序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇住房貸款論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

前言：

住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險(xiǎn)的最有效途徑之一，當(dāng)前對(duì)其準(zhǔn)備金的金額總數(shù)是否完備、提取的方式和使用是否合理的這些方面的問(wèn)題還是有很多的不同意見(jiàn)?？上攵@些問(wèn)題處理的妥善與否直接關(guān)系著貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的合理與否。所以，本文就是基于住房公積金貸款需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)和其機(jī)構(gòu)當(dāng)前擁有的風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)問(wèn)題考慮，分析研究合理的準(zhǔn)備金提取的辦法，從而找到貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的相應(yīng)策略和辦法。

1.　住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r及風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1住房公積金當(dāng)前發(fā)展情況

自1992年以來(lái)，住房公積金制度在全國(guó)設(shè)區(qū)城市陸續(xù)建立起來(lái)，不僅深受廣大城鎮(zhèn)職工的歡迎，而且逐漸顯示出強(qiáng)大的生命力。截至2008年底，全國(guó)住房公積金繳存職工達(dá)11184.05萬(wàn)人，繳存總額20699.78億元，累計(jì)為961.17萬(wàn)戶(hù)職工發(fā)放個(gè)人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達(dá)到72.81%。住房公積金制度已經(jīng)成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。

1.2住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

《住房公積金管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）規(guī)定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個(gè)人住房貸款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。因此，住房公積金在運(yùn)作過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)、利率原因造成的國(guó)債投資虧損風(fēng)險(xiǎn)、住房公積金管理中心在進(jìn)行資金操作時(shí)的違規(guī)形成的損失及具體操作人員工作失誤產(chǎn)生的損失等運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樽》抗e金這樣的貸款還貸款的時(shí)間較長(zhǎng)，所以隨著時(shí)間的逐漸推進(jìn)，貸款人的實(shí)際收入、還款金額的出處和房產(chǎn)市場(chǎng)這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加的多樣和復(fù)雜化的因素。所以做好這些方面問(wèn)題的處理，找到更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的處理策略才是住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)需要做的，需要面對(duì)的問(wèn)題。

第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發(fā)放貸款的人員不可能像商業(yè)性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)用工制度的發(fā)展，職工的工作調(diào)動(dòng)變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩(wěn)定，在加上其貸款的時(shí)間很長(zhǎng)，還款人員在此期間有著不能預(yù)想的變化，這樣勢(shì)必會(huì)影響貸款的安全和質(zhì)量。

可見(jiàn)正是因?yàn)樽》抗e金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類(lèi)型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質(zhì)量的提高，那么這就需要相應(yīng)的策略和計(jì)劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對(duì)住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的影響。

第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)就是信用，那是因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)沒(méi)有對(duì)職工個(gè)人建立一個(gè)完善的資信情況的研究，估計(jì)組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來(lái)實(shí)行檢查，這樣對(duì)于借款人真正的收入情況沒(méi)有一個(gè)確切的評(píng)估，即便是合同簽訂之時(shí)借款人是有還款的能力的，但是正是因?yàn)樽》抗e金規(guī)定還款的時(shí)間較長(zhǎng)，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計(jì)的，所以對(duì)于住房公積金管理機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是不能對(duì)貸款的具體內(nèi)容予以說(shuō)明和控制的。

第三，住房公積金必須嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定運(yùn)作，貸款業(yè)務(wù)單一、動(dòng)作范圍狹窄，不能像銀行那樣可以根據(jù)自己的資產(chǎn)狀況及風(fēng)險(xiǎn)水平設(shè)計(jì)相應(yīng)的貸款品種，以分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)直接影響住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)直接受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和政策的影響，因此，住房公積金個(gè)人住房貸款也是一種宏觀(guān)性的、系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。他的產(chǎn)生是按照時(shí)間不同來(lái)分布的，這就是說(shuō)有可能某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)什么都不會(huì)發(fā)生，這個(gè)時(shí)間段甚至可以是十年，但是在其他的時(shí)間內(nèi)發(fā)生了。正是因?yàn)檎麄€(gè)系統(tǒng)存在這樣的不穩(wěn)定的發(fā)生危險(xiǎn)的概率，所以對(duì)于將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)的可能和具體損失的情況都是很難進(jìn)行估計(jì)的，從而對(duì)于這樣的系統(tǒng)存在的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有比較合適的辦法進(jìn)行防范。

第四，很多不能夠預(yù)見(jiàn)的災(zāi)害或者意外事故所造成的傷病殘疾或者人員的失蹤、死亡等這些不能控制的因素都是會(huì)影響住房公積金個(gè)人貸款的那些不確定因素不斷增加的。

2.　住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的研究分析

現(xiàn)在住房公積金管理部門(mén)很重視公積金的使用和安全問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)貸款人員的嚴(yán)格的審查，做好貸款之后的全面資產(chǎn)管理，建立完善了全逾期貸款方面催收的制度等等這些方式，在一定的程度上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的工作提供了幫助，但是因?yàn)樽》抗e金管理機(jī)構(gòu)建立的時(shí)間不長(zhǎng)，所以還沒(méi)有建立一套系統(tǒng)的完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對(duì)于個(gè)人貸款方面風(fēng)險(xiǎn)的防范管理能力不是很強(qiáng)，這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在下面兩個(gè)地方。

2.1沒(méi)有建立起完善的住房公積金個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提制度

根據(jù)《條例》的規(guī)定，住房公積金管理機(jī)構(gòu)是不以盈利為目的的事業(yè)單位，沒(méi)有任何自有資本金，缺乏資金保障。住房公積金管理機(jī)構(gòu)作為住房公積金的責(zé)任主體，承擔(dān)了較金融機(jī)構(gòu)更大的的風(fēng)險(xiǎn)。提取的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金僅限于貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的一種，沒(méi)有像金融機(jī)構(gòu)那樣計(jì)提貸款損失準(zhǔn)備。當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備嚴(yán)格按照《貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提指引》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》）的規(guī)定計(jì)提。《指引》規(guī)定貸款損失準(zhǔn)備包括一般準(zhǔn)備、專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備和特種準(zhǔn)備。一般準(zhǔn)備主要用于尚未識(shí)別的可能性損失準(zhǔn)備，應(yīng)按季計(jì)提，其年末余額應(yīng)不低于年末貸款余額的1%。專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備是根據(jù)《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)指導(dǎo)原則》，對(duì)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)后，按每筆貸款損失的程度計(jì)提，用于彌補(bǔ)專(zhuān)項(xiàng)損失，即按照正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五級(jí)分類(lèi)法計(jì)提。關(guān)注類(lèi)貸款計(jì)提比例為2%；次級(jí)類(lèi)貸款計(jì)提比例為25%；可疑類(lèi)貸款計(jì)提比例為50%；損失類(lèi)貸款計(jì)提比例為100%。其中，次級(jí)和可疑類(lèi)貸款的損失準(zhǔn)備，計(jì)提比例可以上下浮動(dòng)20%。特種準(zhǔn)備由銀行根據(jù)不同類(lèi)型（如行業(yè)等）貸款的特殊風(fēng)險(xiǎn)情況、風(fēng)險(xiǎn)損失概率及歷史經(jīng)驗(yàn)，自行確定計(jì)提比例。因此，借鑒西方國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)，及早制定完善的住房公積金個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提制度顯得尤為重要。

2.2缺乏完善、統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)管理體系

要研究住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)識(shí)別貸款風(fēng)險(xiǎn)，新巴塞爾協(xié)議的核心內(nèi)容就是準(zhǔn)備的識(shí)別、計(jì)量和控制風(fēng)險(xiǎn)。從目前全國(guó)各住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行情況來(lái)看，住房公積金貸款缺乏一套完整、統(tǒng)一、規(guī)范的業(yè)務(wù)操作流程和科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J款管理模式。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)、計(jì)量和控制系統(tǒng)不完善，放出去的貸款沒(méi)有相金融機(jī)構(gòu)那樣實(shí)行分類(lèi)式的管理，再加上不同地方的住房公積金的管理都是各自管各自的，沒(méi)有形成一個(gè)強(qiáng)大的統(tǒng)一的資金鏈條，這樣假設(shè)某個(gè)地方出現(xiàn)大型的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，想要在其他住房公積金管理部門(mén)得到資金的幫助是困難的。所以這就需要住房公積金的管理中心逐步的完善管理，做好貸款分類(lèi)管理，各地區(qū)即便不能有效統(tǒng)一，也不能各自為政，只有相互的合作扶持才能更好的規(guī)避貸款管理的風(fēng)險(xiǎn)。

3.　住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策分析

住房公積金管理機(jī)構(gòu)肩負(fù)著住房公積金管理的職責(zé)，安全性是第一位的，是不以盈利為目的的實(shí)現(xiàn)保值、增值。就貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金而言，目前按照財(cái)政部《關(guān)于住房公積金財(cái)務(wù)管理補(bǔ)充規(guī)定的通知》，建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，從住房公積金增值收益中分配的規(guī)定，截至2008年年底，全國(guó)已建立了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金285.67億元，數(shù)額不小，但是全國(guó)各地分布不均衡。貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險(xiǎn)最重要的方式，其提取比例及提取基數(shù)的確定，需要經(jīng)過(guò)大量的考察、論證以及準(zhǔn)確的計(jì)量，不能僅根據(jù)目前已經(jīng)建立的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的多少來(lái)判斷是否足以抵御未來(lái)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。為保障住房公積金繳存人的合法權(quán)益，建議目前貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金按不低于年度住房公積金貸款余額的1%提取，以期能達(dá)到抵抗風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.1研制符合住房公積金特殊性的呆賬準(zhǔn)備提取及核銷(xiāo)管理機(jī)制

建立審慎合理的貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)制定風(fēng)險(xiǎn)管理政策、揭示信貸資產(chǎn)質(zhì)量至關(guān)重要。按照住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)程度的高低將貸款分為正常、資級(jí)、關(guān)注、可疑和損失五類(lèi)。按照財(cái)務(wù)制度的要求制定壞賬核銷(xiāo)辦法，發(fā)現(xiàn)那些是壞賬且符合核銷(xiāo)條件的貸款，就要遵照相關(guān)的程序和流程進(jìn)行核銷(xiāo)，這是有效的解決貸款風(fēng)險(xiǎn)的一種必要的手段，在規(guī)定的程序?qū)徟?，按照五?jí)分類(lèi)的辦法已計(jì)提的呆賬準(zhǔn)備金進(jìn)行核銷(xiāo)，而且要對(duì)那些已經(jīng)核銷(xiāo)的壞賬保留追求索賠權(quán)利，進(jìn)一步的實(shí)行催收策略。這樣可以保證系統(tǒng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的解除，也可以為利益的回收繼續(xù)努力。

3.2研究貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)管理的指標(biāo)體系，建立住房公積金貸款運(yùn)行和還貸情況量化預(yù)警機(jī)制

篇（2）

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款保險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率政府擔(dān)保

住房抵押貸款保險(xiǎn)，是指被保險(xiǎn)人因自然原因或社會(huì)性原因致使無(wú)法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問(wèn)題。

一、住房抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種設(shè)計(jì)不合理

在國(guó)外成熟的金融市場(chǎng)上，主要有三類(lèi)住房抵押貸款保險(xiǎn)：防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際慣例，第一類(lèi)保險(xiǎn)是購(gòu)房者獲得抵押貸款時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)的，后兩類(lèi)保險(xiǎn)則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人雙方的利益。我國(guó)市場(chǎng)上各保險(xiǎn)公司開(kāi)展的住房抵押保險(xiǎn)主要以《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)尚處于起步摸索階段，沒(méi)有充分展開(kāi)。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費(fèi)信貸時(shí)面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過(guò)提高購(gòu)房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來(lái)規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、保費(fèi)昂貴，設(shè)計(jì)不合理

1．保險(xiǎn)金額的確定不合理。保險(xiǎn)公司在確定抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額時(shí)，通常都以商品房銷(xiāo)售合同載明的購(gòu)置價(jià)格作為投保房屋的保險(xiǎn)金額，但這種做法并不合理。這是因?yàn)椋旱谝?，?gòu)房者在貸款時(shí)已用自有資金交付了首期款，購(gòu)房款中只有部分來(lái)自個(gè)人住房貸款款項(xiàng)，從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)為維護(hù)貸款人的資金安全目的來(lái)看，只要保險(xiǎn)金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁出去，強(qiáng)制購(gòu)房者按照住房購(gòu)買(mǎi)總價(jià)來(lái)全額投保該險(xiǎn)種，增加了購(gòu)房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，房屋購(gòu)置價(jià)主要由地價(jià)和房?jī)r(jià)兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)所列出的保險(xiǎn)條款責(zé)任來(lái)看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財(cái)產(chǎn)，地價(jià)部分實(shí)際上并不能也不需要得到保險(xiǎn)保障，現(xiàn)行做法違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于“保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值”的規(guī)定。

2．保險(xiǎn)費(fèi)率過(guò)高。費(fèi)率作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問(wèn)題，也是影響投保人是否購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的重要因素之一。我國(guó)以前住房抵押貸款保險(xiǎn)的費(fèi)率為1％左右，30萬(wàn)元15年期的貸款躉繳保費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元。而國(guó)外同種業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)費(fèi)率卻相對(duì)低得多，加拿大和美國(guó)不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因?yàn)椋旱谝?，保險(xiǎn)公司給貸款銀行的費(fèi)較高。盡管中國(guó)保監(jiān)會(huì)明文規(guī)定費(fèi)是5％，但實(shí)際中平均費(fèi)為40％，最高的甚至達(dá)到50％。第二，盡管保險(xiǎn)費(fèi)率在市場(chǎng)上最終達(dá)到均衡是市場(chǎng)供需雙方長(zhǎng)期博弈的結(jié)果，但保險(xiǎn)公司為降低風(fēng)險(xiǎn)，在厘定費(fèi)率所需已往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足(開(kāi)辦時(shí)間短)的情況下，會(huì)把保費(fèi)定得過(guò)高，而過(guò)高的保費(fèi)其實(shí)恰恰增大了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，在保險(xiǎn)中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險(xiǎn)低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險(xiǎn)與行為風(fēng)險(xiǎn)較低)不愿意參加保險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)高的人卻積極參加保險(xiǎn)。當(dāng)費(fèi)率提高后，其中低風(fēng)險(xiǎn)的人會(huì)選擇退出保險(xiǎn)，留下風(fēng)險(xiǎn)更高的人，普遍高的風(fēng)險(xiǎn)迫使保險(xiǎn)公司制定更高的費(fèi)率，也就使更多風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的人退出保險(xiǎn)。逆向選擇若得不到有效控制，此類(lèi)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)必然開(kāi)辦不長(zhǎng)，就會(huì)面臨夭折的危險(xiǎn)。

3．保險(xiǎn)期限設(shè)計(jì)不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時(shí)抵押房產(chǎn)為期房，也就是說(shuō)住房所有權(quán)證還沒(méi)有在被保險(xiǎn)人手中。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在著很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購(gòu)房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購(gòu)房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時(shí)往里投月供都有風(fēng)險(xiǎn)，而且因?yàn)闆](méi)有房屋，此時(shí)的抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本上是無(wú)效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險(xiǎn)承保范疇，這個(gè)險(xiǎn)種是法律強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險(xiǎn)，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時(shí)間是不應(yīng)被計(jì)入保險(xiǎn)期限內(nèi)的。保險(xiǎn)期限應(yīng)該在真正交房時(shí)才開(kāi)始。在保險(xiǎn)合同簽訂后到被保險(xiǎn)人拿到房屋鑰匙之前這一段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險(xiǎn)來(lái)規(guī)避。

4．保費(fèi)繳納方式不合理。在保費(fèi)繳納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會(huì)增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對(duì)于一次性繳清的計(jì)算方法并不合理。一次性投保的保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額X年保險(xiǎn)費(fèi)X繳費(fèi)系數(shù)，其中繳費(fèi)系數(shù)為連續(xù)多年保費(fèi)貼現(xiàn)值。保費(fèi)計(jì)算公式僅僅考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，并未考慮房屋價(jià)值由于折舊逐年減少，保險(xiǎn)金額相應(yīng)地逐年減少，年保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購(gòu)置價(jià)為保險(xiǎn)金額，借款人實(shí)際是多繳納了保險(xiǎn)費(fèi)。

三、受益人不合理

目前，我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購(gòu)房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購(gòu)房者因意外事故死亡或殘疾而無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。

四、壟斷操作，強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)

作為向銀行貸款購(gòu)房的消費(fèi)者，貸款人有權(quán)選擇是否要購(gòu)買(mǎi)住房按揭保險(xiǎn)，也有權(quán)選擇投保的保險(xiǎn)公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中，銀行一般采取強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)和指定保險(xiǎn)公司的手段。首先，在貸款時(shí)，消費(fèi)者必須按照銀行的要求為房屋購(gòu)買(mǎi)一份保險(xiǎn)，否則就無(wú)法得到貸款，住房保險(xiǎn)成了按揭貸款“毫無(wú)彈性的強(qiáng)制搭配商品”。其次，在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)，銀行和保險(xiǎn)公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，在購(gòu)買(mǎi)貸款保險(xiǎn)時(shí)通常由銀行指定一家保險(xiǎn)公司。因此消費(fèi)者根本無(wú)法自由選擇保險(xiǎn)公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類(lèi)做法違反了我國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法和國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競(jìng)爭(zhēng)行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”和“壟斷”之嫌。

個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是住房抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險(xiǎn)。它不僅可以增強(qiáng)購(gòu)房者的信用等級(jí)，或者在其遭受不幸時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而且對(duì)我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識(shí)我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問(wèn)題，以此提出具體的解決措施，大力推進(jìn)住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1．曹曉燕、楊益：“規(guī)范住房抵押貸款保險(xiǎn)的思考”，載《保險(xiǎn)研究》2003年第10期。

2．劉穎、劉東英：“以客戶(hù)需求為導(dǎo)向科學(xué)定位住房抵押貸款保險(xiǎn)”，載《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2004年第1期。

篇（3）

一、住房抵押貸款證券概述住房抵押貸款指的是銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的,以個(gè)人或家庭為貸款對(duì)象,以購(gòu)置、建造自有住房等為目的,以住房為抵押條件的中長(zhǎng)期貸款。

住房抵押貸款賦予了貸款人在借款人不能支付合同約定的還款時(shí)沒(méi)收貸款抵押物的權(quán)利。回顧我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程,自從20世紀(jì)90年代以來(lái),住房金融業(yè)務(wù)的重心由支持住房開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始向支持個(gè)人住房消費(fèi)轉(zhuǎn)移。個(gè)人住房公積金貸款與個(gè)人住房抵押貸款是居民購(gòu)房的主要信貸品種。其中,住房抵押貸款又因其可貸額度高、貸款發(fā)放限制條件少而成為住房信貸市場(chǎng)最重要的支持個(gè)人購(gòu)房的信貸資金供應(yīng)形式。1997年末,我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額僅為190億元;2002年底,個(gè)人住房抵押貸款余額就達(dá)到了近8000億元;2004年底,個(gè)人住房抵押貸款余額就達(dá)到了15922.3億元;到2005年,個(gè)人住房抵押貸款的余額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的余額。

從增長(zhǎng)率來(lái)看,雖然2003年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)率在逐步下降,但仍維持30%以上。2004年和2005年第一季度的個(gè)人住房抵押貸款余額同比分別增長(zhǎng)35.1%和30.9%,同期的銀行信貸增長(zhǎng)率只有14.4%和13%。盡管中國(guó)住房抵押貸款得到了快速發(fā)展,但未來(lái)的發(fā)展空間還相當(dāng)巨大。我國(guó)要實(shí)現(xiàn)人均居住面積8平方米的目標(biāo),還將投資數(shù)億元,僅靠公積金的積累遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需要。國(guó)外商業(yè)銀行的銀行信貸資產(chǎn)中,房地產(chǎn)貸款在中占有近40%的比重,而我國(guó)住房抵押貸款規(guī)模最大的中國(guó)工商銀行和建設(shè)銀行,2003年底住房抵押貸款余額也僅為7.23%和10%。另?yè)?jù)央行的報(bào)告表明,我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款的規(guī)模與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍偏小。2004年底我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7,而歐盟國(guó)家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達(dá)到39,其中英國(guó)為60,德國(guó)為47,荷蘭達(dá)到74。住房抵押貸款具有現(xiàn)金流量穩(wěn)定而且可預(yù)測(cè)、違約率低、貸款契約標(biāo)準(zhǔn)化、單筆貸款數(shù)額小、易組合分散風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn),因而非常適合作為證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動(dòng)性較差,但具有較穩(wěn)定的未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款池,由金融機(jī)構(gòu)或其他特定機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)政府擔(dān)?；蚱渌绞降男庞迷黾?jí)后,以證券形式出售給投資者的融資過(guò)程。

二、住房抵押貸款證券的違約風(fēng)險(xiǎn)

2.1違約風(fēng)險(xiǎn)和早償風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別對(duì)住房抵押貸款的借款人而言,違約是終止合同要求的每月計(jì)劃償還,而早償是超出每月計(jì)劃償還金額;但是對(duì)投資者而言,如果MBS進(jìn)行了信用升級(jí),那么借款人的違約就導(dǎo)致了同早償完全相同的效果。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,對(duì)于違約行為,金融機(jī)構(gòu)有權(quán)沒(méi)收其作為抵押物,改由抵押物價(jià)值(如拍賣(mài)所得)抵償尚未清償?shù)馁J款余額,不足的差額部分,金融機(jī)構(gòu)擁有追索權(quán)。

2.2違約的分類(lèi)按其原因,違約行為可以分為二類(lèi):被迫違約和理性違約。被迫違約是指由于借款人支付能力不足,無(wú)法如期償還抵押貸款的月付款而造成的違約。發(fā)生被迫違約的可能性大小直接取決于借款人的相對(duì)支付能力,也就是借款人的收入水平。所以,在訂立住房抵押貸款合同時(shí),作為貸款發(fā)放方的金融機(jī)構(gòu),會(huì)通過(guò)借款人職業(yè)與收入的穩(wěn)定性等因素來(lái)衡量借款人是否有能力如期償還貸款。借款人的被迫違約通常由失業(yè)、疾病、離婚等客觀(guān)原因造成。理性違約是指借款人從自身利益出發(fā),處于經(jīng)濟(jì)理性而采取的放棄還貸責(zé)任的違約行為。理性違約的發(fā)生與下述因素密切相關(guān):(1)房產(chǎn)價(jià)格:房產(chǎn)價(jià)格下跌幅度越大,借款人越傾向于理性違約;(2)貸款房?jī)r(jià)比:該比例越低,理性違約的可能性越小;(3)貸款期限:期限越短,理性違約的可能性越小;房產(chǎn)價(jià)格不是金融機(jī)構(gòu)能夠控制的,所以提高貸款房?jī)r(jià)比(首付率)和縮短貸款期限就成為了防范違約風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。

2.3違約風(fēng)險(xiǎn)的度量美國(guó)住房抵押貸款違約率的度量主要是依靠PSA標(biāo)準(zhǔn)違約假設(shè)(Standarddefaultassumption,SDA)基準(zhǔn),該基準(zhǔn)將住房抵押貸款的年違約率表達(dá)為貸款帳齡老化程度的函數(shù)。100SDA意味著:———第1個(gè)月的違約率為0.02%,以后在第30個(gè)月前,每月上升0.02%;———第30個(gè)月至第60個(gè)月之間,違約率固定為0.60%;———第61個(gè)月至第120個(gè)月之間,違約率從0.60%線(xiàn)性下降至0.30%;———從第120個(gè)月起,違約率固定為0.30%

三、住房抵押貸款證券的早償風(fēng)險(xiǎn)MBS是一種分期償還的,每月計(jì)劃償還的金額包括按計(jì)劃償還的本金和支付的利息。

如果借款人實(shí)際償付的金額超過(guò)了每月計(jì)劃償還的金額,超出的部分就構(gòu)成了早償。由于借款人通常具有隨時(shí)早償?shù)臋?quán)利,一旦選擇早償,就會(huì)加速支付現(xiàn)金流,投資者極可能面臨一個(gè)以低于MBS收益率進(jìn)行再投資的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1早償?shù)暮饬恐笜?biāo)(1)單月清償率(SingleMonthMortality,SMM)是衡量早償速度的最基本的指標(biāo),表示一個(gè)月內(nèi)抵押貸款組合中被早償?shù)谋窘鹫荚?jì)劃未情償本金的比例。(2)條件早償率(ConditionalPrepaymentRate,CPR)是計(jì)算早償率的最常用指標(biāo),是以年利率表示的SMM,兩者的換算關(guān)系為1-CPR=(1-SMM)12(3)PSA基準(zhǔn)(PublicSecurityAssciationStandard)于1985年提出的。100%PSA即指在抵押貸款合同生效后的第1個(gè)月內(nèi)0.2%的本金被提前清償,且這一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不變。以此為參照,可以產(chǎn)生對(duì)不同提前還款速度的描述。(4)FHA經(jīng)驗(yàn)基準(zhǔn)FHA擁有一個(gè)龐大的關(guān)于抵押貸款提前還款情況的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù),基于該數(shù)據(jù)庫(kù)可以預(yù)測(cè)任何一年里某些抵押貸款被清償完畢的可能性。結(jié)合FHA關(guān)于提前還款行為的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),我們可以計(jì)算特定月份抵押貸款被提前清償?shù)母怕?。由此而得到的被稱(chēng)為100%FHA經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)。最早的12年提前還款假設(shè)定價(jià)法就是由100%FHA經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)得出的。

3.2早償?shù)臎Q定因素(1)利率和再融資動(dòng)機(jī)(Refinancing)利率水平是影響早償率的最重要的因素。當(dāng)利率下降至一定水平,借款人對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行再融資,因此提高了早償率。利率效應(yīng)反映了再融資動(dòng)機(jī),再融資可以視為借款人持有的買(mǎi)入期權(quán),利差和CPR的關(guān)系就是MBS領(lǐng)域眾所周知的"S曲線(xiàn)":即當(dāng)借款人能以更有利的利率再融資時(shí),他們將執(zhí)行早償期權(quán)。如果當(dāng)前利率高于貸款合同利率,沒(méi)有再融資動(dòng)機(jī),CPR保持相對(duì)平穩(wěn);如果當(dāng)前利率低于合同利率時(shí),由于再融資動(dòng)機(jī),CPR隨著利差增大而上升。在利率變化和CPR變化之間會(huì)有2個(gè)月左右的時(shí)滯,一方面反映了借款人申請(qǐng)新貸款所需時(shí)間,另一方面反映了從借款人早償?shù)酵顿Y者得到支付所需的時(shí)間。(2)老化效應(yīng)(Seasoning)通常在住房抵押貸款發(fā)放后,借款人要經(jīng)歷數(shù)月乃至數(shù)年才會(huì)愿意或有能力在早償上花費(fèi)精力和支出。早償率在MBS的早期從一個(gè)極低的水平開(kāi)始上升,并在12-60個(gè)月后趨于平穩(wěn)。因此,新發(fā)行的MBS將呈現(xiàn)較低的早償率,而且逐月上升。當(dāng)然,對(duì)于不同種類(lèi)的MBS老化速度也是不同的,一般而言,合同利率低的MBS老化速度慢于合同利率高的MBS。(3)燃盡效應(yīng)(Burnout)燃盡效應(yīng)是早償?shù)囊粋€(gè)重要的,也是最難度量的效應(yīng)。它反映的是:當(dāng)貸款池經(jīng)歷了多次再融資機(jī)會(huì)以后,其對(duì)再融資利率的要求比沒(méi)有經(jīng)歷再融資機(jī)會(huì)的貸款池要更低。表現(xiàn)出來(lái)的現(xiàn)象就是當(dāng)利率下降時(shí),早償率提高;然后,即使利率保持不變,早償率也會(huì)下降;最后,即使利率進(jìn)一步下降,早償率也決不會(huì)達(dá)到最初的峰值。如果將貸款池看作是由異質(zhì)性借款人構(gòu)成的,燃盡效應(yīng)可以得到最好的理解。鑒于借款人的多樣性,因各自的需要進(jìn)行再融資就不足為奇了。當(dāng)利率下降時(shí),由最大再融資傾向的借款人首先早償;剩余的借款人面臨著更高的再融資成本,早償率較低;最后,組合中的是那些具有很高再融資門(mén)檻的借款人。(4)季節(jié)性效應(yīng)(Seasonality)季節(jié)性反映了早償行為和住房市場(chǎng)活動(dòng)間密切的相互作用。在美國(guó),早償率往往在夏季月份較高而在冬季月份較低,其原因在于夏季月份增加的住宅成交額。

四、住房抵押貸款證券的其他風(fēng)險(xiǎn)MBS作為固定收益證券的一種,具有和其他固定收益證券類(lèi)似的風(fēng)險(xiǎn)。以下各種風(fēng)險(xiǎn)都是內(nèi)含在MBS以及普通固定收益證券中的固有風(fēng)險(xiǎn)。

4.1利差風(fēng)險(xiǎn)以國(guó)債收益率代表市場(chǎng)收益率水平,利差就是其他證券化產(chǎn)品的收益率與國(guó)債收益率的差額。這是投資者投資風(fēng)險(xiǎn)證券所要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。利差不是一直不變的,當(dāng)利差變大時(shí),證券的價(jià)格就會(huì)下降。利差期限是度量利差風(fēng)險(xiǎn)的工具,表示的是證券的價(jià)格對(duì)利差變化的敏感度,具體計(jì)算上使用的是期權(quán)調(diào)整利差(OAS)。假定國(guó)債利率和波動(dòng)性固定在當(dāng)期說(shuō)水平,分辨別將證券的OAS上升和下降100個(gè)基點(diǎn),在這二個(gè)新的OAS上計(jì)算出二個(gè)新的價(jià)格,然后得出。

4.2再投資風(fēng)險(xiǎn)一般情況下,證券產(chǎn)生的現(xiàn)金流會(huì)用于再投資。再投資獲得的額外收入取決于再投資時(shí)的利率水平及投資策略。再給定的投資策略下,由于市場(chǎng)利率變化導(dǎo)致的再投資收益的變化稱(chēng)為再投資風(fēng)險(xiǎn)。持有期越長(zhǎng),再投資風(fēng)險(xiǎn)越大;原有的投資期間的收益率越高,再投資風(fēng)險(xiǎn)也越大。利率風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)方向相反。利率上升會(huì)導(dǎo)致證券價(jià)格降低;而利率降低會(huì)導(dǎo)致再投資收益的減少。

4.3期限風(fēng)險(xiǎn)一種期限長(zhǎng)度的證券化產(chǎn)品可以替代另一種期限長(zhǎng)度的證券化產(chǎn)品。由于二種證券化產(chǎn)品的利率風(fēng)險(xiǎn)不同,所以在替代是應(yīng)進(jìn)行一定的調(diào)整。投資者在調(diào)整時(shí)會(huì)使用平行移動(dòng)假設(shè),即不同期限長(zhǎng)度產(chǎn)品的收益率會(huì)變化相同的數(shù)額,而收益率的實(shí)際變動(dòng)通常又會(huì)背離該假設(shè),這就產(chǎn)生了期限風(fēng)險(xiǎn)。

4.4流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)反映了證券以接近于真實(shí)價(jià)值的價(jià)格出售的難以程度。衡量流動(dòng)性的主要指標(biāo)是交易商買(mǎi)入價(jià)和賣(mài)出價(jià)之間的差額:差額越大,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就越大。但是,如果投資者計(jì)劃將證券持有至到期日,那么流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就不是很重要。

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篇（4）

一、要推動(dòng)中國(guó)的住房抵押貸款證券化,必須滿(mǎn)足的最基本的條件就是市場(chǎng)上存在數(shù)量可觀(guān)的可以用來(lái)證券化的資產(chǎn)標(biāo)的——住房抵押貸款存量。

雖然自1998年啟動(dòng)住房抵押貸款以來(lái),中國(guó)的住房抵押貸款發(fā)展十分迅速,貸款規(guī)模年平均增長(zhǎng)率接近30％。但是由于啟動(dòng)時(shí)間較晚,當(dāng)前我國(guó)的住房抵押貸款存量相對(duì)來(lái)說(shuō)還是很小,住房貸款一級(jí)市場(chǎng)發(fā)育還嚴(yán)重不足。根據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì),截止到2004年末,個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到15922.3億元。分別占GDP和個(gè)人消費(fèi)貸款總額的11.7％和93.5％。但是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。這樣的規(guī)模還是顯得過(guò)小。早在2001年,住房抵押貸款占GDP的比重,英國(guó)為60％、德國(guó)為47％、荷蘭則為74％,由此可見(jiàn)我國(guó)住房抵押貸款的規(guī)模存量之小。在資產(chǎn)證券化的技術(shù)操作過(guò)程中,如果沒(méi)有相應(yīng)的貸款存量規(guī)模作保證。就很難在有限規(guī)模的資產(chǎn)池中組合出相似期限、利率,違約率及提前清償率的抵押貸款組群,更談不上有效地對(duì)資產(chǎn)池中的抵押貸款進(jìn)行信用增級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)化處理。更為不利的是,由于我國(guó)啟動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款較為倉(cāng)促,商業(yè)銀行對(duì)這類(lèi)貸款的技術(shù)操作還處于試驗(yàn)階段。雖然中國(guó)人民銀行曾下發(fā)了統(tǒng)一的個(gè)人住房抵押貸款辦法,但由于各地、各行之間的情況不同,在具體操作中并沒(méi)有形成全國(guó)統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款體系。而貸款條件高相似度,是對(duì)資產(chǎn)池中的抵押貸款進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理、實(shí)現(xiàn)信用增級(jí)的一個(gè)重要條件,這一點(diǎn)也增加了我國(guó)推行住房貸款抵押證券化的難度。

另外根據(jù)國(guó)際慣例。只有當(dāng)個(gè)人住房貸款的比重達(dá)到18％～20％時(shí),商業(yè)銀行的整體流動(dòng)性才會(huì)成為比較突出的問(wèn)題。但是,當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款的規(guī)模離這一標(biāo)準(zhǔn)還有很大一段距離,中國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)在面臨的首要問(wèn)題還不是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。相反由于住房抵押貸款總體上來(lái)說(shuō)是一種比較優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期貸款,違約率極低(約為0.5％),大多數(shù)銀行并不情愿將這類(lèi)貸款出售來(lái)進(jìn)行證券化處理。因而住房抵押貸款證券化對(duì)當(dāng)前中國(guó)的商業(yè)銀行而言,雖然有必要但不是很迫切。這導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)推行住房抵押貸款證券化的熱情不高,增加了住房抵押貸款證券化推行的難度。

二、資產(chǎn)證券化作為一種融資方式,它的推行需要有長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金供給來(lái)源,也就要求市場(chǎng)上存在比較穩(wěn)定的對(duì)于該類(lèi)資產(chǎn)支持證券的需求。

從相關(guān)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,由于該類(lèi)資產(chǎn)支持證券的復(fù)雜性,個(gè)人投資者沒(méi)有能力也不可能對(duì)自己投資策略的收益與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分析。同時(shí),資產(chǎn)支持證券還是一種大額的標(biāo)準(zhǔn)化交易,對(duì)投資者的資金數(shù)量也有一定的要求。因而資產(chǎn)支持證券的主要投資需求來(lái)自機(jī)構(gòu)投資者,像養(yǎng)老基金、投資基金、保險(xiǎn)公司等。但是就中國(guó)目前的情況來(lái)看,我們不能期望中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者能在推動(dòng)住房抵押貸款證券化過(guò)程中發(fā)揮多大的作用。一方面,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。我國(guó)能夠參與證券投資的機(jī)構(gòu)投資者在數(shù)量上十分有限,典型的機(jī)構(gòu)投資者的數(shù)量就更加有限。另一方面,機(jī)構(gòu)投資者能夠真正用于證券投資的資金規(guī)模也很有限。這首先因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行的金融制度,銀行、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者在從事證券投資方面還存在諸多限制,使得這些機(jī)構(gòu)投資者擁有的長(zhǎng)期資金無(wú)法有效地進(jìn)入證券市場(chǎng);其次,中國(guó)現(xiàn)有的主要機(jī)構(gòu)投資者的自身發(fā)展?fàn)顩r不佳、規(guī)模有限,很難成為推動(dòng)住房抵押貸款證券化的主要?jiǎng)恿?例如當(dāng)前我國(guó)的證券公司和養(yǎng)老基金就遇到了比較嚴(yán)峻的難題。

通過(guò)上面的分析我們可以發(fā)現(xiàn),當(dāng)前中國(guó)推行住房抵押貸款證券化還缺乏大量、持續(xù)、穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金支持,對(duì)資產(chǎn)支持證券的市場(chǎng)需求力量還不是十分雄厚,這也是中國(guó)推行住房抵押貸款證券化所面臨的需求方面的障礙。

三、住房抵押貸款證券化作為一項(xiàng)高度技術(shù)化的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù),完善和規(guī)范的資產(chǎn)證券化技術(shù)支撐體系是保證住房抵押貸款證券化順利推行的必不可少的環(huán)節(jié),這其中獨(dú)立、客觀(guān)、公正的信用評(píng)估是住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵。

在成熟的資產(chǎn)證券化體系中,一般會(huì)由國(guó)家出面,建立全國(guó)統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu),對(duì)證券化資產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn),再通過(guò)權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)的認(rèn)證,使其信用等級(jí)得以保障。一般情況下,資產(chǎn)支持證券的發(fā)行需要經(jīng)過(guò)兩道評(píng)級(jí):第一道是對(duì)交易機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)支持證券考核評(píng)價(jià)的內(nèi)部評(píng)級(jí),因?yàn)橐话銍?guó)家都有法律明文規(guī)定,資本市場(chǎng)只能公募經(jīng)過(guò)信用評(píng)級(jí)的票據(jù),并規(guī)定一些機(jī)構(gòu)投資者只能對(duì)具備投資級(jí)別的證券進(jìn)行投資;第二道是發(fā)行評(píng)級(jí),并將結(jié)果向投資者公告,以幫助投資者做出正確的投資策略。而這些評(píng)估工作都需要由權(quán)威性的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)完成。而我國(guó)目前的評(píng)估體制還欠完善,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作也很不規(guī)范,信用評(píng)級(jí)透明度不高,沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),難以做到獨(dú)立、客觀(guān)、公正地評(píng)估,甚至可能會(huì)出現(xiàn)為推行住房抵押貸款證券化肆意美化資產(chǎn)、隨意提高其信用級(jí)別的現(xiàn)象。因此,當(dāng)前我國(guó)亟待進(jìn)一步加快住房貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)和擔(dān)保制度的建設(shè),規(guī)范信用評(píng)估行為,完善資產(chǎn)評(píng)估及個(gè)人信用認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)體系,建立幾個(gè)為市場(chǎng)所認(rèn)可的權(quán)威性的評(píng)估機(jī)構(gòu),為推行住房抵押貸款證券化做準(zhǔn)備。

篇（5）

住房抵押貸款保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房貸保險(xiǎn)）是指在運(yùn)用住房資金過(guò)程中為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶(hù)之間因信息不對(duì)稱(chēng)等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國(guó)至今仍無(wú)一部法規(guī)對(duì)其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才?。在?shí)踐中，作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求，購(gòu)房者對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)頗多怨言，如保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)公司不是按年，而是一次性收取全部保費(fèi)；購(gòu)房者花錢(qián)買(mǎi)房買(mǎi)保險(xiǎn)，在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開(kāi)始，杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn)，不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn)，投保人既可以按抵押房屋的總房?jī)r(jià)來(lái)投保，也可以按照貸款金額來(lái)投保。2001年底，上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者（被保險(xiǎn)人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任；其三，投保金額由過(guò)去按全部房?jī)r(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無(wú)力還貸，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任?？偟目磥?lái)，我國(guó)房貸保險(xiǎn)各地做法不一，觀(guān)念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。

二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問(wèn)題

我國(guó)的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無(wú)奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對(duì)購(gòu)房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對(duì)貸款人進(jìn)行正確的資信評(píng)估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說(shuō)明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見(jiàn)我國(guó)房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢(shì)地位不僅要求借款人作所購(gòu)住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn)，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。

對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，房貸保險(xiǎn)也有障礙與陷阱。商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時(shí)往往為保險(xiǎn)公司代為辦理抵押房屋的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，并從中收取手續(xù)費(fèi)。而這種行為有不少負(fù)面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險(xiǎn)行為集中于商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行往往忽視對(duì)購(gòu)房者資信狀況的嚴(yán)格審查，因?yàn)槠渫ㄟ^(guò)“抵押+保險(xiǎn)”方式已幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)而言。其次，按照現(xiàn)行我國(guó)保險(xiǎn)兼業(yè)管理要求，一家兼業(yè)人只能為一家產(chǎn)險(xiǎn)公司和一家壽險(xiǎn)公司作，目的是為了防止兼業(yè)人炒作保險(xiǎn)公司。但是實(shí)踐中商業(yè)銀行多為數(shù)家，按照各保險(xiǎn)公司所支付手續(xù)費(fèi)的高低和商業(yè)銀行合作關(guān)系的親疏來(lái)決定業(yè)務(wù)分配比例，而保險(xiǎn)公司出于保費(fèi)考慮，往往提高手續(xù)費(fèi)或進(jìn)行所謂“公關(guān)”，從而加大了經(jīng)營(yíng)成本。商業(yè)銀行獲得的收益遠(yuǎn)大于保監(jiān)會(huì)規(guī)定的8％的手續(xù)費(fèi)，竟能達(dá)到保費(fèi)收入的40％—50％。再次，過(guò)高的手續(xù)費(fèi)又導(dǎo)致過(guò)高的保險(xiǎn)費(fèi)率，從而影響購(gòu)房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進(jìn)一步加大保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)房貸保險(xiǎn)與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家在觀(guān)念與實(shí)踐上有相當(dāng)大的差別。美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房貸保險(xiǎn)一般由政府提供的房貸保險(xiǎn)和私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)構(gòu)成，并以政府的房貸保險(xiǎn)為主，帶有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國(guó)聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部提供的房貸保險(xiǎn)就具有國(guó)家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)也建立在購(gòu)房者個(gè)人信用體系完善與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制良好的基礎(chǔ)上，并具有費(fèi)率低、險(xiǎn)種多、靈活簡(jiǎn)便等特點(diǎn)。相比之下，我國(guó)房貸保險(xiǎn)以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險(xiǎn)各險(xiǎn)種法律關(guān)系混淆不清。

我國(guó)目前的房貸保險(xiǎn)大致可分為三類(lèi)，即財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)，雖然各險(xiǎn)種已有初步發(fā)展，但是其法律關(guān)系仍不甚明晰。

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是指為防止由于意外災(zāi)禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關(guān)利益作為保險(xiǎn)對(duì)象的保險(xiǎn)。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，商業(yè)銀行就可以根據(jù)保險(xiǎn)單和抵押協(xié)議，憑第一請(qǐng)求權(quán)人的身份向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)賠償房屋損失和合理施救費(fèi)用。該險(xiǎn)種在賠付過(guò)程中，第一受益人應(yīng)明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國(guó)房貸保險(xiǎn)以這種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主。根據(jù)《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)保險(xiǎn)單由貸款人保管。”在實(shí)踐中該險(xiǎn)種保險(xiǎn)責(zé)任范圍一般限于火災(zāi)、爆炸以及暴風(fēng)、暴雨、洪水等自然災(zāi)害，保險(xiǎn)金額按照實(shí)際購(gòu)房金額計(jì)算。這就存在兩個(gè)極不合理之處：一是上述第25條中并沒(méi)有要求購(gòu)房者以全部房?jī)r(jià)投保，而且消費(fèi)者自己首付的那部分價(jià)值并不需要保險(xiǎn)，實(shí)踐中的做法實(shí)是商業(yè)銀行濫用其優(yōu)勢(shì)地位的壟斷行為。二是現(xiàn)行房?jī)r(jià)有近30％是土地使用價(jià)格，而土地受損風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，因此以沒(méi)有除去土地使用價(jià)格的房?jī)r(jià)投保，顯失公允。

信用人壽保險(xiǎn)是維持借款人還貸能力為信用保險(xiǎn)，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣(mài)。該險(xiǎn)種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱(chēng)，故又稱(chēng)“住房抵押貸款減額壽險(xiǎn)”。相應(yīng)地，該險(xiǎn)種的保費(fèi)也是按年繳納，逐年遞減。美國(guó)友邦保險(xiǎn)上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險(xiǎn)，但實(shí)際運(yùn)作效果不佳，投保者寥寥。

保證保險(xiǎn)是還貸的履約保證，由保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者提供違約保險(xiǎn)。當(dāng)借款者不能還清本息時(shí)由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)融通，或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)。1995年中保蘇州分公司曾開(kāi)展房貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，后因總公司認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個(gè)人購(gòu)置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)條例》，但頗多保留，并要求購(gòu)房者在辦理保證保險(xiǎn)的同時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，兩保險(xiǎn)進(jìn)行“捆綁”銷(xiāo)售。我國(guó)目前的房貸保證險(xiǎn)尚屬萌芽，而且與信用人壽險(xiǎn)有頗多混淆之處。

以信用人壽險(xiǎn)為主的信用保險(xiǎn)與保證保險(xiǎn)是有嚴(yán)格區(qū)別的。凡權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)或買(mǎi)方信用的保險(xiǎn)，屬于信用保險(xiǎn)；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求投保自己信用保險(xiǎn)，屬于保證保險(xiǎn)。在西方成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，商業(yè)銀行以購(gòu)房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽定由于購(gòu)房者死亡或殘疾不能如期還款時(shí)由其賠付相應(yīng)損失的保險(xiǎn)合同，即為信用保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)費(fèi)由商業(yè)銀行繳納，因?yàn)槭芤嫒耸倾y行；銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（如在房市低迷、房?jī)r(jià)大跌時(shí)）仍不能收回全部貸款時(shí)，從保險(xiǎn)人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購(gòu)房者以自己的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時(shí)由保險(xiǎn)人代為償付的保險(xiǎn)合同，即為房地產(chǎn)保證保險(xiǎn)合同。該合同保險(xiǎn)費(fèi)由購(gòu)房者繳納，因?yàn)槭芤嫒耸琴?gòu)房者及其家庭成員，從而保證購(gòu)房者在其收入無(wú)著時(shí)仍然擁有所購(gòu)房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購(gòu)房者收人流恢復(fù)后有向保險(xiǎn)公司償還所墊付資金的義務(wù)。

而目前我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購(gòu)房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購(gòu)房者因意外事故死亡或殘疾而無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。

三、完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī)

針對(duì)我國(guó)房貸保險(xiǎn)理念與實(shí)踐上的種種偏差，實(shí)有必要由人民銀行與保監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定《住房抵押貸款保險(xiǎn)管理辦法》，以對(duì)其進(jìn)行制度重構(gòu)。而在這部法規(guī)中應(yīng)當(dāng)合理設(shè)定三方面的內(nèi)容。

（一）導(dǎo)入國(guó)家信用，完善險(xiǎn)種安排

應(yīng)當(dāng)改變我國(guó)房貸保險(xiǎn)以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險(xiǎn)看成是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基本一環(huán)，更多的將其作為購(gòu)房者信用的延伸與補(bǔ)充，以合理安排購(gòu)房者、貸款銀行、保險(xiǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且，房貸保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)具有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入國(guó)家信用，構(gòu)建類(lèi)似西方國(guó)家政府保險(xiǎn)與商業(yè)保險(xiǎn)并重的保險(xiǎn)機(jī)制。適應(yīng)我國(guó)國(guó)情，政府的政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險(xiǎn)服務(wù)，而商業(yè)性保險(xiǎn)公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個(gè)性保險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，可以國(guó)家信用為基礎(chǔ)建立政策性保險(xiǎn)公司，由政府財(cái)政提供部分初始資金，由其集中管理來(lái)實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)化，提高房貸保險(xiǎn)的規(guī)模效益。同時(shí)保監(jiān)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其業(yè)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管。

而商業(yè)性房貸保險(xiǎn)的險(xiǎn)種安排應(yīng)當(dāng)有一個(gè)大體的設(shè)計(jì)。財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、信用壽險(xiǎn)、保證險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確的界定（特別是對(duì)其責(zé)任范圍），以體現(xiàn)《保險(xiǎn)法》誠(chéng)實(shí)信用、權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)的基本原則。保證險(xiǎn)由于我國(guó)個(gè)人信用體系不健全而尚不能大規(guī)模開(kāi)展，信用人壽險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)是主攻方向之一，而且應(yīng)當(dāng)進(jìn)行險(xiǎn)種創(chuàng)新，推出一些具有個(gè)性化的綜合險(xiǎn)，以適應(yīng)社會(huì)需求。

（二）設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)

美國(guó)房貸保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，這得益于制度上要求保險(xiǎn)公司保持設(shè)立三個(gè)相互獨(dú)立的準(zhǔn)備基金用于償付保險(xiǎn)金：一是意外風(fēng)險(xiǎn)籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時(shí)可能的災(zāi)難性損失理賠，保費(fèi)收入的一半應(yīng)投入此基金，從而保證了在由于如經(jīng)濟(jì)衰退引起的高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)有足夠的基金償付保險(xiǎn)金。二是虧損儲(chǔ)備基金，以防止個(gè)人房貸出現(xiàn)拖欠和無(wú)力償還債務(wù)。該基金的比率因每個(gè)人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類(lèi)和對(duì)房產(chǎn)變化的預(yù)期不同而有所差異。三是無(wú)收益保險(xiǎn)儲(chǔ)備，是保險(xiǎn)合同期和扣除意外風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備之外的保險(xiǎn)費(fèi)收入，用于支付一般的保險(xiǎn)賠償。我國(guó)應(yīng)當(dāng)要求保險(xiǎn)公司設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金以規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)。

（三）完善房貸保險(xiǎn)的基本制度

應(yīng)當(dāng)改變目前房貸保險(xiǎn)中的不合理做法，完善房貸保險(xiǎn)基本制度。

1.房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)享有是否購(gòu)買(mǎi)房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)，而不應(yīng)設(shè)立如目前我國(guó)對(duì)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的強(qiáng)制要求，以體現(xiàn)保險(xiǎn)自愿的原則，同時(shí)要保證購(gòu)房者對(duì)保險(xiǎn)公司的選擇權(quán)，以實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)秩序。對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)，其應(yīng)有一定的選擇優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)的權(quán)利；對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，其也應(yīng)有根據(jù)購(gòu)房者資信狀況與貸款銀行的貸款質(zhì)量來(lái)決定是否承保的權(quán)利，并且還有選擇機(jī)構(gòu)的權(quán)利，以避免商業(yè)銀行的不當(dāng)行為。

2.保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)費(fèi)率。應(yīng)當(dāng)改變目前以房屋總購(gòu)價(jià)來(lái)確定保險(xiǎn)金額的做法，而以抵押房屋建筑價(jià)格（除去總購(gòu)置價(jià)格中30％以上的土地價(jià)格）或購(gòu)房者貸款余額來(lái)確定保險(xiǎn)金額，真正做到“有險(xiǎn)才?！?，維持購(gòu)房者權(quán)益。由于住房貸款的低風(fēng)險(xiǎn)性，我國(guó)目前房貸保險(xiǎn)的費(fèi)率為5％。左右，30萬(wàn)元15年期的貸款應(yīng)繳保費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元，顯然過(guò)高。對(duì)比美國(guó)和加拿大等國(guó)不到0.5‰的費(fèi)率，我國(guó)實(shí)有必要抽樣測(cè)算普查數(shù)據(jù)，用精確的數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法厘訂出合乎實(shí)際情況的較低的費(fèi)率。

3.保險(xiǎn)期限。在財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中保險(xiǎn)期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款區(qū)別對(duì)待。如果是現(xiàn)房，房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實(shí)際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自房屋交付之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。在信用人壽險(xiǎn)與保證險(xiǎn)中，則應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。

篇（6）

住房抵押貸款證券化是一種抵押擔(dān)保證券,指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款,匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后,以證券的形式出售給投資者,以融通資金,并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過(guò)程。住房抵押貸款證券化運(yùn)用成熟的交易框架和信用增級(jí)手段,改善了證券的發(fā)行條件,使住房抵押貸款證券化支出費(fèi)用總額與交易總額的比率很低,從而大幅度降低了企業(yè)直接融資的成本。

2005年12月15日,中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)了中國(guó)建設(shè)銀行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)單位,在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持證券。建行作為發(fā)起人委托中信信托發(fā)行不超過(guò)31億元的個(gè)人住房抵押貸款支持證券(即MBS)“建行個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”。至此,已風(fēng)靡海外30余年的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,終于正式亮相中國(guó)。建設(shè)銀行從上海市、江蘇省和福建省三家一級(jí)分行中篩選出了15000余筆、金額總計(jì)約30億元的個(gè)人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池,委托中信信托投資有限責(zé)任公司發(fā)行,這是國(guó)內(nèi)首單個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)證券化產(chǎn)品。該信托的第一次利息將在2006年1月26日予以支付,信托的法定最終到期日為2037年11月26日。建行本身將購(gòu)買(mǎi)其中9050萬(wàn)元的次級(jí)資產(chǎn)支持證券,其余的29.26億元優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券將按照不同信用評(píng)級(jí)分為A、B、C三級(jí)。在29.26億元的優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券中,A級(jí)為26.69億元,B級(jí)為2.03億元,C級(jí)為5279萬(wàn)元。MBS將和按揭貸款一樣,采取每月付息還本,并采用浮動(dòng)利率。

住房抵押貸款證券化的模式

資產(chǎn)證券化是在“破產(chǎn)隔離”、“真實(shí)出售”這一中心的基礎(chǔ)上,圍繞現(xiàn)金流重組和信用工程這兩個(gè)基本點(diǎn)展開(kāi)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品衍生及市場(chǎng)運(yùn)作的,是當(dāng)今各國(guó)資本市場(chǎng)上極具活力的金融產(chǎn)品,在我國(guó)是全新的嘗試,選擇合適的證券化資產(chǎn)是成功進(jìn)行資產(chǎn)證券化的良好開(kāi)端。按照被證券化資產(chǎn)種類(lèi)的不同,資產(chǎn)證券化可以分為住房抵押貸款支撐的證券化和資產(chǎn)支撐的證券化。美國(guó)作為資產(chǎn)證券化市場(chǎng)最發(fā)達(dá)的國(guó)家,資產(chǎn)證券化是從住房抵押貸款證券化起步,且從世界范圍來(lái)看,住房抵押貸款也是一種最為廣泛被證券化的資產(chǎn)。因此,我國(guó)推行住房抵押貸款證券化可以借鑒國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn),國(guó)際住房抵押貸款證券化代表性的模式大體有三種模式:一是美國(guó)模式,即表外模式,即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu),用以收購(gòu)銀行資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售;二是德國(guó)模式,即表內(nèi)模式,即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個(gè)特殊機(jī)構(gòu),由這個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù),資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行,保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中;三是澳大利亞模式,即準(zhǔn)表外模式,是上述兩種模式的結(jié)合類(lèi)型。

但是,在借鑒國(guó)外模式的同時(shí),必須清醒地看到,由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)建立不久,發(fā)展很不平衡,加之證券市場(chǎng)發(fā)展的地區(qū)差異,我國(guó)的證券化模式的選擇必須多樣化且富有彈性:針對(duì)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū),推出不同的房地產(chǎn)證券化品種;對(duì)不同的投資主體,應(yīng)有靈活的投資余地;證券化必須在我國(guó)現(xiàn)有的法律框架下構(gòu)筑。

住房抵押貸款證券化的運(yùn)作過(guò)程可以簡(jiǎn)要的概括如下:首先,由住房抵押貸款機(jī)構(gòu)充當(dāng)原始權(quán)益人,以“真實(shí)出售”方式將其持有的住房抵押貸款債權(quán)合法轉(zhuǎn)讓給特殊機(jī)構(gòu)。其次,特殊機(jī)構(gòu)將其組成抵押貸款組,經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評(píng)級(jí)及擔(dān)保公司擔(dān)保升級(jí)后,發(fā)行住房抵押貸款證券,獲得證券發(fā)行收入,并向原始權(quán)益人支付資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和向相關(guān)中介機(jī)構(gòu)支付服務(wù)費(fèi)用。第三,在證券發(fā)行后,特殊機(jī)構(gòu)需要聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的服務(wù)商來(lái)對(duì)已經(jīng)證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)及其現(xiàn)金流進(jìn)行管理。住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”和“真實(shí)出售”。所謂“真實(shí)出售”是指貸款出售合同中應(yīng)明確規(guī)定:一旦原始權(quán)益人發(fā)生破產(chǎn)清算,資產(chǎn)池不列入清算范圍,從而達(dá)到“破產(chǎn)隔離”的目的,保護(hù)投資者的利益。

在設(shè)計(jì)住房抵押貸款證券化運(yùn)作模式中,需要特別強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)主體——特殊機(jī)構(gòu)的設(shè)立,即選擇表外模式還是表內(nèi)模式運(yùn)作。它是整個(gè)交易結(jié)構(gòu)的中心。相比而言,表外模式更適合我國(guó)國(guó)情,即設(shè)立獨(dú)立的特殊機(jī)構(gòu)。首先,從信用增級(jí)角度考慮,銀行外部設(shè)立的特殊機(jī)構(gòu)是以證券化為唯一目的的、有法律限制的、獨(dú)立的信托實(shí)體,不受銀行等相關(guān)利益機(jī)構(gòu)及財(cái)政等政府部門(mén)的影響和控制,真正意義上實(shí)現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”和“真實(shí)出售”,從而避免了我國(guó)商業(yè)銀行信用等級(jí)不高的問(wèn)題。從效率的角度考慮,獨(dú)立的特殊機(jī)構(gòu)發(fā)行抵押證券具有優(yōu)勢(shì)。成立專(zhuān)業(yè)化的住房抵押貸款證券化發(fā)行機(jī)構(gòu)適應(yīng)社會(huì)化大分工的發(fā)展趨勢(shì),有利于提高市場(chǎng)的運(yùn)作效率。特殊機(jī)構(gòu)可以將不同商業(yè)銀行或其它金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的住房抵押貸款整合成一個(gè)大規(guī)模的貸款池,在此基礎(chǔ)上發(fā)行抵押貸款可以降低發(fā)行費(fèi)用,分散投資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行出售自己的貸款給特殊機(jī)構(gòu),可以再有選擇性的購(gòu)買(mǎi)抵押債券,有效的避免風(fēng)險(xiǎn),改善銀行資產(chǎn)的質(zhì)量。從資本充足率考慮,通過(guò)實(shí)施表外證券化并將回收的資金投資于現(xiàn)金、國(guó)債以及高質(zhì)量的抵押貸款相關(guān)證券等風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重比住房抵押貸款低的資產(chǎn),貸款人的資本充足率會(huì)得到提高。實(shí)施表內(nèi)證券化,住房抵押貸款仍然是貸款人的資產(chǎn),貸款人的資本充足率不變。

此次建行首發(fā)MBS的證券發(fā)行是通過(guò)中信信托投資有限公司作為中介機(jī)構(gòu)實(shí)施的,而作為一級(jí)分銷(xiāo)商認(rèn)購(gòu)這批資產(chǎn)的51家機(jī)構(gòu)中商業(yè)銀行占21家?？梢?jiàn),此次的證券發(fā)行從發(fā)起人到承銷(xiāo)商都是以銀行系統(tǒng)為主體的,中介機(jī)構(gòu)的加入使得發(fā)行證券的程序相對(duì)于2002年試點(diǎn)方案中的銀行內(nèi)部機(jī)構(gòu)發(fā)行的模式已有所發(fā)展,但相比于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家,此次MBS首發(fā)的模式還不夠完善,沒(méi)有建立起從銀行到特殊目的發(fā)行機(jī)構(gòu),再到中介和承銷(xiāo)商,最后到投資者的四級(jí)體系。那么,建行首發(fā)MBS的模式可以說(shuō)是不完整的表外融資抵押貸款證券化。

實(shí)施住房抵押貸款證券化的障礙

實(shí)施住房抵押貸款證券化,核心是要求有一個(gè)完備的制度與市場(chǎng)環(huán)境。

住房抵押貸款證券化在我國(guó)還屬試驗(yàn)階段,相關(guān)法律體系不完善將成為我國(guó)住房抵押貸款證券化的主要障礙。一方面,缺乏住房抵押貸款證券化相關(guān)的法律法規(guī)。特殊機(jī)構(gòu)作為住房抵押貸款證券化的核心,不僅涉及原始權(quán)益人、原始債務(wù)人、信托機(jī)構(gòu)等多方參與主體的設(shè)置、進(jìn)入、運(yùn)營(yíng)與退出等法律上的規(guī)范,更重要的是特殊機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”與“真實(shí)出售”的法律標(biāo)準(zhǔn)要有嚴(yán)格的界定。實(shí)現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”一般要求特殊機(jī)構(gòu)要與自身、原始權(quán)益人和其母公司的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相隔離。目前我國(guó)法律對(duì)第一、第三種情況沒(méi)有明確規(guī)定。特殊機(jī)構(gòu)與原始權(quán)益人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相隔離,要求資產(chǎn)組合的所有權(quán)徹底轉(zhuǎn)移給特殊機(jī)構(gòu),我國(guó)法律對(duì)此也沒(méi)有明文規(guī)定。另一方面,現(xiàn)有法律對(duì)住房抵押貸款證券化的束縛。我國(guó)《證券法》第6條規(guī)定,銀行業(yè)、證券業(yè)、信托業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)管理。證券公司與銀行、信托、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)分別設(shè)立。而房地產(chǎn)證券化作為一項(xiàng)創(chuàng)新的金融工具,為發(fā)行人提供了靈活多樣的金融產(chǎn)品以供選擇,如過(guò)手證券、債券、商業(yè)票據(jù)等。針對(duì)不同金融產(chǎn)品,管理部門(mén)各不相同,導(dǎo)致了房地產(chǎn)證券化的發(fā)行障礙較多。特別是我國(guó)證券、信托、保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展尚未成熟,能為抵押貸款證券化提供服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)不足,所以如果要在銀行和投資者之間建立多級(jí)的中介體系,一方面目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的特殊機(jī)構(gòu)發(fā)行證券,另一方面將可能出現(xiàn)很多部門(mén)間難以協(xié)調(diào)的問(wèn)題,而且交易成本會(huì)比較高。從建行首發(fā)的MBS看,其中介機(jī)構(gòu)不夠完善,交易主要在銀行系統(tǒng)內(nèi)部進(jìn)行,發(fā)行的廣度和深度都很不夠,MBS的諸多優(yōu)點(diǎn)和功能都無(wú)法發(fā)揮出來(lái),例如,融資渠道并沒(méi)有拓寬,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也沒(méi)有降低,對(duì)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)報(bào)酬率的提高還需要假以時(shí)日觀(guān)察等。從初次交易的情況來(lái)看,建行發(fā)行的MBS沒(méi)有國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行同時(shí)發(fā)行的ABS(資產(chǎn)擔(dān)保證券)受歡迎。

信用增強(qiáng)形式和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)匱乏,我國(guó)各種市場(chǎng)主體嚴(yán)重缺位。實(shí)行住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵一步,是通過(guò)信用增強(qiáng)形式,提高發(fā)行的抵押擔(dān)保證券的信用等級(jí)。在保險(xiǎn)方面,因抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模很小,難以形成風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制,使保險(xiǎn)公司提供保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。同時(shí),獨(dú)立客觀(guān)、公正的信用評(píng)估體系是住房抵押貸款證券化成功的關(guān)鍵,信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在抵押貸款證券化中的基本作用是評(píng)價(jià)證券的質(zhì)量,并以“信用等級(jí)”的形式,向投資者公布評(píng)級(jí)結(jié)果,起到風(fēng)險(xiǎn)提示、降低交易費(fèi)用的作用。現(xiàn)在我國(guó)缺乏有影響力的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和完整的信用擔(dān)保體系,還沒(méi)有完整意義上的個(gè)人信用制度。在缺乏擔(dān)保和信用評(píng)級(jí)制度和機(jī)構(gòu)的條件下,若要發(fā)展住房抵押貸款證券化,國(guó)有商業(yè)銀行只能憑借自身的國(guó)有性質(zhì)和資金實(shí)力進(jìn)行擔(dān)保,而且也有較好的信用增級(jí)和評(píng)級(jí)的專(zhuān)業(yè)能力。

我國(guó)證券市場(chǎng)很不完善,機(jī)構(gòu)投資者不規(guī)范。政府在對(duì)待證券市場(chǎng)的戰(zhàn)略思維方面比較模糊,政府作為證券市場(chǎng)的管理者應(yīng)采取經(jīng)濟(jì)手段、政策引導(dǎo)等措施,盡量避免行政性的干預(yù),但政府對(duì)公司進(jìn)入和退出證券市場(chǎng)采取種種限制,承擔(dān)了過(guò)多的非市場(chǎng)任務(wù)。作為管理機(jī)構(gòu),政府應(yīng)該要以保持證券市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,保護(hù)投資者的利益為重任,但實(shí)際上政府把幫助國(guó)有企業(yè)解困、提高總需求作為首要目標(biāo),把保護(hù)投資者的利益放在了次要地位,使投資者喪失信心。而專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)具備人才、技術(shù)、資本等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),在獲取政府部門(mén)的政策信息、探測(cè)經(jīng)濟(jì)信息方面具有超前的意識(shí)和能力,成為操縱證券市場(chǎng)的主力。

完善住房抵押貸款證券化的對(duì)策

就目前的現(xiàn)狀而言,完善住房抵押貸款證券化實(shí)施的金融基礎(chǔ)環(huán)境,解決好以下幾個(gè)方面的問(wèn)題,顯得尤為緊迫。

以法制化為中心夯實(shí)我國(guó)個(gè)人信用基礎(chǔ)。個(gè)人信用體系是整個(gè)社會(huì)信用體系的重要內(nèi)容,我國(guó)的當(dāng)務(wù)之急是有效的借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)。首先,需要政府的協(xié)調(diào)與立法的支持。對(duì)消費(fèi)信貸的環(huán)境、授信及還款等方面頒布一系列法律法規(guī),并且在現(xiàn)有的全國(guó)性法規(guī)基礎(chǔ)上充實(shí)與規(guī)范一級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)的法律法規(guī),如《住房抵押貸款法》,使個(gè)人信用體系在法定的框架下高效、有序的運(yùn)行;其次,重視社會(huì)保障制度、社會(huì)擔(dān)保與保險(xiǎn)制度及機(jī)構(gòu)組織的建設(shè),建立科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)價(jià)指標(biāo)體系;第三,以存款實(shí)名制為契機(jī),推廣建立個(gè)人賬戶(hù)體系,通過(guò)銀行間的聯(lián)網(wǎng)、地區(qū)間的聯(lián)網(wǎng),最終建立起國(guó)家個(gè)人信用調(diào)查和資源共享系統(tǒng)。

建立與完善資信評(píng)估體系。首先,要保持較高的獨(dú)立性與權(quán)威性。西方的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)的信譽(yù)由長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)所支撐,這種獨(dú)立性保證了評(píng)估結(jié)果的公正性、準(zhǔn)確性與權(quán)威性。我國(guó)應(yīng)通過(guò)合并、兼并等形式發(fā)展幾家全國(guó)性的、綜合的大型資信評(píng)估機(jī)構(gòu),與政府脫鉤,確保其結(jié)果的公正與公平;其次,有必要建立統(tǒng)一、規(guī)范的指標(biāo)體系,并且盡量與國(guó)際慣例接軌。

進(jìn)一步擴(kuò)大和規(guī)范住房抵押貸款市場(chǎng)。一個(gè)成熟的、規(guī)范的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng),是開(kāi)展住房抵押貸款證券化的重要前提。激發(fā)個(gè)人住房消費(fèi),壯大抵押貸款規(guī)模,必須以需求為導(dǎo)向,細(xì)分市場(chǎng),充分考慮經(jīng)濟(jì)上的差異、地區(qū)因素設(shè)計(jì)抵押貸款組合。實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)在抵押合約、貸款合同、貸款程序等標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),開(kāi)發(fā)不同期限、不同利率水平、不同種類(lèi)的貸款,實(shí)現(xiàn)銀行的多樣化服務(wù),拓寬抵押貸款組合的數(shù)量和種類(lèi)。

篇（7）

1.1違約風(fēng)險(xiǎn)

違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說(shuō)明借款人有還款的意愿，但無(wú)還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過(guò)比較其住房有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤(rùn)；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動(dòng)違約拒絕還款。

1.2流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長(zhǎng)貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是目前我國(guó)的住房貸款主要來(lái)源于公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款。這種短存長(zhǎng)貸的行為使銀行的流動(dòng)性非常低，繼而帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。造成銀行可能喪失在金融市場(chǎng)更有利的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來(lái)的損失。

1.3經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)，居民收入水平提高，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問(wèn)題，銀行與個(gè)人都對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)樂(lè)觀(guān)的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無(wú)力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的疲軟無(wú)法變現(xiàn)。這時(shí)抵押風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機(jī)甚至破產(chǎn)。

1.4利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動(dòng)給銀行資產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，它是由其業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動(dòng)無(wú)論是漲還是跌對(duì)銀行都會(huì)帶來(lái)?yè)p失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長(zhǎng)，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場(chǎng)融資或以低利率重新借款來(lái)提前償還貸款，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來(lái)一定的困難。

2住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

針對(duì)上面所述的這些風(fēng)險(xiǎn)，本文從以下幾個(gè)角度出發(fā)，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務(wù)的同時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)盡量最小化。

2.1違約風(fēng)險(xiǎn)的控制

針對(duì)購(gòu)房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)后，需要對(duì)購(gòu)房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購(gòu)買(mǎi)房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對(duì)置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。審核的指標(biāo)主要有：置業(yè)者的家庭總收入及儲(chǔ)蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。

2.2流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制

住房抵押貸款期限長(zhǎng)，而用于貸款的資金來(lái)源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個(gè)基本穩(wěn)定的狀態(tài)。但現(xiàn)有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來(lái)自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2007年實(shí)際繳存公積金的職工人數(shù)僅有7187.91萬(wàn)；公積金存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營(yíng)企業(yè)還未創(chuàng)建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對(duì)這些問(wèn)題，我們應(yīng)該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實(shí)地滿(mǎn)足消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房融資需求，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.3經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，應(yīng)建立個(gè)人住房抵押

貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫(kù)，從各個(gè)方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；二是開(kāi)發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對(duì)預(yù)警區(qū)間、警戒線(xiàn)以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解，最大程度地降低經(jīng)濟(jì)周期給住房抵押貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4利率風(fēng)險(xiǎn)的控制

針對(duì)利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以采取以下措施：一是開(kāi)發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場(chǎng)利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。二是開(kāi)發(fā)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行能夠通過(guò)獲得固定利率資金來(lái)源與貸款相匹配（如發(fā)行固定利率債券等），可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3結(jié)論

住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開(kāi)發(fā)商三方的利益，要使其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應(yīng)該不斷完善。總之，三方都應(yīng)正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善個(gè)人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動(dòng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇（8）

（一）MBS的理論基礎(chǔ)以及保險(xiǎn)基金投資MBS的運(yùn)行模式

住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡(jiǎn)稱(chēng)MBS）是指商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為加速資金的融通，將缺乏流動(dòng)性但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房信貸資產(chǎn)集中起來(lái)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，并通過(guò)信用增強(qiáng)，將其變成可在資本市場(chǎng)上出售和流動(dòng)的證券。

對(duì)單個(gè)抵押貸款而言，由于借款人存在提前償付、延遲拖欠甚至欺詐等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致抵押貸款現(xiàn)金流不穩(wěn)定。對(duì)一組貸款而言，盡管整個(gè)組合在很大程度上依賴(lài)于每一貸款的現(xiàn)金流特征，但如果這組貸款滿(mǎn)足一定條件，則根據(jù)大數(shù)定理，整個(gè)組合的現(xiàn)金流將呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，因此可以對(duì)該現(xiàn)金流進(jìn)行可靠地預(yù)測(cè)和控制。這就是MBS的理論基礎(chǔ)。

作為一種結(jié)構(gòu)性融資方式，住房抵押貸款證券化實(shí)質(zhì)上是將商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的抵押貸款的現(xiàn)金流及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分割與重組，通過(guò)信用增強(qiáng)，發(fā)行證券和設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)遞流程，將收益與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給證券市場(chǎng)上的投資者（保險(xiǎn)公司就是其中主要的機(jī)構(gòu)投資者）。盡管保險(xiǎn)公司有人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)之分，二者的基金特征也大相徑庭（壽險(xiǎn)基金多投資于長(zhǎng)期項(xiàng)目，而產(chǎn)險(xiǎn)基金則主要進(jìn)行短期投資），但他們投資MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS對(duì)于滿(mǎn)足保險(xiǎn)投資的“三性平衡”原則具有明顯優(yōu)勢(shì)

保險(xiǎn)投資的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)與公司的總體目標(biāo)一致，即在可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上獲得最大的利潤(rùn)。這就要求保險(xiǎn)投資必須遵循“安全性”、“流動(dòng)性”和“收益性”三個(gè)原則。

根據(jù)投資原理，“三性”之間既對(duì)立又統(tǒng)一，存在此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。例如，安全性與流動(dòng)性往往呈正相關(guān)，而與收益性呈負(fù)相關(guān)；高流動(dòng)性往往以犧牲安全性或收益性為代價(jià)。如果片面強(qiáng)調(diào)某一原則就必然損害其他指標(biāo)，導(dǎo)致結(jié)果偏離企業(yè)的總體目標(biāo)（即一定風(fēng)險(xiǎn)水平下收益最大化）?；诒ｋU(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的特征，保險(xiǎn)資金運(yùn)用的基本原則應(yīng)當(dāng)是在突出安全性基礎(chǔ)上兼顧“三性平衡”。

由于對(duì)抵押資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流重組和信用增級(jí)，因此相對(duì)其他常見(jiàn)的投資種類(lèi)MBS具有現(xiàn)金流較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)低，收益率較高等優(yōu)點(diǎn)。這對(duì)于追求低風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性和收益穩(wěn)定的保險(xiǎn)公司而言，顯然極富吸引力。尤其在當(dāng)前股市風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率很低的條件下，投資MBS無(wú)疑是保險(xiǎn)人的優(yōu)先選擇。同時(shí)，投資MBS也使保險(xiǎn)人獲得拓展投資空間的機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分散。通過(guò)下面的比較我們不難發(fā)現(xiàn)，MBS對(duì)于滿(mǎn)足保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用原則具有明顯優(yōu)勢(shì)。

（三）豐厚的收益驅(qū)使MBS發(fā)行人積極參與MBS市場(chǎng)

以利潤(rùn)最大化為終極目標(biāo)的金融機(jī)構(gòu)如商業(yè)銀行，絕不會(huì)放棄MBS為他們創(chuàng)造的多種益處[2]：（1）使發(fā)行人獲得較低的籌資成本。通過(guò)把資產(chǎn)分離并將其作為證券發(fā)行的擔(dān)保品，發(fā)行人獲得了較低的籌資成本；（2）使發(fā)行人更高效地運(yùn)用資本。對(duì)必須滿(mǎn)足風(fēng)險(xiǎn)資本指標(biāo)要求的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，出售資產(chǎn)能使資本更自由；（3）使發(fā)行人管理迅速增長(zhǎng)的資產(chǎn)組合。通過(guò)證券化出售抵押貸款，能為金融機(jī)構(gòu)迅速籌集資本，同時(shí)使資產(chǎn)或者負(fù)債表外化，從而避免了對(duì)資本的高要求；（4）發(fā)行人可以更好地實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債管理。證券化能將提前償付風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了投資者，這就為金融機(jī)構(gòu)提供了一種與償還期匹配的資產(chǎn)籌資方式；（5）提高發(fā)行人的財(cái)務(wù)績(jī)效。當(dāng)貸款被證券化并以低于貸款利率的收益率出售時(shí)，發(fā)行人獲得利差。該利差一部分來(lái)自服務(wù)費(fèi)，另一部分則由于信用提高而獲得的溢額收益；（6）使發(fā)行人資金來(lái)源多樣化。對(duì)于平時(shí)不能發(fā)放貸款和為應(yīng)收帳款融資的投資者而言，MBS證券使他們?cè)黾恿送顿Y選擇，這也為金融機(jī)構(gòu)提供了更多的資本來(lái)源。

（四）當(dāng)前保險(xiǎn)基金投資MBS存在良好的外部環(huán)境

首先，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要強(qiáng)大的金融支持。據(jù)國(guó)家建設(shè)部有關(guān)資料，近10年全國(guó)城鎮(zhèn)將興建51.56億平方米，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，為此需投入資金7-8萬(wàn)億元，而現(xiàn)有住房資金遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求。同時(shí)由于住宅產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)如固定性、投資回收期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、流動(dòng)性差，使得風(fēng)險(xiǎn)較為集中，容易形成投資瓶頸，制約整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過(guò)住房抵押貸款證券化，一方面可以開(kāi)辟新的融資渠道，緩解資金壓力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面通過(guò)證券化，將抵押貸款的集中風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分割，分散給眾多投資者承擔(dān)，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

其次，國(guó)內(nèi)要求拓寬保險(xiǎn)投資渠道的呼聲日益高漲。由于種種原因我國(guó)一直嚴(yán)格限制保險(xiǎn)投資，僅限于銀行存款、政府債券、金融債券等，投資效益低下。而目前金融市場(chǎng)尚不完善，從20多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通貨膨脹和通貨緊縮時(shí)常發(fā)生，利率水平不太穩(wěn)定，7次降息曾給保險(xiǎn)公司（尤其壽險(xiǎn)公司）的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大困難，迄今仍留下了巨額利差損尚未消化。保險(xiǎn)公司急需通過(guò)一系列低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的金融工具和手段，轉(zhuǎn)嫁利率風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)既有虧損。MBS的推出將適時(shí)地滿(mǎn)足這種需求。

最后，MBS證券將在借款者和投資者之間開(kāi)辟直接融資的渠道，提高融資效率。首先，通過(guò)將住房抵押貸款重新組合，并輔以信用增強(qiáng)手段，將原有風(fēng)險(xiǎn)降低到了投資者更能接受的水平。其次，通過(guò)重構(gòu)現(xiàn)金流量，創(chuàng)造出不同的債券類(lèi)別，滿(mǎn)足廣大投資者的不同需求。第三，MBS將豐富資本市場(chǎng)，成為穩(wěn)定證券市場(chǎng)的重要力量。此外，我國(guó)大部分商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司已建立了較完整的信息管理系統(tǒng)、會(huì)計(jì)處理系統(tǒng)及相關(guān)的規(guī)章制度，這也為MBS的推行提供了必要的技術(shù)支持。

綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論從MBS市場(chǎng)的需求方（保險(xiǎn)基金管理者）、供給方（發(fā)行者），還是市場(chǎng)投資環(huán)境，保險(xiǎn)基金投資MBS是完全可行的。

二、MBS在保險(xiǎn)基金管理中的應(yīng)用

作為一種極富吸引力的金融創(chuàng)新，MBS包含多種性質(zhì)各異的金融衍生證券。對(duì)保險(xiǎn)公司而言，了解各種MBS的本質(zhì)特征，合理選擇、使用MBS以滿(mǎn)足公司安全性、流動(dòng)性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的實(shí)踐意義。

（一）MBS的種類(lèi)和性質(zhì)

在美國(guó)，一共有三類(lèi)抵押擔(dān)保證券[2]：（1）抵押轉(zhuǎn)手證券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）擔(dān)保抵押債務(wù)（collateralizedmortgageobligations，簡(jiǎn)稱(chēng)CMO）；（3）剝離式抵押擔(dān)保證券（strippedmortgage-backedsecurities）。三類(lèi)證券在現(xiàn)金流量、內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)等方面都呈現(xiàn)出不同特征。

1.抵押轉(zhuǎn)手證券。它是指由聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（FNMA，俗稱(chēng)范尼梅）和政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（GinnieMae，俗稱(chēng)珍妮梅）購(gòu)買(mǎi)抵押品，并將這些抵押品組合起來(lái)，然后為其提供擔(dān)保并發(fā)行的證券。轉(zhuǎn)手證券基本上不對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行處理，而是將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流傳遞給證券持有人。在相同條件下，轉(zhuǎn)手證券產(chǎn)生的現(xiàn)金流比非分期償付型債務(wù)的現(xiàn)金流要大得多。盡管抵押轉(zhuǎn)手證券大大增強(qiáng)了抵押貸款市場(chǎng)的流動(dòng)性，但它卻因其單一性而不能滿(mǎn)足所有投資者不同的需求。

2.擔(dān)保抵押債務(wù)。為解決再投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，金融工程師們開(kāi)發(fā)了擔(dān)保抵押債務(wù)（CMO）。它是指投資銀行購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)手證券（或整個(gè)抵押貸款），再發(fā)行以它們?yōu)閾?dān)保的特種債券。這些債券被分成一系列不同的組，稱(chēng)之為“檔”（tranches），使得不同檔的現(xiàn)金流特征（包括息票利率，償還期限等）不同。這樣，一種長(zhǎng)期的金融工具，如抵押貸款或轉(zhuǎn)手證券被重構(gòu)為一系列性質(zhì)各異的檔，這些檔分為短期、中期和長(zhǎng)期。于是投資者從中可從中選擇最符合需要的檔。同時(shí)在一定程度上消除了提前償付風(fēng)險(xiǎn)。

3.剝離式抵押擔(dān)保證券。目前該證券有兩類(lèi)，一種是“只獲得利息類(lèi)（interest-onlyclass，或稱(chēng)IOclass）”，即將所有抵押貸款償還的利息分配此類(lèi)證券；另一種是“只獲得本金類(lèi)（principal-onlyclass，或稱(chēng)POclass”），即將所有抵押貸款償還的本金分配此類(lèi)。由于本息分離，IO與PO證券對(duì)利率的敏感性不同，因此現(xiàn)金流量也呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。由于證券的價(jià)格是未來(lái)各期利息的現(xiàn)值之和，因此其價(jià)格變化是兩種效應(yīng)的綜合結(jié)果：貼現(xiàn)效應(yīng)和提前償還效應(yīng)。因此市場(chǎng)利率的變動(dòng)會(huì)引起基礎(chǔ)資產(chǎn)提前償還率的小幅變動(dòng)，進(jìn)而造成剝離證券價(jià)格和投資收益率的大幅變動(dòng)，并且IO和PO債券的變化方向正好相反。

（二）運(yùn)用MBS實(shí)施保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債管理（Asset-LiabilityManagement，簡(jiǎn)稱(chēng)ALM）

從保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性看，資產(chǎn)負(fù)債管理（ALM）日益成為保險(xiǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容。所謂ALM就是將資產(chǎn)和負(fù)債統(tǒng)一成一個(gè)整體，并考慮如何協(xié)調(diào)組合以實(shí)現(xiàn)公司的總體目標(biāo)。在保險(xiǎn)公司償付能力和盈利能力管理中利率風(fēng)險(xiǎn)管理是ALM的核心內(nèi)容。利用MBS，結(jié)合多種ALM方法能在一定程度上消減利率對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債的沖擊。目前常用的方法有如下幾種：

1.業(yè)務(wù)分離和配對(duì)法。該方法將具有特定性質(zhì)的資產(chǎn)或負(fù)債分割為獨(dú)立單位以獲得某種特征，如利率敏感性、市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)性、到期期限和信用質(zhì)量等，然后根據(jù)特定的負(fù)債單位尋找與之匹配的資產(chǎn)單位。例如，針對(duì)一組擔(dān)保投資合約（GIC），由于其現(xiàn)金流不受到利率影響可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，所以保險(xiǎn)人可以將CMO順序償還檔債券與其他證券組合，使該投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流量特征與GIC組合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融資缺口和持續(xù)期缺口模型兩種。融資缺口模型主要計(jì)算融資缺口的狀態(tài)。當(dāng)該缺口為零時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債處于“免疫”狀態(tài)。因此適當(dāng)調(diào)整投資產(chǎn)品的種類(lèi)和數(shù)量，使之達(dá)到“免疫”狀態(tài)就可以有效避免利率風(fēng)險(xiǎn)。而持續(xù)期缺口模型則是通過(guò)調(diào)整保險(xiǎn)公司資產(chǎn)和負(fù)債的持續(xù)期缺口來(lái)控制因利率波動(dòng)造成資產(chǎn)負(fù)債配置不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。以一組萬(wàn)能壽險(xiǎn)保單為例，通過(guò)選擇CMO中浮動(dòng)利率檔債券與其他證券組合與負(fù)債構(gòu)成“免疫”狀態(tài)，可以消除因利率波動(dòng)造成投資收益率的負(fù)偏差，并在一定程度上鎖定利率下限。

3.最優(yōu)化分析法。該方法采用管理科學(xué)的一些工具，諸如線(xiàn)性規(guī)劃，在一組給定的約束和對(duì)一系列不同的收益曲線(xiàn)的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，確定MBS與其他投資資產(chǎn)的最優(yōu)組合。此外其他方法如：模擬分析法、風(fēng)險(xiǎn)受控套利法等也經(jīng)常使用。

利用金融工程原理，將性質(zhì)各異的MBS引入ALM必然極大地增加解決方案的靈活性和多樣性。例如，在沒(méi)有MBS以前，根據(jù)《保險(xiǎn)法》保險(xiǎn)人只能依賴(lài)有限的固定收入證券如國(guó)債、金融債券、銀行存款實(shí)施ALM，那么可供選擇的最優(yōu)方案極其有限，甚至無(wú)解。引入MBS后，即使對(duì)于日益更新的保險(xiǎn)產(chǎn)品，尤其利率敏感性產(chǎn)品，資產(chǎn)負(fù)債管理人員也可以方便地選擇所需的證券種類(lèi)進(jìn)行組合，解決以前無(wú)法解決的問(wèn)題。此外，方案的多樣性也為管理人員進(jìn)行成本效益分析，減少管理成本提高收益創(chuàng)造了條件。

（三）用MBS進(jìn)行套期保值

所謂套期保值是指構(gòu)筑一項(xiàng)頭寸來(lái)臨時(shí)性地替代未來(lái)的另一項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）的頭寸，或者它構(gòu)筑一項(xiàng)頭寸來(lái)保護(hù)現(xiàn)有的某項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）頭寸的價(jià)值直到其可以變現(xiàn)而采取的行動(dòng)。保險(xiǎn)投資中的套期保值主要是解決公司資產(chǎn)價(jià)值減少以及負(fù)債增加的風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)蕩不定的環(huán)境中，套期保值對(duì)于保險(xiǎn)公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具頭寸，而目前我國(guó)期貨、期權(quán)、期權(quán)和互惠掉期市場(chǎng)很不成熟，作為金融衍生證券的MBS就顯得彌足珍貴了。

前面提到，擔(dān)保抵押債務(wù)（CMO）分為若干類(lèi)別的債券，其中四個(gè)關(guān)鍵的創(chuàng)新工具是：順序償還檔、應(yīng)計(jì)檔、浮動(dòng)利率／逆浮動(dòng)利率檔以及計(jì)劃攤銷(xiāo)類(lèi)別檔債券。而剝離式抵押擔(dān)保證券包括兩種性質(zhì)截然不同的IO和PO類(lèi)證券。這些產(chǎn)品在防范和化解利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)方面具有不同的特性，將它們與其他證券，如股票、債券等進(jìn)行組合就可以達(dá)到套期保值的效果。例如，將IO證券與常規(guī)債券或抵押貸款組合，就可以抵御利率下降的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）運(yùn)用MBS進(jìn)行投機(jī)和套利

資產(chǎn)的錯(cuò)誤定價(jià)、價(jià)格聯(lián)系失常以及市場(chǎng)缺乏效率等因素的存在，使得投機(jī)和套利有機(jī)會(huì)進(jìn)行。對(duì)有效的市場(chǎng)而言，高風(fēng)險(xiǎn)意味著高收益，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)收益。承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投機(jī)或套利是保險(xiǎn)投資的“收益性”所決定的。所謂投機(jī)，就是確切地預(yù)測(cè)未來(lái)，進(jìn)而構(gòu)筑頭寸來(lái)獲利。作為市場(chǎng)上可流通的固定收入證券，MBS的價(jià)值完全可能被高估或低估，這就為投機(jī)創(chuàng)造了條件，保險(xiǎn)公司可以利用掌握的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)從中獲利。套利則是同時(shí)在兩個(gè)或更多的市場(chǎng)上構(gòu)筑頭寸來(lái)利用不同市場(chǎng)定價(jià)的差異獲利。由于在空間、時(shí)間、到期期限以及資產(chǎn)類(lèi)別上存在價(jià)格差異（扣除轉(zhuǎn)換費(fèi)用），MBS市場(chǎng)就存在套利機(jī)會(huì)。這種套利機(jī)會(huì)使保險(xiǎn)人只需承受少量風(fēng)險(xiǎn)（純粹套到甚至無(wú)風(fēng)險(xiǎn)）就可獲得高額回報(bào)。最典型的例子就是，通過(guò)大規(guī)模集資創(chuàng)造的擔(dān)保抵押債務(wù)（CMOs）而獲得套利機(jī)會(huì)。

三、關(guān)于我國(guó)保險(xiǎn)基金投資于住房抵押貸款證券的建議

住房抵押貸款證券（MBS）是國(guó)際上住宅市場(chǎng)融資中發(fā)展成熟的金融工具，但在我國(guó)卻是新生事物。保險(xiǎn)基金投資于MBS對(duì)保險(xiǎn)公司而言既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。對(duì)此筆者提出幾點(diǎn)建議：

1.必須更新保險(xiǎn)投資理念。長(zhǎng)期以來(lái)，一些監(jiān)管者或經(jīng)營(yíng)者過(guò)于強(qiáng)調(diào)安全性，將其與流動(dòng)性、收益性對(duì)立起來(lái)。事實(shí)上，三者之間既有此消彼漲的關(guān)系，又相輔相成。如果一味追求安全投資，勢(shì)必?fù)p害收益性。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，低收益公司的生存能力必然受到威脅，反過(guò)來(lái)造成經(jīng)營(yíng)的不安全。因此管理者必須更新保險(xiǎn)投資理念，保險(xiǎn)基金的運(yùn)用應(yīng)當(dāng)是在突出安全性的同時(shí)兼顧“三性平衡”。只有這樣，才會(huì)敢于將保險(xiǎn)資金投資于MBS.

2.必須調(diào)整保險(xiǎn)投資結(jié)構(gòu)。由于原《保險(xiǎn)法》及相關(guān)規(guī)定的約束，我國(guó)保險(xiǎn)投資結(jié)構(gòu)主要以銀行存款和政府債券為主，投資效益低下。近年來(lái)政府允許保險(xiǎn)資金間接入市，許多公司又紛紛投資證券基金，然而基金收益的大幅波動(dòng)卻使不少公司不盈反虧。這種非理性投機(jī)對(duì)保險(xiǎn)公司所造成的巨大傷害使人們意識(shí)到，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，合理分散投資勢(shì)在必行。出于“三性平衡”的考慮，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，筆者認(rèn)為，我國(guó)保險(xiǎn)基金的投資結(jié)構(gòu)應(yīng)以固定收入證券為主，輔以少量的證券基金、股票。因此，有“銀邊證券”之稱(chēng)的MBS應(yīng)作為一種主要投資對(duì)象。

3.必須完善保險(xiǎn)投資技術(shù)。保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和總體目標(biāo)決定了保險(xiǎn)投資技術(shù)的特殊性和復(fù)雜性。保險(xiǎn)投資不再是單純的資產(chǎn)管理，資產(chǎn)負(fù)債聯(lián)合管理應(yīng)成為保險(xiǎn)投資乃至保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。此外，套期保值、投機(jī)和套利也應(yīng)成為投資人員熟練掌握的技術(shù)。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具將廣泛使用。只有精通現(xiàn)代金融理論和金融工程技術(shù)，才能最大限度地發(fā)揮MBS及其他金融工具的作用。

4.必須建立投資MBS的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。MBS是金融創(chuàng)新的成功范例，極大地豐富和發(fā)展了資本市場(chǎng)。然而與其他金融產(chǎn)品一樣，它與生俱來(lái)就伴隨著特有的風(fēng)險(xiǎn)，主要分為兩類(lèi)：一是資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，二是證券化風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)直接影響著投資的效益和穩(wěn)定，進(jìn)而影響整個(gè)公司乃至全行業(yè)的發(fā)展。因此，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系是完全必要的。筆者認(rèn)為，該體系主要分為兩個(gè)層面：一是公司內(nèi)部控制體系，二是政府監(jiān)管體系。

5.應(yīng)建設(shè)一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍。抵押貸款證券是一項(xiàng)技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性和綜合性均很強(qiáng)的新型融資方式，它涉及金融、證券、法律房地產(chǎn)、評(píng)估等多方面的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識(shí)，又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。同時(shí)，保險(xiǎn)基金投資MBS涉及到資產(chǎn)負(fù)債管理、套期保值、投機(jī)和套利等一系列復(fù)雜的金融手段，需要掌握了精算、保險(xiǎn)、投資、財(cái)務(wù)等多學(xué)科的復(fù)合型人才，而國(guó)內(nèi)這方面的人才極其匱乏。因此，目前應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)公司現(xiàn)有從業(yè)人員及在校大學(xué)生的培養(yǎng)和鍛煉，加大這方面專(zhuān)業(yè)人才和管理技術(shù)的引進(jìn)和借鑒，以適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

「參考文獻(xiàn)

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篇（9）

2005年12月15日,我國(guó)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品——“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”正式進(jìn)入全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)這一由中國(guó)建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的試點(diǎn)成為開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)住房抵押貸款證券化先河

一住房抵押貸款證券化概述

住房抵押貸款證券化,是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程這一過(guò)程將原先不易被出售給投資者缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流通的證券

證券化的交易結(jié)構(gòu)一般分為以下幾個(gè)步驟:

(1)商業(yè)銀行(即發(fā)起人,也是原始權(quán)益人)確定證券化目標(biāo),并組建住宅抵押貸款資產(chǎn)池

(2)設(shè)立抵押貸款證券化的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)——特殊目的載體(SPV:SpecialPurposeVehicle),目的在于對(duì)證券化進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的操作特設(shè)機(jī)構(gòu)有公司形式(SPC)和信托形式(SPT)

(3)資產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)起人將所擁有的抵押貸款資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金收入的權(quán)益真實(shí)地銷(xiāo)售給SPV,目的是保持出售貸款資產(chǎn)的獨(dú)立性,使原始權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)與未來(lái)現(xiàn)金收入的風(fēng)險(xiǎn)隔離,SPV只承擔(dān)未來(lái)現(xiàn)金收入風(fēng)險(xiǎn)這樣就可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與發(fā)起人之間的所謂破產(chǎn)隔離,從而達(dá)到保護(hù)投資者的目的

(4)經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí),SPV直接在資本市場(chǎng)發(fā)行證券募集資金,或者由SPV信用擔(dān)保,由其他機(jī)構(gòu)組織發(fā)行,并將募集的資金用于購(gòu)買(mǎi)被證券化的抵押貸款

(5)對(duì)資產(chǎn)的管理與資產(chǎn)收益的回收SPV管理證券化所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量,按計(jì)劃清償證券的本息,償還完畢時(shí)各種合同到期廢止,全部過(guò)程結(jié)束

從住房抵押貸款證券化的流程可見(jiàn),證券化的過(guò)程涉及到《民商法》和《經(jīng)濟(jì)法》領(lǐng)域相當(dāng)多的法律門(mén)類(lèi):《合同法》《公司法》和《其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體法》《破產(chǎn)法》《信托法》《銀行法》《擔(dān)保法》《證券法》《房地產(chǎn)法》《會(huì)計(jì)法》《稅法》等可以說(shuō),住房抵押貸款證券化的法律問(wèn)題構(gòu)成了一項(xiàng)法律系統(tǒng)工程,證券化當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要以相應(yīng)的法律規(guī)定為行為標(biāo)準(zhǔn),各個(gè)環(huán)節(jié)的有效性也要由相應(yīng)的法律來(lái)保證

二我國(guó)開(kāi)展住房抵押貸款證券化的法律環(huán)境分析

1.設(shè)立特殊目的載體(SPV)的法律環(huán)境分析從設(shè)立機(jī)構(gòu)看,公司形式的SPV(SPC)很難依據(jù)現(xiàn)有的法律設(shè)立

首先,《公司法》對(duì)于公司的種類(lèi)設(shè)立的條件等規(guī)定較為嚴(yán)格,SPC由于業(yè)務(wù)的獨(dú)特性,不可能?chē)?yán)格按照《公司法》的規(guī)定設(shè)立為國(guó)有獨(dú)資公司或有限責(zé)任公司,其次,目前,《合伙企業(yè)法》只規(guī)范了無(wú)限合伙,所有合伙人對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任而SPC往往是按照有限合伙的法律結(jié)構(gòu)運(yùn)作的,因此,無(wú)法按照《合伙企業(yè)法》中關(guān)于合伙的組織結(jié)構(gòu)設(shè)立再次,為了提高SPC的資信與住房抵押貸款債券的評(píng)級(jí),SPC往往具有政府背景因此,當(dāng)前也無(wú)法按照《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》設(shè)立SPC

此外,我國(guó)《破產(chǎn)法》規(guī)定:“擔(dān)保物的價(jià)格超過(guò)其所擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額的,超過(guò)部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”以資產(chǎn)證券信用增級(jí)為目的,由發(fā)起人提供的超額擔(dān)保的超額部分,在發(fā)起人破產(chǎn)時(shí)將不得列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),從而使得資產(chǎn)的信用來(lái)源受損,破產(chǎn)隔離也就失去了其應(yīng)有的意義

現(xiàn)今,無(wú)論是《商業(yè)銀行法》還是《貸款通則》,對(duì)貸款的出售都無(wú)法律界定因此,采取何種方式和手續(xù)轉(zhuǎn)移銀行貸款,并不與現(xiàn)行法律沖突,在實(shí)際中這些取決于雙方的協(xié)議

目前,國(guó)有銀行還沒(méi)有足夠的能力成立獨(dú)立的SPV,所以在建行的試點(diǎn)方案中,委托中信信托作為中介,SPV以信托形式(SPT)出現(xiàn),利用《信托法》賦予它的破產(chǎn)隔離功能,暫時(shí)解決了SPV的法律困境但住房抵押貸款證券化的進(jìn)一步發(fā)展和完善要求相關(guān)法律的同步建設(shè)

2.市場(chǎng)培育上的法律環(huán)境障礙一種金融工具的順利推行,市場(chǎng)需求是重要的因素金融市場(chǎng)需求主體有兩類(lèi):個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者由于住房抵押貸款證券化的復(fù)雜性,個(gè)人投資者的精力和能力有一定的局限,不能期待個(gè)人投資者托起住房抵押貸款證券化的市場(chǎng)因而,機(jī)構(gòu)投資者是住房抵押債券市場(chǎng)的主體短期的證券適合流動(dòng)性需求比較強(qiáng)的商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu),而長(zhǎng)期的證券(住房抵押貸款證券的期限一般都相對(duì)較長(zhǎng))適合于規(guī)避再投資風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)資金和養(yǎng)老基金等但是,機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格受到法律的嚴(yán)格限制如1993年頒布的《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》規(guī)定:辦理儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)不得將所吸收的儲(chǔ)蓄存款用于購(gòu)買(mǎi)企業(yè)發(fā)行的債券,不得用于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)股票買(mǎi)賣(mài)和期貨交易等與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)性投資又如,《商業(yè)銀行法》只規(guī)定了商業(yè)銀行可以買(mǎi)賣(mài)政府債券,而《保險(xiǎn)法》明文規(guī)定,保險(xiǎn)公司的資金應(yīng)用僅限于銀行同業(yè)存款買(mǎi)賣(mài)國(guó)債同業(yè)拆借,購(gòu)買(mǎi)證券投資基金以及須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的其他方面,從而明確規(guī)定了保險(xiǎn)資金不得用于購(gòu)買(mǎi)企業(yè)債券及抵押貸款同樣,我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金失業(yè)保險(xiǎn)基金等投資面也受很多限制目前住房公積金則只能存入銀行

所以,在抵押貸款證券機(jī)構(gòu)所涉及的投資者上,立法應(yīng)放寬限制,允許上述機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)操作,在證券設(shè)計(jì)與發(fā)行上向機(jī)構(gòu)投資者傾斜

3.稅收法律的限制在當(dāng)前我國(guó)的稅法框架內(nèi),證券化所涉及的主要稅種有三項(xiàng):營(yíng)業(yè)稅所得稅和印花稅三者將決定證券化產(chǎn)品的成本和投資收益

首先,營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題委托人將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給SPV究竟屬于資產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)還是融資活動(dòng)?芽這將決定轉(zhuǎn)讓收益是否需繳納營(yíng)業(yè)稅另外,中介機(jī)構(gòu)所取得的服務(wù)費(fèi)用是否應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅?芽受托人取得的利息收入是應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅,還是按扣除服務(wù)費(fèi)用后的差額繳納?芽

其次,所得稅問(wèn)題SPV是否應(yīng)作為納稅主體?芽是否是隱性的納稅主體?芽即為投資人代扣代繳目前,財(cái)政部和稅務(wù)總局提出的分歧主要集中在此另一個(gè)重要問(wèn)題是,投資人的投資收益應(yīng)屬于債券利息收入還是股息收入?芽如果作為股息收入,個(gè)人投資者是否允許免征20%所得稅?芽以避免雙重征稅否則,SPV在住房抵押貸款上的收益要打20%的折扣,其交易成本可想而知

最后,印花稅問(wèn)題一方面,在簽訂相關(guān)合同(如信托合同和委托管理合同)時(shí),是否應(yīng)繳印花稅?芽另一方面,發(fā)售買(mǎi)賣(mài)證券化產(chǎn)品,是否征收印花稅?芽如果比照基金的稅收政策,目前投資者申購(gòu)贖回開(kāi)放式基金單位,以及買(mǎi)賣(mài)封閉式證券投資基金時(shí)都免征印花稅

我國(guó)對(duì)于發(fā)起人向SPV(SPT)出售貸款的銷(xiāo)售行為,《稅法》一般規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅和印花稅雖然營(yíng)業(yè)稅率不高,印花稅也只在萬(wàn)分之零點(diǎn)五到萬(wàn)分之三之間,但由于資產(chǎn)池規(guī)模巨大(美國(guó)學(xué)者阿諾德在1986年就曾估計(jì),只有當(dāng)其資產(chǎn)規(guī)模突破1億美元大關(guān)時(shí),銀行向公眾發(fā)行資產(chǎn)證券化的債券才有利可圖),這勢(shì)必造成住房抵押貸款證券化的稅務(wù)成本過(guò)高而使SPV難以維系

4.關(guān)于抵押權(quán)轉(zhuǎn)移處置方面的法律環(huán)境分析

(1)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法律問(wèn)題銀行出售住房抵押貸款給SPT時(shí),按我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定,抵押權(quán)不能與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅,抵押權(quán)也消滅,針對(duì)該貸款設(shè)立的抵押權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移給SPT問(wèn)題在于房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,SPT在受理住房抵押貸款時(shí),按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定,應(yīng)進(jìn)行抵押變更登記但SPT若逐一對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行變更登記,則將大大增加證券化的成本,使得證券化不具有操作性

因此,我國(guó)在2004年5月16日出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問(wèn)題的試行通知》,允許批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記,為證券化試點(diǎn)解決了法律限制

(2)抵押權(quán)處置的法律問(wèn)題根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律,當(dāng)借款人由于各種原因不能償還貸款時(shí),貸款人(按揭權(quán)人)處置抵押房屋有許多困難雖然中國(guó)人民銀行頒布實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第2條規(guī)定:“借款人到期不能償還貸款本息的,貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物,或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任”第31條規(guī)定:“借款人在還款期間內(nèi)死亡失蹤或喪失民事行為能力后無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人,或其法定人受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的,貸款人有權(quán)按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定處置抵押物或質(zhì)物”但事實(shí)上,包括擔(dān)保法在內(nèi)的有關(guān)抵押物處置的法律法規(guī)中,沒(méi)有關(guān)于處置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中居民的處理規(guī)定因此,客觀(guān)上造成貸款人在借款人不還款時(shí)難以處置抵押物和實(shí)現(xiàn)債權(quán)此外,從2005年1月1日起施行的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第七條明確指出,業(yè)主抵押自己所有的房屋,如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主唯一可以居住房產(chǎn),而且有充分證據(jù)可證明這一點(diǎn)時(shí),那么即使抵押權(quán)人(通常為銀行)向業(yè)主追討欠款,法院也不能拍賣(mài)變賣(mài)或者抵債,業(yè)主可以繼續(xù)居住這使得抵押成為有名無(wú)實(shí)的擔(dān)保,增加了按揭貸款風(fēng)險(xiǎn),這不利于以按揭貸款為基礎(chǔ)發(fā)行證券的信用級(jí)別提升

三國(guó)外房地產(chǎn)證券化的立法借鑒

國(guó)外房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定,從體例上看,可以分為分散立法型和統(tǒng)一立法型,這兩種體例跟各自的國(guó)情是緊密聯(lián)系的

1.分散立法型采用分散型立法的國(guó)家和地區(qū)有美國(guó)英國(guó)印度尼西亞法國(guó)德國(guó)澳大利亞加拿大和我國(guó)香港地區(qū)2.統(tǒng)一立法型采取統(tǒng)一立法型的國(guó)家和地區(qū)主要有日本韓國(guó)馬來(lái)西亞泰國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

3.比較借鑒就法律而言,分散立法型國(guó)家如美國(guó)盡管沒(méi)有針對(duì)資產(chǎn)證券化的專(zhuān)門(mén)立法,但以散落在聯(lián)邦和州不同層面法規(guī)中的規(guī)范在資產(chǎn)證券化過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)始終如一地貫徹其證券化的基本精神,再以海洋法系特有的判例法靈活地適應(yīng)市場(chǎng)的變化和多樣化的需求,從而保持資產(chǎn)證券化法制體系的完整,并有效運(yùn)作在經(jīng)濟(jì)法規(guī),如會(huì)計(jì)法規(guī)等的不斷修訂中也不斷體現(xiàn)市場(chǎng)的新變化和要求統(tǒng)一立法型的日本韓國(guó)是大陸法系國(guó)家,參照美國(guó)資產(chǎn)證券化立法的精神,制定了整套完整的資產(chǎn)證券化的立法反思其立法過(guò)程,作為一個(gè)傳統(tǒng)的亞洲國(guó)家,資產(chǎn)證券化的精神在日本文化中沒(méi)有傳承因此,就需要先建立制度和規(guī)范體系,才能以此為依據(jù)建立一個(gè)全新的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)但日本在資產(chǎn)證券化的立法過(guò)程中采取了不必要的保守謹(jǐn)慎做法,在早期的立法中對(duì)市場(chǎng)限制過(guò)多,發(fā)展嚴(yán)重受阻后再重新立法,從而導(dǎo)致了二階段式的立法過(guò)程,走了不必要的彎路,阻礙了日本資產(chǎn)證券化市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)金融的發(fā)展,錯(cuò)過(guò)了最好的發(fā)展機(jī)會(huì)這是我國(guó)在立法時(shí)應(yīng)該注意避免的

四我國(guó)完善住房抵押貸款證券化法律環(huán)境的思考

1.可借鑒推行證券投資基金的立法經(jīng)驗(yàn),先參照國(guó)際慣例,并結(jié)合我國(guó)國(guó)情制定《住房抵押貸款證券化管理暫行辦法》,構(gòu)筑住房抵押貸款證券化的法律框架,使住房抵押貸款證券化的運(yùn)行能有一個(gè)相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的法律環(huán)境

2.在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試點(diǎn),住房抵押貸款證券化有了一定的基礎(chǔ)之后,逐步對(duì)《商業(yè)銀行法》《證券法》《保險(xiǎn)法》《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》《合同法》《破產(chǎn)法》中的個(gè)別條款進(jìn)行修改,并在此基礎(chǔ)上頒布《住房抵押貸款證券化法》,使之形成一套適合住房抵押貸款證券化運(yùn)作的完善有效的法規(guī)體系

3.制定和完善證券化交易的會(huì)計(jì)和稅收法規(guī)根據(jù)證券化交易的特點(diǎn),設(shè)計(jì)針對(duì)證券化交易的會(huì)計(jì)和稅收法規(guī),主要需解決以下問(wèn)題:避免重復(fù)征稅SPV是否作為納稅主體征稅環(huán)節(jié)的確定以及征稅收入的屬性等如免征減征營(yíng)業(yè)稅的印花稅等,以降低SPV的運(yùn)營(yíng)成本,更好地促進(jìn)其業(yè)務(wù)的開(kāi)展

4.建立完整的資產(chǎn)證券化法律體系我們要避免日本首次立法限制過(guò)多,導(dǎo)致二次立法的教訓(xùn),應(yīng)在資產(chǎn)證券化立法中充分理解美國(guó)資產(chǎn)證券化立法的精神實(shí)質(zhì),為政府在制度中恰當(dāng)定位,做自己應(yīng)該做的事情,由市場(chǎng)做市場(chǎng)的事情,各司其職在法制構(gòu)建上提供多元選擇及完善的配套措施,使市場(chǎng)能依據(jù)此法制順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展選擇有利的發(fā)展模式,進(jìn)而奠定市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)基礎(chǔ)

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篇（10）

一、住房抵押貸款證券化一我國(guó)商業(yè)銀行的必然選擇

住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過(guò)程。住房抵押貸款證券化是國(guó)際金融領(lǐng)域一項(xiàng)重大的金融創(chuàng)新，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場(chǎng)，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對(duì)住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響。我國(guó)商業(yè)銀行面對(duì)金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢(shì)，也應(yīng)實(shí)行住房抵押貸款證券化，其客觀(guān)必然性具體表現(xiàn)在以下六個(gè)方面。

（－）有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道

實(shí)行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場(chǎng)上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴(kuò)大銀行的資金來(lái)源，進(jìn)而增強(qiáng)銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張能力。90年代，美國(guó)每年住房抵押貸款的60％以上是通過(guò)發(fā)行MBS債券來(lái)提供的。在我國(guó)，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，資本市場(chǎng)的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國(guó)商業(yè)銀行籌集長(zhǎng)期性信貸資金的一條主渠道。

（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國(guó)商業(yè)銀行的負(fù)債基本上是各項(xiàng)存款，在各項(xiàng)存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負(fù)債的期限不匹配，加大了銀行的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長(zhǎng)貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動(dòng)性嚴(yán)重不足的困境，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定造成不良影響。通過(guò)住房抵押貸款證券化，將低流動(dòng)性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)，還可以將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)化。

（三）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力

實(shí)行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴(kuò)大銀行的資金來(lái)源，增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。1．銀行對(duì)已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶(hù)記錄、組織貸款抵押物拍賣(mài)以及其他相關(guān)貸款服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)，從而可以給銀行帶來(lái)費(fèi)用收入。2.銀行也可以作為證券包銷(xiāo)商，為住房抵押貸款支持證券的銷(xiāo)售提供服務(wù)，從中收取一定的手續(xù)費(fèi)。3．住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項(xiàng)費(fèi)用后，如有剩余，銀行還有權(quán)參與對(duì)剩余現(xiàn)金流量的分配。可見(jiàn)，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開(kāi)發(fā)了新的收入來(lái)源。同時(shí)，由于上述各項(xiàng)業(yè)務(wù)并不反映在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。

（四）有利于加強(qiáng)商業(yè)銀行的資本管理

按照《已賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國(guó)商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國(guó)商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個(gè)突出問(wèn)題。通過(guò)運(yùn)用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級(jí)。因此，我國(guó)商業(yè)銀行要加強(qiáng)資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對(duì)策”，即通過(guò)內(nèi)源、外源兩條渠道充實(shí)資本外，還可以采取“分母對(duì)策”，即通過(guò)信貸資產(chǎn)證券化來(lái)提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴(kuò)張，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。

（五）有利于完善中央銀行的宏觀(guān)金融調(diào)控

公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的有價(jià)證券除政府債券、國(guó)庫(kù)券外，住房抵押貸款證券作為一種流動(dòng)性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買(mǎi)賣(mài)證券的對(duì)象。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的完善和住房抵押二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，中央銀行通過(guò)在金融市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)住房抵押貸款債券，擴(kuò)大了交易對(duì)象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對(duì)商業(yè)銀行的流動(dòng)性進(jìn)行適時(shí)調(diào)節(jié)，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。

（六）有利于推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展

根據(jù)貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場(chǎng)為條件，而通過(guò)住房抵押貸款證券化又會(huì)促進(jìn)資本市場(chǎng)的發(fā)展與完善。一方面實(shí)行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場(chǎng)提供投資風(fēng)險(xiǎn)小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進(jìn)儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的對(duì)接，成為貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)結(jié)器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。

二、我國(guó)住房抵押貸款證券化的對(duì)策建議

（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人

在美國(guó)，一級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)上的金融機(jī)構(gòu)有四類(lèi)，即儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行和人壽保險(xiǎn)公司。而我國(guó)只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)體系，因而，在理論上任何一家商業(yè)銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發(fā)起人。但是，由于歷史背景、貸款結(jié)構(gòu)以及銀行所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不同，各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來(lái)看，有的銀行已超過(guò)20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據(jù)規(guī)模效益原則，我國(guó)應(yīng)選擇住房抵押貸款已達(dá)到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。中國(guó)建設(shè)銀行是我國(guó)開(kāi)辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)最早的國(guó)有商業(yè)銀行。截至2000年底，該行累計(jì)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項(xiàng)貸款近10％，同業(yè)市場(chǎng)份額42％，已經(jīng)具備了住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)基礎(chǔ)。因此，中國(guó)建設(shè)銀行應(yīng)作為我國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時(shí)，應(yīng)選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進(jìn)行試點(diǎn)。

（二）完善住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)

實(shí)行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，而住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建立要以完善的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)。對(duì)我國(guó)住房抵押貸款證券化一級(jí)市場(chǎng)的完善包括以下兩個(gè)方面：1．隨著我國(guó)住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對(duì)住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀(guān)需要。2．建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。住房抵押貸款期限長(zhǎng)，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實(shí)的和潛在的風(fēng)險(xiǎn)（如違約風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，提前償付風(fēng)險(xiǎn)），各種貸款風(fēng)險(xiǎn)的客觀(guān)存在都會(huì)直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來(lái)源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風(fēng)險(xiǎn)還未充分暴露出來(lái)，但是，隨著住房抵押貸款

的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將日趨突出，構(gòu)成銀行進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的一大障礙。因此，要實(shí)行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模的同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行和健康發(fā)展。

（三）組建專(zhuān)門(mén)的住房抵押證券公司一SPV

SPV作為特設(shè)交易機(jī)構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體，對(duì)住房抵押貸款證券化的運(yùn)行效率及未來(lái)發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能，從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，應(yīng)由政府出資設(shè)立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因?yàn)椋?．由政府出資設(shè)立，既能充分體現(xiàn)政府對(duì)住房金融的引導(dǎo)與扶持，強(qiáng)化政府在住房抵押貸款證券化中的主導(dǎo)作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2．商業(yè)銀行設(shè)立SPV，由于存在著密切的“母子關(guān)系”，因而容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關(guān)聯(lián)交易，并有可能對(duì)住房抵押貸款的真實(shí)銷(xiāo)售、SPV的破產(chǎn)隔離以及住房抵押貸款證券的發(fā)行產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。而由政府出資設(shè)立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關(guān)聯(lián)交易問(wèn)題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行；3．目前我國(guó)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制還不完善，金融市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗(yàn)，因而初始階段的SPV將面臨更大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的償付危機(jī)，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券

發(fā)行住房抵押貸款證券在我國(guó)作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗(yàn)，投資者對(duì)其也有一個(gè)認(rèn)識(shí)和接受的過(guò)程。因此我國(guó)發(fā)行住房抵押貸款證券，應(yīng)在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，而且因有政府機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保而具有較高的安全性、流動(dòng)性和收益性。因此，我國(guó)政府抵押貸款證券化在試點(diǎn)階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認(rèn)購(gòu)，又可以推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展及金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范，還可以為今后發(fā)行其他技術(shù)更為復(fù)雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件，打好基礎(chǔ)。作為一種新推出的投資工具，轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的發(fā)行需要采取以下對(duì)策：1．應(yīng)采取低面額、高收益的形式；2．應(yīng)根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)，相應(yīng)設(shè)計(jì)不同的證券，以滿(mǎn)足不同投資者的需要；3．證券利率應(yīng)實(shí)行浮動(dòng)利率，以防范因市場(chǎng)利率變動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；4．應(yīng)選擇規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好且社會(huì)信譽(yù)度高的承銷(xiāo)中介，以確保證券的成功發(fā)行。