序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)講，其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重，稅務(wù)和企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)系密不可分，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)講，如何加強(qiáng)稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，豐厚的利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，即將成為過(guò)去式，在這樣的形式之下，必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)管理的重視，將稅務(wù)管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，加大房地產(chǎn)的利潤(rùn)。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)，按照本身的具體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象和經(jīng)營(yíng)目的，為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本，而對(duì)企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測(cè)、實(shí)施等全過(guò)程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）對(duì)于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下，在稅務(wù)方面仍然存在著很多問(wèn)題，其中最重要的就是企業(yè)對(duì)于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致，偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū)，因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，勢(shì)必會(huì)對(duì)自身的競(jìng)爭(zhēng)造成影響，減少利潤(rùn)的收入，同時(shí)在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

（二）相關(guān)部門對(duì)于財(cái)務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤(rùn)相對(duì)暴利的房地產(chǎn)企業(yè)，其中的從業(yè)人員，并不是每個(gè)人都很專業(yè)，甚至部分企業(yè)為了獲得更大的利潤(rùn)，就偷稅、漏水，給財(cái)務(wù)的征收工作帶來(lái)了很大的困難，因此相關(guān)部門必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)防控

（一）確定防控重點(diǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過(guò)程中，應(yīng)該加強(qiáng)工作的效率，保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時(shí)的工作，它需要長(zhǎng)期的管理，管理過(guò)程復(fù)雜、工作量巨大，因此在進(jìn)行管理的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項(xiàng)稅務(wù)政策，還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理，同時(shí)還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力，保證稅務(wù)管理工作的運(yùn)行。

（二）建立動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項(xiàng)管理中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛，信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，就要建立時(shí)時(shí)更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng)，這樣可以保證企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)與國(guó)家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行各項(xiàng)稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算，稅務(wù)信息的輸出也能及時(shí)對(duì)法律法規(guī)的更新作出變化。

（三）加強(qiáng)稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對(duì)于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求，時(shí)不時(shí)的對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強(qiáng)烈的管理意識(shí)；再者就是，從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過(guò)后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范意識(shí)的綜合管理能力上，為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。

（四）保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機(jī)關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方，它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作，同時(shí)要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識(shí)，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時(shí)的更改和改正。由于這個(gè)部門是負(fù)責(zé)執(zhí)法的，所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對(duì)于這些現(xiàn)象，房地產(chǎn)的公司就要及時(shí)的與部門進(jìn)行溝通，不能錯(cuò)過(guò)最近更改的信息，學(xué)習(xí)最新的知識(shí)，必須取得在進(jìn)行工作管理的時(shí)候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動(dòng)地找相關(guān)部門進(jìn)行溝通，以便能夠及時(shí)的得到解決。而且我們?cè)诤驼块T進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時(shí)候，還要與中介進(jìn)行交流和溝通，運(yùn)用中介的相關(guān)技能和知識(shí)來(lái)彌補(bǔ)在辦理稅務(wù)工作時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，涉及到不能夠直接和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的事情時(shí)，可以和中介進(jìn)行溝通，請(qǐng)他們來(lái)進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面，來(lái)積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平，必要的時(shí)候可以請(qǐng)中介對(duì)單位自身進(jìn)行核查，最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

目前，中國(guó)在進(jìn)行第三次稅制改革，盡管中國(guó)經(jīng)歷了兩個(gè)對(duì)稅收制度的重大改革，但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國(guó)稅制的改革系統(tǒng)尚不完善，仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國(guó)際的通行上也有一些缺點(diǎn)，需要稅收制度的創(chuàng)新。因此，積極平穩(wěn)地推動(dòng)調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻(xiàn)：

篇（2）

一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）難化解

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應(yīng)對(duì)措施，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)長(zhǎng)期存在，不會(huì)自動(dòng)化解。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展，呈現(xiàn)出累積效應(yīng)，從隱形的風(fēng)險(xiǎn)逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的注意后，將會(huì)給企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益帶來(lái)嚴(yán)重的損害。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)使商業(yè)信譽(yù)受到損失，企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)一同下降，對(duì)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)了阻力。

（二）多變性

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)過(guò)大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于隨時(shí)面臨來(lái)自各個(gè)方面的不確定影響，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出多變性的特點(diǎn)。例如，企業(yè)為了減少稅費(fèi)支出，會(huì)根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營(yíng)需要，實(shí)施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒(méi)有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導(dǎo)致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）可控性

雖然企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有多變性和難化解的特點(diǎn)，但是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成和爆發(fā)，也并不是無(wú)跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，一方面提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控和管理的重視，例如通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部各個(gè)部門之間的信息交流，減少稅務(wù)工作中的失誤，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應(yīng)急方案，即便是出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可以第一時(shí)間采取控制策略，避免風(fēng)險(xiǎn)損失的擴(kuò)大化。因此，只要做到快速響應(yīng)，就可以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，這也是維護(hù)企業(yè)利益的一種有效手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.財(cái)務(wù)核算水平不高。財(cái)務(wù)核算是對(duì)企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對(duì)企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的全部涉稅行動(dòng)產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。2.財(cái)務(wù)制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問(wèn)題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過(guò)程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國(guó)家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒(méi)有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.稅法改變后沒(méi)有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費(fèi)的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，直接損害了稅務(wù)機(jī)關(guān)的利益。當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)現(xiàn)行的稅法法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善后，原來(lái)的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實(shí)施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時(shí)間，如果企業(yè)沒(méi)有盡快結(jié)合當(dāng)前的稅法內(nèi)容對(duì)納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上，對(duì)于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會(huì)直接增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國(guó)家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對(duì)等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級(jí)的國(guó)家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會(huì)損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問(wèn)題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對(duì)策

（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

1.推出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分評(píng)級(jí)機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來(lái)說(shuō)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然會(huì)帶來(lái)?yè)p失，但是只要做好事前預(yù)防和管理，就可以做到風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)效益造成大的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)制度，就是采用定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前工作的開(kāi)展情況，對(duì)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析。這樣一來(lái)，就可以為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開(kāi)展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控。2.做好日常稅務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習(xí)慣，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有開(kāi)展有效的監(jiān)督和檢查活動(dòng)，也會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，最終給企業(yè)造成損失。針對(duì)這一問(wèn)題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)，從日常稅務(wù)活動(dòng)著手，強(qiáng)化監(jiān)督意識(shí)。例如，定期核對(duì)應(yīng)收賬款，及時(shí)處理死賬、呆賬。加強(qiáng)倉(cāng)庫(kù)存貨管理，對(duì)于滯銷的庫(kù)存物資要及時(shí)采取處理辦法，既可以減少庫(kù)存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對(duì)增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)效率也起到了積極作用。

（二）營(yíng)造良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境

1.提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略，以最大限度的避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而這些工作的開(kāi)展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員要具備強(qiáng)烈管理意識(shí)。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹立長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，能夠認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開(kāi)展產(chǎn)生的積極影響，進(jìn)而為管理活動(dòng)的進(jìn)行提供必要的支持；另一方面，作為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員，也要具備憂患意識(shí)，切實(shí)從源頭上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，一方面要求稅務(wù)管理人員具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和豐富的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理經(jīng)驗(yàn)，另一方面還必須建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的開(kāi)展提供支持和保障。除了上文中提及的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來(lái)。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)合同中雙方的責(zé)任、付款時(shí)間等做出明確說(shuō)明，這樣既可以方便后期稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系

篇（3）

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的目標(biāo)

（一）降低企業(yè)納稅成本

企業(yè)在其稅務(wù)管理中必須要做到的就是對(duì)于其稅費(fèi)的降低。企業(yè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，其最根本的目的就是追求最大化的利潤(rùn)，而對(duì)于稅務(wù)的降低就是對(duì)于成本的降低，能夠使得其利潤(rùn)增加。所以，企業(yè)必須要利用各種手段，在法律允許的條件下進(jìn)行合理避稅，從而減少其運(yùn)營(yíng)的成本。

（二）控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)在發(fā)展中的國(guó)家與地區(qū)中都有著非常重要的意義。但是由于稅務(wù)的復(fù)雜特性，很多企業(yè)在生產(chǎn)和發(fā)展的過(guò)程中都會(huì)有著很多的稅費(fèi)需要交納。并且稅費(fèi)在各個(gè)地區(qū)各個(gè)環(huán)節(jié)中都有著不同的制度。企業(yè)往往需要承擔(dān)未按時(shí)繳稅的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)企業(yè)在其所在的環(huán)境差異中也會(huì)有著非常大的不確定性，提高其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)所面臨的最高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是稅務(wù)的處罰。在我國(guó)不斷完善和發(fā)展的稅務(wù)制度的情況下，政府對(duì)于稅務(wù)系統(tǒng)的管理能力越來(lái)越強(qiáng)，所以企業(yè)在生產(chǎn)和發(fā)展的過(guò)程中，不僅要通過(guò)各種手段來(lái)對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)成本進(jìn)行規(guī)避，也要通過(guò)對(duì)于市場(chǎng)和政府部門的不斷了解，來(lái)對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)通過(guò)各種手段少報(bào)銷售收入

當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)有著非常多樣化的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，而國(guó)家在對(duì)于每一種方式的稅務(wù)管理上有著非常大的差異，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)其中的漏洞來(lái)對(duì)于稅務(wù)進(jìn)行偷漏，主要有以下幾個(gè)方面：將商品房冠以經(jīng)濟(jì)適用房的名義，從而減少稅務(wù)的繳納；通過(guò)虛假的項(xiàng)目確立造成假象，使得其企業(yè)名下房產(chǎn)委托進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在銷售的過(guò)程中產(chǎn)生的稅務(wù)就會(huì)免于承擔(dān)；開(kāi)發(fā)自建房產(chǎn)進(jìn)行銷售，并且不對(duì)于建安稅務(wù)進(jìn)行申報(bào)；安置房按照其他的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售稅費(fèi)的繳納。在其實(shí)際的銷售過(guò)程中，也有些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的方式來(lái)進(jìn)行稅款的偷逃，主要有以下幾個(gè)方面：合作建房，以房換地，從而透漏稅款；給投資人以部分房產(chǎn)，從而不申報(bào)繳稅；通過(guò)房產(chǎn)贈(zèng)與的方式來(lái)逃避稅務(wù)；以房產(chǎn)抵償勞務(wù)款，從而透漏稅費(fèi)；利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的資金轉(zhuǎn)移以及企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)購(gòu)的方式來(lái)進(jìn)行稅款的偷漏。

（二）計(jì)稅營(yíng)業(yè)額申報(bào)不真實(shí)、不準(zhǔn)確

還有很多人對(duì)于其銷售的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行有意的縮減，從而對(duì)于稅款進(jìn)行偷逃。主要有以下幾個(gè)方面：在銷售過(guò)程中，對(duì)于房產(chǎn)以外的其他費(fèi)用不進(jìn)行收錄，如有線電視安裝費(fèi)用，管理費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)用等的一些其他費(fèi)用。也就是在其房產(chǎn)的銷售過(guò)程中，使得其營(yíng)業(yè)額只收錄房產(chǎn)的成本費(fèi)用，對(duì)于其他的費(fèi)用不計(jì)入在內(nèi)，從而使得營(yíng)業(yè)額得到減少，對(duì)于稅款進(jìn)行偷逃；以房換地，以房抵債，其費(fèi)用就可以不對(duì)于營(yíng)業(yè)額進(jìn)行記錄，例如以商品房沖抵銀行的借貸本息，從而對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中產(chǎn)生的其他費(fèi)用不計(jì)入其銷售環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)額內(nèi)，進(jìn)行稅款的偷逃；將房產(chǎn)的預(yù)售房款計(jì)入其他的應(yīng)付款賬目中，對(duì)于其所進(jìn)行的銷售不進(jìn)行稅款的申報(bào)，從而偷逃稅費(fèi)。更有甚者將房產(chǎn)銷售款項(xiàng)放置在企業(yè)的銷售部門中，從而對(duì)于款項(xiàng)進(jìn)行隨意的挪用，對(duì)于銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行虛假報(bào)賬。

（三）掛靠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收流失嚴(yán)重

某些社會(huì)關(guān)系極廣的個(gè)人（個(gè)體戶）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后掛靠正規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定比例向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納管理費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅及附加。而往往很多被掛靠企業(yè)收取了管理費(fèi)和營(yíng)業(yè) 稅及附加之后并沒(méi)有將該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納入本單位的財(cái)務(wù)核算，而這些掛靠包工頭也沒(méi)有建賬。等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付后就溜之大吉，造成所得稅流失嚴(yán)重。而當(dāng)稽查局查處時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（被掛靠方）和個(gè)人（掛靠方）為逃避法律懲罰，相互推諉，混淆是非，人為地增加辦案難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施

（一）做好按項(xiàng)目結(jié)算檢查工作，督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)納稅

房地產(chǎn)在項(xiàng)目已經(jīng)完成并且進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)之后，稅務(wù)部門應(yīng)該對(duì)于其房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，以監(jiān)督企業(yè)的銷售的申報(bào)情況。稅務(wù)部門在對(duì)于企業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)該采取一些有效的辦法來(lái)對(duì)于企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行深入勘察，對(duì)于其銷售過(guò)程中的業(yè)績(jī)和成本費(fèi)用進(jìn)行有效的審核。在特殊情況下，要對(duì)于企業(yè)所上報(bào)的銷售情況和稅務(wù)部門掌握的實(shí)際情況進(jìn)行有效的比對(duì)，對(duì)于企業(yè)賬目進(jìn)行嚴(yán)格審查，以使得企業(yè)能夠按照相關(guān)的規(guī)定來(lái)對(duì)于發(fā)票進(jìn)行開(kāi)具，及時(shí)申報(bào)其銷售情況和繳稅情況。

（二）監(jiān)控評(píng)估和稽查有機(jī)結(jié)合，提升稅收管理水平

在開(kāi)發(fā)初期，做好基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)日常監(jiān)管；項(xiàng)目竣工后，要求企業(yè)及時(shí)上報(bào)成本費(fèi)用分?jǐn)傓k法，同時(shí)要求企業(yè)按季度上報(bào)《季度存量房產(chǎn)盤點(diǎn)表》，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其銷售情況實(shí)施過(guò)程監(jiān)控。對(duì)存在問(wèn)題的企業(yè)進(jìn)行檢查調(diào)整，對(duì)應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征；依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)指標(biāo)分析，搞好納稅評(píng)估；通過(guò)日常評(píng)估，對(duì)賬證健全、核算規(guī)范的企業(yè)實(shí)行查賬征收，對(duì)賬務(wù)不健全企業(yè)，實(shí)行核定征收管理辦法。

（三）改進(jìn)稽查方法，加大處罰力度

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的審核以年度為其檢查時(shí)限是不能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售情況進(jìn)行有效的勘察和監(jiān)督的，其檢查往往有著非常大的局限性和單方面因素。稅務(wù)部門應(yīng)該對(duì)于其檢查的力度和措施進(jìn)行改善，將其年度為時(shí)限的檢查方法與房地產(chǎn)的項(xiàng)目的具體內(nèi)容相結(jié)合，才能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的把握和衡量，對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題能夠及時(shí)調(diào)整和糾正。同時(shí)，稅務(wù)部門應(yīng)該和監(jiān)督部門進(jìn)行有效的協(xié)作，提高其稅務(wù)檢查的力度和能力。對(duì)于檢查的力度的擴(kuò)大能夠?qū)τ诙惪钔堤拥膯?wèn)題有效解決。對(duì)于重大的偷逃稅款的問(wèn)題，可以根據(jù)其事件的發(fā)展程度，聯(lián)合各個(gè)相關(guān)部門加大力度進(jìn)行執(zhí)法。對(duì)于偷逃稅款數(shù)目較大，并且情節(jié)非常嚴(yán)重的，要及時(shí)予以處罰，并且要利用法律的手段來(lái)對(duì)其進(jìn)行制裁。同時(shí)，監(jiān)督部門要將此類事件通過(guò)社會(huì)發(fā)起的輿論來(lái)達(dá)到對(duì)于企業(yè)震懾的目的，并且應(yīng)該提高納稅人的意識(shí)，提高其綜合素質(zhì)，從而使得納稅人可以做到依法，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，最終使得企業(yè)可以積極納稅，達(dá)到稅務(wù)按時(shí)繳納，按量繳納的最終目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于其稅務(wù)管理的工作的加強(qiáng)，是有利于其經(jīng)濟(jì)效益的提高，有利于其社會(huì)聲譽(yù)的增強(qiáng)，有利于國(guó)家的發(fā)展和企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅務(wù)管理可以使得其經(jīng)營(yíng)的成本降低，最終實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益；也可以使得企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低，對(duì)于企業(yè)在社會(huì)中的地位的提高有著非常重要的意義。在很長(zhǎng)一段時(shí)間中，房地產(chǎn)企業(yè)都有著非常嚴(yán)重的透漏稅款的行為存在，在國(guó)家和政府對(duì)于此事重視以來(lái)，變本加厲的稅收管理和監(jiān)督的政策也越來(lái)越使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本提高，最終使得企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高，降低了企業(yè)的效益。通過(guò)稅務(wù)管理，能夠使得企業(yè)依法，誠(chéng)信進(jìn)行繳稅，并且能夠按照法律的約束范圍進(jìn)行有效的合理避稅，能夠讓企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到降低，使得企業(yè)在社會(huì)中有著更高的地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙秋立.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)生活文摘（下半月），2011，（12）

篇（4）

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負(fù)、防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，從而推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國(guó)家稅法，不損害國(guó)家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。

從國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)到新企業(yè)所得稅法實(shí)施后的國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)、國(guó)稅函[2009]342號(hào)、國(guó)稅函[2010]201號(hào)文件等所得稅政策，以及1993開(kāi)征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財(cái)政收入的20%以上，個(gè)別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財(cái)政的重要支柱，多年來(lái)都被列為稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。

新國(guó)十條、限購(gòu)、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會(huì)松動(dòng)，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。另外，很多老總對(duì)企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財(cái)務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問(wèn)題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無(wú)法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對(duì)稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項(xiàng)不能及時(shí)有效地處置，給企業(yè)帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對(duì)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本尤其重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施

房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一個(gè)辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來(lái)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開(kāi)發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來(lái)，就是以下幾種方式：

(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開(kāi)發(fā)票，加大成本。同時(shí)資金回流，避免個(gè)人所得稅。

(2)在國(guó)內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、綠化公司多列費(fèi)用。

(3)在國(guó)外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。

(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進(jìn)行流程再造。

(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門頌的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開(kāi)發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問(wèn)題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿于土地取得、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售、出租、項(xiàng)目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)主要有十種：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。

(一)代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理

1、營(yíng)業(yè)稅

篇（5）

自2010年1月10日出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國(guó)家先后出臺(tái)“國(guó)十條”、“新國(guó)五條”以及最新出臺(tái)的“新國(guó)八條”等多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在遏制投資、投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下適者生存的不二法則，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)各參與方必然會(huì)轉(zhuǎn)換其自身的發(fā)展方式，朝著管理層和政策導(dǎo)向希望的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想走出困境并且持續(xù)發(fā)展，首先要管理的核心是自身內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，應(yīng)該說(shuō)在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的昨天，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有將財(cái)務(wù)管理納入企業(yè)管理應(yīng)有的地位。因此，在目前這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身內(nèi)部財(cái)務(wù)管理是必須的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念和特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其財(cái)務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指進(jìn)行城市土地及房屋綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)和管理，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

（1）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金籌集任務(wù)繁重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有長(zhǎng)期性、資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率比較低等特點(diǎn)。由于土地和房屋工程造價(jià)需要巨額的資金投入，而開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工、交付使用等過(guò)程，所需時(shí)間往往在三年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，因此在目前經(jīng)濟(jì)形式較差、企業(yè)融資較為困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)各種融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、房屋購(gòu)買者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及工商、稅務(wù)等行政單位。由于財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)敏感性強(qiáng)，其自身調(diào)整能力較差，因而管理風(fēng)險(xiǎn)較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

“新國(guó)八條”的出臺(tái)，一方面與2010年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆有關(guān)，另一方面也表明國(guó)家對(duì)地方調(diào)控的結(jié)果不甚滿意。因此，“新國(guó)八條”在對(duì)以往調(diào)控政策深化的同時(shí)，明確要求各地限購(gòu)，實(shí)行約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題，并及時(shí)根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策以及內(nèi)部調(diào)整增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。

1、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)受內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上，主要是指由于財(cái)務(wù)狀況惡化而導(dǎo)致實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與預(yù)計(jì)利潤(rùn)之間發(fā)生較大背離，給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地的使用權(quán)，工程項(xiàng)目能夠按期竣工就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，其實(shí)則不然。由于開(kāi)發(fā)商前期沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行周密細(xì)致的可行性研究，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足，信息不全面，導(dǎo)致盲目投資，投資無(wú)法按期收回，使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益，因而會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該說(shuō)缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)既影響了企業(yè)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負(fù)擔(dān)會(huì)不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會(huì)面臨資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)，從而產(chǎn)生損失。

2、房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于舉債增加成本負(fù)擔(dān)，不能進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)預(yù)算

“新國(guó)八條”相對(duì)于此前兩輪調(diào)控，最大的特點(diǎn)是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，以抑制過(guò)度消費(fèi)和投資需求。央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施的推出，將提高房屋開(kāi)發(fā)成本。目前，央行已連續(xù)三次加息和八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率達(dá)19.5%的歷史高位。加息和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期。這樣一來(lái)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的回籠。年內(nèi)央行繼續(xù)加息和上調(diào)準(zhǔn)備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主基調(diào)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金70%來(lái)自銀行，這種單一的舉債經(jīng)營(yíng)管理模式促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債率加大，相應(yīng)的債權(quán)人的債權(quán)保證程度就會(huì)大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面著急上項(xiàng)目而沒(méi)有將成本合理的測(cè)算并且層層落實(shí)，另一方面當(dāng)自身缺乏資金的時(shí)候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒(méi)有從財(cái)務(wù)管理內(nèi)部挖掘資金潛力，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目資金做整體的財(cái)務(wù)規(guī)劃，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。例如，在項(xiàng)目前期階段，財(cái)務(wù)人員如何根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案來(lái)不斷調(diào)整項(xiàng)目總體預(yù)算是財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵問(wèn)題。在土地征用方面，國(guó)家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營(yíng)性土地全面實(shí)施“招拍掛”方式后，進(jìn)而提高了開(kāi)發(fā)商的拿地成本。再如，對(duì)建筑材料的價(jià)格變動(dòng)預(yù)計(jì)不足，市場(chǎng)是不斷變化的，市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格往往會(huì)出現(xiàn)差距。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果其無(wú)法合理估計(jì)其中存在的誤差，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，企業(yè)的資金管理鏈條很可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。而房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，均來(lái)自于企來(lái)內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，而忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)收集資料有限，成本管理偏離預(yù)算。

3、稅收籌劃困難

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化，保持房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性和穩(wěn)定性。如加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算監(jiān)督，以綜合調(diào)控稅收等手段來(lái)多方面協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策。“十二五”規(guī)劃建議也提出，要研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產(chǎn)稅。未來(lái)，隨著試點(diǎn)的成熟，房產(chǎn)稅將逐步擴(kuò)大至全國(guó)范圍，并從僅對(duì)增量征收推廣至對(duì)存量也征收，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展影響重大，稅收的綜合調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作更加困難。

三、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的對(duì)策

1、謹(jǐn)慎投資，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制中要樹立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，要實(shí)行財(cái)務(wù)集中管理模式，建立集中的現(xiàn)金管理、籌資管理以及投資管理系統(tǒng)，要逐步規(guī)范公司重要財(cái)務(wù)決策的賬務(wù)處理程序以及審批程序，提高財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性。

房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要步驟是完成對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析和評(píng)估。能否采用以及如何設(shè)計(jì)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的關(guān)健之一是要求項(xiàng)目投資者對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面分析判斷，確定項(xiàng)目的債務(wù)承受能力和風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的融資方案。融資結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的資金結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)和選擇必須全面反映出投資者的融資戰(zhàn)略和要求。

2、根據(jù)國(guó)家的政策及時(shí)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金管理

在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)要充分考慮稅率、利率風(fēng)險(xiǎn)，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強(qiáng)資金管理內(nèi)部控制。企業(yè)要在稅法許可的范圍內(nèi)稅收籌劃，盡可能獲得納稅節(jié)約的好處。企業(yè)要準(zhǔn)確估計(jì)每個(gè)時(shí)期項(xiàng)目所需要的現(xiàn)金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時(shí)間相匹配，加強(qiáng)資金回收和集中管理。企業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預(yù)期國(guó)家利率會(huì)上升，那么企業(yè)應(yīng)該簽訂長(zhǎng)期合同，以免增加財(cái)務(wù)費(fèi)用，如果預(yù)期國(guó)家利率會(huì)下降則應(yīng)該簽訂短期合同，提早歸還借款。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略。企業(yè)可通過(guò)合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、充分考慮財(cái)務(wù)預(yù)算的決策作用

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用不同的方法進(jìn)行項(xiàng)目成本的歸集，這對(duì)收入、利潤(rùn)的確認(rèn)都將產(chǎn)生不同的管理效益。因此，在制定項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)，充分考慮財(cái)務(wù)預(yù)算的作用，對(duì)企業(yè)降低成本、防范風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)內(nèi)部控制是非常重要的。制定成本預(yù)算目標(biāo)時(shí)，需要將項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入等納入到整體預(yù)算中來(lái)，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，做好成本預(yù)測(cè)，挖掘內(nèi)部潛力，設(shè)立目標(biāo)成本，對(duì)投資成本開(kāi)支進(jìn)行預(yù)先的控制。為了更好地推進(jìn)全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)只有將預(yù)算管理績(jī)效考評(píng)與獎(jiǎng)懲機(jī)制相結(jié)合，才能確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

在企業(yè)管理過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理是最直接、最有效的影響企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的管理環(huán)節(jié)。許多企業(yè)的興衰史充分說(shuō)明，重視并加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，企業(yè)才能充分獲益，迅速發(fā)展。這就要求企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層牢固樹立財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心這一基本理念，建立完善的財(cái)務(wù)管理體系，并不斷創(chuàng)新，以利于房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的跟進(jìn)。

篇（6）

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷房屋的時(shí)候，會(huì)對(duì)被拆除房屋的所有人采取一定形式的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)房屋所有人的損失。補(bǔ)償方式是按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定以及各地的拆遷補(bǔ)償政策執(zhí)行的。對(duì)于存在拆遷補(bǔ)償情況的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)成本核算和稅務(wù)管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會(huì)計(jì)處理方式

所謂的“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換”，就是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項(xiàng)目時(shí)，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行置換，或是直接在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中明確安置房建設(shè)的位置、面積、戶型等建設(shè)指標(biāo)再按一定的標(biāo)準(zhǔn)與拆遷戶的被拆遷房屋進(jìn)行置換。有些項(xiàng)目還存在按照拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)（簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的期房市場(chǎng)價(jià)格）或優(yōu)惠價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有六大項(xiàng)，分別是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。安置房的建設(shè)支出以及可能存在的差價(jià)，由于是屬于拆遷補(bǔ)償?shù)姆懂?，是為了獲取土地而發(fā)生的，這個(gè)款項(xiàng)就需要計(jì)入到土地開(kāi)發(fā)成本中?？稍凇巴恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)”科目下設(shè)安置及動(dòng)遷支出，核算安置房建設(shè)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。由于舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等項(xiàng)目均伴隨商品房開(kāi)發(fā)，等到項(xiàng)目整體（含商品房）建設(shè)完畢，該部分支出由商品房承擔(dān)，隨著商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”。

（二）作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)所采用的會(huì)計(jì)處理方式

對(duì)于補(bǔ)償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補(bǔ)償是被多數(shù)的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產(chǎn)公司那獲得補(bǔ)償金之后，就自己處理住房的問(wèn)題。房地產(chǎn)公司將這部分費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本計(jì)入到“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”中。即借記科目為“開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，所涵蓋的內(nèi)容包括所征用的土地費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；貸記科目為“庫(kù)存現(xiàn)金和銀行存款”等等。

（三）在會(huì)計(jì)處理中將產(chǎn)權(quán)置換結(jié)合作價(jià)補(bǔ)償來(lái)完成

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償，是以一定面積的房屋作為補(bǔ)償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產(chǎn)公司獲得可開(kāi)發(fā)的土地，安置房屋建設(shè)發(fā)生的各類支出計(jì)入到土地成本中，科目設(shè)置和會(huì)計(jì)核算同“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會(huì)計(jì)處理方式”。拆遷戶另外獲得的補(bǔ)償費(fèi)用，也是土地成本中的一部分，科目設(shè)置和會(huì)計(jì)核算同“作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)所采用的會(huì)計(jì)處理方式”。再具體核算中應(yīng)將兩者結(jié)合起來(lái)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理

（一）“營(yíng)改增”前對(duì)營(yíng)業(yè)稅的處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理上，按照國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題執(zhí)行，所涉及的內(nèi)容包括個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償和住宅小區(qū)建O補(bǔ)償。如果所補(bǔ)償?shù)姆课菝娣e與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價(jià)格對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行核定。在房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候沒(méi)有做出結(jié)算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓且營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)征收了，就不需要征收營(yíng)業(yè)稅了[3]。對(duì)于拆遷房屋中超出的部分，就要根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例中的相關(guān)內(nèi)容確認(rèn)營(yíng)業(yè)額，一方面可以按照納稅人當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價(jià)格，另一方面可以按照其他納稅人的當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價(jià)格。計(jì)算公式如下：

營(yíng)業(yè)額=[營(yíng)業(yè)成本（工程成本）×（1+成本利潤(rùn)率）]/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

（二）“營(yíng)改增”后對(duì)增值稅的處理方式

“營(yíng)改增”以后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理，國(guó)家稅務(wù)總局并沒(méi)有明確規(guī)定，但是營(yíng)改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”這一項(xiàng)。同時(shí)，由于安置房沒(méi)有可參照的平均銷售價(jià)格，其視同銷售額應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格確定。

增值稅組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

（三）對(duì)土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的，房地產(chǎn)公司對(duì)于開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為抵償債務(wù)項(xiàng)，用于換取非貨幣性資產(chǎn)。當(dāng)有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事項(xiàng)發(fā)生的時(shí)候，就要看作是房地產(chǎn)銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)，也可以按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中的同類房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)評(píng)估該產(chǎn)品的價(jià)值，以此為依據(jù)對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)。房地產(chǎn)公司向回遷戶支付補(bǔ)差價(jià)款，將這筆費(fèi)用計(jì)入到拆遷補(bǔ)償費(fèi)中。此外，對(duì)于按照政府有關(guān)規(guī)定支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與拆遷戶以協(xié)議形式確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償金額，可以計(jì)入到土地增值稅中。

（四）對(duì)企業(yè)所得稅的處理方式

企業(yè)所得稅的處理方式按照企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理方式以及相關(guān)的稅法執(zhí)行。當(dāng)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題時(shí)，或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，或者在獲得利益權(quán)利的時(shí)候都要對(duì)所獲得的收入進(jìn)行確認(rèn)。確認(rèn)的順序?yàn)椋喊凑辗康禺a(chǎn)公司近期所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的銷售價(jià)格為準(zhǔn)，確認(rèn)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認(rèn)收入。對(duì)于產(chǎn)品可能獲得的利潤(rùn)，就需要按照產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所消耗的成本加以確認(rèn)，要求產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中要有一定的成本利潤(rùn)率。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償并不是等同劃一的，而是根據(jù)拆遷戶條件的不同、拆遷項(xiàng)目的規(guī)劃要求不同而靈活選用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償形式、作價(jià)補(bǔ)償?shù)牟疬w補(bǔ)償形式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償形式和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的拆遷補(bǔ)償形式。不同的拆遷補(bǔ)償形式都有各自的特點(diǎn)，在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上要進(jìn)行區(qū)別化處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)家稅務(wù)總局.國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問(wèn)題》的公告[DB/OL].2013年第11號(hào)，2013-3-12.

篇（7）

一、引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是近年來(lái)發(fā)展迅速的行業(yè)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，而涉稅問(wèn)題屬于法律層面的重要問(wèn)題，如何合理繳稅、合理節(jié)稅避稅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理人的共同問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身屬于運(yùn)行周期比較長(zhǎng)的項(xiàng)目，企業(yè)盈利浮動(dòng)空間較大，若不能提前做好稅收籌劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就不得不面對(duì)優(yōu)惠政策享受不到、多繳稅、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的一系列問(wèn)題，納稅支出也將成為企業(yè)運(yùn)行成本提升的主要原因。

二、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指企業(yè)在不違反國(guó)家稅法規(guī)定的前提下，通過(guò)事先籌劃的方式來(lái)合理避稅、節(jié)稅來(lái)達(dá)到涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的行為，使企業(yè)自主完成的內(nèi)部管理活動(dòng)，能夠有效為企業(yè)控制運(yùn)行成本、擴(kuò)大利潤(rùn)空間提供推動(dòng)力，是現(xiàn)代企業(yè)重要的內(nèi)部管理工作之一。稅收籌劃具有合法性、明確的目的性，是符合國(guó)家稅法立法意圖的企業(yè)行為，有助于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也有助于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、稅收籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的特點(diǎn)和必要性

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理稅收籌劃的特點(diǎn)

第一，稅收籌劃具有合法性。這一點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃也不例外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須以國(guó)家稅法為基礎(chǔ)，遵循國(guó)家稅法的要求，否則，就會(huì)將原本的合法稅收籌劃變成違法的逃稅，反而會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的正常生存和發(fā)展。第二，稅收籌劃符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)行需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的稅收籌劃，是為了在應(yīng)交所得稅產(chǎn)生之前根據(jù)稅法要求、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求、行業(yè)和自身發(fā)展需求進(jìn)行合理調(diào)整，對(duì)不必要的涉稅行為進(jìn)行規(guī)避，節(jié)約納稅金額，合理規(guī)避一部分不必要的稅款，最大程度上提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為的合法、科學(xué)水平，控制成本支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。第三，稅收籌劃具有準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的稅收籌劃涉及企業(yè)的每一個(gè)部門，影響到各個(gè)部門的傳統(tǒng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)方式、貨物采購(gòu)方式、人員調(diào)動(dòng)方式，牽一發(fā)而動(dòng)全身。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，必須要提高籌劃的準(zhǔn)確性，提高每一筆資金的利用率，將每一筆利潤(rùn)的分配合理化，保證財(cái)務(wù)報(bào)告中數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保證稅收籌劃方案準(zhǔn)確落實(shí)于企業(yè)部門中，得到順利地開(kāi)展。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中進(jìn)行稅收籌劃的必要性

1．稅收籌劃能夠提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日常運(yùn)行中，投融資、項(xiàng)目推進(jìn)、應(yīng)付款項(xiàng)支出、應(yīng)收賬款回收、員工福利待遇支出都屬于財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，也都牽涉納稅問(wèn)題，即使不牽涉企業(yè)納稅問(wèn)題也會(huì)涉及員工個(gè)人所得稅繳納問(wèn)題，可以說(shuō)，幾乎所有的財(cái)務(wù)管理都與稅收籌劃有關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中加入稅收籌劃十分有必要，能夠有效提升財(cái)務(wù)管理的效率，使每一筆資金都以正確的方式、在正確的時(shí)間、用在正確的地方，切實(shí)提高企業(yè)資金利用率。

2．稅收籌劃有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)歸結(jié)到底就是追逐最大的利潤(rùn)，在此過(guò)程中，企業(yè)必須從控制成本、提高經(jīng)濟(jì)效益兩方面入手。稅收籌劃是關(guān)系到企業(yè)稅務(wù)成本支出的重要管理活動(dòng)，企業(yè)稅務(wù)管理人員進(jìn)行稅收籌劃的最終目標(biāo)是合理的節(jié)稅、避稅，最大程度上利用納稅優(yōu)惠政策，在法律允許的范圍內(nèi)減少納稅總額，降低企業(yè)在納稅上的成本支出。稅收籌劃還關(guān)系到企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，若稅收籌劃工作不到位，企業(yè)沒(méi)有合法納稅或避稅方式不合法，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的正常運(yùn)行，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的創(chuàng)造。從這兩方面來(lái)看，稅收籌劃是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)的必要工作，稅收籌劃做得好能夠推動(dòng)企業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。

四、稅收籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的具體應(yīng)用措施

(一)提高稅收籌劃方案的可行性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中始終存在許多的不確定因素，項(xiàng)目的變更、國(guó)家某一方面政策的變化、市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)都會(huì)影響項(xiàng)目的推進(jìn)和最終經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在投資項(xiàng)目前進(jìn)行合理的評(píng)估，從土地成本、建設(shè)成本、項(xiàng)目收益等方面評(píng)估企業(yè)能夠從中獲取的利潤(rùn)空間，提高項(xiàng)目的可行性。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是他們涉稅的大頭，項(xiàng)目的投資、負(fù)債、收益都會(huì)牽扯到企業(yè)的納稅金額變化，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員必須聯(lián)合財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行可行性評(píng)估的主要原因。在完成項(xiàng)目的評(píng)估后，稅務(wù)管理人員還要進(jìn)行稅收籌劃方案的可行性評(píng)估，根據(jù)項(xiàng)目的融資模式、投資方式來(lái)籌劃合理的投融資時(shí)間點(diǎn)、方式、結(jié)算渠道，合理降低企業(yè)在此過(guò)程中的稅負(fù)。除此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中涉及的資金額度通常比較大，大筆資金收入需要集中納稅，而國(guó)家在此方面往往有一定的優(yōu)惠政策，稅務(wù)管理人員要根據(jù)國(guó)家優(yōu)惠政策調(diào)整投融資方式，盡可能多的享受優(yōu)惠，盡可能在合法合理范圍內(nèi)降低企業(yè)的納稅金額。

(二)強(qiáng)化對(duì)稅金風(fēng)險(xiǎn)的管控力度

稅金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)賬戶中專門用于納稅的資金，這部分資金要進(jìn)行專項(xiàng)管理，?？顚Ｓ?，不可隨意調(diào)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員的稅務(wù)籌劃工作，包括事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、事中管理、事后監(jiān)督等工作都會(huì)在稅金的應(yīng)用上得到一定的體現(xiàn)。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要做好對(duì)稅金的監(jiān)控工作，全面開(kāi)展預(yù)算、核算管理工作，并每月、每季度、每年進(jìn)行稅金使用情況的分析和報(bào)告，為接下來(lái)的稅務(wù)籌劃工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，最大程度上避免稅金風(fēng)險(xiǎn)。

(三)加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理

篇（8）

一、基本理論

（一）“營(yíng)改增”的基本理論

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案。目前，“營(yíng)改增”在我國(guó)全面推進(jìn)，并在我國(guó)落實(shí)中，財(cái)政部門及稅務(wù)部門頒布了有關(guān)政策法規(guī)，對(duì)改革行業(yè)及計(jì)稅方法進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)還對(duì)稅種稅率進(jìn)行計(jì)算。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本理論

（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隸屬于風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上就是稅務(wù)責(zé)任所具有的隨機(jī)性，在企業(yè)所作出的涉稅行為內(nèi)，沒(méi)有按照稅法規(guī)章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“營(yíng)改增”稅收政策在落實(shí)前后，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！盃I(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)開(kāi)展，必然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)造成影響，不斷是“營(yíng)改增”稅收政策所起到的何種影響，都會(huì)產(chǎn)生不同程度稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)造成影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，提升對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

（三）將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理歸納到公司治理層面上

調(diào)整企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力構(gòu)建專門稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，可以有效對(duì)“營(yíng)改增”之后房地產(chǎn)所應(yīng)對(duì)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)決策在制定中，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面進(jìn)行研究，充分認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設(shè)內(nèi)重要性，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理歸納到企業(yè)戰(zhàn)略層面內(nèi)，設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)專門管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)起對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度監(jiān)督職責(zé)。按照我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)原有部門結(jié)構(gòu)，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在董事會(huì)下面應(yīng)該設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，主要承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理職責(zé)。

（四）完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員結(jié)構(gòu)

（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)內(nèi)人員構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)內(nèi)人員主要由兩部分構(gòu)成，分別為企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作人員及社會(huì)內(nèi)專家。首先，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)和審計(jì)委員會(huì)相似，全部隸屬于董事會(huì)直接管理，對(duì)經(jīng)理層決策制定起到監(jiān)督作用。因此，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)內(nèi)成員必須包含企業(yè)董事會(huì)成員，并且其中具有“營(yíng)改增”稅務(wù)方面專業(yè)管理人員；其次，為了能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)章制度進(jìn)行完善，提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)需要積極了解企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際情況，聽(tīng)取不同人員意見(jiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)在具有企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理人員情況下，還可以向社會(huì)內(nèi)聘請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員。（2）稅務(wù)籌劃科人員。稅務(wù)籌劃科是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理落實(shí)主要機(jī)構(gòu)，需要對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行全面管理，進(jìn)而稅務(wù)籌劃科工作人員必須了解稅法內(nèi)容，進(jìn)而才能夠開(kāi)展日常管理工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃科需要具有掌握稅務(wù)有關(guān)知識(shí)的管理人員，改名管理人員還需要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作有著一定了解，直接由房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一管理；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助人員培訓(xùn)或者是外聘等方式，提升自身復(fù)合型人才數(shù)量，分配到稅務(wù)籌劃科不同稅務(wù)崗位上面，從源頭對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

（五）明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理崗位職責(zé)

篇（9）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 策略

房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開(kāi)始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)稅務(wù)制度的發(fā)展與完善，當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分。基于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)來(lái)分析，主要是我國(guó)稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會(huì)一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機(jī)會(huì)，較為常見(jiàn)的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開(kāi)具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定程度的法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問(wèn)題，就必然會(huì)影響其正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展。最后，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能影響到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)涉及到各大銀行、供應(yīng)商等等，而這些合作企業(yè)必然因?yàn)槠髽I(yè)的信用問(wèn)題而不愿繼續(xù)合作。由此可見(jiàn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠(yuǎn)的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)管理，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些策略，如下：

一、建立管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專設(shè)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收多達(dá)十余項(xiàng)，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競(jìng)拍、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個(gè)過(guò)程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個(gè)毛孔都含著稅”。同時(shí)房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對(duì)稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2010國(guó)民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國(guó)稅收收入增長(zhǎng)超過(guò)1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營(yíng)業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，因此需要建立專門管理、應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專設(shè)機(jī)構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務(wù)的工作都必須由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理，盡力為企業(yè)打造一個(gè)科學(xué)合理的涉稅事務(wù)專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關(guān)業(yè)務(wù)的實(shí)效性、準(zhǔn)確性與客觀性。稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)規(guī)模與實(shí)際要求來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，針對(duì)大企業(yè)來(lái)說(shuō)，推薦設(shè)置稅務(wù)管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責(zé)任心都比較強(qiáng)的人才來(lái)進(jìn)行管理與實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際的需求，來(lái)確定其規(guī)模的大小，中小型可以設(shè)立稅務(wù)管理科。企業(yè)可以通過(guò)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)來(lái)有效管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且可以及時(shí)全面的獲取與稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策，更重要的是通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的規(guī)避。

二、對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及到的控制活動(dòng)主要是指企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能否正常穩(wěn)定的開(kāi)展，是由控制活動(dòng)的質(zhì)量來(lái)決定的，由此可見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。控制活動(dòng)具體由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的?！洞笃髽I(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成本效益的基礎(chǔ)上，來(lái)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法、應(yīng)對(duì)策略、流程處理等等，進(jìn)而制定出能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效應(yīng)對(duì)的內(nèi)部控制機(jī)制，進(jìn)而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

案例：青島國(guó)際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團(tuán)有限公司擬收購(gòu)其土地并為輕紡城建設(shè)寫字樓。

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關(guān)合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務(wù)處理的依據(jù)。土地儲(chǔ)備中心、青島政建投資集團(tuán)有限公司、輕紡城簽署“拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議”，同時(shí)，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項(xiàng)、報(bào)建，所有與寫字樓有關(guān)的建造成本單據(jù)抬頭必須開(kāi)給輕紡城，由青島政建投資集團(tuán)有限公司單獨(dú)裝訂憑證（先預(yù)計(jì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，支出時(shí)沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時(shí)輕紡城給青島政建投資集團(tuán)有限公司出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，青島政建投資集團(tuán)有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補(bǔ)償合同、拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、稅費(fèi)共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財(cái)稅[2004] 134號(hào)，為取得土地支付的全部對(duì)價(jià)，包括出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)民安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償、市政配套費(fèi)，均作為契稅稅基，青島政建投資集團(tuán)有限公司在辦理土地證時(shí)要先預(yù)估這些費(fèi)用。

三、重視建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)防線防范體系是重要的實(shí)施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》當(dāng)中的一些規(guī)定，進(jìn)而構(gòu)建相關(guān)稅務(wù)信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責(zé)任真正明確到每一個(gè)崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度。通過(guò)這種方式將責(zé)任進(jìn)行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關(guān)工作能夠一一落實(shí)，其中相關(guān)工作的實(shí)際完成情況也能實(shí)現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時(shí)獲得涉稅信息反饋，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并采取應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個(gè)優(yōu)惠政策對(duì)土增稅進(jìn)行籌劃，可以利用銷售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃法，就是建立一個(gè)計(jì)算模型，計(jì)算出房屋定價(jià)，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

又可以做好營(yíng)業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營(yíng)企業(yè)”兩種方式。成立合營(yíng)企業(yè)，雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享。提供土地使用權(quán)一方符合營(yíng)業(yè)稅法中“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營(yíng)業(yè)稅。通過(guò)合作建房的方式將營(yíng)業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營(yíng)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)與自查

房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計(jì)與自查兩個(gè)部分組成。通過(guò)內(nèi)部審計(jì)與稅負(fù)自查相關(guān)工作的開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務(wù)的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)率，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)講，日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅(jiān)持定期對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的環(huán)節(jié)要針對(duì)性進(jìn)行改善與糾正。而針對(duì)一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y(tǒng)一檢查或者專項(xiàng)審計(jì)等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務(wù)，可以請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行指導(dǎo)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應(yīng)該做好以下的風(fēng)險(xiǎn)管理： 首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到利息費(fèi)用雖然有稅遁的優(yōu)勢(shì)，但是過(guò)重的負(fù)債也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢(shì)時(shí)應(yīng)該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問(wèn)題； 其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款限制越來(lái)越多，但是為防止稅務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)貸款，比如說(shuō)向非金融機(jī)構(gòu)貸款的利息是不允許在計(jì)算土地增值稅的過(guò)程中作為扣除項(xiàng)目的。

我國(guó)在 2009 年 5 月由國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評(píng)估、應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所涉及到的各項(xiàng)工作作出了詳細(xì)的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來(lái)看，當(dāng)前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當(dāng)然稅法體系的不健全也會(huì)造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；谶@樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，要及時(shí)全面的了解相關(guān)稅收政策，要善于聽(tīng)取相關(guān)部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅法的理解與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持一致，進(jìn)而更好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。

參考文獻(xiàn)：

篇（10）

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要力量，特別是進(jìn)入新常態(tài)環(huán)境下，逐漸朝著分化改革方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)不但面臨較大去庫(kù)存壓力，同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。在這種環(huán)境下，我國(guó)相關(guān)部門進(jìn)行了多次改革，希望可以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這種情況下，我國(guó)各級(jí)部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)涵建設(shè)，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據(jù)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ龠M(jìn)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。增值稅稅收籌劃針對(duì)房地產(chǎn)而言，并非偷稅漏稅，而是結(jié)合法律標(biāo)準(zhǔn)合理避稅，以此促進(jìn)自身效益提升。

二、“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來(lái)的影響

（一）稅負(fù)影響

在“營(yíng)改增”背景下，預(yù)示著營(yíng)業(yè)稅正式在稅收舞臺(tái)中消失。房地產(chǎn)作為原營(yíng)業(yè)稅主要的征收企業(yè)，在稅務(wù)改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產(chǎn)企業(yè)由之前稅率17%更改成9%，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅率改變對(duì)提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著直接影響。與此同時(shí)，在稅務(wù)改革后，土地成本將會(huì)納入到可抵扣范疇中，便于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的減少，減少各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。所以，在增值稅稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有稅收政策有全面了解，以此實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會(huì)存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析。

（二）土地增值稅影響

在“營(yíng)改增”背景下，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅將會(huì)受到一定影響，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價(jià)外稅，所以，在核算中，不可將其當(dāng)作抵扣項(xiàng)目進(jìn)行核算，使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”政策的頒布，將會(huì)加劇企業(yè)稅負(fù)。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過(guò)程中，應(yīng)該給予該內(nèi)容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不良影響。

（三）所得稅影響

鑒于上述內(nèi)容得知，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價(jià)外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實(shí)現(xiàn)抵扣處理，使得企業(yè)所得稅稅額不斷提高，加劇企業(yè)稅負(fù)。但是從另一方面來(lái)說(shuō)，在原有繳納營(yíng)業(yè)稅過(guò)程中，房地產(chǎn)銷售收入需要全面納入到企業(yè)銷售額中，而在稅務(wù)改革下，在銷售收入明確之前，已經(jīng)把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過(guò)程中，無(wú)須再進(jìn)行稅額扣除，所以，站在本質(zhì)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒(méi)有發(fā)生明顯變化，所以，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析時(shí)，應(yīng)該具體分析，將影響房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的各項(xiàng)因素抽離處理，全面處理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃對(duì)策

（一）加強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃

隨著“營(yíng)改增”政策頒布后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現(xiàn)象，在開(kāi)展稅收籌劃工作時(shí)，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒?dòng)中進(jìn)行，減少運(yùn)營(yíng)活動(dòng)成本投放，結(jié)合實(shí)際情況，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取增值稅發(fā)票，緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還要給予增值稅專用發(fā)票管理高度重視，加大管理力度，通過(guò)采取各種宣傳方式，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅專用發(fā)票管理意識(shí)，充分利用“營(yíng)改增”政策，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多優(yōu)惠，減少企業(yè)稅負(fù)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要和合作企業(yè)合同約定，在選擇供應(yīng)商的過(guò)程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應(yīng)材料質(zhì)量的情況下，選擇最低的材料價(jià)格。假設(shè)在一般納稅人身份的供應(yīng)商中采購(gòu)材料，應(yīng)該要求其提供增值稅專用發(fā)票，從而讓企業(yè)在納稅上，可以獲取更大的優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃時(shí)，需要利用存在的稅率差異。一般來(lái)說(shuō)，供應(yīng)商稅率一般為17%，但是房地產(chǎn)企業(yè)稅率為9%，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要迎合國(guó)家法律標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)應(yīng)用稅率差異實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中，通過(guò)采用納稅時(shí)間延遲、優(yōu)惠政策應(yīng)用等方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）及時(shí)和稅務(wù)部門交流

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想全面提高經(jīng)濟(jì)效益，在納稅過(guò)程中，需要結(jié)合實(shí)際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業(yè)稅負(fù)壓力，但是這種避稅方式將會(huì)受到各種因素影響，如果操作不合理，將會(huì)觸及法律底線，給企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。所以，在具體房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃中，需要科學(xué)設(shè)定避稅方案，并對(duì)其進(jìn)行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過(guò)程中，稅收籌劃工作人員還要對(duì)國(guó)家稅法變化情況有所了解，及時(shí)掌握行業(yè)最新動(dòng)態(tài)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以科學(xué)規(guī)劃各種稅務(wù)活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)緩解企業(yè)稅負(fù)的效果。在確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃合法的基礎(chǔ)上，還要注重加強(qiáng)和稅負(fù)部門的交流，把來(lái)自執(zhí)法部門的法律風(fēng)險(xiǎn)降至最小，通過(guò)制定一系列規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改變傳統(tǒng)營(yíng)銷策略