序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇抽樣調(diào)查定義范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、背景

最近，關(guān)于房屋空置率的討論沸沸揚揚。主要緣起兩個數(shù)字，一個是有傳聞?wù)f全國有6540萬套空置房，另一個是國家統(tǒng)計局公布的2010年6月末，全國商品房待售面積為1．9億平方米。

按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產(chǎn)增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

二、調(diào)查方法：

一定程度的空置房是正常的，但超過一定額度的空置房就會造成社會財富的極大浪費，因此，對于空置率的掌握，有利于政府房地產(chǎn)政策的制定和社會財富的再分配。那么如何調(diào)查空置房呢？

美國的作法：美國統(tǒng)計署自1965年開始統(tǒng)計住宅空置率，按自有房和租賃房分開統(tǒng)計，每季度會及時。

美國統(tǒng)計署對空置住房的定義很簡單：在調(diào)查這個時點上沒有人居住的房子，即使調(diào)查時發(fā)現(xiàn)有人對該住宅占有和居住，但這個人在另外一個地方已經(jīng)登記了常用的居住地址，那么這棟房子仍然視為空置住宅。

我們可以采取哪些方法調(diào)查空置房？

1、對房地產(chǎn)商的空置房，可以直接利用建設(shè)部門的管理系統(tǒng)。

2、對于已經(jīng)進入市場的空置房，又如何統(tǒng)計呢？

方法1：入戶調(diào)查。

由于涉及財產(chǎn)等敏感問題，入戶調(diào)查可能存在數(shù)據(jù)低估的問題，由城調(diào)隊入戶調(diào)查的城鎮(zhèn)居民收入就飽受詬病。南開大學(xué)研究人員表示，可以通過一定的統(tǒng)計方法避免這一情況，先對調(diào)查對象進行一般性調(diào)查，然后再對部分調(diào)查對象做深入調(diào)查，用一些辦法讓調(diào)查對象只能說真話。將兩次數(shù)據(jù)的差別折成系數(shù)，應(yīng)用到以后的調(diào)查中。

有消息稱，這次人口普查中就有關(guān)于房屋調(diào)查的內(nèi)容。如果這樣，準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，可能有待于全國住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。

方法2：由物業(yè)公司配合調(diào)查。

這也是通常所說的按照水電表的數(shù)量來判斷房屋是否空置。但若以水電表為標(biāo)準(zhǔn)，又催生了一個新的職業(yè)：就是讓中介每日開水開電。這樣統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)又是失真的。

方法3：亮燈率。

就規(guī)定在一定時間的無燈房就是空置房。這種方法也不準(zhǔn)確。有人就用節(jié)能燈一直亮著。

方法4：抽樣調(diào)查。

建立合理的、科學(xué)的樣本，并對樣本進行修正。建立一個數(shù)據(jù)統(tǒng)計模型。這樣得出的數(shù)據(jù)相對就比較準(zhǔn)確。

房地產(chǎn)空置率的統(tǒng)計是擺在我們面前的難題，但也是一個不得不解的難題，它不會比歌德巴赫猜想難吧。只要我們有決心，有信心，這個難題就迎刃而解了。

三、空置率的計算：

我國如何建立空置率指標(biāo)？應(yīng)當(dāng)參考海外學(xué)者的研究成果，參考海外政府機構(gòu)的空置率算法，結(jié)合我國需要建立空置率指標(biāo)體系。

1．海外空置率的計算

（1）中國臺灣

空置住宅（Vacant house）的定義：根據(jù)在臺灣戶口及住宅普查定義：空置住宅系指可供一戶或多戶家庭居住之家宅，在普查標(biāo)準(zhǔn)時刻無人居住者而言。

空置率（Vacant rate）的計算方法：于住宅存量總數(shù)中，部份住宅因無人居住，空間而成為空屋，將空屋數(shù)除除以總住宅存量，即稱之為空置率。

（2）中國香港

一些業(yè)主正在尋找合適買家的空置單位、已出售或轉(zhuǎn)售但仍未入住的單位、或是待租單位等，都會被計算在空置單位數(shù)字內(nèi)。總體空置率等于所有房屋空置量與全部房屋存量之比。

（3）美國

空置房的定義：在調(diào)查時，沒有人居住的房屋，視為空置，除非其擁有者只是偶爾不在。

出租住宅空置率（Rental Vacancy Rate）= 整年空置的待出租單元數(shù)÷（承租人已入住單元數(shù)+ 已出租但尚未入住單元數(shù)+待出租空置單元數(shù)）

自有住宅空置率（Homeowner Vacancy Rate）= 整年空置的待出售單元數(shù)÷（自住住宅單元數(shù)+ 已售出但尚未入住單元數(shù)+ 待出售空置單元數(shù)）

此外，新加坡、日本的空置率統(tǒng)計口徑和計算方法與美國類似，差別不大。

總之，雖然不同國家和地區(qū)對空置的定義和范圍界定存在一些差異,但其定義中的共性是針對存量市場上可供使用但未投入使用的部分房屋,并采用“套”作為空置量的統(tǒng)計單位,以便于將住宅單元數(shù)量和家庭數(shù)量進行比較。對空置率的計算方法則基本一致,即按空置房屋占全部存量房屋的比重來計算。

2．中國空置率統(tǒng)計指標(biāo)體系如何建設(shè)？

我國住宅市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已初步形成了自身的特點，與很多發(fā)達國家或地區(qū)存量已近飽和、增量發(fā)展緩慢的現(xiàn)狀有著很大的不同。

通過以上海外各地區(qū)的空置率計算情況以及海外學(xué)者的研究成果，結(jié)合當(dāng)前中國情況，可以設(shè)置以下空置率指標(biāo)：

（1）總體空置率

空置住宅的定義：凡是低效率利用的住宅（包括那些空閑的無人居住的住宅），都可以視為空置住宅。

總體空置率：在住宅存量總數(shù)中，部分住宅因無人居住、空閑而成為空置住宅，將空置住宅數(shù)除以總住宅存量，即稱之為總體空置住宅率。

（2）新建住宅空置率

新建住宅空置率=新建住宅空置數(shù)÷新建住宅數(shù)

四、控制房屋高空置率的措施：

過熱的房地產(chǎn)市場，過高的房屋空置率不僅導(dǎo)致整個社會資源錯配、價格扭曲、財富浪費，而且也改變了國人的基本價值觀及行為方式，讓國家金融風(fēng)險進一步放大，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)無法調(diào)整及最終導(dǎo)致整個社會的不穩(wěn)定。

那應(yīng)該采取什么措施降低房屋的空置率，可以借鑒國外經(jīng)驗。

其實，空置率概念在西方國家由來已久，已成為樓市調(diào)控的重要依據(jù)。在歐美國家，空置房被定義為沒有投入使用，尚處于待出租或出售狀態(tài)的房屋?？罩寐识嘁匀糠课荽媪繛榉帜福匀靠罩梅课轂榉肿?，計算出總的空置率；并進一步依據(jù)諸如居住、辦公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式細分空置率。與此同時，西方國家對空置房均有嚴(yán)格的控制舉措。例如在德國，業(yè)主被要求須在短期內(nèi)讓空置房屋得到重新利用。在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn)，地方政府甚至?xí)频篃o法出租的住房。在法國部分城市，在房屋閑置第一年，業(yè)主須繳納房屋市值10%的罰金；第二年為12.5%，第三年則為15%。在丹麥，政府部門早在50多年前就開始對閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。

同時我們也可以采取以下手段進行控制：

1、征收房產(chǎn)稅

2010年8月7日，著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱在京發(fā)表演講時表示，之所以出現(xiàn)一批空置房，是因為中國沒有征收房產(chǎn)稅?！笆澜缟嫌袃蓚€國家沒有征收房產(chǎn)稅，

結(jié)果出現(xiàn)一批空置房?！彼傅倪@兩個國家分別是澳大利亞和中國。

樊綱表示，中國房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該借此次調(diào)控進行改革。改革要從兩方面入手。首先從需求角度，需求方最大的制度缺陷是沒有房產(chǎn)稅。其次從供給來看，應(yīng)該提高土地利用率、提高土地容積率。總而言之，無論是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理、投資者炒房還是沒有征收空置房稅，都已經(jīng)不能不引起政

府的重視了。

2、征收空置稅

商品房長期閑置，是對社會資源的巨大浪費，并使不可再生的國有土地資源被少部分人濫用于牟取暴利，使地產(chǎn)成為少數(shù)人向一般社會公眾賺取超額利潤的

手段，所以應(yīng)該適當(dāng)征收空置稅 。

3、降低出租稅的征收，提倡租房生活

4、國家要加快廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)