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時(shí)間：2022-08-02 22:49:16
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
第一條(目的和依據(jù))
為了建立和完善本市住房保障制度，改善中低收入住房困難家庭居住條件，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)〔20xx〕24號(hào))，參照原建設(shè)部等七部門《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房〔20xx〕258號(hào))，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本試行辦法。
第二條(適用范圍)
本試行辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、供應(yīng)、使用及監(jiān)督管理。
本試行辦法所稱的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，限定套型面積、銷售價(jià)格及租金標(biāo)準(zhǔn)，面向本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應(yīng)的具有保障性質(zhì)的政策性住房。
第三條(管理部門)
市政府設(shè)立市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房的制度、政策、規(guī)劃和計(jì)劃等重大事項(xiàng)的決策和協(xié)調(diào)。區(qū)(縣)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施該行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、供應(yīng)、使用及監(jiān)督管理。
市住房保障房屋管理局是本市經(jīng)濟(jì)適用住房工作的行政主管部門。區(qū)(縣)房屋管理部門是該行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房工作的行政管理部門。
市和區(qū)(縣)發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)、民政及監(jiān)察等部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)管理與監(jiān)督工作。
市住房保障房屋管理局、區(qū)(縣)房屋管理部門、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府分別設(shè)立住房保障機(jī)構(gòu)，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用住房的事務(wù)性工作。
第二章 經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)
第四條(規(guī)劃和計(jì)劃編制)
區(qū)(縣)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本區(qū)(縣)住房保障需求、城市規(guī)劃實(shí)施和土地利用現(xiàn)狀等情況，組織編制區(qū)(縣)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，經(jīng)市住房保障房屋管理局會(huì)同市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門綜合平衡，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，納入本市經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地納入土地利用年度計(jì)劃管理，市和區(qū)(縣)規(guī)劃國(guó)土部門應(yīng)當(dāng)在安排年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，并確保優(yōu)先供應(yīng)。
建設(shè)用地緊缺的部分中心城區(qū)政府可以向市政府申請(qǐng)統(tǒng)籌安排經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地;經(jīng)批準(zhǔn)統(tǒng)籌安排建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)適用住房，由提出申請(qǐng)的區(qū)政府組織實(shí)施供應(yīng)，并按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)土地占用補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。
第五條(項(xiàng)目選址)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目的選址應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的城市和鎮(zhèn)規(guī)劃，做到統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，充分利用儲(chǔ)備土地、閑置土地、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整土地。項(xiàng)目選址應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，由市和區(qū)(縣)規(guī)劃國(guó)土部門會(huì)同房屋管理、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門予以落實(shí)。
第六條(項(xiàng)目認(rèn)定)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目由區(qū)(縣)房屋管理部門等單位向市住房保障房屋管理局申報(bào)。項(xiàng)目申報(bào)應(yīng)當(dāng)明確用地范圍、規(guī)劃參數(shù)、建筑面積、套型面積和比例、配套條件、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)價(jià)格和開發(fā)建設(shè)方式等事項(xiàng)。
市住房保障房屋管理局應(yīng)當(dāng)組織市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃國(guó)土等部門進(jìn)行項(xiàng)目認(rèn)定，并對(duì)符合要求的項(xiàng)目作出批復(fù)。土地供應(yīng)由市規(guī)劃國(guó)土資源局組織實(shí)施。
第七條(建設(shè)方式)
經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)按照下列方式進(jìn)行：
(一)單獨(dú)選址、集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的，由區(qū)(縣)政府通過住房保障機(jī)構(gòu)采取項(xiàng)目法人招投標(biāo)方式，確定具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施開發(fā)建設(shè);也可以由區(qū)(縣)政府直接組織實(shí)施開發(fā)建設(shè)。
(二)在普通商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中配建經(jīng)濟(jì)適用住房的，由土地管理部門采用國(guó)有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施開發(fā)建設(shè)。區(qū)(縣)每年度配建的經(jīng)濟(jì)適用住房面積，原則上不低于該行政區(qū)域內(nèi)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)住宅總面積的5%;區(qū)(縣)政府可以根據(jù)實(shí)際條件和需要，按照年度實(shí)施計(jì)劃統(tǒng)籌平衡設(shè)定。
第八條(建設(shè)項(xiàng)目管理)
經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目法人招投標(biāo)文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌文件，應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)用地范圍、規(guī)劃條件、建設(shè)要求和建設(shè)方式等內(nèi)容。
建設(shè)單位確定后，住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書。項(xiàng)目協(xié)議書作為國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書或者出讓合同的附件，并由住房保障機(jī)構(gòu)報(bào)市住房保障房屋管理局備案。
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)納入政府投資計(jì)劃管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，向發(fā)展改革部門辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案手續(xù)。
第九條(主要建設(shè)要求)
經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑設(shè)計(jì)必須符合節(jié)能、省地、環(huán)保要求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口及構(gòu)成等要素，在較小的套型內(nèi)滿足家庭基本居住生活要求。
單獨(dú)選址、集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建設(shè)相應(yīng)的公建配套設(shè)施。公建配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)與經(jīng)濟(jì)適用住房同步建設(shè)、同步投入使用。
用于出租的經(jīng)濟(jì)適用住房，出租人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行室內(nèi)裝修;用于出售的經(jīng)濟(jì)適用住房，可以按照家庭基本居住使用的要求進(jìn)行室內(nèi)裝修。
第十條(優(yōu)惠政策)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，享受以下優(yōu)惠政策：
(一)建設(shè)用地的供應(yīng)方式采取行政劃撥;
(二)免收建設(shè)中的行政事業(yè)性收費(fèi)與政府性基金;
(三)建設(shè)項(xiàng)目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān);
(四)按照規(guī)定不宜建設(shè)民防工程的，免收民防工程建設(shè)費(fèi);
(五)按照規(guī)定申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款，取得行政劃撥土地使用權(quán)的，可以用于貸款抵押;
(六)按照規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策;
(七)國(guó)家和本市規(guī)定的其他優(yōu)惠政策。
第十一條(繳費(fèi)登記卡)
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房保障機(jī)構(gòu)辦理經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目繳費(fèi)登記卡。有關(guān)單位向建設(shè)單位收費(fèi)時(shí)，必須在繳費(fèi)登記卡上如實(shí)填寫信息，并不得以押金、保證金等名義變相收費(fèi)。價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第十二條(價(jià)格管理)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格以保本微利為原則。住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、財(cái)務(wù)、管理成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，制訂建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)的價(jià)格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)濟(jì)適用住房銷售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度以經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)，兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格平衡等因素，由組織出售經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)擬訂;經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)租金和浮動(dòng)幅度，由組織出租經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)參照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)租金的一定比例擬訂。擬訂的銷售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度、基準(zhǔn)租金和浮動(dòng)幅度，經(jīng)區(qū)(縣)價(jià)格主管部門會(huì)同房屋管理部門審核后，報(bào)區(qū)(縣)政府批準(zhǔn)，并報(bào)市價(jià)格主管部門和市住房保障房屋管理局備案。市價(jià)格主管部門和市住房保障房屋管理局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)，做好價(jià)格協(xié)調(diào)平衡工作。
經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格不得高于銷售基準(zhǔn)價(jià)格及上浮幅度;經(jīng)濟(jì)適用住房租金不得高于基準(zhǔn)租金及上浮幅度。住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，向社會(huì)公布。
第十三條(收購(gòu))
經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后滿一年尚未出售的經(jīng)濟(jì)適用住房，按照項(xiàng)目協(xié)議書約定由住房保障機(jī)構(gòu)收購(gòu)，繼續(xù)用于經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)。
第三章 經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)
第十四條(申請(qǐng)條件)
符合下列條件的本市城鎮(zhèn)家庭，可以申請(qǐng)購(gòu)買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房：
(一)家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系，且共同生活;
(二)家庭成員具有本市城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)到規(guī)定年限，且戶口在提出申請(qǐng)所在地的區(qū)(縣)達(dá)到規(guī)定年限;
(三)住房面積低于規(guī)定限額;
(四)可支配收入和財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定限額;
(五)在提出申請(qǐng)前的規(guī)定年限內(nèi)，任何成員未發(fā)生過住房交易行為;
(六)市政府規(guī)定的其他條件。
符合下列條件的本市單身人士，可以申請(qǐng)購(gòu)買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房：
(一)具有本市城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)到規(guī)定年限，且戶口在提出申請(qǐng)所在地的區(qū)(縣)達(dá)到規(guī)定年限;
(二)年齡符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);
(三)具有完全民事行為能力;
(四)住房面積低于規(guī)定限額;
(五)可支配收入和財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定限額;
(六)在提出申請(qǐng)前的規(guī)定年限內(nèi)，未發(fā)生過住房交易行為;
(七)市政府規(guī)定的其他條件。
本條第一款、第二款規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買、租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的具體條件，由市政府確定并向社會(huì)公布。
第十五條(申請(qǐng)人及申請(qǐng)程序)
家庭申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的，全體成員為共同申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為申請(qǐng)人代表。單身人士申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的，本人為申請(qǐng)人。
申請(qǐng)人代表和單身申請(qǐng)人(以下合稱申請(qǐng)人)應(yīng)當(dāng)向戶籍所在地的街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心如實(shí)填報(bào)申請(qǐng)文書，提交戶籍、身份證、房地產(chǎn)權(quán)屬證明、租用公房憑證、收入和財(cái)產(chǎn)證明等資料，并簽署同意接受住房和經(jīng)濟(jì)狀況核查且核查結(jié)果予以公示的書面文件。
第十六條(審核)
經(jīng)濟(jì)適用住房的審核，實(shí)行兩級(jí)審核、兩次公示。
街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)初審，其中，申請(qǐng)人的收入和財(cái)產(chǎn)狀況由上海市居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)中心核查，住房狀況由房屋管理部門指定的專門機(jī)構(gòu)核查。經(jīng)初審符合條件的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)人的戶籍所在地和實(shí)際居住地進(jìn)行公示。公示期間無異議，或者雖有異議但經(jīng)審核異議不成立的，應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)復(fù)審。
經(jīng)區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)復(fù)審符合條件的，應(yīng)當(dāng)通過指定媒體向社會(huì)公示。公示期間無異議，或者雖有異議但經(jīng)審核異議不成立的，應(yīng)當(dāng)以戶為單位(以下簡(jiǎn)稱申請(qǐng)戶)予以登記，出具登記證明，并報(bào)市住房保障機(jī)構(gòu)備案。
第十七條(建立輪候名冊(cè))
區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)情況，采用公開搖號(hào)方式對(duì)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)登記的申請(qǐng)戶進(jìn)行排序，并建立輪候名冊(cè)。
區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)在輪候選房前應(yīng)當(dāng)對(duì)已登記的申請(qǐng)戶進(jìn)行隨機(jī)抽查和定期核查，發(fā)現(xiàn)不符合申請(qǐng)條件的，應(yīng)當(dāng)取消其登記資格。
經(jīng)登記的申請(qǐng)戶，在輪候選房前申請(qǐng)資料填報(bào)情況發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)在變化發(fā)生之日起30日內(nèi)，如實(shí)向區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)報(bào)告。
第十八條(供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn))
經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)由市政府根據(jù)本市城鎮(zhèn)居民家庭住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)與申請(qǐng)家庭原有住房面積之間的差額等因素確定，并向社會(huì)公布。區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，審核批準(zhǔn)申請(qǐng)戶購(gòu)買或者租賃相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房。
經(jīng)區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)同意，申請(qǐng)戶將原有住房交政府指定的機(jī)構(gòu)按照合理價(jià)格收購(gòu)的，可以適當(dāng)提高購(gòu)買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的套型。
第十九條(供應(yīng)程序)
區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)信息。
區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)根據(jù)房源類型和輪候次序，分期分批通過搖號(hào)等方式組織申請(qǐng)戶購(gòu)買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房。
申請(qǐng)戶購(gòu)買、租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)先與區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)簽訂選房確認(rèn)書，然后簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》或者《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》。
第二十條(合同文本)
本市經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)合同的書面形式使用統(tǒng)一的《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》和《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》，其主要內(nèi)容包括經(jīng)濟(jì)適用住房合理使用、限制處分、回購(gòu)、收回及違約責(zé)任等。
經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的合同文本由市住房保障房屋管理局、市工商局制訂。
第二十一條(輪候序號(hào)的調(diào)整)
申請(qǐng)戶因當(dāng)期供應(yīng)房源的套數(shù)或者房型等有限而未能購(gòu)買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的，其輪候序號(hào)排列在下期房源供應(yīng)的輪候序號(hào)之前。
申請(qǐng)戶在當(dāng)期房源供應(yīng)的規(guī)定期限內(nèi)不簽訂選房確認(rèn)書，或者不簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》、《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》的，視為放棄選房權(quán)利，其輪候序號(hào)排列在屆時(shí)已登記的申請(qǐng)戶之后;兩次放棄選房權(quán)利的，5年內(nèi)不得申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房。
第二十二條(房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人的確定)
家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，申請(qǐng)人可以協(xié)商確定房地產(chǎn)權(quán)利人。經(jīng)協(xié)商一致，由部分申請(qǐng)人作為共同共有的房地產(chǎn)權(quán)利人的，全體申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)形成書面意思表示，并將房地產(chǎn)權(quán)利人以外的申請(qǐng)人明確為同住人。申請(qǐng)人之間達(dá)不成一致意見的，全體申請(qǐng)人為共同共有的房地產(chǎn)權(quán)利人。單身人士購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，本人為房地產(chǎn)權(quán)利人。
家庭租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的，全體申請(qǐng)人為承租人;單身人士租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的，本人為承租人。
第二十三條(購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策)
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房可以按照規(guī)定，申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房貸款或者商業(yè)性購(gòu)房貸款。
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房可以按照規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策。
第二十四條(租金的支付)
承租人應(yīng)當(dāng)按照《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》的約定支付租金。
承租人可以按照規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金賬戶余額用于支付租金。
第二十五條(租售轉(zhuǎn)化)
經(jīng)批準(zhǔn)租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)戶，可以在簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》時(shí)，向區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)申請(qǐng)采取租售轉(zhuǎn)化方式購(gòu)買該套經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人在按照經(jīng)濟(jì)適用住房總價(jià)款的一定比例支付購(gòu)房款后，可以按照該經(jīng)濟(jì)適用住房原銷售價(jià)格，在規(guī)定期限內(nèi)予以購(gòu)買。購(gòu)房款付清前，承租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定支付租金。
第二十六條(房地產(chǎn)登記)
《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》簽訂后，房地產(chǎn)權(quán)利人持選房確認(rèn)書、身份證明等材料，到經(jīng)濟(jì)適用住房所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)登記。經(jīng)審核準(zhǔn)予登記的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記證明和房地產(chǎn)權(quán)證上注明房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人姓名及其身份證號(hào)碼、產(chǎn)權(quán)份額，并注記經(jīng)濟(jì)適用住房(有限產(chǎn)權(quán))，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或者出租。
《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》簽訂后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)辦理租賃合同登記。經(jīng)濟(jì)適用住房租售轉(zhuǎn)化家庭在支付全部房屋價(jià)款后，按照本條第一款的規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記。
第二十七條(與廉租住房政策的銜接)
購(gòu)買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭屬于享受廉租住房保障家庭的，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自入住通知送達(dá)后三個(gè)月屆滿之日起，停止發(fā)放租金補(bǔ)貼、收回配租房屋。
第四章 經(jīng)濟(jì)適用住房的售后管理
第二十八條(有限產(chǎn)權(quán))
經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例，在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。
經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人不得將經(jīng)濟(jì)適用住房擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈(zèng)與或者改變房屋使用性質(zhì)，不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。
第二十九條(經(jīng)濟(jì)適用住房的回購(gòu))
取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人購(gòu)買其他住房的，該經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)由原批準(zhǔn)購(gòu)買該經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱原住房保障機(jī)構(gòu))予以回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行存款利息。
取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，但確因特殊情況需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人之間應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致意見(單身人士購(gòu)房的除外)，并向原住房保障機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。經(jīng)審核同意后，由原住房保障機(jī)構(gòu)予以回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行存款利息。
第三十條(經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)讓)
取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后，需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人之間應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致意見(單身人士購(gòu)房的除外)，并征詢?cè)》勘Ｕ蠙C(jī)構(gòu)的意見。原住房保障機(jī)構(gòu)可以行使回購(gòu)權(quán)，回購(gòu)價(jià)格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)確定;原住房保障機(jī)構(gòu)決定不予回購(gòu)的，房地產(chǎn)權(quán)利人方可向他人轉(zhuǎn)讓。經(jīng)濟(jì)適用住房向他人轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)為商品住房。
按照前款規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房由原住房保障機(jī)構(gòu)回購(gòu)或者向他人轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)權(quán)利人按照其擁有的有限產(chǎn)權(quán)份額獲得總價(jià)款的相應(yīng)部分，其余部分上繳原住房保障機(jī)構(gòu)所在區(qū)(縣)的財(cái)政部門。
第三十一條(禁止再次申請(qǐng))
經(jīng)濟(jì)適用住房按照本試行辦法第二十九條、第三十條規(guī)定被回購(gòu)或者轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)權(quán)利人及其同住人不得再次申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房。
第三十二條(經(jīng)濟(jì)適用住房的繼承)
經(jīng)濟(jì)適用住房依法發(fā)生繼承的，房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人依據(jù)本試行辦法、《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》等法律文件所確定的其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系不變。
第三十三條(維修資金)
經(jīng)濟(jì)適用住房的維修資金應(yīng)當(dāng)按照本市商品住宅維修資金的有關(guān)規(guī)定繳納。
第三十四條(物業(yè)服務(wù)費(fèi))
經(jīng)濟(jì)適用住房的前期物業(yè)服務(wù)，由建設(shè)單位采取招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照約定提供物業(yè)服務(wù)。
集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
配建經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行所在住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第五章 經(jīng)濟(jì)適用住房的租賃管理
第三十五條(權(quán)利限制)
承租人不得將經(jīng)濟(jì)適用住房擅自轉(zhuǎn)租、出借，或者改變房屋使用性質(zhì)。
第三十六條(違反租賃合同行為的處理)
承租經(jīng)濟(jì)適用住房期間，承租人違反《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》約定使用承租房屋，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取消其租賃資格;原承租人5年內(nèi)不得申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房。
第三十七條(續(xù)租)
租賃合同期限屆滿前3個(gè)月內(nèi)，承租人可以向原批準(zhǔn)其租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)申請(qǐng)續(xù)租;經(jīng)審核符合條件的，可以續(xù)簽租賃合同;不符合條件或者承租人已在租賃合同期限內(nèi)購(gòu)買其他住房的，租賃合同到期終止。
第三十八條(維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi))
經(jīng)濟(jì)適用住房用于出租的，由出租人按照本辦法第三十三條、第三十四條規(guī)定支付維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第六章 監(jiān)督管理
第三十九條(行政監(jiān)督)
市住房保障機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審核檔案和住房需求檔案實(shí)行備案抽查制度。抽查發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)提出整改意見，由區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)作出相應(yīng)處理。
市和區(qū)(縣)的房屋管理、發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)、民政及監(jiān)察等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、審批、供應(yīng)、售后和租后管理工作的監(jiān)督，依法查處違法違紀(jì)行為。
第四十條(社會(huì)監(jiān)督)
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、申請(qǐng)審核、供應(yīng)、售后和租后管理工作接受公民、新聞媒體和其他社會(huì)組織的監(jiān)督。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理違紀(jì)違法行為，并向社會(huì)公開處理結(jié)果。
第四十一條(工作人員的責(zé)任追究)
在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、申請(qǐng)審核、供應(yīng)、售后和租后管理過程中，有關(guān)行政管理部門和住房保障機(jī)構(gòu)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法追究有關(guān)單位和工作人員的行政責(zé)任;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
第四十二條(申請(qǐng)人弄虛作假的處理)
當(dāng)事人弄虛作假，隱瞞家庭戶籍、人口、收入、住房和財(cái)產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄當(dāng)事人的不良信用記錄，并按照規(guī)定納入上海市個(gè)人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，供有關(guān)社會(huì)主體依法查詢使用;當(dāng)事人已取得的申請(qǐng)資格應(yīng)當(dāng)取消，并禁止其5年內(nèi)再次申請(qǐng)。當(dāng)事人已騙取購(gòu)買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以收回，并追究其法律責(zé)任。
第四十三條(出具虛假證明主體的處理)
個(gè)人或者單位為他人申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房出具虛假證明材料的，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄個(gè)人或單位的不良信用記錄，并按照規(guī)定納入上海市個(gè)人或者企業(yè)信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，供有關(guān)社會(huì)主體依法查詢使用，并追究其法律責(zé)任。
第四十四條(登記限制)
經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擅自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，或者經(jīng)濟(jì)適用住房的承租人違反《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》約定擅自轉(zhuǎn)讓和抵押原有住房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理轉(zhuǎn)移登記。
第七章 附 則
第四十五條(籌措經(jīng)濟(jì)適用住房房源的其他渠道)
政府鼓勵(lì)社會(huì)機(jī)構(gòu)和居民將可用于出租的自有住房交由住房保障機(jī)構(gòu)經(jīng)租，出租給符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件的家庭。
政府指定機(jī)構(gòu)可以收購(gòu)符合要求的普通商品住房或者存量住房作為經(jīng)濟(jì)適用住房的房源。經(jīng)濟(jì)適用住房房源收購(gòu)執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的稅收扶持政策。
第四十六條(特殊家庭的政策適用)
經(jīng)市政府認(rèn)定的其他特殊困難家庭，可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房，具體辦法另行制定。
第四十七條(配套文件的制訂)
市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、房屋管理、規(guī)劃國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)、民政及監(jiān)察等部門根據(jù)職責(zé)分工，負(fù)責(zé)制訂本試行辦法的配套文件。
第四十八條(具體應(yīng)用問題的解釋)
本辦法的具體應(yīng)用問題，由市住房保障房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。
第四十九條(試行的范圍和日期)
本辦法自印發(fā)之日起試行。試行的具體范圍及其時(shí)間由市住房保障房屋管理局確定。
經(jīng)濟(jì)適用住房出售閑置1以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的經(jīng)濟(jì)適用房。
2住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足價(jià)款及裝修費(fèi)用的。
3處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并以列入拆遷公告范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房。
4產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的經(jīng)濟(jì)適用房。
5已經(jīng)抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房。
第三條本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易的管理適用本辦法。
第四條市房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱房管局）負(fù)責(zé)本市經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷售的管理工作，具體實(shí)施全市申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房家庭的資格審核和經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房證發(fā)放等工作。
市發(fā)展和改革局、國(guó)土資源局、建設(shè)局、民政局、物價(jià)局、規(guī)劃局等相關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房管理的有關(guān)工作。
第五條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)。嚴(yán)禁以經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相進(jìn)行商品房開發(fā)。
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)全免，有償服務(wù)費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)下線的30%收取。各有關(guān)部門向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位收取費(fèi)用時(shí)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)政策，不得以押金、保證金等名義變相增加收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第六條購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，在符合《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定條件、且提供準(zhǔn)予購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的證明后，個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的貸款利率，不得上浮。
用于個(gè)人購(gòu)房貸款的住房公積金，同等條件下可優(yōu)先向購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人發(fā)放。
第七條經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制在中小套型，戶型建筑面積嚴(yán)格控制在90平方米以內(nèi)。具體戶型面積和各種戶型的比例，由市房管局會(huì)同市規(guī)劃局根據(jù)本市居民的收入和居住水平等因素確定。
第八條經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目法人招標(biāo)，參與招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)、資本金、良好的開發(fā)業(yè)績(jī)和社會(huì)信譽(yù)。
經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)單位必須向買受人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔(dān)法定期限保修責(zé)任，繳納維修基金。
第九條經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定，直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金和3％的利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體每套住房的價(jià)格，根據(jù)住房的朝向、樓層等因素進(jìn)行調(diào)節(jié)。
經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格由市物價(jià)局會(huì)同房管局核定后向社會(huì)公示。
第十條經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房戶必須同時(shí)具備如下條件：
㈠有本市城市常住戶口；
㈡家庭人均可支配收入為上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入80%以下；
㈢家庭人均居住面積為全市城鎮(zhèn)人均住房面積60%以下。
“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入”和“城鎮(zhèn)人均住房面積”按市統(tǒng)計(jì)部門每年公布的上年末標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
舊城改造、重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)所涉及的被拆遷戶及無房戶、危房戶，符合上述條件的可優(yōu)先購(gòu)買。
第十一條經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)和審批按下列程序執(zhí)行：
㈠申請(qǐng)。符合條件的購(gòu)房戶向戶籍所在地鎮(zhèn)、辦、區(qū)遞交《宜城市經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房申請(qǐng)書》，同時(shí)報(bào)送戶籍證明、收入證明、住房證明等相關(guān)資料。
㈡初審。鎮(zhèn)、辦、區(qū)通過材料初審、入戶調(diào)查等方式對(duì)申請(qǐng)家庭的相關(guān)情況進(jìn)行初審，并在申請(qǐng)人所在單位（含社區(qū)）公示7天。對(duì)經(jīng)初審不符合條件或公示后有人提出異議經(jīng)查證屬實(shí)的，應(yīng)書面告知申請(qǐng)人；對(duì)經(jīng)初審符合條件和公示無異議的，提出初審意見并報(bào)市房管局。
㈢審核。市房管局將初審材料分送市公安、企改辦、民政、勞動(dòng)部門，由上述部門按職責(zé)進(jìn)行審核。對(duì)經(jīng)審核符合購(gòu)房條件的家庭，由市房管局在新聞媒體上公示7天。公示內(nèi)容應(yīng)包括家庭人口、現(xiàn)住房面積、收入等。
㈣確定。市房管局對(duì)公示期內(nèi)無人對(duì)購(gòu)房資格提出異議或經(jīng)調(diào)查、核實(shí)異議不成立的申請(qǐng)購(gòu)房戶進(jìn)行匯總。符合條件的購(gòu)房戶戶數(shù)超出可提供的經(jīng)濟(jì)適用住房套數(shù)時(shí)，市房管局應(yīng)采取公開抽簽的方式確定購(gòu)房戶。
㈤發(fā)證。由市房管局向確定的申請(qǐng)購(gòu)房戶核發(fā)《宜城市經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房證》，申請(qǐng)購(gòu)房戶可憑該證選購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房。
第十二條居民個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房后，憑《宜城市經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房證》辦理房屋、土地權(quán)屬登記手續(xù)。
在辦理經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)屬登記時(shí)，市房管局應(yīng)在房屋所有權(quán)證上加注“經(jīng)濟(jì)適用住房”字樣和房屋總價(jià)；市國(guó)土資源局應(yīng)在國(guó)有土地使用權(quán)證上注明土地性質(zhì)為“劃撥土地”并加注“經(jīng)濟(jì)適用住房”字樣。
第十三條購(gòu)房戶購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年的不得轉(zhuǎn)讓和出租。擅自轉(zhuǎn)讓或出租的，由市房管局追回已購(gòu)住房，或者由購(gòu)房戶按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足購(gòu)房款。
第十四條購(gòu)房戶購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后可按市場(chǎng)價(jià)出售房屋，并按出售時(shí)房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與購(gòu)買時(shí)房?jī)r(jià)之間的差額按規(guī)定比例向相關(guān)部門繳納房屋收益；市房管局憑繳款證明辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，市國(guó)土資源局憑繳款證明辦理土地出讓及變更登記手續(xù)。變更后的房屋所有權(quán)證取消原加注內(nèi)容，土地使用權(quán)的性質(zhì)變更為“出讓土地”。
前款規(guī)定繳納收益的具體比例由市房管部門會(huì)同市物價(jià)部門確定，并可根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)予以調(diào)整。
已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房出售所交納的收益，由征收部門集中向市財(cái)政部門上繳，其中已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房出售所交納的收益地方所得，專項(xiàng)用于全市住房保障工作。
第十五條經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買戶以市場(chǎng)價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房后，不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。
第十六條經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的物業(yè)管理按物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十七條相關(guān)單位和個(gè)人在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易過程中有下列行為之一的，由有關(guān)部門依法予以查處：
㈠未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變經(jīng)濟(jì)適用住房用地用途的，由市國(guó)土資源局依法予以查處；
㈡擅自提高經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格及價(jià)外收費(fèi)的，由市物價(jià)局依法予以查處；
㈢擅自向未取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房資格的家庭出售經(jīng)濟(jì)適用住房的，由市房管局責(zé)令建設(shè)單位限期收回；不能收回的，由建設(shè)單位補(bǔ)繳同地段經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房的差價(jià)。
第十八條對(duì)騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人，由市房管局追回已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房或由購(gòu)房戶按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足購(gòu)房款。
安徽省物價(jià)局 安徽省建設(shè)廳 二三年六月二十五日
安徽省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法
第一條 為規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房健康發(fā)展 ，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》以及 國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)。制定本辦法。
第二條 本辦法適用于在安徽省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格管理。
第三條 本辦法所稱的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 計(jì)劃，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通 居民住房。
第四條 各級(jí)政府價(jià)格主管部門是經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的主管部門。省價(jià) 格主管部門負(fù)責(zé)全省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理工作，會(huì)同有關(guān)部門制定全省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格 管理原則和管理辦法；市、縣價(jià)格主管部門具體負(fù)責(zé)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的管理。各 級(jí)政府房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)）主管部門應(yīng)協(xié)助政府價(jià)格主管部門做好經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的監(jiān)督 和管理工作。
第五條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格 ，應(yīng)當(dāng)與中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品 住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策第六條 經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。
（一）開發(fā)成本
1、征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。按照法律、法規(guī)規(guī)定征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜馁M(fèi)用。
2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路和平整場(chǎng)地等費(fèi)用。
3、房屋建筑安裝工程 費(fèi)。列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁 基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。
4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：在小區(qū)用 地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排水、照明、通 訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償 轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
5、管理費(fèi)： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為組織經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用，按開發(fā)成本1—4項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)算。
6、貸款利息：房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出。按當(dāng)年人民銀行公布的法 定貸款平均利率和平均周期（七層及以上18個(gè)月，七層以下12個(gè)月），以開發(fā)成本1—4項(xiàng)費(fèi) 用之和的40%計(jì)算。
7、各種收費(fèi)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定計(jì)收。
（二）稅金：按國(guó)家稅法規(guī)定的稅率計(jì)算。
（三）利潤(rùn)：按照開發(fā)成本1—4項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計(jì)算。
第七條 下列費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格：
1、 住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；
2、開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；
3、各種與住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用；
4、各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；
5、按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。
第八條 經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格，應(yīng)以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)算樓層、朝 向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)按各單體樓房樓層差價(jià)率、朝向差價(jià) 率代數(shù)和為零的原則確定。具體差價(jià)率由各市確定。經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格包括期房銷售 價(jià)格和現(xiàn)房銷售價(jià)格。
第九條 經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門會(huì)同房 地產(chǎn)開發(fā)主管部門，按照本辦法的有關(guān)規(guī)定，在項(xiàng)目開工之前確定。凡不具備在項(xiàng)目開工 之前確定公布的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的，以及開發(fā)建設(shè)的商品房項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用 住房項(xiàng)目的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房銷（預(yù)）售前，核算住房成本并提出書面 定價(jià)申請(qǐng)，按價(jià)格管理權(quán)限報(bào)送價(jià)格主管部門確定。通過招投標(biāo)方式確定經(jīng)濟(jì)適用住房建 設(shè)項(xiàng)目的，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，按 照本辦法的有關(guān)規(guī)定，在招投標(biāo)時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)社會(huì)平均成本等因素確定最高 限價(jià)。
第十條 需提出定價(jià)申請(qǐng)的經(jīng)濟(jì)適用住房，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)定價(jià)申請(qǐng)應(yīng)附以下材料：
（一）經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格申報(bào)表和價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目核算表；
（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的立項(xiàng)、用地批文及規(guī)劃、拆遷、施工許可證復(fù)印件；
（三）經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審核的建筑安裝工程預(yù)（決）算書及工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工合同復(fù)印件；
（四）政府價(jià)格主管部門規(guī)定的其他的應(yīng)當(dāng)提供的材料。
第十一條 政府價(jià)格主管部門在接到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)定價(jià)申請(qǐng)后， 應(yīng)會(huì)同房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審查成本費(fèi)用，核定銷售（預(yù)售）價(jià)格，由政府價(jià)格主管部門行文 執(zhí)行。對(duì)申報(bào)手續(xù)、資料齊全的，價(jià)格主管部門應(yīng)在30個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。
第十二條 鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 中，開發(fā)企業(yè)的個(gè)別成本低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)社會(huì)平均成本時(shí)，允許經(jīng)濟(jì)適用住房銷 售價(jià)格在不高于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房平均銷售價(jià)格的前提下適當(dāng)上浮，浮動(dòng)幅度不超過5%，具體 由各市、縣政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)社會(huì)平均成本由當(dāng)?shù)?nbsp;政府價(jià)格主管部門測(cè)算和公布。
第十三條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格一經(jīng)確定，應(yīng)立即在當(dāng)?shù)刂饕侣劽襟w上公布。
第十四條 經(jīng)政府價(jià)格主管部門確定公布或?qū)徟慕?jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，任何單位和個(gè)人不得擅自提高。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房，不得在批準(zhǔn)的房?jī)r(jià) 外加收任何費(fèi)用或強(qiáng)行推銷及搭售商品；凡未按本辦法規(guī)定確定或?qū)徟鷥r(jià)格的，房地產(chǎn)管理 部門不予核發(fā)銷售（預(yù)售）許可證，也不予辦理交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第十六條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 在銷售場(chǎng)所顯著位置公布價(jià)格主管部門批準(zhǔn)的價(jià)格及批準(zhǔn)文號(hào)，自覺接受社會(huì)監(jiān)督檢查。
第十七條 建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)負(fù)擔(dān)卡制度，不斷完善《建設(shè)項(xiàng)目 收費(fèi)登記卡》制度。涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的收費(fèi)，收費(fèi)單位收費(fèi)時(shí)，必須按規(guī)定在《建設(shè)項(xiàng)目 收費(fèi)登記卡》上如實(shí)填寫收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、執(zhí)收單位等內(nèi)容，并加蓋公章。拒絕 填寫或不按規(guī)定要求填寫的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)有權(quán)拒交，并向政府價(jià)格主管部門舉報(bào)。
第十八條 各級(jí)價(jià)格主管部門要加強(qiáng)對(duì)涉及房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的監(jiān)督 檢查，對(duì)不按國(guó)家及地方政府規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房收費(fèi)政策，超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)以及其他亂收費(fèi)行 為要依法處理。
第十九條 政府價(jià)格主管部門要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的監(jiān)督檢查。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的價(jià)格行為的，將經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)為 普 通商品房銷售的，由政府價(jià)格主管部門《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處 罰規(guī)定》予以處罰。
第二十條 集資建房、享受政府優(yōu)惠政策的普通商品住房?jī)r(jià)格管理，參照本辦法執(zhí)行。
本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。
第三條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的，均適用本辦法。
第四條 市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理工作。
區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)市房產(chǎn)管理部門委托的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理工作。
第五條 符合下列條件之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市交易：
（一）職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房住滿五年的；
（二）職工以成本價(jià)購(gòu)買的公有住房；
（三）職工1993年按政府有關(guān)政策規(guī)定購(gòu)買的公有住房、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房未滿五年的，已按《淄博市職工購(gòu)房由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過渡辦法》過渡為成本價(jià)的；
（四）按政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房。
第六條 符合本辦法第五條規(guī)定的房屋所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證，到土地管理部門辦理國(guó)有土地使用手續(xù)，土地管理部門應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)頒發(fā)國(guó)有土地使用證，如遇特殊情況可延長(zhǎng)至30日。
第七條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有下列情況之一的，不得上市交易：
（一）未取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》的；
（二）已列入拆遷公告范圍且戶籍已被凍結(jié)的；
（三）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（四）對(duì)住房制度改革中違法、違紀(jì)行為未進(jìn)行處理的；
（五）國(guó)家、省、市規(guī)定其他不得上市交易的。
第八條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并提交下列材料：
（一）職工已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易申請(qǐng)表；
（二）《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》；
（三）已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易合同；
（四）身份證或者其他有效身份證件；
（五）同住成年人同意上市交易的書面意見。
已購(gòu)公有住房上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房產(chǎn)交易管理部門書面通知原產(chǎn)權(quán)單位。原產(chǎn)權(quán)單位在接到通知之日起15日內(nèi)出具是否按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的書面意見，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未出具書面意見的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第九條 房產(chǎn)管理部門對(duì)已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易申請(qǐng)進(jìn)行審核，并自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予上市交易的書面答復(fù)。
第十條 經(jīng)房產(chǎn)管理部門審核，準(zhǔn)予上市交易的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
第十一條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定免征或繳納有關(guān)稅費(fèi)：
（一）購(gòu)買并居住超過一年的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；購(gòu)買后居住不足一年的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，暫免征收土地增值稅，契稅暫減半征收；
（二）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購(gòu)房者按所購(gòu)買的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10％繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。土地出讓金按規(guī)定全額上交同級(jí)財(cái)政；相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，已購(gòu)公有住房原產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的全額上交同級(jí)財(cái)政；屬事業(yè)單位的50％上交同級(jí)財(cái)政，50％返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)；
（三）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，其交易服務(wù)費(fèi)按成交價(jià)的0.4％收取，由買賣雙方分擔(dān)；贈(zèng)予他人的，其交易服務(wù)費(fèi)按評(píng)估價(jià)的0.4％收取，由受贈(zèng)予人負(fù)擔(dān)；出租或抵押的，其交易服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按租金收入或抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的0.3％收取，由出租人或抵押人負(fù)擔(dān)。
第十二條 上交財(cái)政的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，按已購(gòu)住房原產(chǎn)權(quán)單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系和財(cái)政體制，上交同級(jí)財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，分別納入企業(yè)和單位住房基金管理，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。
第十三條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)部分，已按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的，上市出售時(shí)該超標(biāo)部分免繳國(guó)有土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。
第十四條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得隱報(bào)瞞報(bào)。如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的，按成交價(jià)格征收有關(guān)稅費(fèi)；當(dāng)事人申報(bào)的合同成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，應(yīng)到具有房、地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房、地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并按評(píng)估價(jià)格征收有關(guān)稅費(fèi)。
第十五條 以房改成本價(jià)購(gòu)買或已過渡為成本價(jià)的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易后，其收益在依法繳納各項(xiàng)稅費(fèi)后全部歸職工個(gè)人所有。
第十六條 以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房上市交易后，其收益扣除各種應(yīng)交稅費(fèi)后與購(gòu)房時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（不扣除購(gòu)房時(shí)的各種折扣）之差，即增值部分，按產(chǎn)權(quán)比例分成。
以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，若購(gòu)房時(shí)超標(biāo)部分已按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，超標(biāo)部分的增值全部歸購(gòu)房職工個(gè)人所有。
第十七條 已購(gòu)公有住房上市轉(zhuǎn)讓后，原提取的住房維修基金轉(zhuǎn)移到新房主名下，其利息長(zhǎng)期用于該住房公用部位的維修。本辦法實(shí)施后，單位出售公有住房時(shí)，統(tǒng)一按實(shí)際售房款的25％提取住房維修基金。
第十八條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易后，原產(chǎn)權(quán)人及其配偶不得購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房，不得參加集資、合作建房。
第二條 本辦法適用于四川省城鎮(zhèn)（含獨(dú)立工礦區(qū)）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次上市出售的管理。
第三條 本辦法所稱的已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工（含居民，下同）根據(jù)國(guó)家和縣以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定按成本價(jià)格購(gòu)買的公有住房。
本辦法所稱的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指城鎮(zhèn)職工（含居民，下同）按市、縣人民政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買的國(guó)家給予優(yōu)惠政策建造的住房，包括安居房、廣廈房、解危解困房和集資合作建設(shè)的住房。
第四條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售必須依法進(jìn)行，遵循自愿、平等、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，成交價(jià)格由買賣雙方協(xié)商議定，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。
第五條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售后，該職工不得以任何理由再按照成本價(jià)購(gòu)買公有住房，也不得購(gòu)買政府提供優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用住房或租住公有廉租住房。
第六條 市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在建立職工家庭住房檔案，清理、糾正違規(guī)住房，并根據(jù)本辦法制定當(dāng)?shù)毓凶》亢徒?jīng)濟(jì)適用住房上市出售實(shí)施方案的基礎(chǔ)上，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，開放已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場(chǎng)。
第七條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的管理工作。
各市、州、縣人民政府和地區(qū)行政公署房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理工作。
第二章 出售條件
第八條 職工已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，在取得合法房屋產(chǎn)權(quán)證書后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：
（一）超過其住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)部分（不含公攤面積）未按規(guī)定以市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足差價(jià)的已購(gòu)公有住房；
（二）超過其住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定補(bǔ)交稅費(fèi)的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房；
（三）超過其住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)占兩套以上公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的，或者以非市場(chǎng)租金租住公有住房又按住房制度改革政策購(gòu)買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房；
（四）利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定補(bǔ)足裝修費(fèi)用的；
（五）上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；
（六）以分期付款或抵押貸款方式購(gòu)買，但房?jī)r(jià)款尚未付清或未經(jīng)抵押權(quán)人同意上市出售的；
（七）處于房屋拆遷公告范圍內(nèi)的；
（八）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（九）法律、法規(guī)以及縣以上人民政府規(guī)定的其他情形。
第九條 與機(jī)關(guān)辦公區(qū)、學(xué)校教學(xué)區(qū)和企事業(yè)單位生產(chǎn)區(qū)、工作區(qū)分割不開的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，只能向原產(chǎn)權(quán)單位或者單位職工出售。
第三章 出售程序
第十條 市（縣）人民政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)設(shè)立已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售服務(wù)專柜，房地產(chǎn)交易管理部門、產(chǎn)權(quán)管理部門、住房制度改革管理部門實(shí)行聯(lián)合辦公，為職工出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房辦理有關(guān)手續(xù)提供便利。
第十一條 職工出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售服務(wù)專柜，向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，填報(bào)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表，并提交下列材料：
（一）房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書；
（二）房屋所有權(quán)人（含共有權(quán)人）簽署的同意出售的書面意見；
（三）房屋所有權(quán)人（含共有權(quán)人）身份證及戶籍證明；
（四）購(gòu)房專用發(fā)票或有效付款憑證；
（五）職工及其配偶所在單位出具的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房是否超標(biāo)，超標(biāo)部分是否按規(guī)定補(bǔ)差，有無違規(guī)購(gòu)占住房，是否已作糾正的證明。已建立職工家庭住房檔案的，可不再提交單位證明。
第十二條 房地產(chǎn)交易管理部門在受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣以上住房制度改革管理部門對(duì)是否符合售房條件進(jìn)行審核；房屋產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在該申請(qǐng)出售房屋的所在地公告售房信息，并對(duì)該房屋面積進(jìn)行復(fù)核。
自公告售房信息之日起7個(gè)工作日內(nèi)，單位和個(gè)人可對(duì)該房屋上市出售提出異議；該房屋原產(chǎn)權(quán)單位可提出同等條件下保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見。
房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，根據(jù)審核和公告情況，作出是否準(zhǔn)予該房屋上市出售的書面答復(fù)。準(zhǔn)予出售的，應(yīng)通知保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的原產(chǎn)權(quán)單位參與交易。
第十三條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂房屋買賣合同，如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門核實(shí)后，按規(guī)定繳交有關(guān)稅費(fèi)。房屋產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)自交易過戶手續(xù)完畢之日起30日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，發(fā)放房屋所有權(quán)證。
第十四條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，買方應(yīng)憑變更后的房屋所有權(quán)證書到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記。
尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房在2000年底以前需上市出售的，房屋所有權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證到房地產(chǎn)交易管理部門先行辦理交易過戶手續(xù)，辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起30日內(nèi)，由買方持變更后的房屋所有權(quán)證書到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。辦理土地使用權(quán)證書，除工本費(fèi)外，不得收取其他任何手續(xù)費(fèi)。
第十五條 已購(gòu)公有住房實(shí)際復(fù)核面積與房屋所有權(quán)證書標(biāo)明面積不符的，以實(shí)際復(fù)核面積為準(zhǔn)。實(shí)際復(fù)核面積大于房屋所有權(quán)證書標(biāo)明面積的，在該購(gòu)房職工住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的部分按購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)、超過住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分按購(gòu)房當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)，向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)足購(gòu)房款后，方可上市出售。
第四章 交易稅費(fèi)
第十六條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定繳交下列稅費(fèi)：
（一）出售居住超過一年的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，免繳營(yíng)業(yè)稅；居住不足一年的，營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)繳；
（二）買方暫按當(dāng)?shù)貓?zhí)行的契稅稅率標(biāo)準(zhǔn)減半繳納契稅；
（三）買賣雙方分別按成交價(jià)的0.5‰繳納印花稅；
（四）普通住宅暫免繳納土地增值稅；
（五）買方按所購(gòu)住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10％、沒有標(biāo)定地價(jià)的按成交價(jià)的1％繳納土地出讓金；
（六）按成交價(jià)的0.5％交納交易手續(xù)費(fèi)（含房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等），由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一半；
（七）房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證工本費(fèi)各按10元交納。
國(guó)家稅費(fèi)政策有新規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十七條 鼓勵(lì)職工家庭為改善居住條件，將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售換購(gòu)住房。已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后一年內(nèi)，該戶家庭按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買住房的，或者已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售前一年內(nèi)，該戶家庭已按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買住房的，按房屋產(chǎn)權(quán)交換繳交稅費(fèi)。
第十八條 職工按本辦法規(guī)定以市場(chǎng)價(jià)出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，在依法繳交稅費(fèi)后，其收入歸職工所有。
第五章 房屋售后維修
第十九條 已購(gòu)公有住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前已購(gòu)公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，職工原繳納的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過戶。
第六章 罰則
第二十條 違反本辦法第五條的規(guī)定，將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，又以非法手段按照成本價(jià)購(gòu)買公有住房或者政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其退回所購(gòu)房屋或者按照商品房市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)齊房?jī)r(jià)款，并處1萬元以上3萬元以下罰款；以非法手段租住公有廉租住房的，責(zé)令退還公有廉租住房，按市場(chǎng)住房出租標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交租金，并可處相當(dāng)于補(bǔ)交租金金額的罰款，但最高不得超過3萬元。
第二十一條 采取欺騙手段，將不得上市出售的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處3萬元以下罰款。
第二十二條 從事公有廉租住房出租管理工作的人員違反本辦法規(guī)定出租公有廉租住房的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以相當(dāng)于承租人按市場(chǎng)住房出租標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交租金金額的罰款，但最高不得超過3萬元；并由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分。
第二十三條 從事已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售管理工作的人員弄虛作假、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，由所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十四條 依照本辦法第二十條、第二十一條和第二十二條收取的罰款、補(bǔ)交房?jī)r(jià)款、補(bǔ)交租金和沒收的違法所得，應(yīng)一并上交財(cái)政。
第二十五條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。
一、將若干規(guī)定“二、關(guān)于征徇原產(chǎn)權(quán)單位意見的問題”調(diào)整補(bǔ)充為：
（一）凡以房改成本價(jià)所購(gòu)公有住房申請(qǐng)上市出售的，險(xiǎn)與原產(chǎn)權(quán)單位在買賣合同中另有特殊約定的（不含住滿五年一項(xiàng)）以外，可不再征徇原產(chǎn)權(quán)單位的意見。但涉及房屋供暖、物業(yè)管理及公共維修基金等問題。賣方除應(yīng)向買方如實(shí)告知外，還應(yīng)協(xié)助買方辦理與原產(chǎn)權(quán)單位的各項(xiàng)手續(xù)。
（二）凡以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)所購(gòu)公有住房申請(qǐng)上市出售的，應(yīng)征得原產(chǎn)權(quán)單位同意，同時(shí)還應(yīng)征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位在同等價(jià)格下是否優(yōu)先購(gòu)買的意見，原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后方可另行出售。
（三）對(duì)職工征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位是否優(yōu)先購(gòu)買意見不予答復(fù)的，可由房地產(chǎn)交易管理部門向其發(fā)函，以寄出郵戳日為準(zhǔn)十日內(nèi)仍不答復(fù)的，視為自動(dòng)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（四）在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)及中央在京企事業(yè)單位另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
二、將若干規(guī)定“三、關(guān)于土地出讓年期的確定”調(diào)整為：
已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限；其土地使用年期一律定為70年，同一樓房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核減，以保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。已按原規(guī)定確定土地出讓年期的房屋產(chǎn)權(quán)人，可按照本規(guī)定到相應(yīng)管理部門變更出讓年期。
已購(gòu)公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或轉(zhuǎn)讓合同和《國(guó)有土地使用證》規(guī)定的出讓年期減去使用的年限計(jì)算。
三、在仍執(zhí)行（99）京房改辦字第130號(hào)文中由購(gòu)房人按房屋買賣成交價(jià)規(guī)定比例補(bǔ)交土地出讓金這一規(guī)定外，允許以成本價(jià)購(gòu)買的公有住房的產(chǎn)權(quán)人，按所購(gòu)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)依130號(hào)文件規(guī)定的比例補(bǔ)交土地出讓金后，使其房屋成為商品房，該房屋上市交易所得售房款扣除應(yīng)納稅費(fèi)后，余款全部歸個(gè)人所有不再與原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成。
四、本通知于12月15日起施行。
五、《關(guān)于實(shí)施〈北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法〉的若干規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新。
北京市國(guó)土資源和房屋管理局
二一年十一月二十六日
關(guān)于實(shí)施《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》的若干規(guī)定
為進(jìn)一步搞活我市住房二級(jí)市場(chǎng)，簡(jiǎn)化已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的手續(xù)，依據(jù)國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)制定實(shí)施《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》的若干規(guī)定如下：
一、關(guān)于辦理上市出售手續(xù)的程序
（一）凡申請(qǐng)上市出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋所有權(quán)人，須持房屋所有權(quán)證、身份證或其他有效身份證明、房屋所有權(quán)共有的持共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表》和《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售征詢意見表》，也可以到市國(guó)土資源和房屋管理局指定的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)取上述表格。發(fā)表格的單位不得扣押房屋所有權(quán)人的所有權(quán)證件。
（二）自當(dāng)事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門應(yīng)即收即辦，最長(zhǎng)不超過3個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的審查工作并作出批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的書面決定。
（三）經(jīng)批準(zhǔn)上市出售的房屋達(dá)成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)。賣方須提交房屋所有權(quán)證或確權(quán)證明，身份證或其他有效身份證明、房屋所有權(quán)共有的共有人同意出售的書面意見、交易管理部門批準(zhǔn)上市出售的書面決定。買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明；外省市個(gè)人還須提交有關(guān)部門批準(zhǔn)的購(gòu)房證明。
（四）交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關(guān)證件及材料之日起即為受理，工作人員即收即辦，最長(zhǎng)不得超過5個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成審查、評(píng)估并按北京市城近郊八區(qū)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規(guī)定》[（99）京房改辦字130號(hào)]、《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的通知》[京財(cái)稅（1999）1201號(hào)]的規(guī)定，計(jì)收有關(guān)稅、費(fèi)、收益等工作，完成立契過戶手續(xù)。
（五）交易管理部門對(duì)于繳納的分成或超標(biāo)準(zhǔn)收益，要按財(cái)政管理的有關(guān)規(guī)定分別開具單據(jù)和記帳，城近郊八區(qū)的交易管理部門收繳的收益應(yīng)按月統(tǒng)一上繳市局計(jì)財(cái)處；其余區(qū)縣按區(qū)縣的規(guī)定辦理。稅費(fèi)收繳的手續(xù)仍按現(xiàn)行的規(guī)定辦理。
（六）各區(qū)縣交易管理部門完成立契過戶手續(xù)后要及時(shí)將相關(guān)材料（評(píng)估材料除外）輸入聯(lián)網(wǎng)的電腦，并報(bào)送到市局信息中樞。
（七）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同，立契過戶的相關(guān)材料，賣方的房屋所有權(quán)證復(fù)印件到區(qū)縣土地行政管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。屬于該棟樓房?jī)?nèi)第一套房屋首次上市出售的，應(yīng)簽訂〈國(guó)有土地使用權(quán)證合同〉；屬于上述同一樓房?jī)?nèi)的其他各套房屋上市出售時(shí)，只須開具《房改房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。
已購(gòu)公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明了土地轉(zhuǎn)讓字樣和原出讓合同編號(hào)的《房改房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市土地出讓繳納通知單》。
買方辦理上述手續(xù)時(shí)應(yīng)按房屋買賣的成交價(jià)交付土地出讓金，城近郊八區(qū)還按3%繳納，遠(yuǎn)郊十個(gè)區(qū)縣按所在區(qū)縣制定的標(biāo)準(zhǔn)繳納。
應(yīng)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的，土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關(guān)材料、賣方的房屋所有權(quán)證復(fù)印件及相關(guān)證明文件之日起即為受理，工作人員即收即辦，最長(zhǎng)不得超過3個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的簽訂和土地出讓金的收繳工作；不需簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關(guān)材料、賣方的房屋所有權(quán)證件復(fù)印件之日起即為受理，工作人員應(yīng)即收即辦，當(dāng)日完成土地出讓金的收繳工作。
（八）土地行政管理部門對(duì)于繳納的土地出讓金，要按財(cái)政管理的有關(guān)規(guī)定分別開具單據(jù)并記賬。城近郊八區(qū)的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月統(tǒng)一上交市房地局計(jì)財(cái)處，其余區(qū)縣按區(qū)縣的規(guī)定辦理。
（九）買方辦完上述手續(xù)后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地的區(qū)縣權(quán)屬登記部門申辦房屋所有權(quán)證。
權(quán)屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理。并應(yīng)于受理之日即收即辦，最長(zhǎng)不得超過5個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）辦完登記、發(fā)證手續(xù)。權(quán)屬登記部門可不再進(jìn)行房屋測(cè)繪和現(xiàn)場(chǎng)勘察，但須在房屋所有權(quán)證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年限并加蓋印章。
二、關(guān)于征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位意見的問題
（一）凡以房改成本價(jià)所購(gòu)公有住房申請(qǐng)上市出售的，除與原產(chǎn)權(quán)單位在買賣合同中另有特殊約定的（不含住滿五年一項(xiàng)）以外，可不再征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位的意見。但涉及房屋供暖、物業(yè)管理及公共維修基金等問題，賣方除應(yīng)向買方如實(shí)告知外，還應(yīng)協(xié)助買方辦理與原產(chǎn)權(quán)單位的各項(xiàng)手續(xù)。
（二）凡以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)所購(gòu)公有住房申請(qǐng)上市出售的，應(yīng)征得原產(chǎn)權(quán)單位同意，同時(shí)還應(yīng)征詢產(chǎn)權(quán)單位在同等價(jià)格下是否優(yōu)先購(gòu)買的意見，原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后方可另行出售。
（三）對(duì)職工征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位是否倨先購(gòu)買意見不予以答復(fù)的，可由房地產(chǎn)交易管理部門向其發(fā)函，以寄出郵戳日為準(zhǔn)十日內(nèi)仍不答復(fù)的，視為自動(dòng)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（四）在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)及中央在京企事業(yè)單位另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
三、關(guān)于土地出讓年期的確定
已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限，其土地使用年期一律定為70年，同一樓房的其他各套房屋再出售后的使用年期依次予以核減，以保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。已按原規(guī)定確定土地出讓年期的房屋產(chǎn)權(quán)人，可按照本規(guī)定到相應(yīng)管理部門變更出讓年期。
已購(gòu)公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或轉(zhuǎn)讓合同和《國(guó)有土地使用證》規(guī)定的出讓年期減去使用的年限計(jì)算。
特此通知。
附件：經(jīng)確定可放申請(qǐng)表格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名單
關(guān)于實(shí)施《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》的若干規(guī)定
為進(jìn)一步搞活我市住房二級(jí)市場(chǎng)，簡(jiǎn)化已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的手續(xù)，依據(jù)國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)制定實(shí)施《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》的若干規(guī)定如下：
一、關(guān)于辦理上市出售手續(xù)的程序
（一）凡申請(qǐng)上市出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋所有權(quán)人，須持房屋所有權(quán)證、身份證或其他有效身份證明，房屋所有權(quán)共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表》和《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售征詢意見表》，也可以到市國(guó)土資源和房屋管理局指定的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)取上述表格。發(fā)表格的單位不得扣押房屋所有權(quán)人的所有權(quán)證件。
（二）自當(dāng)事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門應(yīng)即收即辦，最長(zhǎng)不得超過3個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的審查工作并作出批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的書面決定。
（三）經(jīng)批準(zhǔn)上市出售的房屋達(dá)成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)。賣方須提交房屋所有權(quán)證或確權(quán)證明、身份證或其他有效身份證明，房屋所有權(quán)共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；交易管理部門批準(zhǔn)上市出售的書面決定。買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明；外省市個(gè)人還須提交有關(guān)部門批準(zhǔn)的購(gòu)房證明。
（四）交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關(guān)證件及材料之日起即為受理，工作人員即收即辦，最長(zhǎng)不得超過5個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成審查、評(píng)估并按《北京市城近郊八區(qū)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規(guī)定》〔（99）京房改辦字130號(hào)〕、《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的通知》〔京財(cái)稅（1999）1201號(hào)〕的規(guī)定，計(jì)收有關(guān)稅、費(fèi)、收益等工作，完成立契過戶手續(xù)。
（五）交易管理部門對(duì)于繳納的分成或超標(biāo)收益，要按財(cái)政管理的有關(guān)規(guī)定分別開具單據(jù)和記帳，城近郊八區(qū)的交易管理部門收繳的收益應(yīng)按月統(tǒng)一上繳市局計(jì)財(cái)處；其余區(qū)縣按區(qū)縣的規(guī)定辦理。稅費(fèi)收繳的手續(xù)仍按現(xiàn)行的規(guī)定辦理。
（六）各區(qū)縣交易管理部門完成立契過戶手續(xù)后要及時(shí)將相關(guān)材料（評(píng)估材料除外）輸入聯(lián)網(wǎng)的電腦，并報(bào)送到市局信息中樞。
（七）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同，立契過戶的相關(guān)材料、賣方的房屋所有權(quán)證復(fù)印件到區(qū)縣土地行政管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。屬于該棟樓房?jī)?nèi)第一套房屋首次上市出售的，買方還應(yīng)提交由原售房單位提供的該棟樓房竣工日期及相關(guān)證明文件，應(yīng)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)合同》；屬于上述同一樓房?jī)?nèi)的其他各套房屋上市出售時(shí)，只須開具《房改房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。
已購(gòu)公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明了土地轉(zhuǎn)讓字樣和原出讓合同編號(hào)的《房改房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。
買方辦理上述手續(xù)時(shí)應(yīng)按房屋買賣的成交價(jià)交付土地出讓金，城近郊八區(qū)還按3％繳納，遠(yuǎn)郊十個(gè)區(qū)縣按所在區(qū)縣制定的標(biāo)準(zhǔn)繳納。
應(yīng)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的，土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關(guān)材料、賣方的房屋所有權(quán)證復(fù)印件、原售房單位提供的該棟樓房竣工日期及相關(guān)證明文件之日起即為受理，工作人員即收即辦，最長(zhǎng)不得超過3個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的簽訂和土地出讓金的收繳工作；不需簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關(guān)材料、賣方的房屋所有權(quán)證件復(fù)印件之日起即為受理，工作人員應(yīng)即收即辦，當(dāng)日完成土地出讓金的收繳工作。
（八）土地行政管理部門對(duì)于繳納的土地出讓金，要按財(cái)政管理的有關(guān)規(guī)定分別開具單據(jù)并記帳。城近郊八區(qū)的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月統(tǒng)一上交市房地局計(jì)財(cái)處，其余區(qū)縣按區(qū)縣的規(guī)定辦理。
（九）買方辦完上述手續(xù)后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地的區(qū)縣權(quán)屬登記部門申辦房屋所有權(quán)證。
權(quán)屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理，并應(yīng)于受理之日即收即辦，最長(zhǎng)不得超過5個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）辦完登記、發(fā)證手續(xù)。權(quán)屬登記部門可不再進(jìn)行房屋測(cè)繪和現(xiàn)場(chǎng)勘察，但須在房屋所有權(quán)證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年限并加蓋印章。
二、關(guān)于征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位意見的問題
（一）凡以房改成本價(jià)所購(gòu)公房申請(qǐng)上市出售的，除與原產(chǎn)權(quán)單位在買賣合同中另有約定的以外，可不再征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位的意見。在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)及中央在京企事業(yè)單位另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
（二）涉及房屋供暖、物業(yè)管理及公共維修基金等問題，賣方應(yīng)如實(shí)向買方告之，并由雙方自行協(xié)商解決。
三、關(guān)于土地出讓年期的確定
已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年期，即以根據(jù)房屋建筑結(jié)構(gòu)確定的土地最高使用年限減去該棟樓房自竣工之日起至首次上市交易之日止已實(shí)際使用的年期；同一樓房的其他各套房屋上市出售時(shí)，其土地出讓年期分別依其上市交易日期均按上述規(guī)定逐一核定，最終保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的房屋，其土地使用年期最高不超過70年；磚木結(jié)構(gòu)的房屋，其土地使用年期最高不超過50年。
已購(gòu)公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或轉(zhuǎn)讓合同和《國(guó)有土地使用證》規(guī)定的出讓年期減去已使用的年限計(jì)算。
四、關(guān)于國(guó)有土地使用證問題
附件：北京市城近郊八區(qū)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規(guī)定
為規(guī)范已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收益分配管理，培育和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。
一、職工個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房和按成本價(jià)購(gòu)買的公有住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。
二、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購(gòu)房人按上市出售的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房所在地的標(biāo)定地價(jià)的10％交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。在標(biāo)定地價(jià)明確前，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3％交納。
購(gòu)房者繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款后，按出讓土地使用權(quán)的商品住房辦理產(chǎn)權(quán)登記。
三、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，其土地出讓金依法上交財(cái)政，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
已購(gòu)公有住房的土地使用權(quán)是以出讓方式取得的，其上交的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款按已購(gòu)公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系和財(cái)政體制，分別上交中央財(cái)政和地方財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。其中已購(gòu)公有住房原產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財(cái)政；屬事業(yè)單位的，50％上交財(cái)政，50％返還原產(chǎn)權(quán)單位；屬事業(yè)單位的，全額返還原產(chǎn)權(quán)單位。
四、職工出售已購(gòu)公有住房屬于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)的部分，其售價(jià)在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部歸出售人所有；售價(jià)在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％歸出售人所有；售價(jià)在每建筑平方米5000元以上部分，50％歸出售人所有。售價(jià)扣除歸出售人所有部分后，余額比照第三條第二款的規(guī)定上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。
屬于超標(biāo)面積部分，其售價(jià)扣除售房職工支付的購(gòu)買超標(biāo)面積的房?jī)r(jià)款后，余額比照第三條第二款的規(guī)定上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。
五、已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，除由購(gòu)房人按第二條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金外，其出售收入全部歸出售人所有。
六、出售人是住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工，可申請(qǐng)返還其夫婦雙方應(yīng)得的住房補(bǔ)貼，返還額不超過上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位的售房收入部分且不超過職工應(yīng)得的住房補(bǔ)貼。
第三條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼，是指通過變建設(shè)用地劃撥供應(yīng)為招標(biāo)、拍賣、掛牌公開出讓，變定向購(gòu)買住房為市場(chǎng)化選擇，變分配經(jīng)濟(jì)適用住房為發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼。
第四條市房產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱“市房管部門”）負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理工作，發(fā)展和改革、財(cái)政、國(guó)土資源、統(tǒng)計(jì)、監(jiān)察、審計(jì)、物價(jià)、民政等有關(guān)部門，應(yīng)按照各自職責(zé)，做好經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的管理工作。
第五條購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼方式。先購(gòu)后補(bǔ)，不購(gòu)不補(bǔ)。
第六條購(gòu)買住房實(shí)行市場(chǎng)化選擇。經(jīng)市房管部門審核批準(zhǔn)享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的購(gòu)房戶，可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上自主選擇購(gòu)買住房（新建商品住房、二手房均可，平房除外）。
第七條經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策貨幣化，為經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼資金的來源，其組成為經(jīng)濟(jì)適用住房用地凈收益金和其他政策性優(yōu)惠資金。
第八條市國(guó)土資源部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房年度計(jì)劃，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房用地采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式公開出讓，所得凈收益金和其他政策性優(yōu)惠資金，由市財(cái)政專戶管理。市財(cái)政部門根據(jù)市房管部門的相關(guān)手續(xù)，定期將經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼資金撥付到市房管部門經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼帳戶。
第九條市房管部門會(huì)同財(cái)政、統(tǒng)計(jì)、國(guó)土資源、民政等部門根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民居住狀況、收入水平和土地凈收益情況，依據(jù)國(guó)家和省關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策，確定每年度經(jīng)濟(jì)適用住房用地規(guī)模、補(bǔ)貼戶數(shù)、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公布。
第十條年度經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃貨幣補(bǔ)貼戶數(shù)和每戶補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式：
經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼戶數(shù)=經(jīng)濟(jì)適用住房批準(zhǔn)用地規(guī)?！寥莘e率（1.5)
經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)（85平方米/戶）
經(jīng)濟(jì)適用住房每戶補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)=經(jīng)濟(jì)適用住房用地出讓凈收益金+其他政策性優(yōu)惠資金
經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼戶數(shù)
本公式中，經(jīng)濟(jì)適用住房批準(zhǔn)用地規(guī)模為前三年經(jīng)濟(jì)適用住房用地控制規(guī)模的平均值；經(jīng)濟(jì)適用住房用地出讓凈收益金為前三年經(jīng)濟(jì)適用住房用地出讓凈收益金的平均值。
第十一條經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放應(yīng)按照申請(qǐng)戶的困難程度，分期發(fā)放。優(yōu)先解決中低收入家庭中的無房戶和未購(gòu)買過政策性住房（房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建房等）的住房困難戶。
第十二條申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的家庭應(yīng)同時(shí)具備以下條件：
（一）具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）；
（二）上年度家庭收入在市統(tǒng)計(jì)部門公布的中低收入標(biāo)準(zhǔn)線以下；
（三）自有產(chǎn)權(quán)人均住房建筑面積20平方米（含20平方米）以下的住房困難戶；
（四）申請(qǐng)前五年內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓過住房的。
第十三條經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。
（一）申請(qǐng)。申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的家庭，應(yīng)當(dāng)向所在單位或街道辦事處提交下列材料：
1．《經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼審批表》（以下簡(jiǎn)稱《審批表》）；
2．家庭成員戶口本、身份證原件及復(fù)印件；
3．家庭現(xiàn)住房屋和其他房屋的所有權(quán)證或承租證原件及復(fù)印件；
4．家庭收入情況證明。
《審批表》格式文本由市房管部門制作，申請(qǐng)人可在戶口所在地街道辦事處或所在單位領(lǐng)取。
（二）核實(shí)、復(fù)核。
1.在單位申請(qǐng)的，由所在單位對(duì)申請(qǐng)人的住房及家庭收入情況進(jìn)行核實(shí)。符合條件的應(yīng)當(dāng)張榜公示。公示無異議的，在《審批表》上簽署意見并加蓋公章，連同本條（一）項(xiàng)所列證明材料報(bào)市房管部門。
2.在街道辦事處申請(qǐng)的，由街道辦事處對(duì)申請(qǐng)人的住房及家庭收入情況進(jìn)行核實(shí)。符合條件的應(yīng)當(dāng)張榜公示。公示無異議的，在《審批表》上簽署意見并加蓋公章，連同本條（一）項(xiàng)所列證明材料報(bào)區(qū)政府或高開區(qū)管委會(huì)，由區(qū)政府或高開區(qū)管委會(huì)復(fù)核并加蓋公章后報(bào)市房管部門。
（三）審批。市房管部門對(duì)符合補(bǔ)貼條件的予以批準(zhǔn)，并配發(fā)補(bǔ)貼資格號(hào)。當(dāng)配號(hào)戶數(shù)等于或少于計(jì)劃補(bǔ)貼的戶數(shù)時(shí)，市房管部門可直接向社會(huì)公示；當(dāng)配號(hào)戶數(shù)多于計(jì)劃補(bǔ)貼的總戶數(shù)時(shí)，公開組織輪候搖號(hào)，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后，將搖號(hào)確定的補(bǔ)貼戶向社會(huì)公示。公示無異議的，確定為本年度經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼對(duì)象，發(fā)放《經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼證》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)貼證》）。
（四）領(lǐng)取購(gòu)房補(bǔ)貼。購(gòu)房戶憑居民身份證、《補(bǔ)貼證》、當(dāng)年度新購(gòu)住房證明，到市房管部門領(lǐng)取購(gòu)房補(bǔ)貼。
以上核實(shí)、復(fù)核、審批及公示的期限均為十五日。
對(duì)公示有異議的，由市房管部門會(huì)同有關(guān)部門調(diào)查核實(shí)。對(duì)不符合條件的，及時(shí)通知申請(qǐng)人。
第十四條《補(bǔ)貼證》有效期為一年。申請(qǐng)人在有效期內(nèi)未購(gòu)買住房的，視為自動(dòng)放棄本次經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資格。如需要時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)。
第十五條享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼所購(gòu)房屋，由市房管部門在《房屋所有權(quán)證》上加注“經(jīng)濟(jì)適用住房”字樣。該購(gòu)房戶不得再申請(qǐng)補(bǔ)貼或購(gòu)買其他政策性住房；五年內(nèi)上市交易的，應(yīng)當(dāng)如數(shù)退還原經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼。
第十六條對(duì)弄虛作假、騙取補(bǔ)貼的申請(qǐng)人，除追回補(bǔ)貼外，無工作單位的，五年內(nèi)不準(zhǔn)再申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼；有工作單位的，由所在單位對(duì)其進(jìn)行行政處分。對(duì)出具虛假證明、把關(guān)不嚴(yán)的單位，有關(guān)部門應(yīng)追究單位主要領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)人員的責(zé)任。
第十七條對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房工作人員、、利用職務(wù)之便索取或收受賄賂以及挪用或改變資金用途的，應(yīng)根據(jù)違法情節(jié)，給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
保障政策的屬地差異明顯 一是保障政策架構(gòu)存在差異。以四川省為例，成都市政府依照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的要求努力建立多層次的住房保障體系。而多數(shù)二級(jí)城市住房保障建設(shè)處于起步階段，從目前掌握的情況看，部分二級(jí)城市以廉租房建設(shè)為主，逐步擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的保障體系。
二是運(yùn)作模式不同。一種是由政府專門部門統(tǒng)一組織實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、市場(chǎng)購(gòu)買、組織修建等。另一種是采取政府招標(biāo)方式委托非指定的單位負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)、定向銷售經(jīng)濟(jì)適用房，政府負(fù)責(zé)資格審查、準(zhǔn)入退出監(jiān)督等。
三是資金來源不同。政府統(tǒng)征統(tǒng)建的以政府出資的形式為主，采取政府招標(biāo)方式則由中標(biāo)開發(fā)商出資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。
政策性是保障性住房與普通商品房的根本區(qū)別 經(jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)濟(jì)適用住房是指以中低收入家庭為供應(yīng)對(duì)象，享受稅費(fèi)減免政策，住房?jī)r(jià)值能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，具有社會(huì)保障性的商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格既要職工能夠負(fù)擔(dān)得起，又要兼顧國(guó)家補(bǔ)助能力，在質(zhì)量上又必須突出“實(shí)惠”二字。經(jīng)濟(jì)適用房的房主只享有房屋占有權(quán)、房屋處分權(quán)、房屋使用權(quán)而不能享受房屋收益權(quán)。
廉租房：廉租房只租不售，采取政府新建、收購(gòu)、改建以及鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式增加供應(yīng)，資金主要來源于地方財(cái)政預(yù)算、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益，按規(guī)定提取的城市廉租住房補(bǔ)充資金以及社會(huì)捐贈(zèng)、廉租住房租金收入等。
經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)、銷售管理等方面具有特殊要求 一是適用特殊的管理辦法。經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)、銷售等需要遵循《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及各級(jí)政府制訂的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目準(zhǔn)入、銷售、售后監(jiān)督等法規(guī)的要求，普通商品房需遵循的《商品房銷售管理辦法》等要求不適用于經(jīng)濟(jì)適用住房。
二是項(xiàng)目建設(shè)條件嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)既要納入解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，也要納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃。政府部門需要統(tǒng)籌安排，包括在部分商品房項(xiàng)目中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。
三是土地供應(yīng)特殊。經(jīng)濟(jì)適用住房在土地供應(yīng)方面享有優(yōu)惠，以劃撥方式供應(yīng)。
四是實(shí)施差異化的銷售管理政策。經(jīng)濟(jì)適用房有嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出機(jī)制。各級(jí)政府需要根據(jù)確定的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行購(gòu)買資格審查、調(diào)查、公示、核準(zhǔn)。未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)不得對(duì)外銷售。
五是經(jīng)濟(jì)適用房為有限產(chǎn)權(quán)房，上市交易受限制。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款。
六是開發(fā)建設(shè)形式特殊。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，可以采取項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施；也可以由市、縣人民政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)。
發(fā)展保障性住房按揭業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目準(zhǔn)入依據(jù)的屬地化差異風(fēng)險(xiǎn) 實(shí)踐中，各地區(qū)根據(jù)國(guó)家的統(tǒng)一政策，結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)力、政府保障目標(biāo)等制訂發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)施細(xì)則，客觀上在開發(fā)建設(shè)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象等方面的政策要求存在不統(tǒng)一。因此，銀行在進(jìn)行項(xiàng)目準(zhǔn)入審查時(shí)若不了解項(xiàng)目所在地的保障性政策要求，勢(shì)必造成經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目準(zhǔn)入缺乏依據(jù)，尤其是讓以經(jīng)濟(jì)適用住房名義變相進(jìn)行商品房開發(fā)的行為得逞，為后續(xù)工作埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。
當(dāng)?shù)卣畬?shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房管理的能力風(fēng)險(xiǎn) 一是地方政府組織開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的財(cái)力。在政府統(tǒng)征統(tǒng)建模式下，如果政府財(cái)力不足，或者沒有安排充足的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中勢(shì)必過度依賴銀行按揭資金，使銀行面臨的項(xiàng)目停工、爛尾的風(fēng)險(xiǎn)增大。
二是地方政府回購(gòu)能力和意愿。在禁售期內(nèi)，如果經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人不能清償銀行貸款，銀行可以向人民法院提訟，要求行使抵押權(quán)。由于新的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》賦予了政府在禁售期內(nèi)回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的排他性權(quán)利，人民法院采取拍賣方式處置抵押物的可能性不大。在變賣時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)政府部門行使對(duì)抵押物的回購(gòu)權(quán)。但《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》卻未規(guī)定在政府不愿意或無能力回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)的處理辦法。此時(shí)，如果政府無意愿，或無財(cái)力回購(gòu)訟爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)適用房，人民法院將如何處置抵押物，則存在一定的不確定性。
劃撥土地使用權(quán)上的房屋設(shè)定抵押存在的法律風(fēng)險(xiǎn) 劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。劃撥土地的處分權(quán)在國(guó)家，政府仍然是地的主人。建筑在這種土地上的房產(chǎn)實(shí)際是與地產(chǎn)一起形成了一種國(guó)家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財(cái)產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應(yīng)屬無效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無效的。
抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十五條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！薄督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》也規(guī)定，“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。”根據(jù)這些規(guī)定我們可以認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房在禁售期后，如果政府不回購(gòu)，銀行處置抵押物償還貸款的保障程度取決于“處分所得”和“向
政府繳納的土地收益等相關(guān)價(jià)款”。如果“處分所得”扣除“向政府繳納的土地收益等相關(guān)價(jià)款”不足償還貸款，銀行將面臨損失。
被保障群體抗風(fēng)險(xiǎn)能力存在先天性缺陷 經(jīng)濟(jì)適用住房所保障的是城市中低收入困難家庭，還款能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，與銀行的商業(yè)性房貸運(yùn)作之間存在低收入與償還能力要求的矛盾。在目前的信貸政策下，經(jīng)濟(jì)適用住房按揭面臨借款人第一還款來源不充足的風(fēng)險(xiǎn)，如果當(dāng)?shù)卣畬⒅械褪杖爰彝ト司晔杖霕?biāo)準(zhǔn)線劃得太低，禁售期后又沒有必要的擔(dān)保措施，這一風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。
真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn) 一是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的真實(shí)性。在進(jìn)行項(xiàng)目審查時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的要件是否符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房管理的政策要求，申報(bào)主體是否合規(guī)，是否以經(jīng)濟(jì)適用房之名行普通商品房開發(fā)之實(shí)等都是需要考慮問題。二是借款人資格的真實(shí)性。如果對(duì)供應(yīng)對(duì)象審查不嚴(yán)，對(duì)那些“開私車買經(jīng)濟(jì)適用住房、買房號(hào)搭車買經(jīng)濟(jì)適用住房的”借款人提供按揭，將嚴(yán)重背離經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性、政策性，房管部門將不會(huì)辦理產(chǎn)權(quán)和抵押登記，銀行債權(quán)將得不到保障。三是房屋的真實(shí)性。與普通商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用房缺少銷售備案環(huán)節(jié)，這無疑增大了銀行核實(shí)房屋真實(shí)性的風(fēng)險(xiǎn)。在政府財(cái)力不足或者其委托的開發(fā)單位資金緊張時(shí)，“虛構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房”的可能性將很大，銀行按揭將無房屋對(duì)應(yīng)。四是價(jià)格和房屋面積的真實(shí)性。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格(包括面積超標(biāo)準(zhǔn)部分的價(jià)格)和面積均由政府有權(quán)部門確定，關(guān)系到房屋價(jià)值和按揭金額。如果價(jià)格或者面積失真將影響銀行處置價(jià)值，最終影響貸款安全。
發(fā)展保障性住房按揭業(yè)務(wù)的對(duì)策
商業(yè)銀行應(yīng)基于價(jià)值最大化目標(biāo)，在現(xiàn)有信貸制度框架下，堅(jiān)持“有利可圖、風(fēng)險(xiǎn)可控”的原則，積極穩(wěn)妥地發(fā)展保障性住房按揭業(yè)務(wù)。
掌握政策，區(qū)分政府組織經(jīng)濟(jì)適用房管理的能力實(shí)施區(qū)域差別化 要掌握各地保障性住房政策架構(gòu)、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)運(yùn)作模式、審批操作流程、對(duì)銀行的保障措施、經(jīng)濟(jì)適用房抵押登記制度等，依此進(jìn)行項(xiàng)目準(zhǔn)入審查。對(duì)于需要銀行提供按揭的，必須依照當(dāng)?shù)卣呒坝嘘P(guān)法規(guī)取得政府土地、房管部門對(duì)于劃撥性質(zhì)的土地及地上房屋辦理抵押的意見，同時(shí)應(yīng)與政府協(xié)商制訂有利于辦理經(jīng)濟(jì)適用房按揭的保障對(duì)象劃定標(biāo)準(zhǔn)。
建立回購(gòu)、擔(dān)保機(jī)制，分散按揭風(fēng)險(xiǎn) 一是實(shí)施政府回購(gòu)。在辦理經(jīng)濟(jì)適用房按揭時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)與政府協(xié)商制訂保障銀行債權(quán)的回購(gòu)辦法，包括禁售期內(nèi)回購(gòu)的辦法，禁售期后銀行處置抵押物須向政府繳納的土地收益等相關(guān)價(jià)款的具體比例和操作流程。
二是推動(dòng)政府建立政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)保障群體實(shí)施專門擔(dān)保。對(duì)政府統(tǒng)征統(tǒng)建的，可以建議由政府通過拿出一部分貨幣資金，劃入一部分資產(chǎn)的方式，設(shè)立專門為經(jīng)濟(jì)適用住房貸款提供擔(dān)保的置業(yè)擔(dān)保公司，為低收入家庭進(jìn)行第三方擔(dān)保，分散風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)信貸資金的投入。對(duì)現(xiàn)有具有政府背景的擔(dān)保公司，可以依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行準(zhǔn)入，與政府協(xié)商合作。
三是追加補(bǔ)充擔(dān)保。對(duì)政府委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)由開發(fā)單位提供階段性擔(dān)保，比照商業(yè)性按揭的規(guī)定對(duì)其進(jìn)行擔(dān)保能力審查。對(duì)能夠辦理個(gè)人房屋權(quán)屬證書，但建設(shè)單位不具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力的，可以采用本房抵押加獨(dú)立第三方保證方式；對(duì)不能辦理個(gè)人房屋權(quán)屬證書的，可采取由借款人提供有效足值的其他房產(chǎn)抵押；或采取由建設(shè)單位或獨(dú)立的第三方對(duì)該類個(gè)人客戶提供全程連帶責(zé)任保證。
制訂完善的按揭方案 一是優(yōu)選客戶。由于保障對(duì)象的先天性抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的缺陷，不宜對(duì)所有的保障對(duì)象提供按揭，而是要“次中選優(yōu)”。對(duì)確需提供按揭支持的，可以追加共同借款人，提高還款能力。
二是落實(shí)房屋和借款人資格的真實(shí)性。在辦理按揭前要向政府有權(quán)部門了解掌握經(jīng)濟(jì)適用房銷售方案，核實(shí)房屋面積和價(jià)格的真實(shí)性；同時(shí)協(xié)調(diào)房管部門比照商品房銷售辦法對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行銷售備案，確保房屋銷售的唯一性。在辦理按揭過程中要依照當(dāng)?shù)卣?jīng)濟(jì)適用房銷售細(xì)則，結(jié)合銷售備案信息，核實(shí)借款人的身份，落實(shí)房屋與借款人的唯一對(duì)應(yīng)關(guān)系。
三是合理確定貸款期限和成數(shù)。銀行應(yīng)結(jié)合房屋周邊同地段商品房?jī)r(jià)格，對(duì)處置該經(jīng)濟(jì)適用房的“處分所得”扣除“向政府繳納的土地收益等相關(guān)價(jià)款”后對(duì)按揭額的保障程度進(jìn)行評(píng)估，確保按揭保障度>1。此外還應(yīng)該根據(jù)擔(dān)保方式、客戶的具體差異制訂有助于防范風(fēng)險(xiǎn)的貸款成數(shù)、期限方案。
四是落實(shí)擔(dān)保措施。包括與政府部門簽訂整體回購(gòu)協(xié)議、房管部門抵押登記和產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)以及開發(fā)單位、擔(dān)保公司承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任等。
