序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)融資論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

國內(nèi)外專家學(xué)者對于資產(chǎn)證券化融資的定義都是基于兩點(diǎn)：一是證券化資產(chǎn)必須能夠從原始持有人的總資產(chǎn)池中剝離出來，通過一些運(yùn)作安排實(shí)現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險和收益的獨(dú)立性：二是證券化資產(chǎn)必須能夠產(chǎn)生未來可預(yù)測的收益。本文認(rèn)為資產(chǎn)證券化融資是指具有某種未來可預(yù)見的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合匯集起來．通過結(jié)構(gòu)性重組實(shí)現(xiàn)與原權(quán)益人的風(fēng)險隔離，再輔以獨(dú)特的信用增級和信用評級，發(fā)行基于資產(chǎn)價值和未來收益的資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資從信用關(guān)系的角度分析，資產(chǎn)證券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化融資屬于“二級證券化”的范疇。

2．資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式

資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實(shí)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險隔離和信用增級的操作；這個證券化的過程需要一個嚴(yán)謹(jǐn)而有效的交易結(jié)構(gòu)來保證融資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個運(yùn)行主體：融資發(fā)起機(jī)構(gòu)、特殊目的載體、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、信用增級機(jī)構(gòu)、證券承銷機(jī)構(gòu)等。

3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容

一個完整的資產(chǎn)證券化融資運(yùn)作過程，其核心內(nèi)容主要包括：風(fēng)險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風(fēng)險隔離是資產(chǎn)證券化融資成功運(yùn)作的關(guān)鍵，它是通過證券化的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”來實(shí)現(xiàn)的。信用級別是專業(yè)信用評級機(jī)構(gòu)通過一整套簡單的符號。信用增級是指在資產(chǎn)證券化融資中被用來保護(hù)投資者利益的技術(shù)。

4．資產(chǎn)證券化的價值分析

(1)從融資者的角度，其價值實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：增強(qiáng)資產(chǎn)流動性，降低融資成本；分離信用風(fēng)險，拓寬融資渠道；改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資本效率：增加企業(yè)收入，提高管理水平。

f2)從投資者的角度．是價值實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下方面：獲得較高的投資收益以及較大的流動性：具有較低的投資風(fēng)險：突破投資限制，拓寬投資渠道。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國發(fā)展的可行性分析

我國改革開放2O多年來．房地產(chǎn)的迅速崛起與證券市場的快速發(fā)展與繁榮，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為可能。

（一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1．宏觀經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)有效投資和有效需求進(jìn)行拉動。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)新的積極增長點(diǎn)，發(fā)展資產(chǎn)證券化的融資模式有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：我們在上海、深圳、北京等發(fā)達(dá)城市進(jìn)行資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的初步嘗試，并取得了一定成效。

2．土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)改革為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了前提條件。產(chǎn)權(quán)明晰是房地產(chǎn)證券化的必備條件；土地使用制度改革為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件，為推廣房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化做l『積極的準(zhǔn)備。

3．快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從整個國家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看，我國的金融體制改革不斷深化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。

4．國家針對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來連續(xù)出臺了一系列促進(jìn)金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策，繁榮的房地產(chǎn)市場和規(guī)范發(fā)展的金融市場為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

(二)初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)

1．房地產(chǎn)市場存在巨大的資金缺口。只有推行房地產(chǎn)證券化，在金融市場上直接向社會大眾融資，才能較好的解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾；龐大的住房消費(fèi)市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款，住房消費(fèi)的直接融資勢在必行．推行房地產(chǎn)證券化成為一種必然

2．住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升已初步形成規(guī)模

3．龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體

4．日趨規(guī)范的資本和證券市場。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架，資本市場的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券化提供了市場規(guī)模，也因資本市場證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。

(三)政府的推動作用

證券化是一種市場行為．但也離不開政府的有力支持，特別是在制度的改革和金融政策的推進(jìn)方面上。綜上所述，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國雖不具備大規(guī)模推進(jìn)的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進(jìn)發(fā)展是非常必要的。

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的分析

(一)國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資平臺的基本模式

在國外，已逐漸形成了兩種房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式；分別是以股份制項目公司為平臺的公司型模式和以第三方信托機(jī)構(gòu)為平臺的信托型模式。不同平臺開展的資產(chǎn)證券化融資有不同的核心運(yùn)作，不同平臺也會有不同的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份制項目公司是為了使后者成為項目資產(chǎn)的載體并充當(dāng)特殊目的機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)證券化融資，是國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資普遍采用融資平臺，適用于大型或者特大型的長期房地產(chǎn)項目融資。從制度功能上講，信托具有的財產(chǎn)隔離機(jī)制能夠很方便實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資要求的風(fēng)險隔離，因此它在國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資實(shí)踐中使用得很普遍。

(二)對我國實(shí)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)分析

1．體制的制約

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革．專業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場化、項目業(yè)主負(fù)責(zé)制等舉措都是改革的重大步驟，但這些目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個相當(dāng)長的過程。這也在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)證券化進(jìn)程。

2．資本市場的制約

（1)現(xiàn)階段．國證券市場雖然發(fā)展迅速．但仍屬于初級階段，市場容量和市場規(guī)模十分有限：

(2)目前我國證券市場很不規(guī)范，難以識別證券的優(yōu)劣；

f3)房地產(chǎn)證券流通市場要承受證券市場和房地產(chǎn)市場的雙重風(fēng)險：

f4)我國現(xiàn)階段還沒有真正權(quán)威性的評級機(jī)構(gòu)；

(5)缺乏專門的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險公司和推行房地產(chǎn)證券化所需的專門人才：

3．房地產(chǎn)法律及其監(jiān)督的滯后性

我國現(xiàn)行《證券化》的相關(guān)條款中，缺乏對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風(fēng)險隔離機(jī)制的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，但因為在國內(nèi)出現(xiàn)的時間還不長．實(shí)施過程中難免存在種種困難。4．信用制約

現(xiàn)階段．我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況做出準(zhǔn)確判斷，對信貸業(yè)務(wù)的前的貸前調(diào)查和對貸款風(fēng)險的評價顯的困難重重。

5．房地產(chǎn)金融市場一級市場欠發(fā)達(dá)

我國長期實(shí)行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有獲得真正的發(fā)展．尤其是國有四大銀行在金融市場的壟斷地位，決定了我國房地產(chǎn)金融市場以非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體。

四、國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式對我國的啟示

（一）國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式對我國房地產(chǎn)證券化的啟不

1．創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)汪券化的制度環(huán)境

繼續(xù)深化房地產(chǎn)制度、金融制度和企業(yè)制度改革，規(guī)范資本市場特別是證券交易市場的運(yùn)作，加快制定和健全相關(guān)法律法規(guī)，為我國房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立化、法律化和人格化

2．建立房地產(chǎn)金融體系特剮是抵押貸款及其擔(dān)保體系，培育多元化的投資主體

建贏專門的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)；積極開展各種信托業(yè)務(wù)；成立由國家控股或政府擔(dān)保的抵押證券公司，收購各商業(yè)銀行的抵押貸款，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券。

3．創(chuàng)造適宜的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要的環(huán)境

加快商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)制步伐；組建全國性的住房銀行；完善一級市場的風(fēng)險控制機(jī)制：規(guī)范發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)。

4．構(gòu)建房地產(chǎn)信托投資資金

借鑒美國模式，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起，具體資產(chǎn)管理由專業(yè)的投資顧問操作。

（二）我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的選擇

不同的房地產(chǎn)證券化模式，其運(yùn)行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的國家或地區(qū)。這種不同會更加明顯。在我國還是半空白的情況下運(yùn)作．可以嘗試從以下幾個方面來探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的道路：

1．確定證券化資產(chǎn)，組成資產(chǎn)池。原始權(quán)益人在分析自身融資需求的基礎(chǔ)上，確定需要證券化的資產(chǎn)，然后進(jìn)行清理、估算和考核，最后將這些資產(chǎn)分類匯集形成一個資產(chǎn)池。基礎(chǔ)的資產(chǎn)的選擇直接關(guān)系到以后證券化的成功與否。

2．資產(chǎn)轉(zhuǎn)移：這是證券化過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，在典型的資產(chǎn)證券化模式中，會通過一個專門的中介機(jī)構(gòu)，也稱特殊目的機(jī)構(gòu)(SPV)，通過對原始資產(chǎn)的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人之間風(fēng)險隔離和破產(chǎn)隔離。

3．信用增級和信用評級；為了吸引投資者，改善發(fā)行條件，必須對資產(chǎn)支持證券進(jìn)行信用增級，以提高所發(fā)行的證券的信用級別。

4．發(fā)行證券及支付價款；專門機(jī)構(gòu)將經(jīng)過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進(jìn)行。一旦發(fā)行成功，專門機(jī)構(gòu)就將從證券承銷商那里獲得的發(fā)行收人按事先約定的價格支付給原始的權(quán)益人。

5．資產(chǎn)的管理與證券的清償；資產(chǎn)池的管理必須由專業(yè)的服務(wù)商來進(jìn)行，這個服務(wù)商可以外請，也可以由原始權(quán)益人來擔(dān)任，因為原始權(quán)益人已經(jīng)比較熟悉基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況，一般也具備管理基礎(chǔ)資產(chǎn)的專門技術(shù)和充足人力。至此，整個資產(chǎn)證券化過程告結(jié)束。

【參考文獻(xiàn)】

[1]鄧偉利．資產(chǎn)證券化：國際經(jīng)驗與中國實(shí)踐[M]．上海：上海人民出版社，2003．

[2]威廉姆·布魯格曼．房地產(chǎn)融資與投資[M]．大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社2000．

[3]斯蒂文·L-西瓦茲．結(jié)構(gòu)金融——資產(chǎn)證券化原理指南[M]北京：清華大學(xué)出版社．2004．

[4]于鳳坤．資產(chǎn)證券化：理論與實(shí)務(wù)[M]．北京：北京大學(xué)出版社，2002．

篇（2）

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進(jìn)入一個實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團(tuán)已累計吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

篇（3）

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進(jìn)入一個實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團(tuán)已累計吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

篇（4）

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費(fèi)，運(yùn)用多種方式為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出的特性。房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段都需要龐大的資金支持：處于發(fā)展初期的開發(fā)商需要融資來開發(fā)項目；處于發(fā)展期的需要融資來維持項目；已經(jīng)發(fā)展到一定階段、一定規(guī)模的公司需要融資擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)一步發(fā)展。因此，如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。一般來說，房地產(chǎn)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。

內(nèi)部融資主要是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，包括一些抵押貼現(xiàn)的票據(jù)，債券，立即出售的樓宇，以及在近期內(nèi)可以收回的各種應(yīng)收賬款，近期可以出售的各種物業(yè)的付款，也包括公司向消費(fèi)者預(yù)收購房定金。

外部融資有可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機(jī)構(gòu)獲得的資金，主要是房地產(chǎn)貸款，解決房地產(chǎn)開發(fā)中短期的資金需求。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括股票融資、債券融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。

我國的房地產(chǎn)業(yè)是在改革開放后的20世紀(jì)80年代逐步復(fù)蘇和發(fā)展起來的，其融資方式呈現(xiàn)出三個方面的特征:

1.銀行信貸資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源

由于國內(nèi)金融市場的不發(fā)達(dá)，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其他的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資籌資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個部分，而預(yù)售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費(fèi)貸款，因此實(shí)際上銀行貸款和預(yù)售款均來自于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行的依賴程度相當(dāng)高。

2.外資在房地產(chǎn)融資中所占比重呈下降趨勢，總值上升，但比例下降

盡管我國房地產(chǎn)業(yè)利用外資的數(shù)量在2001年之后呈上升趨勢，但利用外資在整個融資渠道中所占的比重卻呈現(xiàn)不斷下降趨勢。由于我國尚不允許外資直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，外資多以間接方式進(jìn)入：一是和國內(nèi)公司合作，聯(lián)合投資開發(fā)房地產(chǎn)；二是通過收購中國銀行業(yè)不良資產(chǎn)的形式間接進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場；三是和國內(nèi)公司合資成立房地產(chǎn)開發(fā)基金。

3.宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始多元化融資嘗試

為了抑制房地產(chǎn)投資過熱，防范銀行信貸風(fēng)險，同時也為了配合宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控，2003年以來，政府已采取了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，這些緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈非常緊張，不得不開始多渠道融資的嘗試。這些嘗試既包括股權(quán)合作、聯(lián)合開發(fā)、項目組合等，也包括通過房地產(chǎn)信托等方式籌集資金等。以房地產(chǎn)信托為例，從2002年信托業(yè)務(wù)重開到2003年央行121號文件出臺的一年時間內(nèi)，全國信托公司推出的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品只有20只。121號文下發(fā)之后，僅2003年第四季度一個季度內(nèi)，全國就發(fā)行了房地產(chǎn)信托37只，產(chǎn)品數(shù)量和募集金額都直線上升。

二、房地產(chǎn)融資的影響因素

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，首當(dāng)其沖的也是最重要的就是融資問題。要想解決這個問題，首先就是要弄清楚影響房地產(chǎn)融資的因素。

1.外部因素

影響房地產(chǎn)融資的外部因素是指外部客觀環(huán)境對房地產(chǎn)融資造成的影響。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，由于房地產(chǎn)融資與居民個人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)部門都有某種直接或間接的聯(lián)系，因而決定了房地產(chǎn)融資活動與客觀外部環(huán)境的緊密聯(lián)系，外部環(huán)境的寬松與否會直接影響到房地產(chǎn)融資的效果。由于房地產(chǎn)融資具有較其他一般融資更為復(fù)雜的特點(diǎn)，外部客觀環(huán)境對其的影響比對其他一般融資的影響更大，主要有：

(1)國家政策調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，受國家政策調(diào)控的影響很大。土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)最核心、最關(guān)鍵的兩個環(huán)節(jié)。近年來，國家在土地和信貸方面實(shí)行了一系列調(diào)控，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資施加了全面而顯著的影響。

(2)通貨膨脹水平。在物價上漲，發(fā)生通貨膨脹的情況下，融資需求方所需融入的資本量較大，而房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)就會擔(dān)心融出的資本發(fā)生貶值，從而要求較高的代價，這就會給正常的房地產(chǎn)融資帶來一定的困難。

(3)購買者的心理預(yù)期。在房地產(chǎn)復(fù)蘇和繁榮階段，總會有部分購買者心存疑慮，對未來的房地產(chǎn)市場不看好，不愿意近期購房，隨著這樣的持幣待購者的增加，對于目前許多以預(yù)售房制度來籌集資金的開發(fā)商來說，會加大融資難度。

2.內(nèi)部因素

(1)企業(yè)經(jīng)營狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)融資的直接參與者。由于房地產(chǎn)投資資本量大，運(yùn)行周期長，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本在周轉(zhuǎn)過程中存在時間上和空間上的矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎總是房地產(chǎn)融資的需求方，融入資本主要是為了補(bǔ)充資本的不足。在企業(yè)經(jīng)營狀況良好的情況下，介入資本轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，經(jīng)過生產(chǎn)和銷售過程，貨幣資本回流至企業(yè)，則能按時歸還所借款項，房地產(chǎn)融資就能順暢進(jìn)行，并取得較好的收益。如果企業(yè)經(jīng)營狀況較差，預(yù)算約束較軟，介入資本參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本周轉(zhuǎn)后，則可能在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀，難以按時歸還所借款項，由此影響房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資本的正常運(yùn)行，或影響其他企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，從而限制房地產(chǎn)融資取得較好收益。

(2)企業(yè)規(guī)模。在同等信譽(yù)下，規(guī)模大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比規(guī)模小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規(guī)模較大的企業(yè)也會因為其“背景”更容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規(guī)模也較大。

(3)企業(yè)所有制性質(zhì)。國有性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往比私有和民營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易取得大額長期的銀行貸款，上市和發(fā)行債券之路也比其他性質(zhì)的企業(yè)走得順暢。

三、房地產(chǎn)融資方式的分析

1.房地產(chǎn)上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)上市融資就是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行上市獲得資金或者借殼上市后再進(jìn)行增發(fā)或者配股從而獲得資金的一種方式，它是房地產(chǎn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想方式，是國際房地產(chǎn)企業(yè)通行的一種房地產(chǎn)融資方式。

具體來說，前一種就是直接上市融資，也就是首次發(fā)行上市，即通過IPO（InitialPublicOffering）來直接上市獲得資金，其中又分為國內(nèi)A股上市和海外上市兩種。另一種是間接上市融資，也就是人們常說的買殼上市，即購買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營業(yè)績，從而達(dá)到證監(jiān)會規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場融資的目的。買殼上市的方式又有兩種，一種是場內(nèi)交易即在二級市場公開收購，但這種方式通常成本很高，因為中國證券市場上市的公司絕大部分都是國企改制和國家控股的，而且無法流通的國有股和法人股占60%以上；第二種是場外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓，這種方式的收購價格和成本低，轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率，而且國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出也有利于協(xié)議的完成。另外一般賣出殼資源的公司資質(zhì)一般不太好，房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市有利于提高整個證券市場的公司質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)通過證券市場融資的好處是顯而易見的。通過發(fā)行股票并上市，其實(shí)質(zhì)就是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的過程，同時增強(qiáng)該房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭力和市場地位，對房地產(chǎn)企業(yè)而言有許多優(yōu)勢：

(1)通過發(fā)行股票并上市，實(shí)現(xiàn)了公司業(yè)務(wù)與資本市場對接。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，土地儲備、項目開發(fā)所需資金量巨大，上市后，可以通過資本市場募集資金，降低對銀行信貸資金的依賴風(fēng)險，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展能力。

(2)有利于該房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的做大做強(qiáng)，形成品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)作為公眾公司，其在資本市場上的良性發(fā)展能為企業(yè)帶來較強(qiáng)的品牌知名度和行業(yè)地位的提升。

(3)有利于進(jìn)一步完善企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，促使公司嚴(yán)格按照現(xiàn)代法人治理的標(biāo)準(zhǔn)不斷完善公司的規(guī)范運(yùn)作，最終促進(jìn)公司的全面發(fā)展。

2.房地產(chǎn)信托

所謂房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗，通過實(shí)施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。

房地產(chǎn)信托計劃的優(yōu)勢在于:發(fā)行較為靈活；信托計劃可以大大節(jié)省“時間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。

3.房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項目，以獲取投資收益和實(shí)現(xiàn)資本增值的一種基金形態(tài)。它不同于其他投資基金的地方在于房地產(chǎn)投資信托基金只投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資。因為其將大規(guī)模的分散資金集中起來，由熟悉房地產(chǎn)的專家實(shí)行高度專業(yè)化經(jīng)營和管理，所有有利于在抵御風(fēng)險的基礎(chǔ)上獲得規(guī)模效益，并支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

4.房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券融資就是房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場發(fā)行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念:一種是資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的企業(yè)債券;另一種是資產(chǎn)負(fù)債表外的房地產(chǎn)項目債券。兩者風(fēng)險大小是不一樣的，會計處理也是不同的。這兩種債券的收益率應(yīng)該有較大差別。

我國房地產(chǎn)債券融資優(yōu)勢及問題:

1.優(yōu)勢:房地產(chǎn)債券融資的優(yōu)勢在于還款期限較長，附加限制少，資金成本也不太高，債券利息不能高出于市場利率的40%，這就在一定程度上限定了融資成本。對于房地產(chǎn)行業(yè)這種利潤率較高的行業(yè)，發(fā)行債券可以不攤薄股東的利潤，在一定程度上保證了股東利益的最大化。

2.存在的問題:雖然今年我國房地產(chǎn)債券市場有所發(fā)展，但其發(fā)展處于一個初始階段，存在較多問題，主要有：

(1)利率管制政策限制了房地產(chǎn)債券發(fā)展。利率政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，在實(shí)際發(fā)行時往往不超過20％國家為保證國債的發(fā)行甚至強(qiáng)行規(guī)定，企業(yè)債券利率不能高于國債利率，完全違反市場經(jīng)濟(jì)原則。同時在審批時，讓在信用和規(guī)模上存在差別的企業(yè)均按大致相同的利率發(fā)行，沒有讓利率體現(xiàn)市場規(guī)律。

(2)房地產(chǎn)債券設(shè)計品種單一。近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖然考慮到項目開發(fā)周期，但這樣做一方面不利于企業(yè)規(guī)避市場風(fēng)險，到期形成較大償債壓力；另一方面使得投資者沒有可選擇的投資品種。

參考文獻(xiàn):

篇（5）

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進(jìn)入一個實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團(tuán)已累計吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實(shí)到每一個細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險引起的財務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤。

【參考文獻(xiàn)】

篇（6）

作為典型的高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問題成為影響生存和發(fā)展的首要問題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之略。面對嚴(yán)格的土地政策和不利的金融政策，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險完全風(fēng)險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險，僅從美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠?；▓@項目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的0．001％。這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國目前來看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場、擴(kuò)大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場的發(fā)行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當(dāng)然，國家應(yīng)適度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對于房地產(chǎn)商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會2005年9月份下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險控制的“212”號文件后，其政策不僅將以“過橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中普遍采用的抵押式貸款融資和財產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務(wù)創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“夾層融資”、股權(quán)投資和債權(quán)融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品?！奥?lián)信·寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5,000萬元，分別持有項目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。五、房地產(chǎn)信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務(wù)的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，截止到2005年12月31日，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長11％和28．73％。其

產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國際接軌以后，我國房地產(chǎn)信托融資將會有大幅度發(fā)展。2006年我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場將會出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢先抑后揚(yáng)。(2)專業(yè)化、細(xì)膩化將會穩(wěn)步推動市場向成熟邁進(jìn)。(3)信托商將在212號文的“后房地產(chǎn)信托時代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實(shí)施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過短時期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達(dá)到21．34億元，占當(dāng)月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺的政策和措施導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)的信貸進(jìn)一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。

六、海外地產(chǎn)基金

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、荷蘭國際集團(tuán)(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產(chǎn)公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項目，有些則獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團(tuán)與順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬美元和1,000萬美元，分別占有順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢看，在未來兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來他們的資金和經(jīng)驗，并越來越多地參與到中國房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場的日益透明化。

七、房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時，它又以分散投資、降低風(fēng)險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務(wù)院遞交的調(diào)查報告中，商務(wù)部明確提出開放REITs通道的建議，國內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達(dá)到31億美元，投資回報率5％-6％左右。對國內(nèi)的地產(chǎn)商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相應(yīng)制度不健全，在國內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進(jìn)行分配時都需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒有設(shè)立REITs方面的合法機(jī)制，內(nèi)地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領(lǐng)域最為熱門的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬達(dá)集團(tuán)、華潤置地(1109．HK)、北辰實(shí)業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國內(nèi)物業(yè)的REITs項目在香港發(fā)行。2006年將拉開內(nèi)地房地產(chǎn)項目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到香港資本市場上發(fā)行REITs進(jìn)行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動對于中國商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的融資渠道。中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導(dǎo)的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場將是未來中國房地

產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產(chǎn)市場的一些運(yùn)作規(guī)則及固有理念，也將締造一個全新的“地產(chǎn)金融”時代。當(dāng)然，中國在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房價大幅波動的罪魁禍?zhǔn)?。向私募基金的融資有時不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊(yùn)藏了較大的市場風(fēng)險。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

篇（7）

關(guān)鍵詞：風(fēng)險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風(fēng)險的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險揭示

結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險如下。

1、項目合法有效性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風(fēng)險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素,其中價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風(fēng)險的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質(zhì)量風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險因素。其中項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險。這類風(fēng)險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。

4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo),例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風(fēng)險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。

其次,政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險能力。

4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。

5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風(fēng)險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,研究信貸風(fēng)險防范措施。

信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。

一是分析項目是否符合國家宏觀政策;

二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;

三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;

四是分析項目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;

五是分析項目抗風(fēng)險能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;

六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險意識及風(fēng)險控制能力。

【參考文獻(xiàn)】

篇（8）

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中常見的財務(wù)管理問題

1、過度依賴商業(yè)銀行貸款，融資渠道單一。

目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，開發(fā)資金主要依賴銀行貸款，商業(yè)銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險，這是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的整體情況。以2012年1-9月房地產(chǎn)業(yè)資金來源為例。2012年1-9月房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計68231.6億元，其中：國內(nèi)貸款11008.1億元，占16.13%；自籌資金28437.7億元，占41.67%；其他資金來源28468.9億元，占41.72%?？梢?，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的99.52%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有47%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，87%以上為個人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%）。

2、主要依靠債權(quán)融資，債權(quán)融資比例高，形成高負(fù)債經(jīng)營。

根據(jù)由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所等機(jī)構(gòu)6月9日的“2012中國房地產(chǎn)上市公司TOP10”研究報告顯示，截至2011年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.43%，內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.43%，在滬深與內(nèi)地在港上市公司中，2011年末已有15家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，其財務(wù)杠桿的應(yīng)用空間已十分有限，在剔除預(yù)收賬款后的有效負(fù)債率進(jìn)一步考察房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債狀況：2011年，滬深上市房地產(chǎn)公司與內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的有效負(fù)債率均值分別為50.38%和53.41%，皆提高3個百分點(diǎn)以上，其實(shí)際的債務(wù)壓力進(jìn)一步加重。

3、銀行嚴(yán)控信貸風(fēng)險，不同層級企業(yè)融資成本差異顯著

近年來，銀監(jiān)會多次要求各主要商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，通過總量控制、名單管理、壓力測試等多手段嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，利用“名單制”管理方式防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險已經(jīng)成為銀行業(yè)的共識，同時目前各大銀行對“名單制”內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策也有很大區(qū)別，排名前二十的百強(qiáng)房企無論是貸款額度還是貸款利率方面都有很大的優(yōu)勢，如保利地產(chǎn)2011年從建設(shè)銀行獲取的三年期貸款，利率僅為6.717%，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平；而榮盛發(fā)展2012年從廊坊銀行獲取的三年期貸款的利率超過12%，融資成本相對較高；中航地產(chǎn)在2012年從上海銀行獲取的三年期貸款，其利率也接近8%。

4、資金預(yù)算不準(zhǔn)確，造成資金積壓

企業(yè)進(jìn)行融資，要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)力、項目規(guī)模以及工程進(jìn)度來進(jìn)行合理的預(yù)算來估算出資金的需求量，確定融資額度，但是，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算并不準(zhǔn)確，大部分企業(yè)只是估算一個大概數(shù)額或者不結(jié)合實(shí)際需要來融資，不考慮融資成本及資本結(jié)構(gòu)的合理性，從而使融資工作存在盲目現(xiàn)象，往往造成貸款較多而無項目可供開發(fā)，企業(yè)多承擔(dān)利息費(fèi)用或者商品房銷售不暢，資金無法回籠，給企業(yè)帶來到期還款的壓力，甚至造成企業(yè)的財務(wù)困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的主要原因

1、忽視自身實(shí)力的增強(qiáng)造成資金來源渠道單一

作為利潤豐厚的投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)前幾年一直處于高速發(fā)展階段，有些房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行貸款進(jìn)行擴(kuò)張，忽視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道單一。

2、國家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資困難

為了抑制房地產(chǎn)泡沫促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，2009年底政府再度加強(qiáng)房價調(diào)控力度，2010年新國十條起，調(diào)控高壓逐步形成，這輪調(diào)控號稱“史上最嚴(yán)厲”，各地紛紛推出限購政策、加息、限貸和預(yù)收款監(jiān)管同時限制開發(fā)商貸款，暫停房地產(chǎn)企業(yè)IPO和上市房企再融資及并購重組的審批等，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力巨大。

3、企業(yè)融資方式有限，銀行貸款一家獨(dú)大

對房地產(chǎn)企業(yè)來講，企業(yè)融資方式主要有兩種：一是內(nèi)部盈余資金，但是此種方式過于依賴銷售，如果房屋銷售不暢，那么企業(yè)資金鏈就會受到影響，而且房屋銷售的資金不能滿足項目前期支付土地出讓金及項目建設(shè)期間的工程費(fèi)用。二是外部融資。外部融資實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式，目前雖然有銀行貸款、股權(quán)融資、發(fā)行股票、合作開發(fā)等方式，但是銀行貸款一家獨(dú)大的現(xiàn)狀仍舊沒有得到改善。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金要不斷拓展融資方式、創(chuàng)新融資渠道，爭取資金來源多元化，這樣才能降低融資成本避開國家政策調(diào)控的限制，目前房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款，隨著國家政策調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，銀行貸款占總資金需求的比例已不斷下降，對于廣大房地產(chǎn)企業(yè)來講，只有不斷尋求新的融資模式才能夠不斷發(fā)展。

完善房地產(chǎn)金融立法，逐步建立多元化的融資渠道，適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和金融市場的承載能力，大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托金融工具的發(fā)展，鼓勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高融資市場的效率。

目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，不僅企業(yè)的融資能力有直接的影響而且提高了融資成本，有些房企因自有資金不足，不得不接受高昂的融資成本，有些甚至得不到貸款，大型房企的資產(chǎn)負(fù)債率雖然低于中小型房企，但是與別的行業(yè)相比，在融資市場上也失去了競爭力，如果一個企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率可以長期保持在20%左右，那么它將獲得成本極低的融資機(jī)會，所以保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率對企業(yè)的長期發(fā)展是有利的。

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高自身的管理能力，加快資金周轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求；嚴(yán)格按照工程進(jìn)度支付資金，避免超付現(xiàn)象的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)預(yù)算管理，減少盲目融資的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的承受能力和項目預(yù)計收益來確定融資規(guī)模和可承受的成本并將融資盡量與項目的開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行匹配，既要能滿足工程項目的資金需求，又要將融資成本控制在適度的范圍內(nèi)。

目前中國的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，國家雖然在進(jìn)行調(diào)控，但是目的并不是限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風(fēng)險、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場狀況等因素，逐步加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理，以促進(jìn)企業(yè)健康快速的發(fā)展。

篇（9）

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金介紹 

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源 

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要為三個方面。首先來源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業(yè)的留存利潤，這些費(fèi)用主要用來支付取得土地的價格以及前期的稅費(fèi)等一些房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用。其次是來源于借入資金，借入資金主要通過向一些金融機(jī)構(gòu)貸款等如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托等。按國家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的百分之三十。房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源還包括銷售回款（含預(yù)售房款），銷售回款在開發(fā)企業(yè)的資金中占有較大比重，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而解決企業(yè)前期建設(shè)資金及逐漸償還銀行貸款。 

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理 

1. 資金管理的復(fù)雜性 

房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長的周期，要開發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國家相關(guān)政策的影響以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作比其它企業(yè)更為復(fù)雜。 

2.資金運(yùn)籌的互補(bǔ)性 

不管是房地產(chǎn)方面的開發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補(bǔ)性。回收的資金可以繼續(xù)進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。 

（三）房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問題 

1.高負(fù)債 

作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來實(shí)現(xiàn)公司的整體運(yùn)營，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資有比較嚴(yán)格的限制，為了進(jìn)行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過銀行借款來實(shí)現(xiàn)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負(fù)債率。據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬科和綠城等，都具有高達(dá)70%的負(fù)債率，其中2012年的負(fù)債率達(dá)到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率達(dá)到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風(fēng)險，在這種高負(fù)債率的情況下，一旦國家政策或者房地產(chǎn)的市場價格發(fā)生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務(wù)的現(xiàn)象，嚴(yán)重的將會導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。 

2.融資形式比較單一 

房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越強(qiáng)，政策也在隨時改變，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應(yīng)的信貸政策，對貸款方進(jìn)行嚴(yán)格的信用審核與風(fēng)險控制，提高了貸款的標(biāo)準(zhǔn)和條件，對于那些自由資金和相關(guān)證明達(dá)不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時還嚴(yán)格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。 

3. 資金回款問題 

上面介紹過房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷售狀況直接影響回款金額，當(dāng)政府出現(xiàn)限價或者限購、限貸的調(diào)控時，或者一些當(dāng)?shù)卣畬?shí)施一些資金管理制度時，就會造成資金回籠出現(xiàn)問題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。 

（四） 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理 

1.加強(qiáng)項目開發(fā)進(jìn)度管理，按時完成計劃進(jìn)度 

整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)進(jìn)程主要包括：土地使用權(quán)的獲取，開工后的施工建設(shè)階段和項目銷售、產(chǎn)證辦理等，整個周期可能會持續(xù)三到五年左右，這種開發(fā)周期長的特點(diǎn)，使企業(yè)在對項目管理時必須要嚴(yán)格控制項目的實(shí)施過程。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開發(fā)成本以及其它相關(guān)費(fèi)用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行控制對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運(yùn)行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴(yán)格根據(jù)項目的計劃進(jìn)度對整個項目的運(yùn)行進(jìn)行管理，盡量按原有計劃進(jìn)行項目的開發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項目開發(fā)過程中的資金風(fēng)險。 

篇（10）

（一）MM理論 1958年，美國財務(wù)學(xué)教授Modigliani和Miller提出MM理論，其基本結(jié)論為：在九項假設(shè)條件下，公司的價值與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)。公司的價值取決于其實(shí)際資產(chǎn)，而不是債務(wù)和股權(quán)融資的市場價值。Modigliani和Miller通過嚴(yán)格的數(shù)學(xué)推導(dǎo)證明了MM理論基本觀點(diǎn)的兩個重要命題。命題I：無論公司是否進(jìn)行債務(wù)融資，公司價值等于公司所有資產(chǎn)的預(yù)期收益額按適合該公司風(fēng)險等級的必要報酬率折現(xiàn)后得到的現(xiàn)值，即公司價值與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)；命題Ⅱ：公司的綜合資本成本率與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)。MM理論的基本觀點(diǎn)是在嚴(yán)格的假設(shè)條件下得到的，其中，最重要的假設(shè)之一是“公司在無稅收環(huán)境中經(jīng)營”，但在財務(wù)管理實(shí)務(wù)中，這一假設(shè)環(huán)境并不存在，因此，Modigliani和Miller對這一理論做出了修正。

1963年，Modigliani和Miller發(fā)表了《公司所得稅和資本成本：一項修正》一文，在這篇論文中，考慮了所得稅對公司資本結(jié)構(gòu)的影響，提出了MM理論修正觀點(diǎn)的兩個命題。命題I：有債務(wù)公司的價值等于同等風(fēng)險下無債務(wù)公司的股權(quán)資本價值加上債務(wù)帶來的稅收優(yōu)惠，即公司價值與資本結(jié)構(gòu)相關(guān)；命題Ⅱ：有負(fù)債公司的綜合資本成本等于無負(fù)債公司的綜合資本成本加上風(fēng)險報酬率，風(fēng)險報酬率也資本結(jié)構(gòu)和所得稅稅率有關(guān)。MM理論的權(quán)衡理論認(rèn)為公司的最佳資本結(jié)構(gòu)點(diǎn)是債務(wù)融資帶來的稅收優(yōu)惠和財務(wù)風(fēng)險上升而導(dǎo)致的成本之間的平衡點(diǎn)。

（二）成本理論 成本理論通過研究成本與資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系而提出資本結(jié)構(gòu)理論。Jensen和 Meekling（1976）認(rèn)為，成本分為對股東的成本和對債權(quán)人的成本，其中，股東與經(jīng)理層的利益沖突導(dǎo)致的成本是外部股東成本，而債權(quán)人面臨的違約風(fēng)險及破產(chǎn)成本等為債權(quán)成本。Jensen和Meekling認(rèn)為，不同的資本結(jié)構(gòu)下，這兩種成本此消彼長，因此，公司最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)應(yīng)選擇在兩者之和最小的一個點(diǎn)。Jensen和Meekling的成本理論為資本結(jié)構(gòu)的激勵設(shè)計提供了理論基礎(chǔ)。此后，很多學(xué)者借助于成本理論，從利益沖突視角對資本結(jié)構(gòu)設(shè)計及優(yōu)化進(jìn)行了分析。Diamond（1989）分析了股東和債權(quán)人之間的利益沖突，他認(rèn)為，處于成長期和成熟期的企業(yè)由于其已往的良好聲譽(yù)可能更易于獲得低成本的債務(wù)融資，而處于初創(chuàng)期的企業(yè)由于沒有這種良好聲譽(yù)可能只能選擇股權(quán)融資或高成本的債務(wù)融資。

（三）優(yōu)選順序理論 Myers和Majluf（1984）提出了資本結(jié)構(gòu)優(yōu)先順序理論。Myers和Majluf認(rèn)為：在信息不對稱時，企業(yè)將盡量避免通過發(fā)行普通股或其他風(fēng)險債券進(jìn)行融資；為使內(nèi)部融資能滿足企業(yè)的融資需求，企業(yè)事先需要確定一個目標(biāo)股利比率；在確保安全的前提下，企業(yè)才會通過外部融資解決其融資需求，而且會優(yōu)先選擇風(fēng)險較低的證券。即在信息不對稱的條件下，企業(yè)偏好內(nèi)部融資，如果需要外部融資，則偏好債務(wù)融資，再選擇外部股權(quán)融資方式。Narayanan（1988）以及Heinkel和Zeehner（1990）對該理論進(jìn)行了發(fā)展，從新增投資和融資的視角得出了與之類似的優(yōu)選順序融資理論。 Narayanan（1988）認(rèn)為股票被高估的程度比負(fù)債大，因此，債務(wù)融資不會對股價產(chǎn)生不利影響。Heinkel和 zeehne （1990）則認(rèn)為公司資本成本會導(dǎo)致新項目的吸引力變小，從而避免過度投資。Lucas和 McDonald（1990）提出了動態(tài)的優(yōu)先順序融資理論，該理論認(rèn)為管理層傾向于在企業(yè)有了好的市場業(yè)績后進(jìn)行股權(quán)融資。

二、房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀

目前，我國房地產(chǎn)上市公司可以通過銀行貸款、房地產(chǎn)信托、債券融資、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)投資基金、租賃融資等方式融資，本文以資產(chǎn)負(fù)債率作為衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和融資行為的指標(biāo)。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計截至今年3月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率基本都在50%以上，資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下的，僅有陸家嘴、海泰發(fā)展、ST重實(shí)、綠景地產(chǎn)、渝開發(fā)和S*ST天發(fā)等數(shù)家公司。在31家已披露信息的房地產(chǎn)上市公司中，上實(shí)發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率最高，達(dá)到82%，保利地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、廣宇發(fā)展、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等幾家公司的資產(chǎn)負(fù)債率也超過70%，萬科A的資產(chǎn)負(fù)債率為67%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率較往年均有較大提升。相比之下，2010年31家樣本房地產(chǎn)上市公司的平均負(fù)債率為63.81%，而這個數(shù)據(jù)在2009年僅為59.92%。我國房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)和融資行為仍然存在著一些問題：

（一） 融資方式單一，財務(wù)風(fēng)險集中 雖然目前我國房地產(chǎn)上市公司可以選擇多種融資方式，但由于各種融資方式都存在著一定的局限性，如信托融資和債券融資主體和制度限制嚴(yán)格，股權(quán)融資存在著成本高、周期長等限制，真正可操作的融資方式仍然比較少，尚未形成成熟的融資體系，銀行貸款仍是房地產(chǎn)上市公司的主要選擇。由于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重和重要地位，過于單一的融資方式不僅會增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，而且還會拉高商業(yè)銀行乃至整個金融市場的金融風(fēng)險水平。目前其他的融資方式，如房地產(chǎn)信托、產(chǎn)業(yè)投資基金等方式在我國的房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展水平有限，這也是房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新點(diǎn)所在。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)融資效率低下，資源配置不合理 房地產(chǎn)企業(yè)融資后，并不是以優(yōu)化資源配置為導(dǎo)向來使用資金，市場上總是出現(xiàn)投資過熱或過冷的現(xiàn)象，高空置率和供不應(yīng)求的現(xiàn)象并存。房地產(chǎn)行業(yè)募集資金的效率仍然有待提高。

（三）房地產(chǎn)金融制度建設(shè)不完善，監(jiān)管與調(diào)控不力 由于房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，國家不斷地對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但效果仍然不理想。

三、房地產(chǎn)上市公司融資改善路徑

針對我國房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀，尤其是存在的問題，提出以下改善路徑：

（一）合理確定目標(biāo) 資本結(jié)構(gòu)決策是企業(yè)融資決策的重要方面之一。房地產(chǎn)上市公司融資改善的首先要對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境進(jìn)行分析，結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略方向、投資項目、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和風(fēng)險水平確定合理的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)并不是一成不變的，準(zhǔn)確地講，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該是動態(tài)資本結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)財務(wù)環(huán)境的適時變化。企業(yè)在選擇融資工具時，可以利用可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券及可贖回債券等彈性較好的融資工具，以保持彈性資本結(jié)構(gòu)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司整體資本結(jié)構(gòu)來看，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)是融資改善的必由之路。資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化包括兩個方面：一是股權(quán)資本和債權(quán)資本比例結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；二是股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)上市公司在資本市場的再融資可以實(shí)現(xiàn)這兩個方面的優(yōu)化。通過再融資，可以實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達(dá)到合理水平，國有股也可以實(shí)現(xiàn)相對減持，引入新的素質(zhì)較高的機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，這樣也有利于上市公司資本結(jié)構(gòu)變動后管理績效的提高。從資本運(yùn)用的目的來看，企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)發(fā)展所必需的資本，而不是到證券市場上“圈錢”，所以企業(yè)還應(yīng)樹立“項目導(dǎo)向型”的融資理念，企業(yè)募集到的資金應(yīng)投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略的項目，這樣才能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，避免資本的無效利用。

（三）創(chuàng)新融資方式 在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)融資方式很多，包括房地產(chǎn)投資基金、保險資金、養(yǎng)老基金、股票市場等，而這種融資方式的創(chuàng)新在我國比較少見，而且還存在著一些操作限制。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在著一些困境，只有9家企業(yè)在海外上市，還有很多房地產(chǎn)企業(yè)還未上市，這說明，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和融資能力在整體上不夠強(qiáng)，因此，加快房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新也很有必要性。房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券化作為融資創(chuàng)新方式還在探索之中，離具體操作還有一定距離。前文討論的房地產(chǎn)投資信托、產(chǎn)業(yè)投資基金等融資方式，已經(jīng)在理論上證明了其可行性，其操作的推行還有賴于國家政策的支持和企業(yè)融資創(chuàng)新意識的覺醒。

（四）完善證券市場制度 證券市場是我國資本市場的重要組成本部分，證券市場的健康發(fā)展是房地產(chǎn)上市公司融資理性發(fā)展的前提，因此，證券市場制度的創(chuàng)新和完善是企業(yè)融資優(yōu)化的制度前提和保證。首先在監(jiān)管上，我國可以借鑒發(fā)達(dá)國家證券監(jiān)管的經(jīng)驗，綜合運(yùn)用政府監(jiān)管和行業(yè)自律監(jiān)管，重視行業(yè)自律，使證券市場監(jiān)管更有效。其次，證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)也需要對證券市場制度進(jìn)行和創(chuàng)新和完善，上文提到的發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)融資方式也可以引入我國，但需要證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)對其運(yùn)用加以指導(dǎo)。

房地產(chǎn)上市公司的融資并不僅僅是單個房地產(chǎn)企業(yè)的問題，也關(guān)系到整個房地產(chǎn)行業(yè)、金融市場和政府監(jiān)管部門的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)上市公司的融資完善也需要多管齊下，共同優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)：