1、 工程變更的原因。開發(fā)企業(yè)對建設(shè)工程提出新的要求。例如，修改項目總計劃；削減預(yù)算；更換不同材質(zhì)的門窗等。由于設(shè)計上的錯誤，必須對設(shè)計圖紙作修改。由于使用新技術(shù)，有必要改變原設(shè)計、原施工方案。由于施工現(xiàn)場的環(huán)境發(fā)生了變化，預(yù)定的工程條件不準確。政府部門對建設(shè)項目有新的要求，如環(huán)境保護要求，城市規(guī)劃要求等。以上情況導(dǎo)致變更的產(chǎn)生。

2、 工程變更中應(yīng)注意的問題。第一，工程師的認可權(quán)應(yīng)合理限制。常常通過工程師對材料的認可權(quán)，提高材料的質(zhì)量標準；對設(shè)計的認可權(quán)，提高設(shè)計質(zhì)量標準；對施工認可權(quán)提高施工質(zhì)量標準。企業(yè)對超出合同規(guī)定的要求應(yīng)通過一定程序并取得企業(yè)書面確認，施工方因為這些變更能都產(chǎn)生工期和額外費用的索賠要及時準確提出開發(fā)商要及時審核和判斷必要時也可以反索賠。第二，工程變更不能超過合同規(guī)定的工程范圍。工程變更決對不能超出合同規(guī)定的工程范圍。如果超過了這個范圍，承包商有權(quán)不執(zhí)行變更或堅持先商定價格后再進行變更。第三，承包商不能擅作主張進行工程變更。對任何工程問題，承包商不能自作主張，進行工程變更。

3、對簽證事項的審核時，應(yīng)嚴格審查簽證事項發(fā)生的內(nèi)容、原因、范圍、價格、明確費用發(fā)生的承擔(dān)方，如果該簽證事項的發(fā)生時由于承包商的原因造成的或已包含在合同價款中，應(yīng)予注明。并要規(guī)范現(xiàn)場簽證，詳細說明簽證事項產(chǎn)生的原因、時間、處理的辦法等內(nèi)容，不要是配以簡圖和文字說明。

六、加強工程進度款的及時全額支付

按照合同約定，在到達工程支付節(jié)點后開發(fā)商要及時審核工程進度和撥付工程款。偶爾延后支付是也告知施工方做好協(xié)商解釋工作，且做好書面記錄，避免萬一產(chǎn)生付款索賠而沒有留證據(jù)而發(fā)生費用的風(fēng)險。

七、加強工程工期質(zhì)量和進度的管理

要監(jiān)督施工方質(zhì)量要達到一次行合格，由于施工方由于管理不善引起的返工費用一般是施工方自行解決，但有時也會返工造成工期延長，進度滯后 。有些質(zhì)量不合格可能是甲方和監(jiān)理監(jiān)督不到位造成的從而加大成本支出。如在基礎(chǔ)施工中由于甲方管理人員不作為沒有時時現(xiàn)場控制和對土石方的抽檢經(jīng)常出現(xiàn)施工方超挖深的現(xiàn)象。

八、加強安全文明施工管理，杜絕發(fā)生安全事故，也可以避免因發(fā)生安全事故引起的甲方賠償責(zé)任。

九、加強企業(yè)的廉政制度建設(shè)，企業(yè)應(yīng)提高企業(yè)員工主人翁思想意思，員工要以企業(yè)就是自己家。并加強廉政制度建設(shè)，建立一套嚴格的反腐倡廉保證體系。杜絕在施工中甲方工作人員收紅包現(xiàn)象，以致在項目實施中隨意下令改變設(shè)計標準、不作為、引起索賠給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。

綜上所述，工程施工項目的成本控制在整個項目目標管理體系中處于十分重要的地位，工程項目的成本控制的好壞，直接影響到工程利潤的高低。只有在工程施工中全方位、全過程嚴格把關(guān)，才能做好工程施工項目的成本控制工作，使企業(yè)在激烈的市場競爭條件下站穩(wěn)腳跟。

參考文獻：

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[2]舒懷珠等:建設(shè)工程項目實施階段的造價控制[J]．中國水運（理論版），2006（5）

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房地產(chǎn)項目開發(fā)在新形勢下的成本控制主要是指綜合考慮項目開發(fā)全過程，合理控制項目開發(fā)和生產(chǎn)經(jīng)營過程中所耗費的資金，堅持優(yōu)化企業(yè)資源，降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成本，從而獲取最大化的企業(yè)經(jīng)濟效益。其中，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制主要涉及到項目規(guī)劃設(shè)計的成本控制、項目開發(fā)的成本控制、招標成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當前我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中還存在著一系列的問題，本文著重分析房地產(chǎn)項目開發(fā)中成本控制和管理存在的問題，再根據(jù)實際情況提出解決的對策。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)中成本控制存在的問題

(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認識不到位，財務(wù)報告不規(guī)范

在整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，財務(wù)部門所提供的財務(wù)報告，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定科學(xué)合理的成本控制決策和審計措施提供一定的數(shù)據(jù)依據(jù)。但是，由于財務(wù)報告內(nèi)容本質(zhì)上就存在滯后性的特點，在一定程度上影響著企業(yè)制定成本控制制度，從而增加房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資成本，進而增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營風(fēng)險，嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康的向前發(fā)展。

(二)缺乏科學(xué)的成本控制方法，增加了項目開發(fā)的成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營水平。然而，當前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)之前，尚未全面考察房地產(chǎn)市場，也并沒有對項目開發(fā)的各階段進行具體的成本預(yù)估，便盲目的進行投資。同時，還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中高估或者忽略了當?shù)厝藗兊南M水平，也在一定程度上增加房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本。

(三)缺乏完善的成本控制制度，導(dǎo)致成本控制缺乏制度依據(jù)

當前大部分房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中并未構(gòu)建完善的成本控制制度，成本控制責(zé)任落實不到位，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制缺乏制度依據(jù)，難以從根本上控制房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理策略

(一)正確認識房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念

為了有效提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制水平，首先便需要正確認識房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制，充分重視項目開發(fā)準備、實施、竣工各個階段的項目成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念，不斷強化房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制管理意識。當項目開發(fā)確定之后，便必須綜合全面的分析項目成本開發(fā)的可行性研究，有效提升項目成本估算，并做好房地產(chǎn)項目的成本控制風(fēng)險預(yù)測，全面了解可能影響項目成本控制的風(fēng)險因素，及時采取科學(xué)完善的風(fēng)險控制措施，從而有效提升房地產(chǎn)項目項目成本的可控性。

(二)強化項目成本的整體控制，充分發(fā)揮財務(wù)部門的整體控制作用

為了有效提升房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理水平，便需要強化項目成本的整體控制，避免將財務(wù)管理局限于各個項目資金的核算上。堅持將財務(wù)人員的職責(zé)落實到位，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理在項目開發(fā)過程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的前期準備階段中，從獲取土地使用權(quán)、落實資金，到項目的規(guī)劃設(shè)計都應(yīng)該合理控制成本。因此，應(yīng)該全面掌握目標土地的情況，通過對豐富的數(shù)據(jù)進行分析，便有效結(jié)合市場發(fā)展趨勢進行準確預(yù)測，最終確定最合理的土地報價，為房地長開發(fā)項目成本控制奠定一定堅實的基礎(chǔ)。同時，還應(yīng)該嚴格根據(jù)目標地塊的特點對開發(fā)項目初步方案進行綜合規(guī)劃，如果方案規(guī)劃難以滿足當前市場的需要，便需要合理調(diào)整土地獲取的策略，以免造成項目開發(fā)后期的成本控制失衡。

(三)綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，提升項目的經(jīng)濟效益

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制中，應(yīng)該不斷加強項目開發(fā)前、項目開發(fā)中和項目竣工階段的成本控制，合理設(shè)置項目開發(fā)各個階段的成本控制方案，綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理。其中，針對房地產(chǎn)項目開發(fā)個階段的成本控制應(yīng)該采用科學(xué)合理的方法進行核算，堅持將理論與實際有效聯(lián)系起來，準確找出項目開發(fā)各個階段成本控制的偏差，最終確定完善的項目成本控制策略。通過綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，不斷強化房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。

(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機制

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制管理過程中應(yīng)該構(gòu)建完善的成本控制管理機制。首先，應(yīng)該根據(jù)實際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的全面性、有效性和科學(xué)性，完善項目管理機制，從而確保房地產(chǎn)項目成本控制順利進行；其次，構(gòu)建完善的項目成本控制管理考核體系，創(chuàng)新項目成本控制模式，保障項目成本控制目標的合理性；最后，定期考核房地產(chǎn)項目各個階段的成本控制情況，保障項目開發(fā)整個過程成本控制的連續(xù)性，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟收益創(chuàng)造良好的條件。

三、結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要途徑。但是，在當前新形勢下大房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制過程中，存在成本控制觀念落后、財務(wù)部門整體控制作用較低和施工階段成本控制機制不科學(xué)等問題，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新成本控制觀念，充分發(fā)揮財務(wù)部門的整體約束作用，綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制水平。

參考文獻：

[1]王蕊.房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的成本控制[J].中國招標,2015（10）：23-26

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中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險在于開發(fā)商在項目開發(fā)后的結(jié)果與預(yù)期收益的差別，目前在新時期市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險有很多種，而如何做好風(fēng)險防范，對于一個企業(yè)的生存發(fā)展來說十分重要，以下將展開詳細探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)存在的風(fēng)險類型和風(fēng)險產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境因素的影響包括自然災(zāi)害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災(zāi)害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴等因素都會對房地產(chǎn)項目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟損失。同時因為國家的國民經(jīng)濟的調(diào)控和相應(yīng)的政治經(jīng)濟政策法律調(diào)整會給房地產(chǎn)投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術(shù)風(fēng)險?？茖W(xué)技術(shù)的進步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動給房地產(chǎn)項目投資帶來的投資風(fēng)險為技術(shù)風(fēng)險。例如科學(xué)技術(shù)的進步導(dǎo)致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風(fēng)格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風(fēng)險。決策和管理風(fēng)險包括運營風(fēng)險、市場環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險、技術(shù)設(shè)計風(fēng)險、項目策劃風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和高層戰(zhàn)略風(fēng)險，決策和管理風(fēng)險對一個項目的成敗起關(guān)鍵性作用。產(chǎn)生這些風(fēng)險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開發(fā)周期長；（4）經(jīng)濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟水平的限制作用，導(dǎo)致經(jīng)濟對房產(chǎn)的消費起到制約作用，開發(fā)周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項目帶來了風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險應(yīng)對措施

1.風(fēng)險回避。風(fēng)險回避主要是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者必須對風(fēng)險以及可能損失做出一個初步的估計和權(quán)衡，也就是風(fēng)險發(fā)生的可能性。風(fēng)險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。

2.風(fēng)險控制。風(fēng)險控制指的是管理者采用積極的策略減少風(fēng)險發(fā)生的概率，盡量將風(fēng)險和損失降到最小。風(fēng)險控制的手段有風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制兩種類型。風(fēng)險預(yù)防涉及現(xiàn)時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預(yù)防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險的手段。風(fēng)險控制是管理者為消除和減少風(fēng)險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險時，要優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。

3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是開發(fā)商通過一定的措施和安排將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給另一方，減少企業(yè)的損失。與風(fēng)險回避不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險回避是放棄項目開發(fā)；風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險控制也有不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險因素。

4.風(fēng)險自留。風(fēng)險自留指的是房地產(chǎn)開發(fā)商將一些難以避免或者最終不能控制的風(fēng)險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風(fēng)險能夠為企業(yè)帶來較大的利益。風(fēng)險自留分為有意識的風(fēng)險自留和無意識的風(fēng)險自留。有意識的風(fēng)險自留是管理者的主動風(fēng)險自留，主動去承擔(dān)未來的風(fēng)險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風(fēng)險自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計不足而暴露于風(fēng)險中，是被動的風(fēng)險自留，需要通過風(fēng)險應(yīng)急準備金來應(yīng)對。

5.風(fēng)險利用。風(fēng)險利用是在開發(fā)項目的過程中通過利用風(fēng)險來為企業(yè)贏取利益的方式。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實存在的風(fēng)險，通過風(fēng)險管理技術(shù)化險為利。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理應(yīng)注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產(chǎn)開發(fā)者通過科學(xué)的評級分析，明確房地產(chǎn)項目的具體風(fēng)險系數(shù)，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測開發(fā)項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風(fēng)險最多的階段。

2.選擇最佳開發(fā)區(qū)位。選擇最佳的開發(fā)區(qū)為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達情況；項目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。

3.推進企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴格、規(guī)范的標準要求自己，通過加強風(fēng)險知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，強化員工風(fēng)險管理意識，加強對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險。

4.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會遇到環(huán)境、技術(shù)、管理、決策等各個方面的風(fēng)險，可以說風(fēng)險存在于房地產(chǎn)運作的每個階段，只要我們對可能發(fā)生的潛在的危險事先預(yù)備，制定風(fēng)險管理流程，并作好風(fēng)險預(yù)算，將風(fēng)險降到最低，就能保證我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產(chǎn)風(fēng)險防范對策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009，05：50+52.

篇（10）

中圖分類號：X29 文獻標識碼：A 文章編號：

為了在工程建設(shè)過程中保證工程質(zhì)量,力爭合理地使用人力、物力和財力,對項目進行有效地規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)等系統(tǒng)管理活動,達到最優(yōu)地實現(xiàn)建設(shè)項目投資靜態(tài)控制的預(yù)定目標。把投資控制在批準的或既定的限額內(nèi),隨時糾正發(fā)生的偏差,合理使用人力、物力、財力, 以保證項目投資管理目標的實現(xiàn),取得理想的投資效益和社會效益。

一、把好建設(shè)工程設(shè)計關(guān)

把好建設(shè)工程設(shè)計關(guān),是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項目的關(guān)鍵環(huán)節(jié),是實現(xiàn)投資控制的前提。為加強項目設(shè)計階段的投資控制,必須做好以下五個方面的工作:

(1)做好設(shè)計方案招投標和設(shè)計方案競選。為保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對設(shè)計方案實行招投標,擇優(yōu)選擇布局合理、經(jīng)濟適用的設(shè)計方案和設(shè)計單位。

(2)積極推行限額設(shè)計。限額設(shè)計是指按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計,通過計算,用數(shù)據(jù)說話,控制施工圖設(shè)計,同時嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。因此,限額設(shè)計實際上就是對工程設(shè)計階段的投資額目標管理過程。

(3)開展價值工程的應(yīng)用。價值工程,簡稱V,其表達式是:V=F／C。式中:V表示價值;F表示功能或效用;C是成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用價值工程,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法。達到“以使用者的功能需求為出發(fā)點,對所研究對象進行功能分析,使設(shè)計工作做到功能與造價的統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本”的目的。

(4)注重圖紙會審。加強圖紙會審, 目的是將工程變更的可能性盡量地控制在施工之前。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程建設(shè)項目設(shè)計圖紙的審核可根據(jù)三個階段進行:一是初步設(shè)計階段,側(cè)重工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求,以及是否達到建設(shè)工程項目決策階段確定的質(zhì)量標準;二是技術(shù)設(shè)計階段,側(cè)重于各專業(yè)技術(shù)是否符合預(yù)定的質(zhì)量標準和要求;三是施工圖設(shè)計,應(yīng)注重反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。

(5)加強變更管理。變更管理,主要是指杜絕不合理的設(shè)計變更。即使是確實必須發(fā)生的設(shè)計變更,也要分清變更的責(zé)任所在,做到心中有數(shù),落實經(jīng)濟處罰,杜絕施工單位利用設(shè)計變更增加工程造價。

二、把好建設(shè)工程招投標關(guān)

1、合理編制標底

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的工程建設(shè)項目標底是根據(jù)現(xiàn)行的國家定額、費用、設(shè)備、材料價格、設(shè)計工程等規(guī)定經(jīng)研究、論證、比較和計算出來的。主要采用以施工圖預(yù)算、工程概算、擴大綜合定額和平方米造價包干為基礎(chǔ)等方法來編制,不論以何種方式編制標底,都要求保證質(zhì)量,把工程標底控制在合理造價的下限。因此,要反復(fù)審查造價水平的合理性,嚴格控制在投資范圍內(nèi)。

2、規(guī)范投標報價

投標報價是施工企業(yè)對工程項目的自主定價,體現(xiàn)了企業(yè)的自主定價權(quán)。作為工程招標方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)積極引進競爭機制,引入全面造價管理。對各施工企業(yè)技術(shù)能力、質(zhì)量、工期、報價綜合實力進行比較。綜合考慮投標企業(yè)在投標文件中反映出的競爭優(yōu)勢和投標積極性,剔除因種種原因任意壓低工程直接費和背離定額計價依據(jù)的報價單位,最后決定誰能勝出。這樣做是從根本上保護了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益,也使建設(shè)工程項目投資控制得以實現(xiàn)成為可能。

3、公正評標

公正評標就是體現(xiàn)在評標的標準和程序要公開。公正評標,有利于保證投標企業(yè)間的公平競爭,實現(xiàn)建筑市場的良性發(fā)展,嚴格管理要求和管理程序,依賴高素質(zhì)專家的支持,實現(xiàn)工程技術(shù)人員的群體評估和決策,那些報價較低、工期較短、業(yè)績良好、管理先進的施工單位中標的可能性會大大增強,這就為合理控制建設(shè)工程項目的投資規(guī)模奠定了堅實的基礎(chǔ)。

三、把好建設(shè)工程施工管理關(guān)

施工階段是建設(shè)工程項目工程建設(shè)的一個重要階段。在這一階段中,要將工程設(shè)計圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實體,要把工程項目的使用功能完備而準確地體現(xiàn)出來,這些都需要大量資金和各種資源的投入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要直接參與該階段的各種管理活動,對影響施工的各種因素進行協(xié)調(diào)和監(jiān)控。

1、合理有效地使用資金

在建設(shè)工程項目施工階段的資金使用過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以節(jié)約和控制投資額,提高資金使用效果為主要目的。

1.1籌資應(yīng)與資金使用相協(xié)調(diào)。工程項目的建設(shè)需耗費大量資金,根據(jù)施工進度的安排,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金使用需要邊籌集邊投入,而且為更經(jīng)濟地使用資金,需要考慮與籌資協(xié)調(diào)的問題,這樣才能既保證建設(shè)資金及時到位, 又不造成貸款過早而多償付利息。

1.2做好工程費用支付管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立自己的支付報表來掌握工程費用的支付情況和工程進度情況;要及時扣回預(yù)付給施工單位的各種款項。此外,還應(yīng)加強對諸多工程變更、索賠、價格調(diào)整等類型的意外工程費用支付的管理,盡量減少額外工程費用的支付。

1.3加強對其他費用支付的管理。在工程施工期間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚需支付許多其他費用,包括:建設(shè)單位臨時設(shè)施費、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費、竣工清理費、研究試驗費、工程監(jiān)理費等。通過嚴格管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將其控制在預(yù)算的投資限額內(nèi)。

2、嚴密細致的施工控制

2.1施工準備階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控制工作應(yīng)以工程順利開工,開工后能連續(xù)均衡施工,并能保證工程質(zhì)量、進度和盡可能節(jié)省工程費用為控制工作的主要目的。

2.2施工時期。這個時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對投資的控制主要以全面和實際履行與監(jiān)理單位和施工單位的合同為手段來實現(xiàn)投資控制的目標。對所建立的管理機構(gòu)實行崗位責(zé)任制,分工負責(zé),責(zé)任到人,實行全員參與,共同做好該階段的投資控制工作。特別是要通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價,力求在技術(shù)先進條件下的經(jīng)濟合理,在經(jīng)濟合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進,把控制項目投資觀念滲透到各項施工技術(shù)措施之中。

3、嚴格控制工程變更

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要注意設(shè)計、施工條件、進度計劃和工程項目變更。同時,要堅決杜絕施工單位擅自變更設(shè)計增加投資。對一些確需變更的情況,應(yīng)嚴格控制變更單價和施工工藝,并做好現(xiàn)場記錄和有關(guān)數(shù)據(jù)的收集整理工作,避免浪費的發(fā)生。

4、切實加強材料管理

一般來說,在建設(shè)工程成本中,材料成本占工程總費用的70％左右。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)施工進度,認真編制設(shè)備、材料供應(yīng)計劃,按材料實際價格與定額預(yù)算價格計算差異,合理控制價差水平,嚴格設(shè)備、材料的購入手續(xù),對施工單位自購材料要監(jiān)督質(zhì)量,防止劣質(zhì)材料被使用。另外,預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情,加強管理。

四、把好建設(shè)工程的竣工結(jié)算關(guān)

工程竣工結(jié)算造價的合理確定是工程造價管理的重要環(huán)節(jié),在確定工程造價時,堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù),按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算,審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作,是否有丟、漏項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施,該增的增,該減的減,實事求是。為了合理確定工程造價,計價必須準確。預(yù)算人員要熟練掌握工程量的計算規(guī)則,定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價計算程序,還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系,確保工程造價計算的準確性。此外,預(yù)算人員要堅持到現(xiàn)場了解情況,掌握工程動態(tài),對特殊材料進行市場詢價,掌握價格動態(tài),提高工程計價的準確性。確保結(jié)算質(zhì)量和企業(yè)的投資收益。

五、結(jié)束語

隨著國家投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整和宏觀調(diào)控的影響,房地產(chǎn)市場競爭愈來愈激烈,全行業(yè)即將進入微利時代。隨著土地出讓方式、拆遷方式的改變,土地的成本越來越高,開發(fā)商加強全過程的投資控制、降低工程成本是當務(wù)之急。

參考文獻:

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