序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

2、房地產(chǎn)建筑行業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳的難點(diǎn)和存在的問題

2.1單位和員工的特殊性導(dǎo)致參保困難：

2.1.1員工底數(shù)難以摸清

很多地產(chǎn)公司都是外來(lái)企業(yè)，要想摸清參保從業(yè)人員底數(shù)，客觀上難度較大。

2.1.2員工構(gòu)成復(fù)雜

從業(yè)人員有的來(lái)自農(nóng)村，有的來(lái)自城鎮(zhèn)，在城鎮(zhèn)的員工中，也有下崗、失業(yè)、停薪留職、退休返聘等人員。這種復(fù)雜的人員構(gòu)成也成為單位不參加社會(huì)保險(xiǎn)或只給部分員工參保的擋箭牌。

2.1.3員工流動(dòng)性大，穩(wěn)定性差

房地產(chǎn)建筑行業(yè)農(nóng)村務(wù)工人員占員工的75%左右，這些人受農(nóng)業(yè)季節(jié)性影響，農(nóng)閑進(jìn)城打工，農(nóng)忙回家務(wù)農(nóng)，對(duì)這些對(duì)象的參保工作落實(shí)難度不小。

2.2企業(yè)雇傭雙方參保意識(shí)差：

2.2.1企業(yè)方面

作為單位法人在短期內(nèi)很難看到社會(huì)保險(xiǎn)制度給職工帶來(lái)現(xiàn)實(shí)收益，只顧自身利益和眼前利益，將社會(huì)保險(xiǎn)看作是企業(yè)的多余開支，想方設(shè)法逃避參加社會(huì)保險(xiǎn)。有的單位迫于壓力，不得不參保，但也僅為管理人員或親屬或企業(yè)所在地的職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)，在繳費(fèi)人數(shù)和繳費(fèi)基數(shù)上動(dòng)手腳以達(dá)到少繳社會(huì)保險(xiǎn)的目的。

2.2.2職工方面

他們?nèi)狈趧?dòng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和勞動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償意識(shí)，沒有意識(shí)到社會(huì)保險(xiǎn)是自己應(yīng)得的保障權(quán)益。他們不清楚單位應(yīng)負(fù)有什么樣的社會(huì)保險(xiǎn)責(zé)任，法律知識(shí)也比較缺乏，對(duì)眼前利益考慮較多。部分職工特別是農(nóng)民工對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)的重要性認(rèn)識(shí)不充分，參保意識(shí)不強(qiáng)，“發(fā)錢才是硬道理”、“生存才是大問題”，不愿意從為數(shù)不多的工資中扣除一部分參加社會(huì)保險(xiǎn)。職工自己不愿意繳費(fèi)，也不會(huì)監(jiān)督雇主為自己繳費(fèi)，于是造成了參保主體的缺失，從而造成了房地產(chǎn)建筑業(yè)參保率低。

2.2.3社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)保底基數(shù)過(guò)高，單位和職工社會(huì)保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)加重。

我縣按照省、市文件有關(guān)要求，自2008年下半年按全省在崗職工平均工資的60%確定社會(huì)保險(xiǎn)保底繳費(fèi)基數(shù)。目前我縣保底繳費(fèi)基數(shù)由最初的990元/月調(diào)整到了2025元/月，上調(diào)了105%。至今年6月，我縣企業(yè)參保職工85%以上按保底繳費(fèi)工資繳納社會(huì)保險(xiǎn)，個(gè)體靈活就業(yè)人員幾乎100%按保底繳費(fèi)基數(shù)繳費(fèi)。社會(huì)保險(xiǎn)保底繳費(fèi)基數(shù)過(guò)高，不利于社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面。

2.2.4相關(guān)部門缺乏協(xié)調(diào)配合，難以形成社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面整體聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳工作是加快建立社會(huì)保障體系的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，擴(kuò)面征繳工作應(yīng)是全社會(huì)的義務(wù)。而從近幾年的實(shí)際工作來(lái)看，相關(guān)部門缺乏有機(jī)配合，整體聯(lián)動(dòng)難度大，政府相關(guān)部門對(duì)社保工作的支持和配合力度不夠，尚未形成“部門聯(lián)動(dòng)、齊抓共管、強(qiáng)制參保”的局面，從而形成人社部門唱獨(dú)角戲的局面，社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳工作難以全面開展。

3、對(duì)策和建議

3.1加大社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面稽核力度。

在房地產(chǎn)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面方面，重點(diǎn)突出新辦單位參保，重點(diǎn)突出參保不規(guī)范單位，利用勞動(dòng)監(jiān)察網(wǎng)格化對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，確保單位用工人員全員參保，進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋面。在社會(huì)保險(xiǎn)稽核方面，突破難點(diǎn)單位。針對(duì)長(zhǎng)期不能主動(dòng)繳納稽核補(bǔ)收費(fèi)用或拒不按時(shí)補(bǔ)繳的單位，將按照《社會(huì)保險(xiǎn)法》有關(guān)規(guī)定，提交地稅部門采取強(qiáng)制征繳手段，進(jìn)行重點(diǎn)突破，確?；搜a(bǔ)繳金額及時(shí)足額到賬。

3.2加強(qiáng)社會(huì)保險(xiǎn)政策宣傳。

開展社會(huì)保險(xiǎn)征繳專項(xiàng)宣傳活動(dòng)，通過(guò)廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)站等各類新聞媒體，多渠道、多形式地宣傳社會(huì)保險(xiǎn)政策，各新聞媒體對(duì)拒不參?；蚯防U保費(fèi)的用人單位及其法定代表人予以公開曝光，形成有利于社會(huì)保險(xiǎn)征繳的社會(huì)環(huán)境。

3.3建立多部門年檢聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、質(zhì)監(jiān)、民政、交通、文化、安監(jiān)、建設(shè)、公安等部門在辦理單位年檢過(guò)程中，將社會(huì)保險(xiǎn)參保登記年檢納入各部門年檢前置流程中，單位必須在社會(huì)保險(xiǎn)參保登記證年檢后，才能辦理各部門相應(yīng)的年檢手續(xù)。通過(guò)各部門相互配合，進(jìn)一步規(guī)范用人單位參保繳費(fèi)行為，推進(jìn)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳工作。

篇（2）

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，指由于企業(yè)外部某種因素的影響和變化，導(dǎo)致所有企業(yè)的財(cái)務(wù)成果具有不確定性。主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的不確定性、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1．國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化

宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的變化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，經(jīng)歷了從蕭條一直到復(fù)蘇的四個(gè)階段。如自次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平急劇下滑，使得金融危機(jī)漸漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)的企業(yè)必然會(huì)受到重大沖擊。同時(shí)，近年來(lái)國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)起到了抑制作用，但也增加了房地產(chǎn)購(gòu)買者的實(shí)際購(gòu)買壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資壓力，這都將引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還與我國(guó)的其他許多行業(yè)密切相關(guān)，這些行業(yè)的發(fā)展情況都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響。制造業(yè)、商業(yè)銀行的發(fā)展?fàn)顩r都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目主要為土地且占據(jù)了企業(yè)的大量資金，國(guó)家土地政策、土地自身位置及供求關(guān)系都將對(duì)開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和收益率產(chǎn)生重要影響。

2．經(jīng)濟(jì)法律政策的變化

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)期較短，但近年來(lái)已逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并已達(dá)到白熱化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，頒布了一系列財(cái)政稅收等政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，且一次比一次更加具有針對(duì)性和嚴(yán)厲性。

（二）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因

非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱特殊風(fēng)險(xiǎn)，指由于個(gè)別企業(yè)某個(gè)特殊因素的變化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。一般主要來(lái)源于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，引發(fā)這些風(fēng)險(xiǎn)的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1．資本結(jié)構(gòu)不合理

一個(gè)企業(yè)倘若不具備一個(gè)科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，必將影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，同時(shí)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對(duì)緩慢。由于自身變現(xiàn)能力弱，企業(yè)發(fā)展的大部分資金來(lái)源于外部金融機(jī)構(gòu)貸款和工程建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)付款，只有小部分來(lái)源于企業(yè)的自有資金。資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，債務(wù)資金所占比例過(guò)大，一旦企業(yè)實(shí)際收益率低于預(yù)期收益率，將會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，可能產(chǎn)生不能支付到期付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．融資渠道單一

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已有六萬(wàn)多家，但是其中只有一百多家企業(yè)通過(guò)上市發(fā)行股票來(lái)籌資。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目初期通常需要較大的投資額度，因此企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較大，保持連續(xù)的資金鏈?zhǔn)种匾５覈?guó)目前的金融體系和房地產(chǎn)金融不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業(yè)自身在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候不能利用資產(chǎn)組合來(lái)很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。特別是在人民幣基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)的環(huán)境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用不斷增加，同時(shí)融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會(huì)引發(fā)某種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．資金管理意識(shí)匱乏

房地產(chǎn)企業(yè)具有前期資金投入大、后期資金回收期長(zhǎng)的財(cái)務(wù)特征，相應(yīng)的企業(yè)應(yīng)運(yùn)用縝密的財(cái)務(wù)管理方式對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行監(jiān)督和管理。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度上不健全，管理混亂或?qū)⒇?cái)務(wù)管理僅局限于會(huì)計(jì)核算方面，缺乏對(duì)全面資金預(yù)算的嚴(yán)格管理和對(duì)成本的有效控制。資金管理意識(shí)匱乏主要表現(xiàn)在為未制定出成文的資金運(yùn)用計(jì)劃。這些都在無(wú)形中增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，導(dǎo)致企業(yè)自身的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

4．財(cái)務(wù)人員普遍缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念

目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現(xiàn)象。風(fēng)險(xiǎn)控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規(guī)范性和完整性都未達(dá)到規(guī)范的要求，或僅僅滿足了相關(guān)部門的檢查，末充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的監(jiān)督和控制作用。這些都源于財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，未意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的重要性。財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和知識(shí)滯后，已無(wú)法跟上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時(shí)展的步伐，從而導(dǎo)致其處理的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量普遍較低，不能為企業(yè)管理者做出正確決策提供應(yīng)有的幫助。在風(fēng)險(xiǎn)決策意識(shí)方面，沒有系統(tǒng)和縝密的分析、比較和研究，這都將引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、有效防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)多為不可分散風(fēng)險(xiǎn)，我們無(wú)論采取任何措施都無(wú)法避免，只能通過(guò)適當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)其加以利用，使其向著對(duì)企業(yè)有利的方向發(fā)展。而關(guān)于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以通過(guò)一系列的有效措施將其至可接受的水平。

（一）緊跟宏觀形勢(shì)，產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程，每一階段的發(fā)展都與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家或地方政府出臺(tái)的一些政策密切相關(guān)。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)必須能夠?qū)φ叩膶?dǎo)向做出合理的判斷，有效地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的走向，提前做好資金的融資預(yù)算等工作，最大限度地規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司多以住宅開發(fā)為主，但居民住宅市場(chǎng)將一直面臨宏觀調(diào)控的局面，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著開發(fā)多業(yè)化的市場(chǎng)。如選擇商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等供給缺口大、資金回籠快且?guī)缀醪皇芨深A(yù)的業(yè)務(wù)。

（二）完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、合理化

企業(yè)在不同時(shí)期呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的，且由于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，使得其營(yíng)運(yùn)成本明顯高于其他行業(yè)，因此必須對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本與風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠相對(duì)較慢，在完善資金結(jié)構(gòu)時(shí)，貨幣時(shí)間價(jià)值的觀念也不容忽視。

（三）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化

目前房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴銀行貸款形式進(jìn)行融資，而銀行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制條件逐年增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問題更加嚴(yán)重。逐步拓寬企業(yè)的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而謀求更好的發(fā)展。首先企業(yè)要充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿?，科學(xué)利用現(xiàn)有的留存資金。其次可以增強(qiáng)對(duì)民間資金和其他企事業(yè)單位資金的利用率。同時(shí)，可以運(yùn)用投資信托基金和資產(chǎn)證券化融資方式。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，還可以利用海外平臺(tái)進(jìn)行融資，相對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機(jī)制靈活。在實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化的同時(shí)，也最大限度的降低了融資成本，優(yōu)化了企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

（四）增強(qiáng)資金管理意識(shí)，實(shí)現(xiàn)效益化

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，自有資金較少，且融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時(shí)，應(yīng)增強(qiáng)資金管理意識(shí)，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續(xù)的同時(shí)，充分利用閑置資金，對(duì)其實(shí)施有效地控制與管理。在不影響企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的同時(shí)，可以進(jìn)行部分金融投資活動(dòng)。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，實(shí)現(xiàn)效益化。

（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、提高財(cái)務(wù)人員的管理素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，要保持企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)人員應(yīng)意識(shí)到在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要意識(shí)到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范并非僅是財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，而是全體員工的責(zé)任。所以企業(yè)高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權(quán)衡各方面的影響因素，提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量。其次，培養(yǎng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，把風(fēng)險(xiǎn)管理切實(shí)落到實(shí)處上，同時(shí)要求員工廣泛學(xué)習(xí)最新的專業(yè)知識(shí)，切實(shí)提高其自身的綜合素質(zhì)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大限度的降至最低點(diǎn)。

篇（3）

（一）房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的社會(huì)影響大

社會(huì)影響大，是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的顯著特點(diǎn)。因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業(yè)文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)把自身的價(jià)值理念融入建筑，傳播自己獨(dú)特的企業(yè)文化。與民生息息相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，其一行一言自然成為一種話語(yǔ)導(dǎo)向和風(fēng)向標(biāo)，社會(huì)及媒體對(duì)SOHU潘石屹、萬(wàn)科王石，萬(wàn)通馮侖等的關(guān)注，其實(shí)已經(jīng)不再是他們的個(gè)人言行，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的優(yōu)劣、態(tài)勢(shì)和走向，因?yàn)檫@種優(yōu)劣、態(tài)勢(shì)和走向不僅僅關(guān)乎他們的企業(yè)，更關(guān)乎一座城市、一個(gè)社區(qū)、一類居住群體的精神風(fēng)貌和文化沉淀。光明地產(chǎn)的企業(yè)文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標(biāo)，是在為城市構(gòu)建一張文化的名片”的價(jià)值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認(rèn)同感，讓員工把責(zé)任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無(wú)形，品牌有形”的光明地產(chǎn)，使光明地產(chǎn)的企業(yè)文化成為優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的代名詞，“光明地產(chǎn)”這個(gè)品牌中的文化元素足夠的厚實(shí)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化發(fā)展并不平衡

房地產(chǎn)建筑的本質(zhì)，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)文化的基因，通過(guò)企業(yè)高素質(zhì)員工隊(duì)伍的培育而作用于企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)與品牌的表達(dá)，助推著企業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提升，成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。文化興企、文化強(qiáng)企，已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)，這是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化發(fā)展的主流。毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產(chǎn)出的房地產(chǎn)企業(yè)，以速成、逐利為立業(yè)之本，往往紅極一時(shí)，卻在迅速的擴(kuò)張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產(chǎn)企業(yè)重?cái)U(kuò)張、輕質(zhì)量，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)甚至惡意競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴(yán)重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業(yè)的來(lái)處與去路。文化，是一份力量，左右著企業(yè)發(fā)展的指向。當(dāng)企業(yè)的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當(dāng)企業(yè)的文化戰(zhàn)略，僅止于當(dāng)前“爆款”式大起，也勢(shì)必會(huì)有大落的可能。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化，從平庸走向優(yōu)秀、從優(yōu)秀走向卓越，需要時(shí)間，也需要心態(tài)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢(shì)良好

總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢(shì)良好，優(yōu)秀房企的企業(yè)文化引領(lǐng)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，根本的是文化和品牌的競(jìng)爭(zhēng)，是用思想構(gòu)筑行業(yè)的高度。光明地產(chǎn)成立28年來(lái)始終把企業(yè)文化建設(shè)作為發(fā)展基石，使企業(yè)進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)連續(xù)躋身中國(guó)房地產(chǎn)50強(qiáng)、“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”10強(qiáng)、上海房地產(chǎn)10強(qiáng)的企業(yè)行列，榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)最具影響力品牌企業(yè)”和上海市“五星級(jí)誠(chéng)信創(chuàng)建企業(yè)”稱號(hào)。光明地產(chǎn)文化，以內(nèi)在的優(yōu)秀價(jià)值觀和外在的社會(huì)責(zé)任形象，成為企業(yè)思想政治工作和精神文明建設(shè)的新載體，成為服務(wù)和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的新抓手，受到社會(huì)、客戶和用戶的充分肯定。

二、光明地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的實(shí)踐探索

（一）努力增強(qiáng)對(duì)企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識(shí)

增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識(shí)，是企業(yè)文化建設(shè)的根本。共識(shí)之一：企業(yè)文化建設(shè)是推進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。文化發(fā)揮著引領(lǐng)和帶動(dòng)的作用，它是一種向心的力量，讓團(tuán)隊(duì)在一種正向的感應(yīng)里，與企業(yè)互促成長(zhǎng)，雙向提升。光明地產(chǎn)通過(guò)28年的努力，將文化與經(jīng)濟(jì)互推并進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了有弱到強(qiáng)、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)煥發(fā)青春的獨(dú)特發(fā)展之路。共識(shí)之二：企業(yè)文化建設(shè)是促進(jìn)企業(yè)和諧共享的需要。和諧的企業(yè)文化，在于最大限度地達(dá)成企業(yè)各方利益的協(xié)調(diào)、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認(rèn)同。光明地產(chǎn)成于農(nóng)墾，長(zhǎng)于農(nóng)口，造就了光明地產(chǎn)特有的親近土地、自然和質(zhì)樸的企業(yè)風(fēng)格，賦予了光明地產(chǎn)穩(wěn)健的個(gè)性，既充滿激情又沉穩(wěn)踏實(shí)，本著對(duì)土地負(fù)責(zé)的態(tài)度理性拿地與開發(fā)。與此同時(shí)，光明地產(chǎn)人奮發(fā)有為，在新的時(shí)代需求導(dǎo)向下，積極轉(zhuǎn)型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業(yè)的可持續(xù)快速發(fā)展不懈進(jìn)取。共識(shí)之三：企業(yè)文化建設(shè)是促進(jìn)人的全面發(fā)展的需要。優(yōu)秀的企業(yè)文化是促進(jìn)人適應(yīng)企業(yè)全面發(fā)展的土壤，不僅通過(guò)健康有益的文化活動(dòng)豐富人的精神世界，也以企業(yè)的宏偉目標(biāo)與戰(zhàn)略愿景，增強(qiáng)人的精神力量，促進(jìn)人的全面發(fā)展。光明地產(chǎn)重視人在企業(yè)發(fā)展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業(yè)發(fā)展和管理全過(guò)程，在管理中真正體現(xiàn)尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不斷推進(jìn)光明地產(chǎn)企業(yè)核心價(jià)值體系的建設(shè)

文化制勝戰(zhàn)略，越來(lái)越成為企業(yè)增強(qiáng)凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)力的重要發(fā)展戰(zhàn)略。在文化制勝戰(zhàn)略的實(shí)施中，企業(yè)核心價(jià)值體系的建設(shè)起著決定性影響。光明地產(chǎn)黨政班子緊緊圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資源、資本等企業(yè)經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，大力塑造富有特色的企業(yè)文化，先后完成以《價(jià)值》為核心的4大系列共11個(gè)文本，形成了光明地產(chǎn)的核心價(jià)值觀體系。確立光明地產(chǎn)的企業(yè)使命。光明地產(chǎn)以“筑夢(mèng)造福、強(qiáng)企富員”作為企業(yè)的使命“。筑夢(mèng)造?！?，是每個(gè)光明地產(chǎn)人追求的愿景。在光明地產(chǎn)，企業(yè)不止是一個(gè)平臺(tái)，更是一個(gè)大家庭。在這里，大家都有一個(gè)共同的名字光明地產(chǎn)人；大家擁有一個(gè)共同的報(bào)負(fù)共筑光明夢(mèng)。每個(gè)人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨(dú)一無(wú)二的精致的風(fēng)向標(biāo)?！皬?qiáng)企富員”，是光明地產(chǎn)的第一要?jiǎng)?wù)。強(qiáng)企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領(lǐng)導(dǎo)甚至將改善員工午餐，工作環(huán)境放在第一位，激勵(lì)員工牢記企業(yè)使命，積極作為。傳播光明地產(chǎn)的價(jià)值取向。讓“穩(wěn)健進(jìn)取、務(wù)實(shí)果敢、責(zé)任創(chuàng)新”的核心價(jià)值觀深入人心，融入全員的自覺行動(dòng)，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項(xiàng)目動(dòng)遷工作曾歷經(jīng)八年“抗戰(zhàn)”，卻始終沒能成功，光明地產(chǎn)收購(gòu)該項(xiàng)目后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財(cái)務(wù)部經(jīng)理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅(jiān)持先把獎(jiǎng)金如數(shù)發(fā)放給保安，再去醫(yī)院接受救治，只為讓所有員工開開心心過(guò)年；虹陽(yáng)公司的周梅，為了趕在政府約定時(shí)間將材料交到有關(guān)部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅(jiān)持先送材料，再去醫(yī)院治療等等。弘揚(yáng)光明地產(chǎn)的企業(yè)精神?！按蟮厍閼?，海派精神”的企業(yè)精神，詮釋光明地產(chǎn)人立足上海，放眼全國(guó)的視野與雄心；同時(shí)，也以一種博大的情懷，納百川而厚發(fā)，磅礴有力。工作時(shí)間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻(xiàn)社會(huì)。匯航公司的董事長(zhǎng)葉小芪多年來(lái)一直默默捐助云南“小芪希望小學(xué)”，從不向外人披露；光明地產(chǎn)攜手壹基金組織“溫暖包”行動(dòng)，向邊遠(yuǎn)地區(qū)兒童送去愛和關(guān)懷，用行動(dòng)詮釋了擔(dān)當(dāng)和責(zé)任。根植光明地產(chǎn)的企業(yè)文化。光明地產(chǎn)黨政班子將企業(yè)文化建設(shè)納入各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)的主要內(nèi)容，通過(guò)開設(shè)企業(yè)文化建設(shè)培訓(xùn)班、組織企業(yè)文化建設(shè)理論專題講座、企業(yè)文化建設(shè)交流會(huì)，以及組織先進(jìn)企業(yè)文化學(xué)習(xí)參觀考察等形式，讓各級(jí)管理者全面了解企業(yè)文化，思考企業(yè)文化建設(shè)等問題；在高度認(rèn)同的基礎(chǔ)上，集團(tuán)制定了《光明房地產(chǎn)集團(tuán)文化建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》。

（三）有效推動(dòng)企業(yè)文化與企業(yè)戰(zhàn)略融入發(fā)展

光明地產(chǎn)每三年都要制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展擘畫美好的宏偉藍(lán)圖，而把美好的藍(lán)圖化為現(xiàn)實(shí)，需要員工的共同努力。為此，新的戰(zhàn)略規(guī)劃形成后，光明地產(chǎn)開展宣傳、解讀、培訓(xùn)，讓企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃家喻戶曉，成為集團(tuán)上下共同奮斗的目標(biāo)把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)形勢(shì)任務(wù)宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓(xùn)、考核、激勵(lì)等把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，化為集團(tuán)上下的行動(dòng)。創(chuàng)新現(xiàn)行的有效做法，用好微信、微博、官網(wǎng)等新媒體，加強(qiáng)形勢(shì)任務(wù)宣傳，使企業(yè)愿景內(nèi)化于心，外化于行。把經(jīng)營(yíng)理念融入企業(yè)制度建設(shè)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。注重把理念體系滲透到各個(gè)管理環(huán)節(jié)；建立科學(xué)、規(guī)范的內(nèi)部管理體系，實(shí)現(xiàn)由粗放型管理向科學(xué)、效益、文化管理型企業(yè)轉(zhuǎn)變。建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，在激勵(lì)約束中實(shí)現(xiàn)價(jià)值導(dǎo)向，引導(dǎo)和規(guī)范員工行為，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)管理和員工隊(duì)伍整體素質(zhì)的提升。2015年，光明地產(chǎn)在已有60多項(xiàng)制度的基礎(chǔ)上，研究制訂了58項(xiàng)更為細(xì)化的工作業(yè)務(wù)流程，通過(guò)制度建設(shè)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)集約化管理，通過(guò)制度加強(qiáng)行為層面的文化建設(shè)。把行為規(guī)范融入企業(yè)日常管理，提升干部員工整體素質(zhì)。開展創(chuàng)建“文明單位”、“學(xué)習(xí)型組織”，評(píng)選“青年文明號(hào)”、“紅旗班組”、“功臣”等活動(dòng)，營(yíng)造比事業(yè)心、比責(zé)任心、比貢獻(xiàn)、比進(jìn)步的良好企業(yè)氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動(dòng)，有計(jì)劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動(dòng)，增加企業(yè)凝聚力，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，展示光明地產(chǎn)人昂揚(yáng)向上、不斷進(jìn)取、奮發(fā)有為的精神面貌。

（四）著力突出品牌文化建設(shè)塑造光明形象

以品牌理念為引領(lǐng)。把深化品牌建設(shè)、品牌理念深入人心作為統(tǒng)領(lǐng)性工作，不僅使品牌共識(shí)得到了各單位的認(rèn)同，而且真正落實(shí)到行動(dòng)上。通過(guò)樹立品牌，形成統(tǒng)一的公司形象、經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)文化，來(lái)凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產(chǎn)的旗幟下。2015年，光明地產(chǎn)旗下的“農(nóng)工商房產(chǎn)”獲中國(guó)馳名商標(biāo)。以社會(huì)責(zé)任為己任。以統(tǒng)一的具有社會(huì)責(zé)任感、現(xiàn)代意識(shí)的公司形象，提升光明地產(chǎn)形象。汶川地震發(fā)生后，響應(yīng)市委市政府號(hào)召援建了一座都江堰光明團(tuán)結(jié)小學(xué)和10個(gè)社區(qū)衛(wèi)生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業(yè)的最高獎(jiǎng)項(xiàng)白玉蘭獎(jiǎng)，并成為滬上首個(gè)觀摩工地。在20多年堅(jiān)持社會(huì)慈善和公益的基礎(chǔ)上，光明地產(chǎn)的公益品牌初步得到了建立，光明產(chǎn)社會(huì)責(zé)任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，通過(guò)教育、完善制度、參觀學(xué)習(xí)、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態(tài)化。建設(shè)一支政治思想信念堅(jiān)定、善于創(chuàng)新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔(dān)當(dāng)重任、精于企業(yè)管理、綜合能力素質(zhì)突出的優(yōu)秀干部隊(duì)伍。進(jìn)一步完善廉政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，從制度層面、領(lǐng)導(dǎo)層面和監(jiān)控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊(duì)伍提升三者緊密配套，形成強(qiáng)有力的監(jiān)管體系。

（五）構(gòu)建完善企業(yè)文化建設(shè)的體制機(jī)制

建立企業(yè)文化建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)體制。明確集團(tuán)總裁和黨委書記應(yīng)當(dāng)同為企業(yè)文化建設(shè)的第一責(zé)任人，共同負(fù)責(zé)，把企業(yè)文化建設(shè)作為一項(xiàng)主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實(shí)。構(gòu)建黨政領(lǐng)導(dǎo)一起抓、各部門協(xié)調(diào)抓、上下互通、左右聯(lián)動(dòng)、整體運(yùn)作和協(xié)調(diào)發(fā)展的工作格局。制定企業(yè)文化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。制定集團(tuán)企業(yè)文化建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、制度等，做到工作有章可循。將企業(yè)文化建設(shè)納入光明地產(chǎn)總體發(fā)展規(guī)劃，納入精神文明建設(shè)責(zé)任制，形成行之有效的企業(yè)文化建設(shè)工作長(zhǎng)效運(yùn)行機(jī)制。同時(shí)，加大硬件投入，為推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)提供必要的資金支持，為企業(yè)文化建設(shè)提供必要的物質(zhì)保證。完善企業(yè)文化建設(shè)的管理機(jī)制。光明地產(chǎn)宣傳部作為企業(yè)文化建設(shè)的主管部門，與經(jīng)營(yíng)管理部門共同研究、制定企業(yè)文化建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，確保了企業(yè)文化建設(shè)各項(xiàng)工作的落小落細(xì)落實(shí)，并融入管理系統(tǒng)，為優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理提供文化支撐。

篇（4）

[關(guān)鍵詞]按揭現(xiàn)房按揭期房按揭

按揭被引入我國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)已十余年，它先由深圳建行在當(dāng)?shù)卦囆?，之后逐漸流行全國(guó)。目前因通過(guò)這種方式買賣商品房發(fā)展規(guī)模相當(dāng)之大，故對(duì)廣大置業(yè)者、房產(chǎn)商、銀行、甚至保險(xiǎn)公司等的利益影響也無(wú)疑十分巨大，它的好處被認(rèn)為是：緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的銷售市場(chǎng)，并帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)。所以這一制度是多贏的設(shè)計(jì)，似乎是1993年房市泡沫之后的一劑良方，房地產(chǎn)買賣言必稱按揭。但是，必須看到：按揭被引到我國(guó)大陸，與其說(shuō)是制度的引入，倒不如說(shuō)僅是稱謂的引入。盡管目前我國(guó)物權(quán)立法的步伐正在加緊，有些專家草案建議稿中根據(jù)大陸法的體例提出了讓與擔(dān)保（目前它們主要體現(xiàn)在判例中），[1]但畢竟是兩種不同的制度。在實(shí)務(wù)中，銀行常只是根據(jù)自己制定的業(yè)務(wù)規(guī)則操作，合同形式上多表現(xiàn)為格式條款。在筆者看來(lái)，所謂“按揭”在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從某種意義上說(shuō)，只是個(gè)偽概念，事實(shí)上并不存在。在此，筆者擬就以下幾個(gè)問題略述己見，希能起引玉之磚的作用。

一、普通法按揭制度的確立及衡平法的介入

“按揭”一詞，流傳我國(guó)大陸，可謂魯魚亥豕，貽誤廣遠(yuǎn)。眾所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粵音譯法，在我國(guó)內(nèi)地的法律文獻(xiàn)中mortgage常被譯成抵押，但此處抵押顯然不能簡(jiǎn)單地等同于大陸法中的抵押概念。大陸法中的抵押雖自羅馬法起，至今歷經(jīng)更迭變遷，但其主旨仍一脈相傳，抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，以其變價(jià)金額優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，為擔(dān)保物權(quán)[2]的一種。而在英美法上，與大陸法擔(dān)保物權(quán)對(duì)應(yīng)但不完全相等的概念里，pledge譯成質(zhì)權(quán)，lien譯成留置，charge作動(dòng)詞時(shí)為廣義的擔(dān)保，為名詞時(shí)則譯為債務(wù)負(fù)擔(dān)或財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)。德國(guó)民法典1191條至1203條規(guī)定的土地債務(wù)與定期土地債務(wù)，都設(shè)定在不動(dòng)產(chǎn)上，但英美法的charge并不只限在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定。英國(guó)早期的擔(dān)保制度最常見的是質(zhì)，質(zhì)權(quán)人可用質(zhì)物收益抵沖債權(quán)本金而使債務(wù)清償完畢者為活質(zhì)，質(zhì)物收益僅能抵沖債權(quán)利息而不能抵沖本金者為死質(zhì)。后來(lái)，羅馬法中信托質(zhì)傳入英國(guó)，死質(zhì)的性質(zhì)發(fā)生變化，依羅馬法的信托質(zhì)，債權(quán)人并不以擔(dān)保物的孳息抵償債務(wù)，債權(quán)并不因此消滅，正與死質(zhì)相似，這就是mortgage.從詞源上看，它源于法語(yǔ)，由詞根mort與gage構(gòu)成，前者意為永久，后者為擔(dān)?；虻盅?。

但是，須注意的是，質(zhì)是需要轉(zhuǎn)移占有的，英國(guó)早期如此，羅馬法也如此。質(zhì)權(quán)是對(duì)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)占有的簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)移，當(dāng)債權(quán)人的這種占有受到侵?jǐn)_或受到剝奪時(shí)，裁判官采用占有令狀加以保障。而信托卻與此不同，主要表現(xiàn)為以提供擔(dān)保為目的實(shí)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在習(xí)慣上可能主要針對(duì)的是“要式物”，它還包括一項(xiàng)簡(jiǎn)約，為債務(wù)人（信托人）保留在清償債務(wù)之后向債權(quán)人（受托人）索還物品的權(quán)利，同時(shí)一般不發(fā)生占有的轉(zhuǎn)移，債務(wù)人繼續(xù)享用物品，并可通過(guò)占有來(lái)恢復(fù)所有權(quán)。但是債權(quán)人如果愿意，也可以有權(quán)出賣物品，其根據(jù)是他取得了所有權(quán)，而且必須是在清償債務(wù)期屆至?xí)r方可行使這種出賣權(quán)，否則，他可能會(huì)在“信托之訴”中受到追究.[3]所以從本意上看，按揭的法律構(gòu)成具備這樣的特點(diǎn)：特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)確定地取得所有權(quán)，債務(wù)人則享有通過(guò)履行債務(wù)而回贖擔(dān)保物的權(quán)利。

1475年，里托頓因?qū)Ρ恍拚母裉m維勒擔(dān)保方式在舉證上不利于債權(quán)人而對(duì)此進(jìn)行改革，正式確立了普通法中的按揭，受揭人取得了絕對(duì)的不容的權(quán)利。在傳統(tǒng)上，按揭主要是不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，中世紀(jì)的英國(guó)土地屬于王室所有，故設(shè)定按揭時(shí)，所謂權(quán)原轉(zhuǎn)移，并非所有權(quán)而實(shí)為租借權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴(yán)格意義上，絕對(duì)權(quán)利也不過(guò)是權(quán)利人可以終身享有，并且可以不受限制地繼承的土地租借權(quán)的附條件的轉(zhuǎn)移而已。但是，這并不意味著衡平法對(duì)按揭的介入從未出現(xiàn)過(guò)，其實(shí)，早在14世紀(jì)，衡平法就已開始對(duì)普通法中的按揭進(jìn)行干預(yù)，以限制債權(quán)人不人道的行為，至17世紀(jì)，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法對(duì)按揭的態(tài)度，最主要的是按揭不論如何不是以取得擔(dān)保物權(quán)原為目的，而在擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，所以它雖然承認(rèn)普通法按揭權(quán)利的轉(zhuǎn)移，但僅只是法律上的利益罷了，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)并不象普通法一樣，債權(quán)人可以確定地取得擔(dān)保物所有權(quán)，而是給債務(wù)人的贖回權(quán)以一定的寬限期，并且債權(quán)人只可依取消贖回之訴實(shí)現(xiàn)取消債務(wù)人的贖回權(quán)。

至此，我們可以看到：大陸法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的讓與、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的變價(jià)清償?shù)仍诎唇业闹贫戎惺菦]有適存的土壤的，這與現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)重在利用和流通的觀念極為不符。同時(shí)，它也不象我國(guó)傳統(tǒng)的典權(quán)存在找貼，當(dāng)債權(quán)額低于按揭物的價(jià)值時(shí)，債權(quán)人也可以通過(guò)取消回贖之訴確定地取得按揭物，這對(duì)債務(wù)人極不公平。1925年，英國(guó)財(cái)產(chǎn)法引進(jìn)了大陸法的登記制度和變價(jià)清償，克服了上述缺點(diǎn)，有學(xué)者認(rèn)為這已與大陸法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)構(gòu)成，[4]（52）從擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果上看，這種觀點(diǎn)可以說(shuō)是正確的，但未實(shí)現(xiàn)之前，按揭關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則與抵押大異其趣也十分明顯。

二、按揭在香港的的演化

在香港，雖然繼承了英國(guó)的按揭制度，但其按揭在廣義上還包括了質(zhì)押和抵押，此處的抵押是指使債權(quán)人取得“權(quán)益”作為保障的意思，而與狹義的按揭使債權(quán)人取得“產(chǎn)業(yè)”作為保障相區(qū)別，“權(quán)益”和“產(chǎn)業(yè)”或許可分別理解成大陸法中所有權(quán)概念中的交換價(jià)值和整個(gè)所有權(quán)本身，但是一定要使兩個(gè)不同法系的法律概念一一對(duì)應(yīng)則無(wú)疑是困難的，也是沒有必要的。故依此，香港的廣義按揭中的抵押與大陸法的抵押已經(jīng)幾無(wú)實(shí)質(zhì)區(qū)別。

按香港的法律，房地產(chǎn)被視為產(chǎn)業(yè)（或產(chǎn)權(quán)），它分為法定式產(chǎn)業(yè)和公義式產(chǎn)業(yè)，前者是法律承認(rèn)的既存產(chǎn)業(yè)，后者則是目前暫不存在的產(chǎn)業(yè)，如“樓花”即是，樓花購(gòu)買人只持有公義式產(chǎn)業(yè)，按衡平法的理論，這種產(chǎn)權(quán)是有效的。但是，只有發(fā)展商事實(shí)上建成樓宇，按法律規(guī)定取得工務(wù)司署頒發(fā)的“入伙紙”和屋宇地政處頒發(fā)的“滿意紙”，并簽訂正式的官地租契，方可取得法定產(chǎn)權(quán)，之后再依法律程序?qū)⒃摲ǘóa(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給樓花購(gòu)買人?！叭牖锛垺币馕吨鴺怯钤趯?shí)物上已建成可入住，在法律上已完成：“滿意紙”則是表明發(fā)展商履行了其在批地條款上向政府承諾的職責(zé)[5].狹義的按揭基于上述產(chǎn)業(yè)的分類也分為法定式按揭和公義式按揭，前者債權(quán)人獲得法定的產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保，而后者則僅獲得衡平法上的公義式產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保。但是，根據(jù)香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第44條規(guī)定，自1984年11月1日起，以法定式產(chǎn)業(yè)擔(dān)保的，必須以契約形式設(shè)定法定式抵押而不可設(shè)定法定式按揭，該日之前設(shè)定的法定式按揭從該日起自動(dòng)轉(zhuǎn)為法定式抵押，所以事實(shí)上不動(dòng)產(chǎn)按揭只存在一種公義式情形，[6]這一點(diǎn)將對(duì)理解我國(guó)內(nèi)地所謂的現(xiàn)房按揭和期房（預(yù)售房）按揭會(huì)有重要的啟示，對(duì)應(yīng)于內(nèi)地的概念，也就是說(shuō)，現(xiàn)房只能抵押，而期房則可按揭。香港人買樓既是生活必須又是一種投資，基本上都通過(guò)銀行按揭，上世紀(jì)90年代初，香港跟隨美國(guó)大幅減息，房市出現(xiàn)了歷史上罕見的大牛市直至1997年金融風(fēng)暴爆發(fā)。之后隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，同時(shí)香港銀行又隨美聯(lián)儲(chǔ)數(shù)次減息，按揭利率創(chuàng)30年新低，房產(chǎn)市場(chǎng)曾一度十分火爆。[7]

三、我國(guó)按揭的現(xiàn)行做法和擔(dān)保體系構(gòu)造基礎(chǔ)的關(guān)系

當(dāng)我國(guó)內(nèi)地也試行著按揭的時(shí)候，馬上引發(fā)了關(guān)于它的法律屬性等問題的很多討論。就我國(guó)目前房市而言，買賣形式非常豐富。跟所謂按揭有關(guān)的是商品房買賣，即開發(fā)商在完成一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作后，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)與購(gòu)房者之間發(fā)生買賣關(guān)系，包括期房按揭和現(xiàn)房按揭，也稱作甲類按揭與乙類按揭。其實(shí)際的做法經(jīng)常是：

1、現(xiàn)房按揭由購(gòu)房者在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書交銀行執(zhí)管，并在房地產(chǎn)管理部門作登記，向銀行擔(dān)保其用以清償開發(fā)商房款的借款本息，此外，開發(fā)商也常同時(shí)為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。購(gòu)房者不償還銀行貸款本息（通常約定連續(xù)六期不清償）時(shí)，銀行有權(quán)將該房折價(jià)或以拍賣、變賣該房的價(jià)款優(yōu)先受償，或者由開發(fā)商（保證人）將該房回購(gòu)，并將回購(gòu)款償付銀行本息。在按揭關(guān)系消滅之前，購(gòu)房人未經(jīng)銀行同意，不得為負(fù)擔(dān)行為或處分行為。銀行為保障債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)，常以格式條款要求購(gòu)房人以銀行為受益人作房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。由此也可看到，銀行在所謂現(xiàn)房按揭中事實(shí)上不過(guò)是言按揭之名，行抵押之實(shí)而已。

2、期房按揭則由購(gòu)房人憑商品房預(yù)售合同向銀行貸款，將合同交銀行執(zhí)管，并向房管部門登記依此擔(dān)保銀行貸款，待房屋交付使用，購(gòu)房人將取得的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證作登記擔(dān)保未清的貸款本息，其余同現(xiàn)房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令時(shí)，也規(guī)定了借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買期房的，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3.

由上可見，房屋按揭至少涉及以下幾種法律關(guān)系：首先是購(gòu)房人與開發(fā)商的房屋買賣關(guān)系；其次是購(gòu)房人與銀行的借款關(guān)系；再次是購(gòu)房人與銀行的按揭關(guān)系，除此，可能還有開發(fā)商與銀行的保證關(guān)系以及后續(xù)的開發(fā)商與購(gòu)房人的房屋回購(gòu)關(guān)系等，他們之間關(guān)系相互交叉。表面十分復(fù)雜，但是剖析其各種關(guān)系，到最后常只是購(gòu)房人與銀行的按揭關(guān)系，也即債權(quán)擔(dān)保關(guān)系。

基于房屋買賣中有期房與現(xiàn)房之別，有人認(rèn)為現(xiàn)房按揭是不動(dòng)產(chǎn)抵押，期房按揭為權(quán)利質(zhì)押，[8]也有人認(rèn)為期房按揭為抵押，[8]（15）更有認(rèn)為期房按揭為準(zhǔn)抵押[8]（48）或者“所有權(quán)之期待權(quán)抵押”的，[8]（60）這些不同的觀點(diǎn)主要在司法實(shí)務(wù)界流行。另外，有論者提出鑒于按揭的標(biāo)的既有現(xiàn)房又有期房，它的權(quán)利具有兩重性即物權(quán)性和債權(quán)性，同時(shí)又因自身的特性，因此不必將其歸于物權(quán)或債權(quán)，它是新型的獨(dú)立的擔(dān)保形態(tài)，其法律屬性就是按揭，[9]稍后，有人對(duì)這種觀點(diǎn)提出質(zhì)疑與批評(píng)，認(rèn)為既然在我國(guó)大陸按揭是指房地產(chǎn)買賣的一種方式，就沒有必要將它解釋為與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)同樣的物權(quán)效力，作為房地產(chǎn)買賣合同，以立法形式確定按揭的物權(quán)效力是多余的。[10]

之所以如此聚訟紛紜，筆者覺得是因?yàn)楹雎粤舜箨懛ㄅc英美法關(guān)于擔(dān)保體系的構(gòu)造基礎(chǔ)之間的差異造成的，從上述關(guān)于它的發(fā)展歷史來(lái)看，傳統(tǒng)上確實(shí)與我們的擔(dān)保制度有很大的不同，但說(shuō)到底它是一種擔(dān)保制度，原來(lái)的擔(dān)保范圍也不局限在房地產(chǎn)領(lǐng)域，法制史上動(dòng)產(chǎn)也可按揭，現(xiàn)在香港還有證券按揭，等等。除去一些細(xì)枝末節(jié)的區(qū)別，不管從1925年的英國(guó)財(cái)產(chǎn)法還是從1984年的香港地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例來(lái)看，其目前的按揭（尤其是現(xiàn)房按揭）已與抵押實(shí)質(zhì)上界限已很模糊，問題是在我國(guó)大陸，似乎已經(jīng)把按揭僅和房地產(chǎn)買賣聯(lián)系在一起，在房地產(chǎn)按揭中，按揭擔(dān)保銀行借款，而借款本身又構(gòu)成房地產(chǎn)買賣不可或缺的一部分。

所以，究竟如何看待按揭的法律屬性，關(guān)鍵在于我們將按揭制度置于整個(gè)擔(dān)保體系的平臺(tái)上設(shè)計(jì)，還是僅將它融合在房地產(chǎn)的買賣方式（或者至多還包括其他諸如車輛船舶航空器等買賣方式）中。筆者的意見是，如果制度設(shè)計(jì)是基于前者，則必須考慮它本來(lái)的本質(zhì)內(nèi)容，核心是讓渡按揭物的所有權(quán)益，作為專門一類的非典型擔(dān)保方式，目前我們沒有這方面的法律支持，日后物權(quán)立法時(shí)可改造成大陸法上的讓與擔(dān)保。如果是僅僅基于后者，則應(yīng)盡力使其能在現(xiàn)行擔(dān)保法的框架內(nèi)尋找適存的空間，以求得理論上的和諧。否則，將可能會(huì)出現(xiàn)許多混亂的情況，理論上前后矛盾，實(shí)務(wù)上難以操作。

四、筆者對(duì)我國(guó)所謂房地產(chǎn)按揭的看法

我國(guó)大陸的現(xiàn)房按揭依上述的實(shí)際做法來(lái)看，并非真正意義上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表現(xiàn)為：第一它只讓渡交換價(jià)值而非所有權(quán)益；第二適用擔(dān)保登記和變價(jià)清償，這兩點(diǎn)與抵押完全相同。但是第三，擔(dān)保期間它排斥適用抵押的某些重要規(guī)則，如它以按揭物的全部?jī)r(jià)值僅擔(dān)保遠(yuǎn)低得多的借款債權(quán)（隨著分期清償債權(quán)額越來(lái)越少）而不能就超出部分對(duì)其他債權(quán)設(shè)定后次序的多重抵押，又如原則上它不允許法律上處分等。關(guān)于第三點(diǎn)的實(shí)務(wù)做法嚴(yán)格來(lái)講是顯失公平的，也不符合現(xiàn)行擔(dān)保法的規(guī)定（第49條、第54條），造成這種局面的的原因純粹在于銀行的格式條款。現(xiàn)在既然有立法上的根據(jù)，司法自然可以修正它，而不能將這種行業(yè)的不良慣例置于法律之上。所以不管今后立法如何，僅按目前而論，我國(guó)大陸所謂的現(xiàn)房按揭事實(shí)上是不存在的，就算想存在，也因與現(xiàn)行法律框架沖突而不能存在，其實(shí)質(zhì)只是一種被扭曲了的剝奪購(gòu)房人許多合法權(quán)益的抵押而已?，F(xiàn)在，一般非專業(yè)人士對(duì)按揭的理解經(jīng)常只是落在分期付款的層面。

香港自1984年11月以后，已無(wú)法定式按揭而都改為法定式抵押，筆者認(rèn)為似乎不只是主要從結(jié)果上欲實(shí)現(xiàn)按揭人與受揭人的實(shí)體權(quán)利平衡，還應(yīng)有簡(jiǎn)化擔(dān)保結(jié)構(gòu)方面的考慮。盡管英國(guó)也已從1925的財(cái)產(chǎn)法起引進(jìn)了登記和變價(jià)清償制度，然而畢竟清償前按揭物的所有權(quán)利屬于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上處分，限制了按揭物的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮，香港干脆通盤改造，這一點(diǎn)對(duì)我們?nèi)蘸蟮奈餀?quán)立法不無(wú)借鑒意義。

至于期房按揭，首先要明確的是期房不是期貨，而是遠(yuǎn)期現(xiàn)貨（現(xiàn)房是即期現(xiàn)貨），兩者大相徑庭；[11]其次期房買賣合同也非預(yù)約合同而是本合同，因?yàn)榇撕贤写_定的標(biāo)的，能發(fā)生約定的私法上效果，而預(yù)約合同只是關(guān)于訂立合同的合同，本身不直接發(fā)生當(dāng)事人欲追求的私法效果。此兩點(diǎn)以前許多論著常有誤解。期房按揭的標(biāo)的物在物理上未最終成型，但在法律上可特定化，在香港即是公義式財(cái)產(chǎn)。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定了商品房預(yù)售（期房買賣）的條件，建設(shè)部1994年11月15日40號(hào)令城市商品房預(yù)售管理辦法第2條也規(guī)定了它的定義：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。建設(shè)部又在1997年5月9日的城市房地產(chǎn)抵押管理辦第3條第4款規(guī)定：本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀代其支付其余購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房[12]抵押給銀作償還貸款履行擔(dān)保的行為?？梢姡覈?guó)立法已將期房不僅當(dāng)作買賣的標(biāo)的物來(lái)對(duì)待，而且也可當(dāng)作抵押的標(biāo)的，期房按揭也就變成了期房抵押。筆者認(rèn)為在目前的擔(dān)保法體系下，期房不可抵押而只可質(zhì)押，理由是：

第一，期房雖是說(shuō)遠(yuǎn)期現(xiàn)貨，但購(gòu)房人并未可取得可供抵押的權(quán)利

第二，遠(yuǎn)期現(xiàn)貨買賣在動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域最為常見，通常商家先獲得訂單，后組織生產(chǎn)，故該動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)

品產(chǎn)出來(lái)之前，該產(chǎn)品既非物理上的物，也非法律上的物。設(shè)定其買賣只產(chǎn)生債權(quán)人的請(qǐng)求效力，債權(quán)人不能就該尚未生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品設(shè)定抵押，但可對(duì)就該產(chǎn)品的交付請(qǐng)求權(quán)設(shè)定債權(quán)質(zhì)押。而在期房則有所不同，由于合同將它特定化并經(jīng)登記，所以很多人認(rèn)為期房已經(jīng)屬于物的范疇或等同于香港的公義式產(chǎn)權(quán)，前述建設(shè)部關(guān)于其抵押的規(guī)定鞏固了這種觀念。但是我國(guó)沒有衡平法的淵源，孤立地引進(jìn)一個(gè)公義式產(chǎn)權(quán)概念恐與我們法律框架沖突，造成混亂。從物權(quán)方面看，依通說(shuō)，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得為物。[13]期房預(yù)購(gòu)合同雖經(jīng)登記備案，但其登記備案的效力究竟是什么，法律并不明確，購(gòu)房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同給購(gòu)房人一個(gè)承諾，購(gòu)房人又怎么能對(duì)一個(gè)承諾排它地支配或管理呢？盡管央行新近規(guī)定借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買期房的，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3，但購(gòu)房人并沒有對(duì)它享有物上的任何權(quán)利，所以建設(shè)部規(guī)定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法與學(xué)理上都有權(quán)利抵押，我國(guó)擔(dān)保法第34條第（3）項(xiàng)、第（5）項(xiàng)、第（6）項(xiàng)也可資支持，但一般認(rèn)為其標(biāo)的物為用益物權(quán)，[14]購(gòu)房人對(duì)期房的權(quán)利顯然不是用益物權(quán)，而只是對(duì)開發(fā)商的交付現(xiàn)房請(qǐng)求權(quán)，故在此恐難以適用?？赡苡腥藭?huì)提到土地使用權(quán)，但是，要知道購(gòu)房人在以期房設(shè)定“抵押”時(shí)是尚未取得該權(quán)利的，更重要的是這兩者有聯(lián)系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成權(quán)利抵押。雖然擔(dān)保法第37條關(guān)于不得抵押的禁止性規(guī)定中未包括期房抵押，但根據(jù)物權(quán)法定的原則，只能將它理解成對(duì)第34條可以抵押的財(cái)產(chǎn)的限制。故筆者認(rèn)為：建設(shè)部的規(guī)定違背了擔(dān)保法的精神，除非修改擔(dān)保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式運(yùn)作。

第三，期房按揭人取得了可供質(zhì)押的普通債權(quán)

第四，期房按揭合同訂立后，購(gòu)房人既然要以期房向銀行擔(dān)保借款而不能抵押，則只能質(zhì)押，

因?yàn)槿缟鲜鲑?gòu)房人擁有的是對(duì)開發(fā)商交付房屋請(qǐng)求權(quán)。擔(dān)保法第75條雖未明文普通債權(quán)可作質(zhì)押，但該條第4項(xiàng)規(guī)定的其他權(quán)利在解釋上應(yīng)該容納它不成問題。不過(guò)，由于前述央行的新近規(guī)定，事實(shí)上，期房質(zhì)押只是非常短暫的過(guò)渡，因?yàn)樵O(shè)定期房按揭的時(shí)候，開發(fā)商的多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成投資的2/3，其轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房即在眼前。購(gòu)房人一般須連續(xù)6期遲延支付銀行借款，銀行才有可能實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。所以開發(fā)商負(fù)擔(dān)加重，銀行風(fēng)險(xiǎn)降低，同時(shí)也使期房按揭淡化了其實(shí)際意義。一俟期房竣工購(gòu)房人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，按建設(shè)部的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第34條規(guī)定期房抵押（實(shí)為質(zhì)押）應(yīng)重新辦理現(xiàn)房抵押。

綜上，筆者的結(jié)論是：第一，我國(guó)事實(shí)上并沒有真正的按揭制度，所謂的房地產(chǎn)按揭在我國(guó)實(shí)際情況是：現(xiàn)房按揭即是抵押，而期房按揭前期是質(zhì)押，竣工交付后為抵押。它們既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，當(dāng)期房竣工變?yōu)楝F(xiàn)房，質(zhì)押也相應(yīng)變?yōu)榈盅簳r(shí)，立法上對(duì)此應(yīng)進(jìn)一步完善和明確，否則在嚴(yán)格意義上，易與物權(quán)法定主義產(chǎn)生沖突。第二，大陸法的非典型擔(dān)保中的讓與擔(dān)保，與英美法的按揭在擔(dān)保期間讓渡所有權(quán)益有本質(zhì)的相同之處，但該制度在我國(guó)物權(quán)法今后立法中如何取舍，應(yīng)視我國(guó)在可預(yù)見的未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)物權(quán)擔(dān)保制度的總體的要求而定，如果確立這種制度，則應(yīng)該在更廣泛的范圍設(shè)計(jì)其價(jià)值功能，而不是僅僅局限在房地產(chǎn)的買賣方式上，否則就是立法資源的浪費(fèi)，因?yàn)閮H就房地產(chǎn)買賣而言，根據(jù)本文前述的分析，目前的擔(dān)保法已經(jīng)可以解決銀行的債權(quán)擔(dān)保問題。

參考文獻(xiàn)

[1]梁慧星。中國(guó)物權(quán)法草案建議稿[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000.776-786，該部分主要由陳華彬負(fù)責(zé)撰寫。

[2]雖然有些學(xué)者認(rèn)為抵押權(quán)為保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，與債權(quán)目的關(guān)系同一，應(yīng)屬債權(quán)。劉德寬。民法諸問題與新展望[M].1992.337.我國(guó)民法通則也將其規(guī)定在債權(quán)中，但綜觀各國(guó)通說(shuō)，因其典型地具備物權(quán)性而為擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)屬無(wú)疑。

篇（5）

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問題。

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了入伙通知書并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過(guò)程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，這樣看來(lái)，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對(duì)預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來(lái)，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

篇（6）

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展概述

企業(yè)文化的就是企業(yè)精神，是企業(yè)影響員工在生產(chǎn)上的積極性和在生活上對(duì)企業(yè)的歸屬感的重要因素。這種精神可以使得員工把企業(yè)當(dāng)做情感生活的一部分，而不只是謀生的手段，如果每個(gè)員工都心里都把這個(gè)企業(yè)只是當(dāng)做謀生的手段，那么跳槽，泄露企業(yè)商業(yè)秘密等事情發(fā)生就不足為奇了。想要把員工的心捆在這個(gè)企業(yè)，使員工們齊心協(xié)力為企業(yè)做事就需要企業(yè)文化的力量。

在文化建設(shè)上普遍的存在兩種觀點(diǎn)，一是自然主義傾向。認(rèn)為企業(yè)文化，企業(yè)理念是企業(yè)長(zhǎng)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中自然形成的，企業(yè)沒辦法也不應(yīng)該進(jìn)行人為地設(shè)計(jì)；另一種是主觀主義傾向，認(rèn)為企業(yè)文化，企業(yè)理念就是人為地設(shè)計(jì)。前者導(dǎo)致企業(yè)文化中的“無(wú)作為”現(xiàn)象，一切憑其自然發(fā)展，缺乏明確的理論指導(dǎo)；后者導(dǎo)致企業(yè)文化建設(shè)的“突擊”現(xiàn)象。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀(jì)80年代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來(lái)的商品房供應(yīng)短缺引發(fā)了20世紀(jì)80年代至90年代市場(chǎng)空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當(dāng)時(shí)被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強(qiáng)的投機(jī)色

彩。

隨著國(guó)家1994年～1997年宏觀調(diào)控政策到位，我國(guó)歷史上空前的房地產(chǎn)泡沫中誕生的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗禮，企業(yè)從商品房空置帶來(lái)的市場(chǎng)壓力中尋求生機(jī)，從房地產(chǎn)價(jià)格下跌尋求自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在擠壓泡沫市場(chǎng)化

過(guò)程中錘煉了這個(gè)新生產(chǎn)業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)中比重最大的住宅產(chǎn)業(yè)被列為國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為上世紀(jì)末中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸后啟動(dòng)內(nèi)需的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要物質(zhì)指標(biāo)，更有上海市等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的城市將房地產(chǎn)列為“九五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)資金密集型兼負(fù)我國(guó)城市改造重任的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)正崛起在中國(guó)大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲得發(fā)展，

在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中贏得社會(huì)的尊敬，同時(shí)也伴生了具有我國(guó)特色的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

二企業(yè)文化建設(shè)典型類型

企業(yè)文化建設(shè)的類型是多種多樣的，典型的有幾種類型：

（一）自我更新特征的學(xué)院型企業(yè)文化。

萬(wàn)科地產(chǎn)是一家從商貿(mào)起家，從80年資房地產(chǎn)的深圳上市公司。由于萬(wàn)科地產(chǎn)創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)并張揚(yáng)個(gè)性的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國(guó)地產(chǎn)的知名品牌——萬(wàn)科地產(chǎn)，同時(shí)也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬(wàn)科地產(chǎn)在全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)中均享有較高知名度，產(chǎn)品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國(guó)前列，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者。

（二）傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學(xué)院型企業(yè)文化。

中海地產(chǎn)是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，它從1990年代初涉足內(nèi)地房地產(chǎn)，從行業(yè)相關(guān)性而言是水到渠成，加上其特有的“中國(guó)建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢(shì)，受其在香港從事工程總承包的成功經(jīng)營(yíng)模式影響，形成了強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，服務(wù)貫徹始終的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細(xì)節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。這種強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化由于過(guò)于強(qiáng)調(diào)工作細(xì)節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮。

（三）自我更新管理棒球隊(duì)型的企業(yè)文化。

合生創(chuàng)展是一家專業(yè)從事內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的香港上市公司，1990年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產(chǎn)，兩公司戰(zhàn)略結(jié)盟帶來(lái)了土地開發(fā)、市場(chǎng)策劃、工程總承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結(jié)果，鼓勵(lì)員工創(chuàng)新與學(xué)習(xí)，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)個(gè)巨人，多種資源整合極盡其能。

（四）緩慢自我更新能力學(xué)院型的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

1990年代初期，以新世界地產(chǎn)為代表的一批香港、臺(tái)灣頗具實(shí)力的上市公司大舉進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)，由于其外資背景，在國(guó)內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運(yùn)作，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)，注重企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的房地產(chǎn)企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。港臺(tái)及東南亞在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)公司大部分屬此類企業(yè)文化，它們?cè)诘雌鸱奈覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投入巨資而回報(bào)并不高。

從房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)文化處在傳統(tǒng)公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說(shuō)明市場(chǎng)不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化已經(jīng)影響著企業(yè)的發(fā)展。只有建立在自覺更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力，片面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。

三房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的方法

營(yíng)造“以人為本”的文化氛圍。泰勒管理模式的特點(diǎn)是“物本管理”,即把企業(yè)看作是一個(gè)大機(jī)器,企業(yè)員工則是這一機(jī)器中的零部件,把人當(dāng)成物來(lái)管理。自20 世紀(jì)80 年代以來(lái),企業(yè)管理理論出現(xiàn)了“人本管理”思想,認(rèn)為人不單純是創(chuàng)造財(cái)富的工具,人是企業(yè)最大的資本、資源和財(cái)富。

創(chuàng)新知識(shí)資本經(jīng)營(yíng)文化。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,知識(shí)資本成為企業(yè)成長(zhǎng)的關(guān)鍵性資源,企業(yè)文化作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的根基將受到前所未有的重視。企業(yè)要生存與發(fā)展,提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,就必須強(qiáng)化知識(shí)管理,充分發(fā)揮企業(yè)員工個(gè)體與團(tuán)隊(duì)的整體效應(yīng),通過(guò)持續(xù)不斷地學(xué)習(xí)來(lái)掌握新科技、適應(yīng)新變化,加強(qiáng)跨文化管理,促進(jìn)跨國(guó)家、跨地區(qū)以及跨行業(yè)企業(yè)文化的融合和重塑,從根本上提高企業(yè)的綜合素質(zhì),是迎接知識(shí)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)的積極戰(zhàn)略。

承接中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化。任何一個(gè)企業(yè)的文化底蘊(yùn)來(lái)自本民族的傳統(tǒng)文化。以儒家思想為主的中國(guó)傳統(tǒng)文化著眼于以規(guī)范引導(dǎo)人們的日常行為,其精髓是“誠(chéng)為本,和為貴,信為先”。這種文化的包容性和開放性,使中國(guó)的民族文化具有與時(shí)俱進(jìn)和兼容并蓄的特征。因此,培育先進(jìn)企業(yè)文化必須弘揚(yáng)中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化,并根植其中,吸取其精華。

建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度的文化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,錘煉企業(yè)的根本在市場(chǎng),打造企業(yè)的關(guān)鍵則在體制創(chuàng)新。在發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)現(xiàn)代企業(yè)制度的過(guò)程中,必然會(huì)伴隨企業(yè)文化的提升和轉(zhuǎn)型,培育先進(jìn)企業(yè)文化必須與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng),用這種文化確立公平競(jìng)爭(zhēng)原則,把握迅速變化的市場(chǎng)需求,構(gòu)建企業(yè)技術(shù)、管理和體制創(chuàng)新的機(jī)制。

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)文化法制環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會(huì)文化處處相融。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過(guò)去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達(dá)的根本原因在于，沒有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開放以后，國(guó)家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來(lái)了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)開拓出更加有利的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]華銳.21世紀(jì)中國(guó)企業(yè)文化實(shí)踐與探索叢書.北京:企業(yè)管理出版社.2003..

[2]祁然.房地產(chǎn)企業(yè)文化.黑龍江科學(xué)技術(shù)出版社.2006.

篇（7）

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)的房?jī)r(jià)成了普通老百姓關(guān)心的話題和抱怨的對(duì)象。房?jī)r(jià)飆升到今天這個(gè)令人瞠目結(jié)舌的價(jià)位，決不是一朝一夕形成的。 回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展史：從1998年開始，住房分配貨幣的政策啟動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的全面市場(chǎng)化，隨著福利化分房的結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)快速發(fā)展的新時(shí)期。在這段時(shí)期內(nèi)，盡管中國(guó)政府為應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的泡沫，多次實(shí)施了宏觀調(diào)控政策打壓房?jī)r(jià)，但效果都不是太明顯。目前，中國(guó)房?jī)r(jià)的水平與中國(guó)人均GDP的比值，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美日歐等發(fā)達(dá)國(guó)家。房?jī)r(jià)這種持續(xù)走高的狀況直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離實(shí)際價(jià)值， 產(chǎn)生泡沫，并被越吹越大，房地產(chǎn)的泡沫一旦破滅所帶來(lái)的后果卻是無(wú)法想象的。

二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

改革開放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況一樣，都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。但是，我們也不應(yīng)忽視因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高所導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫化趨勢(shì)的問題。為深入剖析這個(gè)問題，我們首先應(yīng)該了解房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因：

1、土地資源的稀缺性。土地資源的供給有一個(gè)顯著的特點(diǎn)：它是一種不可再生資源，無(wú)論房?jī)r(jià)如何變動(dòng)，土地的總供給大體上是不變的，因?yàn)槿祟愔挥幸粋€(gè)地球，雖然有時(shí)候，人類可以將其它類型的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，但是受到各種各樣的條件約束和限制，大幅度增加建設(shè)用地的規(guī)模，這是不太可能的，因此土地供給的彈性具有很強(qiáng)的剛性。隨著土地需求的上升，土地價(jià)格大體呈現(xiàn)出越來(lái)越貴的趨勢(shì)。

2、城市化的進(jìn)程。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的城市化進(jìn)程的速度越來(lái)越快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)人口中占大部分的還是農(nóng)村人口，而根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然帶來(lái)農(nóng)業(yè)人口下降這樣一個(gè)結(jié)果，因此，在相當(dāng)長(zhǎng)的歷史發(fā)展時(shí)期內(nèi)，我國(guó)城市化的進(jìn)程會(huì)持續(xù)推進(jìn)，這意味著每年都有大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢麄円诔鞘欣锪⒆憔托枰凶》?，這也造成了對(duì)房屋的剛性需求，同時(shí)也推動(dòng)著房?jī)r(jià)往上漲。

3、中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念和消費(fèi)習(xí)慣。中國(guó)人由于受到傳統(tǒng)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的影響，大多數(shù)人都希望擁有一套自己的住房，有沒有房子甚至成了年輕人能不能結(jié)婚的前提條件，因此，進(jìn)入談婚論嫁的年輕人總是想方設(shè)法，要么靠父母贊助，要么靠銀行貸款，甚至不惜一輩子成為房奴也要去購(gòu)買住房，這種不顧現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)觀造成了畸形的房屋需求，也造成了房?jī)r(jià)高企的結(jié)果。

4、房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)這種商品與其它的普通商品在行業(yè)特點(diǎn)上有比較大的差別：首先，房地產(chǎn)這種商品具有較大的差異性，特別是它座落的地理位置是具有唯一性，因此，房地產(chǎn)這種商品的供給具有某種程度的壟斷性，而其它普通商品在地理上是可以任意流動(dòng)的，哪里的價(jià)格高、利潤(rùn)高，這些普通商品就可以流動(dòng)到哪里，形成競(jìng)爭(zhēng)性比較強(qiáng)的市場(chǎng)狀況，因此普通商品的價(jià)格不可能太高，而房地產(chǎn)行業(yè)的這種特點(diǎn)注定了它是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，這也造就了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利；其次，房地產(chǎn)這種商品的使用期限要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它普通商品，這也使房地產(chǎn)成為一種比較理想的投資對(duì)象，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民物質(zhì)生活水平的提高，特別是居民可支配收入的增加，人們的投資意識(shí)不斷增強(qiáng)，而我國(guó)投資的渠道還極其有限，為避免通貨膨脹引發(fā)資產(chǎn)縮水，購(gòu)買房產(chǎn)成了不錯(cuò)的選擇。

5、地方政府的土地財(cái)政政策?！巴恋刎?cái)政”，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出。土地出讓后，地方政府還能獲得建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營(yíng)業(yè)稅為主的財(cái)政預(yù)算收入，這些收入全部歸地方支配，土地出讓金不折不扣地成了地方政府的“錢袋子”。由于地方政府現(xiàn)在的開支非常龐大，在沒有其它穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源的情況下，土地財(cái)政自然成了地方政府增加收入的首選，而高房?jī)r(jià)是增加土地財(cái)政收入的重要前提條件。因此，地方政府對(duì)中央政府下達(dá)的調(diào)控房?jī)r(jià)的政策執(zhí)行起來(lái)并不積極，甚至陽(yáng)奉陰違，因?yàn)榈胤秸旧砭褪歉叻績(jī)r(jià)的主要受益者。

6、銀行等金融機(jī)構(gòu)的助推。在我國(guó)，大部分的銀行都已經(jīng)商業(yè)化、企業(yè)化了，它們也要追求高利潤(rùn)。目前，我國(guó)除房地產(chǎn)外的其它行業(yè)大多都不太景氣，利潤(rùn)率不高，風(fēng)險(xiǎn)也大。因此，銀行等金融機(jī)構(gòu)也看準(zhǔn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)的利潤(rùn)，紛紛向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款， 房地產(chǎn)開發(fā)商有了銀行的資金支持后，也不著急將手中的房子推向市場(chǎng)去變現(xiàn)，而是待價(jià)而沽。與此同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)又向普通購(gòu)房者提供優(yōu)惠的按揭利率，吸引他們?nèi)ベ?gòu)房，這也造成房地產(chǎn)需求的膨脹。

三、消除房地產(chǎn)泡沫的措施

針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的種種弊端，我們必須正視現(xiàn)實(shí)，采取措施，消除房地產(chǎn)泡沫。為了讓這一行業(yè)健康有序地良性發(fā)展，我們應(yīng)采取以下有效措施：

1、建立有效的保障房制度，解決住房問題

房地產(chǎn)這個(gè)商品是一種涉及到千家萬(wàn)戶利益的重要商品。根據(jù)我們之前分析的那樣，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特殊性，若這個(gè)行業(yè)任由市場(chǎng)調(diào)控的話，必然會(huì)出現(xiàn)壟斷這種狀況，形成讓普通老百姓難以承受的高價(jià)。因此，政府在房地產(chǎn)供給方面不能置身事外，應(yīng)該想方設(shè)方積極地為老百姓，特別是中低收入的老百姓提供保障性住房。令人頎喜的是，在2011年全國(guó)兩會(huì)前夕，國(guó)務(wù)院總理在一次與網(wǎng)友交流的過(guò)程中表態(tài)，今后五年，我國(guó)要新建保障性住房3600萬(wàn)套，保障性住房應(yīng)當(dāng)以公租房和廉租房為主，這是一個(gè)非常龐大的數(shù)字，如果實(shí)現(xiàn)的話，屆時(shí)我國(guó)保障性住房的覆蓋率將達(dá)到20%，有力地緩解我國(guó)住房的壓力，壓抑目前不斷上漲的房?jī)r(jià)，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的泡沫問題。

2、改變地方政府過(guò)份依賴土地財(cái)政的現(xiàn)狀

目前的土地財(cái)政政策容易讓地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益捆綁在一起，成為高房?jī)r(jià)助推器。要改變這種現(xiàn)狀，首先應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整我國(guó)中央與地方的稅收分配的比例，因?yàn)槲覈?guó)地方政府要承擔(dān)的責(zé)任和事務(wù)很多，這都是需要用錢的，而目前我國(guó)地方政府在財(cái)稅分配比例中所占的份額過(guò)小，造成事權(quán)與財(cái)權(quán)不匹配；其次，必須改變目前土地出讓金由地方政府自收自支的財(cái)政體制，應(yīng)該增加省級(jí)政府監(jiān)督和審查這一環(huán)節(jié)，不能讓地方政府養(yǎng)成過(guò)份依賴土地財(cái)政的習(xí)慣。

3、整頓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)金融管理

銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要的資金來(lái)源，因此，管好銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)就顯得猶為重要。首先，銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策，比如應(yīng)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款發(fā)放條件，加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理；其次，要規(guī)范個(gè)人商品住房的按揭貸款管理，嚴(yán)格執(zhí)行央行頒布的按揭比率和按揭利率的要求。只有整頓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)金融管理，才能有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的泡沫化的可能。

4、強(qiáng)化土地資源的管理

土地資源是一種稀缺資源，一定要強(qiáng)化土地資源的管理。首先，要通過(guò)土地供應(yīng)量的調(diào)整，控制房?jī)r(jià)不合理的上漲。其次，在土地出讓的過(guò)程中，一定要實(shí)行公開的招投標(biāo)制度，避免土地交易的腐敗現(xiàn)象，因?yàn)槿绻霈F(xiàn)腐敗現(xiàn)象，這些腐敗的成本最終都會(huì)加入到房?jī)r(jià)當(dāng)中，讓房?jī)r(jià)居高不下。再次，要嚴(yán)厲打擊某些房地產(chǎn)商對(duì)土地資源的囤積積奇，對(duì)那些投標(biāo)后不開發(fā)，只是坐等土地價(jià)格上升來(lái)牟取暴利的開發(fā)商，一定要采取有效的手段予以打擊。只有通過(guò)強(qiáng)化土地資源的管理，才能避免土地資源的浪費(fèi)，使稀缺的土地資源得到充分利用。

5、可以考慮設(shè)立房產(chǎn)稅，打擊房地產(chǎn)行業(yè)中的投機(jī)行為

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。但房產(chǎn)稅的設(shè)立是一把雙刃劍，如果課稅范圍過(guò)大，容易誤傷普通老百姓，加重中低收入家庭的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。因此，在制度設(shè)計(jì)的時(shí)候，一定要嚴(yán)格控制房產(chǎn)稅的征收范圍，只對(duì)那些豪華的、高價(jià)的、多套的房產(chǎn)才能征收房產(chǎn)稅，這樣才能起到精確打擊房地產(chǎn)行業(yè)中的投機(jī)行為的作用。目前，重慶、上海兩市正在試點(diǎn)運(yùn)行房產(chǎn)稅，我們將根據(jù)試點(diǎn)的結(jié)果，進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)一個(gè)重要的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展起到很重要的作用。我們要掌握房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的客觀規(guī)律，不斷探索新方法、新路子，讓房地產(chǎn)行業(yè)真正成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的、好的增長(zhǎng)點(diǎn)，從而解決廣大群眾關(guān)心的居住方面的問題。

參考文獻(xiàn):

[1]曲波，《房?jī)r(jià)、地價(jià)與土地供應(yīng)的前因后果》，中國(guó)土地期刊，2005.5

篇（8）

一、前言

20世紀(jì)70年代以來(lái)，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國(guó)家相繼實(shí)施了金融市場(chǎng)開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)和國(guó)際金融市場(chǎng)日益融合。當(dāng)金融業(yè)對(duì)外開放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競(jìng)爭(zhēng)和管制的放松，使銀行更有沖動(dòng)去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國(guó)家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來(lái)典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國(guó)家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等東南亞諸國(guó)。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對(duì)外開放，并自2006年12月之后向外國(guó)競(jìng)爭(zhēng)者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國(guó)內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的銀行危機(jī)，對(duì)中國(guó)銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長(zhǎng)期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長(zhǎng)的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款來(lái)說(shuō)，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來(lái)自相對(duì)穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長(zhǎng)久、相對(duì)保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無(wú)法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來(lái)支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房?jī)r(jià)波動(dòng)通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表渠道對(duì)銀行業(yè)有廣泛的影響。房?jī)r(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤(rùn)。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過(guò)間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動(dòng)和借貸活動(dòng)減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對(duì)于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識(shí)和動(dòng)力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會(huì)很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會(huì)與實(shí)際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號(hào)往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會(huì)保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房?jī)r(jià)的上漲，銀行通常會(huì)產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺，過(guò)分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤(rùn)，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評(píng)估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)處于劣勢(shì)（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競(jìng)爭(zhēng)，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場(chǎng)的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對(duì)特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會(huì)有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為如果災(zāi)難性沖擊來(lái)臨時(shí)，將會(huì)受到政府的保護(hù)，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險(xiǎn)敞口帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當(dāng)銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，政府更有可能介入去拯救陷入危機(jī)的銀行，實(shí)際上在激勵(lì)銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動(dòng)，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，投資者可能會(huì)意識(shí)到，銀行過(guò)度借貸于房地產(chǎn)市場(chǎng)使銀行更易受到市場(chǎng)波動(dòng)的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會(huì)讓整個(gè)銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒有諸如存款保險(xiǎn)之類明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會(huì)低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險(xiǎn)，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險(xiǎn)行為提供了激勵(lì)因素。另外，投資者過(guò)于自信自己評(píng)估市場(chǎng)的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場(chǎng)崩潰前的適當(dāng)時(shí)機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵(lì)了銀行過(guò)度借貸于過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（四）信息不對(duì)稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例內(nèi)，以防當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌、借款人違約時(shí)，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個(gè)足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。

然而，實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來(lái)相當(dāng)保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補(bǔ)損失。這是因?yàn)?，在房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，銀行過(guò)度樂觀地認(rèn)為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)也迫使銀行管理層放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。造成這種情況的主要原因在于，在實(shí)際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評(píng)估值，而由于信息不充分，即使在市場(chǎng)最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值甚至是過(guò)去的價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，從而造成銀行可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險(xiǎn)敞口的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）不適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)、信息披露及法律框架

在不透明的會(huì)計(jì)核算方法，不適當(dāng)?shù)男畔⑴稖?zhǔn)則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無(wú)法有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)敞口，對(duì)銀行施行監(jiān)督和約束，進(jìn)而使那些高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)被當(dāng)作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對(duì)外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬(wàn)億日元，而如果銀行業(yè)當(dāng)時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口數(shù)額和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降因素作一個(gè)合理的估計(jì)，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進(jìn)行貸款分類時(shí)，如果僅僅按照貸款的償還情況對(duì)貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當(dāng)前的償付能力進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責(zé)是通過(guò)監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護(hù)納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險(xiǎn)的增長(zhǎng)策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當(dāng)金融自由化作為一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀政策的一部分時(shí)，監(jiān)管部門可能對(duì)約束那些采取高風(fēng)險(xiǎn)策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來(lái)看，高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)策略對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來(lái)能夠獲得高盈利的銀行。其次，當(dāng)金融部門的擴(kuò)張被視為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量時(shí)，監(jiān)管部門要承擔(dān)更大的壓力。再次，對(duì)監(jiān)管者來(lái)說(shuō)，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時(shí)間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來(lái)的某一日期才會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而那時(shí)可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當(dāng)局有內(nèi)在動(dòng)力采取寬容、遷就的態(tài)度對(duì)待問題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在動(dòng)力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對(duì)外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當(dāng)局必須確保一個(gè)行之有效的機(jī)制，以防止銀行過(guò)度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，打消其盈利歸個(gè)人、損失由社會(huì)承擔(dān)的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對(duì)付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過(guò)程重在評(píng)估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機(jī)，但不足以防范危機(jī)。為了防范危機(jī)，監(jiān)管過(guò)程必須把那些承受能力差、有可能會(huì)成為脆弱的銀行提前鑒別出來(lái)，防止它們的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)到對(duì)整個(gè)金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過(guò)經(jīng)常性的壓力測(cè)試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個(gè)有效方法。其次，監(jiān)管當(dāng)局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場(chǎng)的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并使銀行業(yè)在市場(chǎng)的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)察及評(píng)估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）安全網(wǎng)改革

在對(duì)銀行的行為施加影響時(shí)，不應(yīng)只把注意力集中在對(duì)問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價(jià)格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期銀行房地產(chǎn)貸款的過(guò)度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達(dá)到相關(guān)的國(guó)際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，力求做到最好。在監(jiān)管實(shí)施過(guò)程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須及時(shí)采取糾正行動(dòng)，迅速解決問題。如果沒有一個(gè)以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對(duì)要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風(fēng)險(xiǎn)的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風(fēng)險(xiǎn)，必須終止隱含的存款保險(xiǎn)制度。首先，將存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶?，不向所有債?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對(duì)銀行施加約束。其次，對(duì)有問題銀行及時(shí)采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當(dāng)局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時(shí)為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實(shí)行嚴(yán)格的資本充足制度。通過(guò)制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無(wú)限制擴(kuò)張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當(dāng)局馬上采取糾正行動(dòng)，避免當(dāng)銀行資本狀況嚴(yán)重惡化時(shí)，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

篇（9）

（一）內(nèi)部原因1.信用等級(jí)低，違約風(fēng)險(xiǎn)高。我國(guó)的中小型房企大都資金實(shí)力、償債能力弱，違約風(fēng)險(xiǎn)較高，銀行等金融機(jī)構(gòu)往往不愿意貸款給它們。同時(shí)也正是這些特點(diǎn)使它們很難達(dá)到上市、發(fā)行債券等的標(biāo)準(zhǔn)。2.資金需求與銀行貸款不匹配。中小型房企規(guī)模較小，資金需求相對(duì)較少，而考慮到交易成本，銀行更愿意一次性貸給較大型的企業(yè)，而吝于對(duì)中小企業(yè)貸款。3.缺乏完善的內(nèi)部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略內(nèi)部管理，缺乏專業(yè)的管理人才和系統(tǒng)的管理制度，特別是在土地取得成本日益增加的情況下，很難做到良好的成本控制。因此中小企業(yè)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化時(shí)無(wú)法做出及時(shí)有效的應(yīng)對(duì)，也缺乏創(chuàng)新融資渠道的能力。

（二）外部原因1.政策原因。國(guó)家的部分政策在某種程度上促成了房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的形成。政府通過(guò)嚴(yán)格的土地政策和信貸政策等來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地取得愈加困難，取得土地的相關(guān)稅費(fèi)也來(lái)越高，利率、存款準(zhǔn)備金的調(diào)整，差別化信貸政策，限購(gòu)令等，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的融資提出了挑戰(zhàn)。2.金融市場(chǎng)原因。我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，融資結(jié)構(gòu)不合理，直接融資受限較多。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來(lái)源的中小房企的融資需求。3.行業(yè)原因。由于房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定及巨大的泡沫，導(dǎo)致即使有房地產(chǎn)等高價(jià)值固定資產(chǎn)來(lái)抵押，銀行對(duì)房企的貸款仍程序復(fù)雜、條件苛刻，尤其是對(duì)規(guī)模、信用等都很難達(dá)標(biāo)的中小企業(yè)。另外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繁榮健康時(shí)，銀行貸款寬松，對(duì)房屋預(yù)售的監(jiān)管也不是很嚴(yán)格，企業(yè)較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項(xiàng)，資金相對(duì)富裕，致使一些企業(yè)安于現(xiàn)狀，缺乏危機(jī)意識(shí)和創(chuàng)新能力，在面對(duì)嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)，不能迅速找到適合企業(yè)自身的多渠道融資方式。4.法律原因。我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉(zhuǎn)向了民間借貸，可我國(guó)民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進(jìn)入的渠道。另外，我國(guó)對(duì)中小房企上市以及再融資、發(fā)行債券都有嚴(yán)格限制，同時(shí)當(dāng)下嚴(yán)厲的監(jiān)管使得房地產(chǎn)信托融資在我國(guó)很難實(shí)現(xiàn)。

二、解決我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的建議

（一）政府方面1.完善房地產(chǎn)金融相關(guān)法律體系。加強(qiáng)新型融資方式的法律建設(shè)，例如規(guī)范和積極發(fā)展民間借貸，還包括房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等相關(guān)法律的完善。2.適當(dāng)放寬政策限制。國(guó)家可以適當(dāng)放寬對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如適當(dāng)降低中小型房企的營(yíng)業(yè)稅、所得稅，實(shí)行浮動(dòng)利率，優(yōu)化信貸政策，適當(dāng)放松對(duì)其信貸規(guī)模的監(jiān)管，讓銀行貸款從制度上向中小企業(yè)傾斜。2014年第10期下旬刊（總第568期）時(shí)代Times3.加快債券市場(chǎng)發(fā)展。促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和債券的發(fā)行，減少其債券發(fā)行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。4.構(gòu)建完善的金融機(jī)構(gòu)體系。在發(fā)達(dá)國(guó)家，中小金融機(jī)構(gòu)在融資活動(dòng)中發(fā)揮著十分重要的作用，國(guó)家可以通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)促進(jìn)小額貸款公司、典當(dāng)行等的發(fā)展，促進(jìn)中小金融機(jī)構(gòu)來(lái)參與解決融資難的問題。

篇（10）

1.新經(jīng)濟(jì)必然伴隨著新規(guī)則。這不僅為制度創(chuàng)新提供了更廣闊的空間，同時(shí)也強(qiáng)化了對(duì)制度的需求，加速并深化經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日浙成熟，產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的組織能力得到加強(qiáng)，從而使依賴于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的各種動(dòng)力因素對(duì)該系統(tǒng)的發(fā)展起到更為顯著的作用。

2.新經(jīng)濟(jì)以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為顯著特征。知識(shí)在社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程中的滲透，促進(jìn)了生產(chǎn)迂回化、專業(yè)化發(fā)展和要素生產(chǎn)率的提高，帶來(lái)人類各種財(cái)富的加速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高為產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)提供了更堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)、知識(shí)基礎(chǔ)和更廣闊的發(fā)展空間。以知識(shí)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將一改過(guò)去主要依賴于稀缺資源投入規(guī)模的模式，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)知識(shí)、信息服務(wù)于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個(gè)性化。借助于通訊科技的迅猛發(fā)展而掀起的網(wǎng)絡(luò)革命，為新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式提供了支撐，并進(jìn)一步促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程和知識(shí)信息的傳播利用。由于知識(shí)資源的非稀缺性，即非排他或重復(fù)使用，從而具有使用越多其價(jià)值創(chuàng)造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經(jīng)濟(jì)形態(tài)得到改變，支持了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)面臨的新動(dòng)因

房地產(chǎn)業(yè)是指“從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)”。受傳統(tǒng)體制和發(fā)展水平制約，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幾乎一直是以物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的投資為主要推動(dòng)力量的。建筑業(yè)盡管在官方口徑中被列為第二產(chǎn)業(yè)，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)與建筑業(yè)有著特殊的密切聯(lián)系。建筑業(yè)不僅是房地產(chǎn)業(yè)中不可缺的物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迄今發(fā)展歷程中的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。這也是某種程度上使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行至今難以完全擺脫生產(chǎn)導(dǎo)向的軌道，因而忽視了市場(chǎng)需求的改變。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著人們收入水平和知識(shí)水平的提高，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，服務(wù)需求遠(yuǎn)比物質(zhì)商品需求更具有彈性，且服務(wù)需求形式擴(kuò)展也比物質(zhì)商品更多更廣。目前，房地產(chǎn)服務(wù)需求不僅包括對(duì)作為最終消費(fèi)品的所謂消費(fèi)者服務(wù)的需求，還包括對(duì)作為眾多社會(huì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的中間投入品的所謂生產(chǎn)者服務(wù)的需求。一旦真正步入市場(chǎng)需求導(dǎo)向的軌道，房地產(chǎn)業(yè)的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質(zhì)商品需求轉(zhuǎn)向滿足不斷產(chǎn)生的服務(wù)需求。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行核心必然從物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向服務(wù)生產(chǎn)環(huán)節(jié)。這種產(chǎn)業(yè)核心的轉(zhuǎn)移，具體將依托于以下動(dòng)力因素：

1.消費(fèi)者服務(wù)的增長(zhǎng)。首先是在收入提高、知識(shí)占有更充分以及以信息技術(shù)為主的高科技支持下，房地產(chǎn)消費(fèi)者的服務(wù)需求將在規(guī)模和種類上快速增長(zhǎng)，消費(fèi)者服務(wù)部門將有相應(yīng)的供給規(guī)模和業(yè)態(tài)種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務(wù)和現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)行業(yè)的進(jìn)一步成長(zhǎng)，從而在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)形成更長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)而交織出更廣泛的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)者服務(wù)增長(zhǎng)情況，在此有必要作一些經(jīng)驗(yàn)性的分析：

（1）隨著觀念更新，人們對(duì)于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，主要是各種私人服務(wù)業(yè)的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統(tǒng)消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)也正融入現(xiàn)代知識(shí)與技術(shù)，其自身得到發(fā)展。

（2）對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r而言，消費(fèi)者服務(wù)具有較高的收入需求彈性，消費(fèi)者收入水平的提高，無(wú)疑為這類服務(wù)行業(yè)提供了更大的增長(zhǎng)空間；

（3）婦女就業(yè)的增加以及個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也從供求兩方面為消費(fèi)者服務(wù)增長(zhǎng)創(chuàng)造了有利條件；

（4）網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的社會(huì)化應(yīng)用，為形成由各類商品與服務(wù)的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)提供了支持，促使消費(fèi)者服務(wù)在更廣泛有效的分工協(xié)作基礎(chǔ)上形成更多的新興業(yè)態(tài)和穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。如近年來(lái)綜合布線的普遍引入，對(duì)物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。2.生產(chǎn)者服務(wù)的增長(zhǎng)。作為中間投入品的生產(chǎn)者服務(wù)，如房地產(chǎn)開發(fā)、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產(chǎn)者服務(wù)的迅速增長(zhǎng)也成為房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的新動(dòng)因。根據(jù)現(xiàn)有按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)整理后發(fā)現(xiàn)，住宅建設(shè)和一系列屬于生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)的增長(zhǎng)是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體增長(zhǎng)的主要因素。

（1）住宅建設(shè)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中提供物質(zhì)產(chǎn)品的主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)，盡管仍保持較高增長(zhǎng)率，短期內(nèi)仍體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)某砷L(zhǎng)性，但一定程度上講，政府對(duì)于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長(zhǎng)期以較高的住宅建設(shè)投資規(guī)模來(lái)保持房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)點(diǎn)，勢(shì)必?zé)o助于改變整個(gè)產(chǎn)業(yè)偏重并依賴整個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的格局；

（2）技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域勞動(dòng)生產(chǎn)率提高從而就業(yè)相對(duì)縮減，這是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一大顯著背景；

（3）隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可忽視。物質(zhì)產(chǎn)品的需求逐步飽和及服務(wù)需求不斷衍生的趨勢(shì)，而現(xiàn)在距離2010年我國(guó)人均住房面積目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不過(guò)是幾年的時(shí)間，因此，近期以住宅建設(shè)為產(chǎn)業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，在滿足消費(fèi)者直接需求的同時(shí)，還應(yīng)重視物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)為各類房地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展提供載體的功能，即住宅業(yè)應(yīng)同時(shí)作為一種生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)而得到新的發(fā)展。

3.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應(yīng)用的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合是一種發(fā)展趨勢(shì)，成為房地產(chǎn)業(yè)的“推動(dòng)劑”。由于房地產(chǎn)商品屬于區(qū)域性

商品，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品信息量流通較少，對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者都造成了一定的困難。網(wǎng)絡(luò)的參與就打破了區(qū)域性的限制，縮短了各種信息流通的時(shí)間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)帶來(lái)巨大變化，使其更為規(guī)?；?、規(guī)范化。

（1）網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)業(yè)提供全面營(yíng)銷信息技術(shù)服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)提供了企業(yè)與顧客雙向交流的通道，使房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展規(guī)模化的交互式的市場(chǎng)營(yíng)銷方式。這種交互式的市場(chǎng)營(yíng)銷方式一方面讓企業(yè)更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產(chǎn)企業(yè)有更多的空間為用戶提供更具價(jià)值的售前服務(wù)和售后服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)的商業(yè)從跨時(shí)空交易、交易現(xiàn)實(shí)的虛擬實(shí)現(xiàn)、交互式營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)以及整合性等方面給房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式帶來(lái)了一場(chǎng)深刻的變革，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)新增長(zhǎng)。

（2）定向銷售，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學(xué)及以上，屬中產(chǎn)階級(jí)或高層教育界人士。這部分群體購(gòu)買力強(qiáng)且具有很強(qiáng)的市場(chǎng)影響力，同時(shí)隨著住房商品化和購(gòu)房分期付款的支持，購(gòu)房群體的年輕化趨勢(shì)更加明顯。互聯(lián)網(wǎng)用戶和購(gòu)房者的趨同性，給網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷帶來(lái)了巨大商機(jī)。