序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1. 前言

建筑工程造價(jià)估算是項(xiàng)目決策的重要組成部分，是項(xiàng)目建設(shè)前期編制可行性報(bào)告以及項(xiàng)目建議書的重要依據(jù)之一。由于建筑工程施工周期長(zhǎng)、工藝較為復(fù)雜、涉及投資金額較大，項(xiàng)目造價(jià)估算是否準(zhǔn)確，不僅影響項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措，而且影響下一階段設(shè)計(jì)以及施工圖概算的編制，使得投資者不能做出正確的投資決策。目前我國(guó)建筑工程造價(jià)管理正處于重要的改革階段，早期估算的準(zhǔn)確性也越來(lái)越得到投資者的重視。加強(qiáng)對(duì)建筑項(xiàng)目早期估算的研究，無(wú)疑對(duì)改變?nèi)藗儗?duì)工程造價(jià)的認(rèn)識(shí)和工程造價(jià)管理改革都具有重要的意義。

2. 造價(jià)估算模型基本原理剖析

為了提高工程企業(yè)在造價(jià)估算電算方面的效率和精度，溫國(guó)鋒等[1] 在進(jìn)行工程預(yù)算時(shí)引入了回歸分析、時(shí)間序列、自回歸預(yù)測(cè)等模型，但這些傳統(tǒng)的計(jì)算方法受限于確定性變化規(guī)律及線性關(guān)系。它基于一種簡(jiǎn)單化和理想化的條件假設(shè)，在實(shí)際工程中受到許多不確定性因素如地理?xiàng)l件、社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)因素等等的影響，工程估算問(wèn)題呈現(xiàn)的是一種非線性關(guān)系。毛義華等[2]引入ANN（人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法），其本質(zhì)是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)函數(shù)逼近能力映射實(shí)際的復(fù)雜函數(shù)。工程造價(jià)的相關(guān)影響因素空間到工程造價(jià)資料空間的映射是工程造價(jià)估算的實(shí)質(zhì)?；谏窠?jīng)網(wǎng)絡(luò)的造價(jià)估算模型取神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸入向量為投資估算的特征信息，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸出為項(xiàng)目工程主要材料用量、具體的工程造價(jià)，通過(guò)以往典型的工程特征、工料及造價(jià)作為訓(xùn)練樣本，對(duì)其進(jìn)行訓(xùn)練，使不同的輸入向量都能得到最優(yōu)的輸出量值，從而是想輸入工程特征到輸出造價(jià)資料的映射。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法最常用是BP網(wǎng)絡(luò)，其存在著容易陷入局部最優(yōu)、收斂慢等缺點(diǎn)。

基于徑向基函數(shù)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法建立預(yù)測(cè)模型，結(jié)合免疫算法確定中心值和隱層數(shù)量，并選擇監(jiān)督算法調(diào)整其權(quán)重，將得到一個(gè)精確的預(yù)測(cè)結(jié)果和客觀的結(jié)局方法[3]。采用RBF解決非線性問(wèn)題時(shí)，通常使用內(nèi)插觀點(diǎn)與函數(shù)逼近進(jìn)行解釋，廣義的RBF網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心通常采用兩階段混合學(xué)習(xí)過(guò)程，第一階段為K-mean聚類算法，其主要任務(wù)是通過(guò)采用自組織聚類的方法，為隱層節(jié)點(diǎn)的徑向基函數(shù)確定合適的數(shù)據(jù)中心，因節(jié)點(diǎn)的擴(kuò)展常數(shù)由各個(gè)數(shù)據(jù)中心的距離確定。第二階段為監(jiān)督學(xué)習(xí)節(jié)點(diǎn)，其主要任務(wù)是監(jiān)督學(xué)習(xí)算法訓(xùn)練輸出層權(quán)值。

3. 造價(jià)估算實(shí)例分析

本文采用某市普通商用土建單方造價(jià)作為估算的對(duì)象，樣本數(shù)據(jù)的主要來(lái)源是該年份的該市商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書、統(tǒng)計(jì)年鑒以及工程信息網(wǎng)發(fā)生在2006-2010年間的56個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。為適應(yīng)其處理要求，矩陣標(biāo)準(zhǔn)化按照以下線性公式：標(biāo)準(zhǔn)化值=2*（原值-矩陣列最小值）/（列最大值-列最小值）-1。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸出轉(zhuǎn)化則按照下式實(shí)現(xiàn)：（網(wǎng)絡(luò)輸出值+1）*（最大輸出-最小輸出）/2+最小輸出。參考前學(xué)者的研究成果，根據(jù)工程造價(jià)影響因素確定{基礎(chǔ)種類、結(jié)構(gòu)類型、樓面工程、抗震烈度、門窗形式、外墻裝飾、建筑層數(shù)、物價(jià)上漲指數(shù)}為神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練集。

將該市56組樣本數(shù)據(jù)分成兩部分，第一部分為訓(xùn)練樣本數(shù)據(jù)，由前45組數(shù)據(jù)組成；測(cè)試數(shù)據(jù)則由剩下的10組數(shù)據(jù)組成。RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的決定性結(jié)構(gòu)通過(guò)反復(fù)的訓(xùn)練形成，其中隱層節(jié)點(diǎn)為45，輸入層節(jié)點(diǎn)為8，輸出層節(jié)點(diǎn)為1。通過(guò)上述定義方法對(duì)工程標(biāo)準(zhǔn)化和定量化，輸入量為工程目標(biāo)特征，輸出量為工程成本結(jié)果，非線性處理器為RBF，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的訓(xùn)練以及樣本測(cè)試通過(guò)采用MATLAB神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具箱進(jìn)行，表1為樣本在不同網(wǎng)絡(luò)模擬結(jié)果對(duì)比。

表1 測(cè)試樣本不同網(wǎng)絡(luò)模型結(jié)果對(duì)比

表中結(jié)果顯示，實(shí)際值與輸出結(jié)果的相對(duì)誤差最小值為3.91%，最大值為6.32%，標(biāo)注值為0.007，平均值為5.09%，說(shuō)明采用基于徑向基函數(shù)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的投資估算模型對(duì)測(cè)試樣本進(jìn)行造價(jià)資料的模擬的預(yù)測(cè)精度符合實(shí)際工程的要求，運(yùn)用在實(shí)際建筑工程成本投資估算過(guò)程中時(shí)可行的。同樣的樣本使用BP網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行測(cè)試和培訓(xùn)，測(cè)試結(jié)果與RBF相對(duì)比，結(jié)果如表2所示，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)其最大相對(duì)誤差達(dá)到18.57%，標(biāo)注值為9.79，針對(duì)相同的樣本訓(xùn)練，RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的結(jié)果要精確于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，而且RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)所用到的神經(jīng)元個(gè)數(shù)較少且所用時(shí)間也相對(duì)較短。表2為誤差指標(biāo)為0.01時(shí)，通過(guò)不同的路徑逼近同一函數(shù)得到的性能對(duì)比結(jié)果。與RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)相比，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)速度相對(duì)較慢，RBF能更快的逼近函數(shù)取得結(jié)果。

表2 不同網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)性能比較

RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)通過(guò)實(shí)例進(jìn)行分析，具有較強(qiáng)的自學(xué)習(xí)能力、自適應(yīng)性以及快捷、簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)處理能力。與其他不同的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型相對(duì)比，RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法在絕大多數(shù)不確定性的建筑工程預(yù)測(cè)中更具有優(yōu)勢(shì)。

4. 結(jié)論

建筑工程造價(jià)估算是影響投資控制的關(guān)鍵因素之一，尋找便捷科學(xué)的分析方法，較好的估算工程項(xiàng)目的造價(jià)也成為了目前工程界重要的研究課題。本文通過(guò)對(duì)比RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)和BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)兩種估算模型分析結(jié)果，比較結(jié)果的精確度，結(jié)果證明，RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)更具有速度和泛化能力的優(yōu)勢(shì)，模擬的預(yù)測(cè)精度符合實(shí)際工程的要求，運(yùn)用在實(shí)際建筑工程成本投資估算過(guò)程中時(shí)可行。

參考文獻(xiàn)

篇（2）

社區(qū)商業(yè)是由上世紀(jì)50年代美國(guó)首先出現(xiàn)的，之后英、法等國(guó)也隨著居民的郊區(qū)化也出現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)，其基本功能包括了購(gòu)物，餐飲及休閑娛樂(lè)。其主要特征是是以人們生活的社區(qū)為基礎(chǔ)，為所在范圍居住人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娛樂(lè)，提供社交場(chǎng)所，提供文化交流。這種商業(yè)中心最能得到本地區(qū)人群青睞的原因是具有親近感，它以貼近社區(qū)居民生活為顯著特點(diǎn)，成為提高社區(qū)居民生活質(zhì)量的重要載體。

社區(qū)商業(yè)具有明顯的現(xiàn)代化特征，是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，將有可能成為我國(guó)商業(yè)發(fā)展的主流模式。因此社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的選址原則必須從宏觀到微觀都要進(jìn)行全面細(xì)致的研究，第一，要考慮到項(xiàng)目所在城市建設(shè)的總體規(guī)劃、發(fā)展前景、以及商業(yè)配套布局；第二，項(xiàng)目所在區(qū)域以及輻射區(qū)域的人口規(guī)模，公共交通和市政配套設(shè)施，項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)狀況；第三，本項(xiàng)目服務(wù)人群的消費(fèi)需求分析、消費(fèi)能力評(píng)估、消費(fèi)習(xí)慣分析、消費(fèi)者的價(jià)值取向、消費(fèi)者的年齡分布層次。

一、社區(qū)商業(yè)的研究對(duì)象

1.社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)10多年的蓬勃發(fā)展，從一線、二線城市到三、四線城市，一輪又一輪的造鎮(zhèn)計(jì)劃，地方政府迫于改善城市面貌出發(fā)，從土地、金融、稅收等方面對(duì)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)給予了大力扶植，伴隨著住宅市場(chǎng)剛性需求和改善性需求逐漸得到滿足，市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏放緩，住宅房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)透支了未來(lái)的上升空間，投資收益率普遍降低。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)是在住宅開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生的，這給投資社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)商提供了很好的機(jī)會(huì)，但是社區(qū)商業(yè)完全不同于住宅開(kāi)發(fā)，在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)布局，招商策劃及建成后的營(yíng)運(yùn)管理、商鋪調(diào)整等都要進(jìn)行慎重考慮，最主要的是投資者的投資回報(bào)，更是建立在各方面資源整合的基礎(chǔ)之上。

2.社區(qū)商業(yè)的受眾。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)涉及范圍廣，對(duì)帶動(dòng)社區(qū)居民就業(yè)，推動(dòng)社區(qū)公益事業(yè)發(fā)展，提升社區(qū)總體服務(wù)水平具有十分重要的作用，牽涉到各方面的利益，其中包括政府職能部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商鋪經(jīng)營(yíng)者、產(chǎn)品供應(yīng)商、服務(wù)商、最終消費(fèi)者等諸多方面，本文重點(diǎn)討論開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。

社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者這兩個(gè)看似對(duì)立的兩個(gè)方面，實(shí)際上利益是統(tǒng)一的，前者提供給后者一個(gè)可以在住所附近就可以完成的消費(fèi)娛樂(lè)和社交活動(dòng)空間。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者首先要對(duì)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的基本情況做詳細(xì)的前期市場(chǎng)調(diào)研、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，確定設(shè)計(jì)方案，在做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到業(yè)態(tài)布局、目標(biāo)商家、主力店引進(jìn)，并根據(jù)這些商戶的特殊需要，在設(shè)計(jì)時(shí)予以充分的考慮，最好能在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就將主力店引進(jìn)。

對(duì)消費(fèi)者而言，能得到滿意和舒適的消費(fèi)體驗(yàn)是最看重的，消費(fèi)者是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主要對(duì)象，其消費(fèi)行為直接影響項(xiàng)目的市場(chǎng)變化取向和趨勢(shì)，在整個(gè)消費(fèi)過(guò)程中的表現(xiàn)也是其心理活動(dòng)的表現(xiàn)，人的社會(huì)屬性決定了其在消費(fèi)活動(dòng)中帶有社會(huì)群體特征，這種群體心理是受到消費(fèi)者所處環(huán)境影響的，如文化傳統(tǒng)、社會(huì)階層、參照群體、家庭、流行時(shí)尚、消費(fèi)習(xí)慣、生活方式等外界因素對(duì)消費(fèi)者的心理行為有著廣泛和根深蒂固的影響。社區(qū)商業(yè)是滿足消費(fèi)者這種基本需求的載體，為消費(fèi)者提供適合的公共場(chǎng)所，滿足其購(gòu)物、生活、娛樂(lè)、社交的需求。

二、項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

1.項(xiàng)目定位。社區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃的是指開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目周邊城市現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的現(xiàn)況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，通過(guò)收集信息，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行人口數(shù)量、消費(fèi)能力、交通情況、競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)行梳理，充分利用開(kāi)發(fā)商自身可能整合的各種招商資源，為便于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)租售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃，所以業(yè)態(tài)組合定位必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期完成。

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布與定位與項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)能力密切相關(guān)，消費(fèi)能力高的地方，項(xiàng)目的定位高，對(duì)入住商家的品牌有一定的要求，總之一切要圍繞項(xiàng)目所在地區(qū)的消費(fèi)者導(dǎo)向?yàn)橐罁?jù)，在招商布局中予以充分考慮。

2.項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃。社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃首先是功能的定位，社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)主要由零售（含生活超市），餐飲，和配套服務(wù)三大業(yè)態(tài)組成，隨著社區(qū)的不斷發(fā)育和完善，在業(yè)態(tài)層次和等級(jí)上要不斷變革和調(diào)整，各個(gè)業(yè)態(tài)的比例和社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的定位應(yīng)該依據(jù)服務(wù)人群的消費(fèi)能力而定。

（1）零售類。目前我國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出多種業(yè)態(tài)并存于競(jìng)爭(zhēng)的局面，不同的零售業(yè)態(tài)具有不同的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與目標(biāo)客戶群體。要充分利用不同的零售業(yè)形態(tài)，最大化的滿足消費(fèi)者的需求。

①大型生活超市，面積可達(dá)5000平方米以上，可以借助超市的品牌影響力集聚人氣，如家樂(lè)福、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)等等。

②家電家居類，如宜家、國(guó)美、蘇寧、特力屋、名巢靚家等，需要的面積大概從1000平方米到3000平方米不等；從目前市場(chǎng)反饋的情況來(lái)看，電商的興起對(duì)家電賣場(chǎng)影響較大，引進(jìn)時(shí)需要慎重考慮。而家居類的商家，生活質(zhì)量的提高使得消費(fèi)者愿意花更多的錢改善生活環(huán)境，這些需求給以經(jīng)營(yíng)家居類商品的商家?guī)?lái)機(jī)會(huì)。

③專業(yè)品牌零售店，如優(yōu)衣庫(kù)、無(wú)印良品、ZARA，MAP，絲芙蘭等，這些在消費(fèi)者心目中享有美譽(yù)度的品牌零售店，對(duì)提升社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)至關(guān)重要。

（2）餐飲類。各類餐飲始終是社區(qū)商業(yè)中消費(fèi)頻次最多的地方，各種品牌不計(jì)其數(shù)，需要根據(jù)消費(fèi)能力來(lái)確定，但要確保拉開(kāi)層次，滿足不同年齡、不同地域、不同消費(fèi)目的的需要。

①傳統(tǒng)中式餐飲，提供社區(qū)消費(fèi)者家庭團(tuán)圓、婚慶宴席、朋友聚會(huì)、商務(wù)宴請(qǐng)等服務(wù)，這類餐飲一般面積在2000平方米以上，以蘇浙匯、小南國(guó)、俏江南等一批優(yōu)質(zhì)商戶為代表。

②一般餐飲，市場(chǎng)上這類餐飲占有主導(dǎo)地位，面積以500-1000平方為主，以價(jià)廉物美、品質(zhì)保證、客流量周轉(zhuǎn)快為特征，適合各類年齡層次，代表品牌有小肥羊、望湘園、翠華等品牌。

③輕餐飲，面包店、甜品店、飲品店等小型快速時(shí)尚品牌，提供了方便快捷的消費(fèi)方式。

（3）配套服務(wù)。社區(qū)商業(yè)的配套設(shè)施和服務(wù)是影響社區(qū)商業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素，要從商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面入手不斷滿足消費(fèi)者日益提高的多元化、高層次的物質(zhì)和消費(fèi)需求。

①娛樂(lè)設(shè)施，包括影院，KTV，健身俱樂(lè)部；這些娛樂(lè)設(shè)施可以延長(zhǎng)消費(fèi)者在社區(qū)商業(yè)中心停留的時(shí)間，從而帶動(dòng)其他消費(fèi)。

②酒店，生活服務(wù)，銀行、美容美發(fā)，教育培訓(xùn)也是社區(qū)商業(yè)必須具備的項(xiàng)目。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)群體通常以家庭為單位，而且孩子對(duì)家庭消費(fèi)的起主要作用，針對(duì)孩子的早教、英語(yǔ)培訓(xùn)和興趣愛(ài)好培訓(xùn)有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。此外對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)量比較大的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積體量在10萬(wàn)平方以上，可以考慮引進(jìn)一家酒店，比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一般都有一個(gè)酒店項(xiàng)目用于提升項(xiàng)目的形象，這些酒店常常是國(guó)際知名品牌酒店，此舉為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位起了很重要的作用。

三、招商策略

1.招商必須優(yōu)先于建設(shè)。成功的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目往往在前期就做好了充分的準(zhǔn)備，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期盡可能的將主力商家確定下來(lái)，一旦有品牌知名度的商家落戶，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程和招商都會(huì)帶來(lái)益處。如果項(xiàng)目建成后開(kāi)始招商，可能要為了適應(yīng)招商而修改建筑結(jié)構(gòu)；相反，招商先于設(shè)計(jì)完成的，則建筑結(jié)構(gòu)和框架可以根據(jù)商家的要求、功能而進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣可以縮短建設(shè)周期和減少因建筑結(jié)構(gòu)改變而產(chǎn)生資金損失。

2.招商決定著項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成效。招商成功是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵，引進(jìn)什么類型的商家、商家的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展前景、商家的經(jīng)營(yíng)管理水平能否與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相匹配，多重因素將對(duì)項(xiàng)目的成敗產(chǎn)生決定性的影響。因此，引進(jìn)的商家必須是品牌優(yōu)秀，符合本項(xiàng)目定位需求，能提供本項(xiàng)目受眾人群的消費(fèi)與服務(wù)。

3.主力商家的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。在商業(yè)項(xiàng)目中，優(yōu)質(zhì)主力商家的引進(jìn)不僅可以提高項(xiàng)目成功的把握，而且對(duì)其他商戶的招商有一定的引導(dǎo)作用，因此，要把握好選擇主力商家的標(biāo)準(zhǔn)。

（1）擁有良好美譽(yù)度的品牌，這類品牌能對(duì)目標(biāo)客戶和潛在客戶形成號(hào)召力，增強(qiáng)其他商戶信心，能形成招商和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的穩(wěn)定力量。

（2）高品牌附加值商家往往具有優(yōu)秀的操作團(tuán)隊(duì)，具有獨(dú)特的品牌歷史、經(jīng)營(yíng)思路和執(zhí)行能力，能主動(dòng)吸引人流，而不是被動(dòng)地接受人流，能在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成對(duì)人流的強(qiáng)大拉動(dòng)力。

（3）具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能在不穩(wěn)定的市場(chǎng)狀況下持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營(yíng)，珍惜自身的品牌美譽(yù)和影響力，決不會(huì)草率地發(fā)生撤場(chǎng)行為。

四、對(duì)主力商家的激勵(lì)措施

主力店往往憑借品牌優(yōu)勢(shì)，而且是眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商追逐的對(duì)象，因此，他們對(duì)租金尺度較為苛刻，只支付較低的租金，還會(huì)在免租期以及其他方面如停車位、廣告位、人流導(dǎo)向方面有一定的要求，總而言之，開(kāi)發(fā)商對(duì)主力商家往往會(huì)給予很優(yōu)惠的條件。這種讓步在商業(yè)合作上看來(lái)，有時(shí)候并非完全平等，但鑒于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)――弱勢(shì)開(kāi)發(fā)商與強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)之間的矛盾，使強(qiáng)大的商業(yè)集團(tuán)在博弈中擁有較大的選擇余地與主動(dòng)權(quán)，而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商卻顯得相對(duì)被動(dòng)，有時(shí)候不得不接受這種與主力商家之間的不平等條約。

考慮到優(yōu)質(zhì)品牌的主力商家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，開(kāi)發(fā)商往往對(duì)主力商家采用激勵(lì)措施，運(yùn)用商業(yè)項(xiàng)目與主力店的利益捆綁，主要有以下幾種方式：

1.純租金方式。目前商業(yè)地產(chǎn)與主力店的合作關(guān)系當(dāng)中，租賃租金采用得最多，開(kāi)發(fā)商往往給主力商家略低于市場(chǎng)定價(jià)的租金，換取有品牌的主力店入駐。但需要掌握好租金讓步的尺度，否則會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的收益率。

2.保底租金加租金提成。相比純租金提成，這類措施是比較靈活的，既保證了固定的收益，也可以分享商戶經(jīng)營(yíng)成果，形成共贏的局面。

3.合作經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)約定按引進(jìn)商戶的銷售額進(jìn)行提成，這類模式通常在引進(jìn)一線品牌中使用，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是很不利的，因?yàn)?，?duì)商家很難對(duì)商家進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督。甚至有些特別強(qiáng)勢(shì)的品牌商家要求開(kāi)發(fā)商按照他們的要求進(jìn)行硬裝修，商家只需花少量的軟裝修后就可以營(yíng)業(yè)，這類商家往往是個(gè)擺設(shè)，光賺吆喝不賺錢。這種合作經(jīng)營(yíng)模式一定要把握好合作周期，筆者所在公司有個(gè)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，與合作方的合同期長(zhǎng)達(dá)20年，結(jié)果，創(chuàng)造的收益整個(gè)項(xiàng)目中坪效最低的。

在完成主力店招商以后，因?yàn)橛辛说讱?，?duì)其他商戶的招商工作就有了選擇的余地，可以掌握主動(dòng)權(quán)。主力店進(jìn)駐后對(duì)社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)是基于人們通常的經(jīng)驗(yàn)而進(jìn)行的一種預(yù)期，實(shí)際的效果是要在開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)以后才能顯示出來(lái)的，因此，在一個(gè)商業(yè)利益、商業(yè)氛圍并未形成的時(shí)刻，招商工作相當(dāng)?shù)钠D巨、復(fù)雜，招商的成功是項(xiàng)目成功的決定因素。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上述對(duì)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利益相關(guān)者需求分析、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與定位、招商策略與激勵(lì)措施的研究，對(duì)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者而言，做好項(xiàng)目前期論證定位，是項(xiàng)目成功的保障，建議社區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目可行性報(bào)告以后，要提前進(jìn)行招商，采用先招商，后建設(shè)，使項(xiàng)目建成以后縮短養(yǎng)鋪期，盡早達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)成果，二次調(diào)整所花的代價(jià)遠(yuǎn)比第一次就準(zhǔn)確定位的代價(jià)要高的多。

參考文獻(xiàn)：

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篇（3）

“為何不反個(gè)方向試試？”20世紀(jì)60年代，有個(gè)叫做迪克?福斯貝里（Dick Fosbury）的小男孩經(jīng)常這樣問(wèn)自己。

在俄勒岡麥德福德中學(xué)的田徑運(yùn)動(dòng)員中，福斯貝里只是名不見(jiàn)經(jīng)傳的一位。當(dāng)時(shí)的主流都是采用“跨越式”跳高，而福斯貝里則喜歡“背越式”跳高。這是一種打破常規(guī)的反身起跳法――即大步快速前進(jìn)，最后扭身使背部與橫桿平行，并以弧線形成一個(gè)優(yōu)美的反弓――肩膀先過(guò)，然后是膝蓋，兩只腳在最后越過(guò)橫桿，隨即臉朝上背部著地。

當(dāng)時(shí)不少專業(yè)人士斷言，福斯貝里會(huì)摔斷脖子。但是，1968年墨西哥城夏季奧運(yùn)會(huì)上，他不僅沒(méi)有摔斷脖子，還以7英尺4 1/4英寸的成績(jī)打破了全美紀(jì)錄和奧運(yùn)會(huì)記錄，將金牌收入囊中。

迪克?福斯貝里開(kāi)創(chuàng)了一種全新的跳高方式，這種背越式跳高也被稱作“福斯貝里跳”（Fosbury Flop）。福斯貝里在上世紀(jì)60年代中期發(fā)明了這個(gè)跳法，后來(lái)被全世界每一個(gè)跳高選手所采用。

在房地產(chǎn)界，也有一個(gè)很經(jīng)典的案例――潘石屹是如何從海南島跑出來(lái)的。潘石屹自己講起當(dāng)時(shí)流傳很廣的一個(gè)謠傳：“我到北京來(lái)調(diào)查寫了一個(gè)可行性報(bào)告，發(fā)了封六個(gè)字的電報(bào)回海南：人傻、錢多、速來(lái)。這比較可笑?！?/p>

20世紀(jì)90年代初，尚在海南從事地產(chǎn)投機(jī)的潘石屹，走到了自己人生的一個(gè)關(guān)鍵路口。有一次，在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局，潘注意到了兩組數(shù)據(jù)：第一，海南的暫住者比長(zhǎng)住居民多得多；第二，按人均算，海南這個(gè)窮島，人均居住面積卻是北京的七倍。于是，在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰前不久，潘離開(kāi)海南，進(jìn)軍北京。

潘石屹的秘密武器就是“反方向游”。從早期的精裝修概念，到商住兩用（SOHO）、開(kāi)放社區(qū)（建外SOHO）概念，他與主流市場(chǎng)有所區(qū)別，逐漸清晰了自己的品牌個(gè)性，從而不斷發(fā)展壯大。2005年，潘石屹再次啟動(dòng)戰(zhàn)略大調(diào)整計(jì)劃，“棄住從商”，旗幟鮮明地表示要放棄住宅主攻商業(yè)地產(chǎn)。

靠著“永遠(yuǎn)不做大多數(shù)”的理念，潘石屹不僅成為一個(gè)擁有耀眼個(gè)人品牌的CEO，更把公司做成了一個(gè)最具進(jìn)攻型的公司。過(guò)去幾年時(shí)間里，SOHO公司蟬聯(lián)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售冠軍：2003年30.12億元；2004年32.81億元；2005年33.42億元。2005年，SOHO中國(guó)已經(jīng)取得了近150億元的銷售額。11年時(shí)間，潘石屹實(shí)現(xiàn)了從“最吸引眼球”到“北京最大”地產(chǎn)公司的跨越。

在這個(gè)“世界是平的”的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，成功和失敗都以“10倍速”進(jìn)行，不少人抓住了這股“10倍速”力量，讓自己的個(gè)人品牌一飛沖天。與迪克?福斯貝里、潘石屹的經(jīng)驗(yàn)類似，他們都采取了“換個(gè)方向是第一”的路徑，比如：

章子怡――放棄電視劇陣地，擅長(zhǎng)品牌減法。

李宇春――不以傳統(tǒng)形象出位，而靠炫酷的新形象。

郭德綱――自我定位為“非著名相聲演員”。

徐靜蕾――博客一姐。

當(dāng)前明月――放棄傳統(tǒng)路子，明史也可以寫得很好看。

是什么讓默默無(wú)聞的李宇春、郭德綱、章子怡“一飛沖天”？是什么讓曾經(jīng)的“草根”打破平庸，成為與眾不同的超級(jí)明星？從“草根”到超級(jí)明星，絕對(duì)不是Mission Impossible！做一條反方向游的魚(yú)，才能與眾不同。

那么，該如何做條“反方向游的魚(yú)”呢？

其實(shí)，“反方向游”就是要?jiǎng)?chuàng)造個(gè)人品牌，不管是明星、CEO，還是“草根”階層、職場(chǎng)人士，個(gè)人品牌變得越來(lái)越重要有六條尋求與眾不同并取得成功的路徑可供借鑒：“反方向游”；“10倍速”力量：互聯(lián)網(wǎng)；開(kāi)動(dòng)你的右腦；亮劍精神；個(gè)人危機(jī)公關(guān)修煉；快就是慢。

“做一條反方向游的魚(yú)”是有前提條件的，那就是對(duì)未來(lái)的理性判斷，即人們常說(shuō)的遠(yuǎn)見(jiàn)。它需要耐得住寂寞，甚至有一些偏執(zhí)；它需要勇氣與膽量，把自己趕出舒適的區(qū)域，到一個(gè)陌生的世界去探索，甚至是置于死地而后生；它需要不斷挑戰(zhàn)自己的決心；它還涉及到人才的相對(duì)性概念，人才不是絕對(duì)的，而是相對(duì)的，在一個(gè)單位做不好，甚至被開(kāi)除，換個(gè)地方就可能是出色的員工，要選擇一個(gè)能認(rèn)同你優(yōu)點(diǎn)的雇主。

“做一條反方向游的魚(yú)”，很難！但一旦做到了，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，你已經(jīng)從“草根”變成超級(jí)明星了。

讓你身價(jià)百萬(wàn)的方法

有一個(gè)故事叫做《窮人的習(xí)慣》。說(shuō)有一個(gè)富人見(jiàn)一個(gè)窮人可憐，就想幫他致富，富人送給他一頭牛，叮囑他好好開(kāi)荒，等春天來(lái)了撒上種子，秋天收獲了，就不會(huì)再過(guò)窮日子了。

于是，這個(gè)窮人滿懷希望地開(kāi)始奮斗?？墒菦](méi)過(guò)幾天牛要吃草，人要吃飯，日子比過(guò)去過(guò)得還要艱難。窮人心思一動(dòng)：不如把牛賣了買幾只羊回來(lái)，先殺一只吃，剩下的還可以生小羊，長(zhǎng)大了再拿去賣，就可以賺更多的錢了。

窮人的計(jì)劃如愿以償。只是吃了一只羊之后，小羊遲遲沒(méi)生下來(lái)，日子又艱難了，窮人忍不住又吃了一只羊。窮人一想，這樣下去可不得了，不如把羊賣了買成雞，雞生蛋的速度要快一些，雞蛋立刻可以賺錢，日子或許就可以好轉(zhuǎn)了。

窮人的計(jì)劃又如愿以償了，但是日子并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。他又忍不住開(kāi)始?xì)㈦u，終于只殺到剩一只雞時(shí)，窮人的理想徹底崩潰。他想：致富是無(wú)望了，還不如把雞賣了打一壺酒，三杯下肚，萬(wàn)事不愁。

很快春天來(lái)了，發(fā)善心的富人興致勃勃地送種子來(lái)，竟然發(fā)現(xiàn)窮人正在就著咸菜喝酒，牛早就沒(méi)了，房子里依然一貧如洗。

不是在春天到來(lái)之時(shí)把荒開(kāi)好，把種子撒下去，等待秋天到來(lái)后不菲的收獲；而是習(xí)慣于將牛賣了去換羊，換雞，最后換得一無(wú)所有。這就是“窮人的習(xí)慣”。

窮人往往認(rèn)為他們自己不可能成為富人，即使富人告訴他們致富的不二法門，即使他們擁有成為有錢人的一切條件。

而美國(guó)一位單身母親、35歲時(shí)成為百萬(wàn)富翁的勞拉?蘭格梅爾則提出一種全新的觀點(diǎn)，她認(rèn)為，百萬(wàn)富翁有兩點(diǎn)與眾不同：擁有財(cái)富與懂得積聚財(cái)富。受此啟發(fā)，她獨(dú)創(chuàng)了“財(cái)富圈”的方法，致力于將普通人打造成百萬(wàn)富翁，使他們擁有積聚財(cái)富的能力。她創(chuàng)立的Live Out Loud公司，每年向上萬(wàn)客戶傳授“財(cái)富圈”項(xiàng)目。

作為過(guò)來(lái)人，勞拉認(rèn)為，成為百萬(wàn)富翁其實(shí)并不真的非常困難，只要方法得當(dāng)。如果你有機(jī)會(huì)向她請(qǐng)教，她會(huì)請(qǐng)你先回答如下8個(gè)問(wèn)題：

（1）你的月收入是多少？

（2）你的月支出是多少？

（3）你有多少資產(chǎn)？

（4）你有多少負(fù)債？

（5）還有其他什么資產(chǎn)或負(fù)債？

（6）你想達(dá)到什么目標(biāo)？

（7）你有哪些技能可用以賺錢？

（8）你愿意建立并執(zhí)行“財(cái)富圈過(guò)程”嗎？

“財(cái)富圈過(guò)程”是個(gè)實(shí)實(shí)在在的計(jì)劃。它施行起來(lái)很簡(jiǎn)單：像有錢人一樣思考；模仿有錢人的行為方式。

“財(cái)富圈過(guò)程”涉及到12個(gè)致富模塊，可以把收入變成資產(chǎn)，再將資產(chǎn)變成收入……不斷循環(huán)增長(zhǎng)。不管你收入水平如何，負(fù)債程度如何，都可以根據(jù)一年的期限，按照書中的方法和步驟，設(shè)定自己的財(cái)富規(guī)劃，最終過(guò)上理想的生活：

不需工作，從事喜歡的事情；

搞定一切債務(wù)；

按自己的意愿生活，而非雇主的意愿。